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Forums des investisseurs heureux

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#76 07/09/2015 08h10 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

Membre
Réputation :   71 

Bonjour,

D’accord, donc (par exemple Patrimmo Croissance) n’est en fait pas un exemple; votre choix est arrete !

Amicalement,

R.


Développeur d'outils pour investisseurs : Le Quant 40

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#77 07/09/2015 14h22 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

Membre
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Oui , la question est plus sur le calcul du revenu foncier que sur le choix de la SCPI.

Mais j’ai fait des calculs ce week-end et le meilleur placement semble dans mon cas d’acheter des SCPI sur Assurance Vie.

Donc le revenu/déficit foncier ne rentre plus en jeu.

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#78 10/03/2016 13h10 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

Membre
Réputation :   12 

Bonjour,

Au vu des réactions des banques à mon projet, je vous le soumets, afin de voir vos réactions, et/ou comprendre où je me plante.

Données de départ :  100 k€ à placer ; TMI 14 % ; durée de 6 ans. 

Je n’ai pas tenu compte :
•    De l’évolution du prix des parts des SCPI
•    De la baisse des rendements (j’ai retenu 4,50 % qui est vraisemblable pour plusieurs années)
•    La durée a été fixée à 6 ans uniquement pour avoir un élément de comparaison fixe.
•    J’ai appelé rendement net-net le rendement après prélèvements sociaux et impôts
•    Je n’ai pas tenu compte de la CSG récupérable
•    Pour les revenus SCPI, j’ai appliqué l’abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs
•    Je n’ai pas pris en compte un éventuel gain sur ISF (la nue-propriété est hors base ISF).
•    Je n’ai pas tenu compte de l’évolution des titres REITs

1re idée :  SCPI en pleine propriété – rendement retenu 4,50 % (pour être réaliste dans la durée)
•    Capital            100 000
•    Rendement brut    4,50 % , soit 4 500 € par an, 3150 € après abattement.
•    Rendement net-net    3,1725 % (4,50 % - 15,50 % - 14 %)
•    Revenus net-net    3 172 € par an
•    Gain capitalisé        20 518    € (à 3 % sur 6 ans, capitalisation annuelle)
•    Capital final        120 518 €

2e idée :  SCPI en nue-propriété (Corum conviction)
•    Capital            100 000
•    Clef de démembrement    71 %   
•    Capital final        140 845 €

3e idée :  crédit total sur SCPI en nue-propriété (Corum conviction)
•    Emprunté (in fine)    100 000 €
•    Taux d’intérêt           2,50 %
•    Clef de démembrement    71 %   
•    Intérêts sur 6 ans     -15 000 €   
•    Pleine propriété finale    140 845 €
•    Coût de revente SCPI      12 % , soit -12 000 €
•    Remboursement      -100 000 €
•    Gain final            13 845 € (= 140 845 € -15 000 € -12 000 €)
•    Capital placé         100 000 € (à 3 %)
•    Tx 3 % sur 6 ans      1,194
•    Capital final        133 245 € (= 119 400 € + 13 845 €)
(et en oubliant la perte de capitalisation due au paiement échelonné des intérêts de l’emprunt)

Comme les frais de revente des SCPI me gavaient, alors que mon idée initiale était justement un investissement en SCPI, j’ai abouti à la dernière idée ci-dessous.

4e idée :  crédit total sur SCPI en nue-propriété (Corum conviction) avec placement correspondant
•    Emprunté (in fine)    100 000 €
•    Taux d’intérêt           2,50 %
•    Clef de démembrement    71 %   
•    Placement en REIT    100 000 €    Rendement brut retenu : 6,50 % (soit 4,94 % net-net)
•    Surplus               2 440 € par an    (= 4 940 € dividendes -2 500 € d’intérêts)
•    Surplus placé          15 783 €    (capitalisé annuellement à 3 %)
•    Pleine propriété finale    140 845 €
•    Remboursement    -100 000 €    (par vente des REITs, en conservant les SCPI)
•    Capital final        156 628 €

