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#1 05/10/2010 22h12 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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On en a un peu parlé sur d’autres files.

Quels sont les contrats d’assurance vies qui proposent des SCPI ?
Quels sont les frais d’entrée ?
Quels sont les frais de gestion ?
Est-ce liquide ?

Quels avantages ?
Quels inconvénients ?

J’en connais plusieurs, par exemple Panthéa et Apivie. Il faut passer par des CGPI pour souscrire…

Panthéa :
frais d’entrée : 4,5% max (possible de réduire)
frais de gestion : 1%
liquidité assurée…
prix d’achat : réduit de 2,5%
Jouissance immédiate
SCPI proposées : Actipierre 2 & 3, Buroboutic, Cifocoma 3, Ficoma, Immorente, Multicommerce, Novapierre 1, Efimmo, Selectinvest, Laffitte Pierre, PFO2, Fructirégions, Pierre 48.
SCPI disponibles : ?
condition de répartition : ?

Apivie :
frais d’entrée : 0%
frais de gestion : 0,75% max (possible de réduire, vu sur un forum, jusqu’à 0,44%)
liquidité assurée…
prix d’achat : réduit de 2,5%
Jouissance immédiate
SCPI proposées : Immorente et Efimmo
SCPI disponibles : Immorente et Efimmo
condition de répartition : 50% max de SCPI (150k max par SCPI)

En général, il vaut mieux s’endetter pour prendre de l’immobilier (déduction des intérêts et effet de levier).

En direct, les impôts sont assez lourds. L’investissement dans le cadre d’une assurance vie semble attrayant : on bénéficie d’une fiscalité intéressante pour des titres comptants.

MAIS, les frais de gestion viennent rapidement combler cet écart.

Pour une SCPI de 6% de rendement, 1% en frais de gestion représente 17% de frais sur le rendement… A comparer aux impôts et aussi à la non capitalisation des ces revenus. De plus, ces frais sont généralement prélevés tout les trimestres : la rentabilité est encore réduite. Sans compter les frais d’entrée pour la plupart des contrats…

On ne peut pas faire aussi un contrat 100% SCPI. Il faut donc un contrat qui propose un bon fond euros et/ou de bons supports.

Je trouve qu’en général l’intérêt des SCPI en assurance vie est assez limité (pour des TMI 40%), mais le contrat proposé par Apicil paraît intéressant si les frais de gestion peuvent être réduit.

Qu’en pensez-vous ? Des expériences à partager ?

Mots-clés : apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi

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#2 06/10/2010 14h18 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Boursorama-Vie propose la SCPI UFG Pierre, sous condition de répartition (50% max de mémoire).

Comme vous j’étais intéressé car les frais d’entrée sont réduits et la fiscalité aussi.

Dans le cas de Boursorama-Vie, la question a été vite réglé étant donné que la seule SCPI proposée, UFG Pierre (www.ufg-lfp.com) n’est pas franchement réputée pour sa qualité (euphémisme). Son tx d’occupation financière parle pour lui-même : un médiocre 86,6%.

Je trouve qu’en général l’intérêt des SCPI en assurance vie est assez limité (pour des TMI 40%), mais le contrat proposé par Apicil paraît intéressant si les frais de gestion peuvent être réduit.

Ça me parait un bon résumé ! :-)

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#3 06/10/2010 23h52 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Je connais bien Panthéa de Nortia car j’ai personnellement souscrit à ce dossier d’assurance-vie lors de son lancement, en 2003… La communication est bonne, les relevés trimestriels, la gestion impeccable.

A la souscription, les SCPI bénéficient d’un discount de 2,5% et d’une jouissance immédiate des parts. Le % souscrit en SCPI ne peut pas dépasser 40%. Les SCPI actuellement ouvertes sont : Immorente, Efimmo, pierre 48.

Depuis 2003, j’ai largement bénéficié de la revalorisation de la valeur des SCPI sur lesquelles j’avais beaucoup misé à l’époque, tout en ne subissant aucune fiscalité sur les revenus distribués. Malgrés les frais que vous évoquez, je trouve que l’affaire a été bonne.

Aujourd’hui, dans le cadre de ma nouvelle activité de CGPI, je suis en discussion très avancée avec Nortia pour commercialiser de nouveau leurs produits.