J’ai présenté ce dernier projet à 4 banques. À chaque fois, il a fallu reprendre un ou plusieurs RV pour rencontrer soit un CGP de la banque, soit un CGP du « niveau supérieur ».
Et alors :
•    Le premier ne tenait pas la route. Par exemple, il m’affirmait qu’il était plus risqué d’investir en nue-propriété de SCPI qu’en pleine-propriété de ces même SCPI.  Ou encore, il voulait m’expliquer le fonctionnement du démembrement temporaire des SCPI de leur banque. Je croyais pourtant avoir montré ma compréhension de ce sujet avec mon projet.
•    Le second dit ne pas pouvoir prêter, mais consentir une « avance sur investissement », à 1,5 %, mais à condition que je place mon capital sur des fonds « sécuritaires » maison (fonds en euros en fait) ; or ces fonds ne rapportent que 2,16 % et sont chargés en frais et fiscalisés.
•    À la troisième banque, j’ai rencontré quelqu’un qui a tout compris, qui a aimé le projet. Mais qui veut absolument placer ses propres SCPI, avec des clefs de démembrement bien moins intéressantes, et souhaite que le capital investi soit placé dans des SCPI en AV. Cela oblige à porter la durée du projet sur 8 ans (pas trop gênant), tout en offrant un rendement global moins intéressant. Nonobstant cela, les discussions sont toujours en cours.
•    La quatrième banque déclare simplement ne pas voir quel intérêt elle aurait à financer mon projet. J’ai argué de 15 000 € d’intérêts, sans risques, pour la banque, mais ça n’a pas suffi à convaincre.

J’ai pris 100 k€ pour faciliter les explications,  mais multipliez par 4 ou 5 et cela expliquera peut-être certaines réactions des banques.

Et je me dis que, au pire, je me rabats sur la nue-propriété simple, et tant pis pour l’effet de levier (mais ce serait dommage).

Vos avis ?


M07

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#79 10/03/2016 13h30 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Bonjour,

Rien à dire sur vos calculs. J’en avais fait pour ma situation personnelle, et le plus intéressant était l’achat de nu-propriété avec crédit in fine.

Cependant, votre clef de démembrement m’étonne. J’avais plus dans la tête 78% pour 5 ans, 65% pour 10 ans. La vous comptez 71% pour 6 ans et ça me paraît faible.


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#80 10/03/2016 13h42 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Pour Corum convictions la clé est exacte.
Au niveau de votre projet, les banques souhaitent placer leurs produits ce qui est compréhensible meme si certaines font des efforts en fonction du profil du client.
Avez vous contacté des organismes hormis les banques classiques car je connais des organismes qui peuvent financer sans imposer "ses" SCPI (meme si il n’y a pas la possibilité de toutes les financer).

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#81 10/03/2016 14h50 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Une clé de 71% n’est pas du tout compatible avec le rendement de 4.5% (l’usufruitier acceptant de payer 29% pour percevoir pendant 6 ans ce qui serait anticipé comme 4.5%/an serait idiot vraiment fâché avec l’arithmétique, car 6x4.5 < 29). Donc vous utilisez dans vos scénarios des hypothèses incohérentes entre elles

Supposer 2.5% pour un emprunt sur 6 ans est également incohérent (ça sera bien moins) avec le contexte actuel, tout comme comparer vos scénarios après 6 ans seulement  (alors que c’est un investissement à bien plus long terme).

Plutôt que de consulter vos banques (qui ne semblent pas les interlocuteurs adaptés à votre besoin), vous devriez aller voir un conseiller indépendant (d’une banque), éventuellement un courtier en prêts,  ou plutôt un spécialiste des SCPI (qui aura généralement aussi des partenariats bancaires, et vous aidera à trouver le financement).


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#82 10/03/2016 18h04 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Bonsoir GBL !

Le taux de 4,5 % je l’ai surtout utilisé que pour valoriser les revenus après les 6 ans. Car, dans mon projet, je conserve les SCPI à la fin de l’opération. Pour simplifier, disons que je commence par une opportunité de capitalisation de 6 ans, suivi par des revenus réguliers.  J’ai donc estimé que, dans 6 ans, le rendement de la SCPI sera de 4,5 % ; vu la baisse régulière, j’estime ce taux vraisemblable.

Mais il est vrai que, dans l’hypothèse n°1 (pleine-propriété), en utilisant 6 %, on serait passé de 120 518 € à 127 361 €. Cela n’aurait toutefois pas changé le classement des différentes idées.

Pour l’emprunt à 2,50 % pour 6 ans je me suis basé sur une proposition d’une banque (une autre m’avait proposé 2,56 %).

Sinon, je retiens l’idée du courtier indépendant.
Et aussi, l’idée de @Vince775, bien que je vois mal quels seraient ces "organismes".