Dans les contrats de cette gamme, il y a également un choix intéressant de fonds euros, et des frais d’entrée largement modulables.

Je vous en reparlerai un peu plus dès que cela sera opérationnel…

Dernière modification par stephane (06/10/2010 23h54)

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#4 01/02/2011 15h04 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Si la détention de SCPI dans un contrat d’assurance-vie ne poursuit que l’objectif d’optimiser la fiscalité (plutôt payer la fiscalité de l’AV, et les frais associés, que payer l’impôt sur les revenus fonciers chaque année et éventuellement sur la plus-value lors de la revente), alors il faut aussi examiner une autre possibilité : acquérir de la nue-propriété de SCPI.

En cédant l’usufruit temporaire pour 5, 10, 15 ans (ou une autre période), on diminue le prix d’achat. Au bout des 5, 10, 15 ans, on retrouve automatiquement la pleine propriété. Comme on ne touche pas les dividendes correspondant aux loyers pendant cette période : pas d’impôts sur les revenus fonciers (et en +, cet actif n’est pas à inclure dans le patrimoine à déclarer à l’ISF, car seul l’usufruitier doit déclarer le bien, pour sa valeur en pleine propriété).

Les simulations (voir par ex SCPI : achète usufruit temporaire de SCPI) montrent que l’acquisition de nue-propriété augmente le rendement net (par rapport à un achat en plein propriété) jusqu’à près de 3%/an, quand on est lourdement imposé. 
La fiscalité de l’AV n’augmentera pas le rendement net de plus de 1%/an.

Si la détention de SCPI en AV poursuit d’autres objectifs (successoral, possibilité d’arbitrages plus ou moins fréquents), alors c’est une autre histoire….


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#5 30/03/2011 18h36 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Super_Pognon a écrit :

Quels sont les contrats d’assurance vies qui proposent des SCPI ?

Apivie
Aprep Multi Actifs
Avip Multilib
Avip Multilib Fidélité
Avip Multilib Sélection Ethique et Partage
Boursorama Vie
Cardif Multi-plus
Cardif Multi-Plus 2
Cardif Multi-Plus 3
Cardif Multi-plus One
Cardif Multi-plus Séléction
Daédra
Daédra SCPI
[email protected]
Frontière efficiente
Generali Epargne
Grenat Sélection
Liberalys Vie
Majeur Vie
Majeur Vie 2
Mes-placements vie
Multisupport Excellence
Oradea Multisupport
Panthea
Panthea SCPI
Performance Absolue Vie
SwissLife Experts
Unep Multisélection Plus

N’hésitez pas à compléter cette liste.


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#6 28/08/2011 21h53 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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La modification récente de la fiscalité des plus values immobilières va renforcer l’intérêt d’avoir des SCPI dans des assurancies vies. Concernant l’aspect effet de levier, les SCPI proposées pourraient avoir cette faculté "interne", la SCPI emprunte pour investir (par exemple, Sofipierre de Sofidy).

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#7 13/09/2011 14h56 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Super_Pognon a écrit :

Quels avantages ?
Quels inconvénients ?

Autre inconvénient des SCPI dans l’AV: c’est l’assureur qui vous représente aux assemblées générales. Un assureur peut ainsi vite devenir prépondérant en voix dans une SCPI par rapport aux porteurs individuels.

En terme de gouvernance, ce n’est pas nécessairement optimal. Les intérêts de l’assureur et de la société de gestion ne sont pas forcément ceux du porteur, et là, vous n’avez plus voix au chapitre.

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#8 12/12/2011 16h44 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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En cette fin d’année, Immorente et Efimmo 1 (de SOFIDY) sont accessibles via le contrat d’assurance-vie Panthéa de Nortia.