En plus, ces deux pistes pourraient être des moyens de négociation avec les banquiers…

Dernière modification par M07 (10/03/2016 18h07)


M07

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#83 10/03/2016 18h52 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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@M07 : les CGP (que je suis aussi d’ou mon "expérience") se font financer par des organismes indépendants comme le CFF meme si les conditions se sont restreintes notamment au niveau des produits.
Toutefois,  il n’y a pas qu’eux meme si les montages SCPI + crédit sont un peu complexe (vous l’avez vu par vous meme).

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#84 10/03/2016 18h57 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

Modérateur
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Rien que sur le forum, il y a déjà quelques personnes qui sont CGP et devraient (en plus de vous fournir du conseil) pouvoir vous assister (pour choisir vos SCPI et) pour trouver un financement : je vous laisse les trouver, certains postant régulièrement des contributions enrichissantes pour le forum (et ceux qui viennent juste /surtout faire leur pub ne font pas long feu), et en lisant leur prose vous vous en ferez déjà une idée.
Ensuite il y a divers acteurs du monde des SCPI qui ont pignon sur rue sur internet (et quasiment tous vous aideront pour monter votre financement, car c’est nécessaire pour un part non négligeable de leurs clients souhaitant investir en SCPI) : google (ou d’autres moteurs de recherche) vous les trouvera facilement. Idem pour les courtiers en prêt.


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#85 10/03/2016 21h07 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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@M07 : Je ne suis pas étonné que votre banquier habituel ne puisse répondre à votre demande.

Votre projet requiert une analyse approfondie.

Il serait bon de pouvoir partir de vos objectifs patrimoniaux.

Si je lis bien entre les lignes, vous souhaitez bénéficier d’un revenu complémentaire dans 6 ans et vous disposez d’une somme de 100.000 euros à investir pour ce projet. Pour mener à bien ce projet, vous vous intéressez à l’investissement en parts de SCPI.

Vous souhaitez que votre investissement progresse (en net fiscal) de façon significative pendant les 6 premières années, puisse se convertisse en un placement de rendement.

Votre TMI est à 14% et vous êtes assujetti à l’ISF. C’est bien cela ? Quelle est votre tranche d’imposition ISF ?

Pouvez-vous préciser votre âge et votre situation de famille ?

Dernière modification par stephane (10/03/2016 21h08)

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#86 10/03/2016 23h00 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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@Stéphane
On s’est déjà parlé par téléphone fin décembre, et j’avais apprécié le contact.
Je pense vous recontacter dans les prochains jours, pour vous parler de l’évolution de mes projets.

Dernière modification par M07 (10/03/2016 23h01)


M07

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#87 10/03/2016 23h31 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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@M07

Bonsoir, vous êtes surpris par le résultat car aucune de vos idées ne met uniquement en œuvre l’effet de levier stricto sensu. L’effet de levier dans une version simple:
- j’ai C en cash;
- j’ai trouvé un investissement qui rapporte x% avec un risque qui me convient;
- je peux emprunter P à un taux de y%, inférieur à x%;
=> je peux investir C+P à x%, je ne gagnerai que (x-y)% sur P, mais au total c’est beaucoup mieux que uniquement x% de C, et le risque est plus grand, mais me convient toujours.

Dans votre exemple, pour mesurer l’effet de levier correctement, il faudrait modifier votre 3ème idée et investir vos 100,000EUR déjà disponibles dans la scpi en nue-propriété, c’est à dire investir un total de 200,000EUR en nue-propriété. Par ailleurs, il ne faut pas comparer ce résultat au simple investissement des 100,000EUR en nue-propriété, mais au scénario fictif de l’investissement des 100,000EUR en nue-propriété auquel on ajoute l’investissement des loyers qui ne sont pas à verser en l’absence de levier, ces loyers étant bien sûr investis en nue-propriété.

Votre exemple devient alors un levier x2 pur et vous permet de mesurer ce que rapporte la mécanique de levier indépendamment des autres facteurs.

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#88 11/03/2016 07h57 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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@Martin,

Je comprends votre point de vue. Mais il est impossible de faire abstraction de certains (autres) facteurs :
- à la fin, il faut bien rembourser l’emprunt in-fine ;
- pour ce remboursement, il faudra vendre quelque chose ;
- or, la vente de SCPI est lourdement chargée en frais.

C’est pour cela que je suis passé de la 3e à la 4e idée : pour contourner les frais de la vente nécessaire au remboursement, on vend des REIT.

On pourrait imaginer des scénarios(*) similaires sur d’autres investissements que la nue-propriété de SCPI. Mais cette dernière a quelques avantages :
- Permet d’échapper à l’ISF (légalement) ; dans mon cas, cela ferait 1% net-net de plus…
- Liquidité supérieure à l’immobilier purement physique.
- Gestion simplifiée et aléas de gestion amoindris.
- Possibilité d’emprunt supérieure, relativement aux REIT/SIIC/actions/obligations.

(*) Depuis la réforme de l’orthographe de 1993, les mots d’origine étrangère suivent les règles françaises du pluriel. Un scénario donne des scénarios (et non des scénarii) ; un virus donne des virus (et non des virii). Une certaine tolérance est toutefois admise.

Dernière modification par M07 (11/03/2016 08h00)


M07

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#89 11/03/2016 22h54 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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@M07
Bonsoir, il ne s’agissait pas d’un point de vue mais d’une tentative d’explication à ce que j’avais cru comprendre comme de la surprise face aux résultats obtenus. J’ai peut être mal lu entre vos lignes.

Si j’avais un point de vue à formuler, je dirais que vos différents scénarios ont des niveaux de risque très sensiblement différents. Vous en êtes peut-être conscient, mais comme vous me semblez vouloir choisir uniquement en fonction du rendement, c’est donc ce qui me vient à l’esprit en premier.

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#90 01/11/2016 18h49 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Bonjour,

Je recherche actuellement à diversifier mon patrimoine en achetant des SCPI en nue propriété.
J’ai 53 ans et n’ai pas besoin de revenus supplémentaire actuellement d’ou le placement en nue propriété.

Je privilégie les placement de bon père de Famille (recherche plus la sécurité que le rendement) et j’ai actuellement une répartition ~ 30 % d’épargne en liquidité: LDD, Livret A, Compte sur livret etc.. 20% en PEL et 50% en Assurance vie (en Euros).
J’ai acheté l’an dernier 34 parts de FONCIA PIERRE RENDEMENT en nue propriété à 10 ans

J’ai trouvé votre site très intéressant notamment les forums concernant les SCPI et tout particulièrement l’analyse des rapports annuels.

Nous aimerions investir 35K€ en SCPI de rendement en nue propriété.
Afin de diversifier notre placement, nous envisageons d’investir dans 3 à 4 SCPI.

Toujours dans ce but, nous aimerions avoir aussi une diversité de société de gestion et de type de SCPI.

Nous envisageons donc un placement du type :
- PF02 ou Primopierre ou épargne fonciere
- Santé/education comme Pierval ou Primovie
- Orienté Région comme Immo placement
- Patrimmo commerce
- Acti Pierre Europe

Ci dessous les point négatifs que j’ai relevé sur ces SCPI.

PF02 nous semble interessant mais la mise minimale en nue propriété de 150 parts  (soit ~20K€) ne correspond pas trop à notre besoin de diversification. Elle présente aussi un risque locatif car repose sur un nombre réduit de locataire et a un TOF qui diminue.

Primopierre nous pose également des problèmes assez identiques (TOF , nombre locataire, rendement obtenus grace à des rétrocessions) et également par rapport à l’emprunt in fine qui arrive à échéance à la fin de cette année

Epargne Foncière : TOF très faible 84% 2ème trimestre 2016, résultats obtenus à partir de PV.

Primovie et Pierre Val Santé sont des SCPI assez récentes donc plus risquées et sur un marché qui n’est pas forcément très porteur (difficulté pour investir)

Patrimmo commerce est également très récente avec un RAN très faible.

Immo Placement présente un TOF assez faible et un prix de part qui a baissé ces dernières années.

Acti Pierre Europe a un taux de distribution assez faible : 4.75% en 2015

En considérant tout cela, j’envisage à ce jour l’investissement suivant :
10K€ en Epargne Foncière, 5K€ en Primovie, 10K€ en Immo Placement et 10K€ en Acti Pierre Europe.

Que pensez vous de ces choix de SCPI  (je suis un peu perdu car je trouve toujours des arguments négatifs dans chaque SCPI) ?
Avez vous d’autres choix plus judicieux en tenant compte de notre besoin de diversification et de sécurité relative ?

J’aimerais avoir des conseils, remarques par rapport à ma démarche et vous prie de bien vouloir être indulgent pour mon inexpérience sur ces sujets.

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#91 01/11/2016 19h33 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Je suis dans la même optique, pour le moment ce qui me déroute le plus ce sont les clefs de répartition très différentes d’une SCPI à l’autre:

Sur 10 ans, j’ai acheté des parts de Immorente avec une clef à 68,25%
Corum est à 61% sur la même durée, PFO2 est à priori sur 64,50%.