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#9 10/01/2012 23h20 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Toujours dans l’idée de mettre de l’immobilier dans une assurance-vie, je vous fais partager mes recherches sur quelques contrats d’assurance-vie multi-supports sans frais d’entrée (sur le contrat , pour les SCPI cf ci-dessous) comportant des SCPI, trouvables sur internet et non mentionnés ci-dessus:

[email protected]:
Frais de gestion contrat: 0.6%
Support OPCI proposé: Swisslife Dynapierre. 60% d’immobilier en direct (essentiellement immobilier d’habitation), 30% actifs financiers, 10% liquidités.
Frais d’entrée/sortie OPCI:3%/0.1%

Linxea Evolution:
Frais de gestion contrat: 0.6%
SCI proposée: Perennité Pierre. Achète des parts de SCPI (essentiellement SélectInvest1, UFG Pierre -lesquels n’ont guère bonne presse parmi les connaisseurs de ce forum si j’ai bien compris-, Credit Mutuel Pierre 1, un peu Immofonds).
Frais d’entrée/sortie SCI:0%/0%.
Frais de gestion support : 0,5% HT
Donc trois couches de frais de gestion (contrat, SCI, SCPI), on a du mal à croire que cela puisse être rentable…

Altaprofits Vie:
Frais de gestion contrat: 0.84%
SCPI proposée: Multimmobilier 2 (UFG REM) Immobilier d’entreprise essentiellement. Taux d’occupation financier fin 2010: 94,30%, donc plutôt mieux que les autres SCPI gérées par UFG REM mentionnées ci-dessus.
Frais d’entrée/sortie SPCI:1%/1%

Mes placements liberté:
Frais de gestion contrat: 0.5%
SCPI proposées: Laffitte Pierre, Immobilière Privée France Pierre, Pierre Plus, Cifocoma 3. Sous réserve de disponibilité. Apparemment il y a une augmentation de capital en cours pour Laffite jusqu’en fev 2012, les autres ne sont pas disponibles en ce moment. Taux d’occupation financier 2009: 87,60 %, rendements guère enthousiasmants, immobilier de bureaux.

Fortunéo:
Frais de gestion contrat: 0.75%
SCI proposée: SCI Philosophale, là aussi les principales lignes sont SélectInvest1, UFG Pierre.
Frais de gestion Prospectus AMF     0,82 %/an de l’actif net du fonds
Frais d’entrée/sortie SCI:2%/0%

Linxea Spirit:
Contrat annoncé pour fin janvier, frais inconnus à ce stade.
SCPI proposées: Laffitte Pierre, Slivimo (Amundi) -Taux d’occupation financier moyen 2010: 86,78%-, Valeur Pierre Alliance (BNP) -92% bureaux, Taux d’occupation financier 09/2011: 90.4%, rendement acheteur 2011: 5%-
SCI proposée: Primonial Capimmo. Liquidités 32% (!? Pourquoi autant?), le reste réparti sur plus d’une dizaine de SCPI.
Frais d’entrée SCI:2%.

Globalement tout cela ne parait pas très attractif si l’idée est de chercher une diversification par rapport aux fonds en euros, notamment à cause des frais qui s’empilent si achat de SCI
Je suis preneur de commentaires sur les SCPI/SCI du dernier contrat cité si certains connaissent…

Dernière modification par justsayno (11/01/2012 10h37)

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#10 12/01/2012 15h09 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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En prenant en compte, le message de Justsayno, on arrive à 46 contrats d’assurance vie proposant des scpi. ( le détail: SCPI : contrats d’assurance vie et de capitalisation proposant des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) - Cofloma )


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#11 12/01/2012 20h30 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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LINXEA va lancer à fin janvier un nouveau contrat d’assurance vie (LINXEA SPIRIT) avec + de 200supports, 3 SCPI, 1 SCI
L’assureur du contrat sera SPIRICA (filiale du Crédit Agricole)

Donc, à ajouter à la liste, et à voir …

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#12 13/01/2012 11h52 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Concernant les SCPI dans l’assurance vie, de mon cotés je propose à mes clients le contrat ORADEA VIE Multisupport ou ORADEA VIE  Excellence

Avec possibilité d’investir 100 % du capital en SCPI

3 SCPI à capital variable sont disponibles :
Effimmo: souscription sur la base de 95,5 % du prix de la part
Selectinvest 1:  souscription sur la base de 97,5 % du prix de la part
PFO2:  souscription sur la base de 97 % du prix de la part

Les dividendes versés par la SCPI sont redistribués à 100 % et investis sur la même SCPI dans les même conditions que ci dessus

Il y a 1,193 % de frais de gestion pour les support SCPI.
Mais si on prend en compte la baisse du prix de la part et le fait que l’assureur redistribue 100 % des dividendes, les frais de gestion sont amorti par rapport à d’autres contrats ou les frais de gestion sont plus faible mais ou l’assureur redistribue que 85 ou 90 % des dividendes et ou il y a des frais de souscription supplémentaire pour l’acquisition de SCPI.