Pourquoi une telle différence ?

Attention à Actipierre Europe (cf le dernier bulletin trimestriel), taux d’occupation en baisse.

Donc pour le moment je suis à 90 parts d’immorente sur 10 ans (20kEUR à l’achat) je vais en suite très probablement partir sur PFO2 (tof > 90%) j’aime bien aussi la répartition grosso modo 50% Paris&RP / 50% province Rapport Annuel puis sur Corum (pour l’exposition hors de France)

En tout cas vous avez la bonne stratégie, diversification!

Dernière modification par maxlille (01/11/2016 19h34)

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#92 01/11/2016 19h57 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Bonsoir,
Je ne sais pas répondre sur les clés de répartition. Désolé.

Par contre, par rapport à vos choix de PF02 et Corum, j’ai l’impression que Corum recherche à tout prix du rendement. Ce qui n’est pas forcément compatible avec un achat en nue propriété basé sur la valeur de la part.
PF02 a peut etre privilégié des biens nouvelles normes mais pas forcément bien placés (beaucoup d’actif à placer dont pas forcément de bons placements) et les SG plus anciennes sont en cours de réhabilitation des batiments pour des batiments qui sont peut etre mieux placés.

Pa rapport à votre alerte concernant le TOF d’Actipierre Europe sur les 2 premiers trimestres , je ne vois pas de problème (ci dessous TOF extrait du bulletin du 2 éme trimestre):
2ÈME TRIMESTRE 2016 = 98,34 %
1ER TRIMESTRE 2016 = 98,32 %
4ÈME TRIMESTRE 2015 = 98,69 %

Est ce que vous avez le bulletin du 3 ème trimestre d’Actipierre Europe?

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#93 01/11/2016 20h07 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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maxlille a écrit :

Sur 10 ans, j’ai acheté des parts de Immorente avec une clef à 68,25%
Corum est à 61% sur la même durée, PFO2 est à priori sur 64,50%.

Pourquoi une telle différence ?

Les clés de répartition sont décidées par les société de gestion en fonction de la demande usufruit et nue propriété et évoluent pour équilibrer les deux. Les SCPI délivrant les meilleurs rendements ayant souvent une forte demande d’US, la société de gestion va diminuer le prix de la NP pour améliorer le rendement théorique du démembrement et susciter plus de souscription de NP.

Ne pas oublier non plus que de l’US est acheté par le groupe de gestion de la SCPI pour des supports type SCI.

Penser au SCPI dont le prix est à la limite de monter, cela améliore le rendement final.

Dernier point toujours calculer le rendement net de frais du démembrement en NP selon la durée, les durées rondes (5 et 10 ans) n’étant pas les plus rentables le plus souvent et éviter le 15 ans presque toujours moins rentable que le 10 ans.
Exemple Corum le top c’est 8 ans de NP.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#94 02/11/2016 03h19 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Gilles38 a écrit :

Nous aimerions investir 35K€ en SCPI de rendement en nue propriété.
Afin de diversifier notre placement, nous envisageons d’investir dans 3 à 4 SCPI.
(…)
10K€ en Epargne Foncière, 5K€ en Primovie, 10K€ en Immo Placement et 10K€ en Acti Pierre Europe

35k sur 4 SCPI c’est beaucoup de SCPI, surtout en nue-propriété où il est rarement possible d’investir moins de 10k. Cela ne laisse aussi aucune marge de négociation car une clé se négocie (0,5-1%). Par exemple vous êtes-vous renseigné pour savoir si vous pouviez investir 5k sur Primovie?

Sur le choix, mon avis - qui n’engage que moi:
_Epargne Foncière présente à priori de grandes qualité et un beau patrimoine mais la SG m’interroge car 2 de ses SCPI sont bloquées et pas les plus petites. TOF faiblard en effet.
_Primovie pour la santé mais elle s’en est éloignée ces derniers temps, sa clé sur 10 ans peut être un pari (65%) si l’on pense que le rendement va baisser.
_Immo Placement je ne connais pas, bon à priori sur le Groupe Voisin.
_Actipierre veut jouer la SCPI diversifiée en Europe or c’est de mon point de vue et on l’a vu avec maxlille que c’est une mauvaise SCPI régionale qui semble se chercher. Attention au marketing.