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#13 14/01/2012 21h57 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Pour Sébastien :

Questions dans le cas d’un contrat d’assurance vie ORADEA MULTISUPPORT avec uniquement des SCPI en gestion Libre:

1°)Les frais (très élevés …) de 5 % sur les versements sont-ils figés ou négociables ?

2°)Les frais annuels de gestion  de 1.193% pour les SCPI sont-ils les seuls frais de gestion prélevés par ORADEA VIE, ou bien s’ajoutent-ils aux frais de gestion de 0.991% du contrat ?

3°) Y-a-t-il effectivement des parts de SCPI disponibles actuellement?

Merci d’avance pour votre réponse.

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#14 16/01/2012 09h29 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Bonjour

1) Les frais sont négociables
Montant minimum à la souscription 1200 €

2) Les frais de gestion de 1,193 % sur les SCPI sont les seuls frais.
Pour oradea multisupport les frais de gestion sont les suivants :
frais de gestion de 0,99 % fonds euros
frais de gestion de 0,99 % UC
frais de gestion de 1,193 % support SCPI

3) oui les trois SCPI sont disponibles actuellement.
Concernant PFO2 et l’augmentation annoncé du prix de la part, si ORADEA reçois le bulletin de souscription au plus tard vers le 26 janvier, et que le client renonce à son délai de renonciation, il achètera les parts de SCPI à 178 € (à partir du 01/02/2012 la part passe à 182 €)

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#15 16/01/2012 16h23 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Une question, les loyers sont versés sur le fonds €, ou il y a augmentation perpetuelle de la valorisation de la SCPI?

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#16 16/01/2012 16h28 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Pour les revenus, c’est comme vous voulez, ils sont affectés sans frais sur le support de votre choix.

Si ils sont affectés à un support SCPI, ils le sont dans les même conditions (95,5% ou 97 % ou 97,5% du prix de la parts).

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#17 16/01/2012 21h21 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Sebastien a écrit :

frais de gestion de 0,99 % fonds euros
frais de gestion de 0,99 % UC

C’est extrêmement élevé!


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#18 17/01/2012 02h11 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Sebastien a écrit :

2) Les frais de gestion de 1,193 % sur les SCPI sont les seuls frais.
Pour oradea multisupport les frais de gestion sont les suivants :
frais de gestion de 0,99 % fonds euros
frais de gestion de 0,99 % UC
frais de gestion de 1,193 % support SCPI

J’imagine que ces frais permettent de financer la rémunération sur encours du prescripteur ou de l’apporteur de clients…


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#19 17/02/2012 14h26 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Bonjour

je me documente beaucoup en ce moment sur ce forum et d’autres site au sujet des SCPI, étant novice j’essaie de comprendre à mon niveau certaine chose et là je n’arrive pas à distinguer la différence entre acheter des parts SCPI à crédit ou alors investir dans le cadre d’une AV pour une personne comme moi faiblement imposé 14%

A crédit:

- Je vais donc posséder directement de toutes les parts
- les loyers son versés trimestriellement  et considérer comme des revenus fonciers.

Dans une AV:

- Je possède les parts au fur a mesure de mes versements après un versement initial ?
- Je possède  les parts concrètement ou alors je possède une AV ?
- les loyers perçus sont réinvestis directement dans l’AV pour souscrire d’autre part et indéfiniment comme cela ?

Quelle solution est la mieux adaptée ?

Dernière modification par giulian (17/02/2012 14h28)

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#20 17/02/2012 14h51 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Moins vous êtes imposé, moins la solution des SCPI dans l’AV est intéressante.

L’intérêt des SCPI réside dans le levier du crédit.

En dehors de cela c’est un produit cher en frais et peu intéressant si vous avez un Taux Marginal d’Imposition élevé (ce qui n’est pas votre cas).

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#21 17/02/2012 15h09 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Merci, vôtre réponse vient valider mes recherches glanées ici et là.

A la vu de mes faibles revenus et mon TMI à 14 %,  la SCPI à crédit est l’une des opportunités à saisir. il faut désormais  que j en trouve d’autres.

Dernière modification par giulian (17/02/2012 15h30)

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#22 17/02/2012 23h29 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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giulian a écrit :

Bonjour

je me documente beaucoup en ce moment sur ce forum et d’autres site au sujet des SCPI, étant novice j’essaie de comprendre à mon niveau certaine chose et là je n’arrive pas à distinguer la différence entre acheter des parts SCPI à crédit ou alors investir dans le cadre d’une AV pour une personne comme moi faiblement imposé 14%

A crédit:

- Je vais donc posséder directement de toutes les parts
- les loyers son versés trimestriellement  et considérer comme des revenus fonciers.

Dans une AV:

- Je possède les parts au fur a mesure de mes versements après un versement initial ?
- Je possède  les parts concrètement ou alors je possède une AV ?
- les loyers perçus sont réinvestis directement dans l’AV pour souscrire d’autre part et indéfiniment comme cela ?

Quelle solution est la mieux adaptée ?

Vous me semblez faire quelques erreurs ou imprécisions : 
    - les revenus fonciers, sur lesquels vous paierez des impôts ne sont PAS les distributions trimestrielles de la SCPI, mais votre quote-part des revenus fonciers de la SCPI (parfois, une SCPI distribuera plus, et parfois moins, que les revenus fonciers à déclarer), en déduisant de cette quote-part les intérêts de votre emprunt.
    - dans une AV, vous possédez des parts de quelque chose qui contient des parts de la SCPI, donc ça revient en gros au même… mais le prix d’achat et le coupon ne sont pas toujours strictement identiques à ceux des parts de SCPI acquises en direct (même si leur variation à moyen/long terme est similaire). Lisez la doc concernée de cette UC de votre AV.
    - pour savoir ce qu’il advient de la distribution des SCPI sur une AV … lisez la doc de cette UC (ce n’est pas systématiquement la même réponse).

Pour vous, un achat à crédit est sans doute le plus intéressant, mais pas forcément en ce moment (différence entre taux du prêt et rendement des SCPI trop faible, et peu de chance que les valeurs des parts SCPI augmentent beaucoup, pour ne pas dire risque qu’elles baissent), et de plus ça dépendra aussi de vos objectifs (si c’est pas pour les garder au moins 15 ans, ce n’est sans doute pas adapté du tout !).


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#23 20/02/2012 00h44 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Merci beaucoup pour ces précisions, effectivement j’avais fait des erreurs car je suis novice en train de me documenter justement.

est il obligatoire de revendre ces parts après un achat à crédit ? car je vois souvent dans certaine simulation exposée ,la revente après une durée définie, alors que l’on peut les garder et une fois le crédit rembourser s’assurer des revenus complémentaire

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#24 20/02/2012 01h29 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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Vous n’êtes bien entendu pas obligé de revendre vos parts, après un achat à crédit (ou sans crédit).
Mais pour faire une simulation, il faut bien comparer le cash disponible à la fin avec celui investi au début et au fur et à mesure, et intégrer les éventuels frais et impôts ou cotisations sociales sur la vente.


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#25 20/02/2012 09h34 → SCPI dans assurance-vie : Panthea, Apivie, Oradea... (apivie, aprep, assurance vie, assurance-vie, himalia, oradea, panthea, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

- les revenus fonciers, sur lesquels vous paierez des impôts ne sont PAS les distributions trimestrielles de la SCPI, mais votre quote-part des revenus fonciers de la SCPI (parfois, une SCPI distribuera plus, et parfois moins, que les revenus fonciers à déclarer), en déduisant de cette quote-part les intérêts de votre emprunt.

Je crois que pour moi également ce n’est pas clair….
Qu’est ce que la quote-part…
Je croyais vraiment que les revenus fonciers pour les SCPI étaient les revenues (loyers) qu’elle nous versait. Et que l’imposition sur ces revenus fonciers tenait compte de notre tranche d’imposition et des prélèvements sociaux tout en déduisant les intérèts d’emprunt….

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