Sur les clés, celle de Immorente est tout simplement mauvaise sur 10 ans, éliminez-là. Elle a certainement trop de candidats à la NP. Regardez sa clé sur 5 ou 7 ans si elle est meilleure.
Sur 10 ans pour une SCPI dans la moyenne une clé est de 65 à 67%.
Sur 7 ans de 72 à 74%.
Certaines clé sont meilleures sur 7 ans en effet mais parfois c’est l’inverse, il faut vraiment bien comparer les durées pour chaque SCPI, faites des calculs.
Corum a de bonnes clés pour le NP (10 ans max) car elle distribue un bon rendement. Au final cela revient au même.

Dernière modification par kc44 (02/11/2016 03h21)


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#95 02/11/2016 03h29 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Qu’est ce qui vous permet de dire que

carpediem a écrit :

de l’US est acheté par le groupe de gestion de la SCPI pour des supports type SCI.

?


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#96 02/11/2016 09h35 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Les sociétés de gestion ont en effet des "partenaires" qui assurent la contrepartie de facon quasi automatique. La seule qui ne fait pas (ou peut etre beaucoup beaucoup moins) c’est Corum. C’est pour celà que les clés de démembrement chez Corum sont plus avantageuses qu’ailleurs. Entre 3 et 6 % en moyenne.

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#97 02/11/2016 10h20 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Bonjour,
J’aimerais revenir sur les choix de SCPI / SG plutôt que sur le problème de la nue propriété.

MAXLILLE a écrit :

Attention à Actipierre Europe (cf le dernier bulletin trimestriel), taux d’occupation en baisse.

KC44 a écrit :

_Actipierre veut jouer la SCPI diversifiée en Europe or c’est de mon point de vue et on l’a vu avec maxlille que c’est une mauvaise SCPI régionale qui semble se chercher. Attention au marketing.

Par rapport à votre alerte concernant le TOF d’Actipierre Europe sur les 2 premiers trimestres , je ne vois pas de problème de TOF cité par maxlille (ci dessous TOF extrait du bulletin du 2 éme trimestre):
2ÈME TRIMESTRE 2016 = 98,34 %
1ER TRIMESTRE 2016 = 98,32 %
4ÈME TRIMESTRE 2015 = 98,69 %
KC44 pouvez vous préciser votre commentaire sur cette SCPI ainsi que sur la SG d’Epargne Fonciere (voir citation ci dessous) .

KC44 a écrit :

_Epargne Foncière présente à priori de grandes qualité et un beau patrimoine mais la SG m’interroge car 2 de ses SCPI sont bloquées et pas les plus petites. TOF faiblard en effet.

J’aimerais avoir d’autres avis sur mes choix de SCPI en nue propriété sur 10 ans à savoir :

GILLES38 a écrit :

10K€ en Epargne Foncière, 5K€ en Primovie, 10K€ en Immo Placement et 10K€ en Acti Pierre Europe

N’hésitez pas à me proposer d’autres SCPI

Et encore Merci pour votre aide

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#98 02/11/2016 10h34 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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GoodbyLenine a écrit :

Qu’est ce qui vous permet de dire que

carpediem a écrit :

de l’US est acheté par le groupe de gestion de la SCPI pour des supports type SCI.

?

Dans la fiche technique, destinée aux professionnels, de la SCI Sofidy Convictions Immobilières il est en autre écrit que l’achat d’usufruit de SCPI fait partie de la stratégie d’investissement parmi d’autres supports d’investissement.

Après il faut me croire sur parole car je ne peux diffuser ce document.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#99 02/11/2016 11h18 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Voici le bulletin T3
Le tof physique est en baisse à 97,65 % (vs > 99% les 12 mois précédents), l’acompte trimestriel est passé de 2.4e à 2.1e
La SCPI n’arrive pas à trouver des investissements rentables:

Au 30 septembre, ACTIPIERRE EUROPE présente un solde à investir avoisinant 75 M€. Les
dossiers sélectionnés ou en cours de finalisation devraient permettre de couvrir la quasiintégralité
de ce montant d’ici la fin de l’année. Dans le contexte actuel de raréfaction
de biens de qualité mis en vente et de compétition entre les acheteurs, les délais de
négociation et de concrétisation des investissements s’allongent. Cette contrainte de
marché, qui accentue le décalage entre la collecte et les investissements, impose d’abaisser
le revenu distribué au titre des deux derniers trimestres. L’objectif de distribution annuelle
2016 est fixé à 9,00 € par part, soit un taux de distribution de 4,3% (sans intégrer l’éventuel
crédit d’impôt sur les revenus fonciers allemands et espagnols, et après imposition des
revenus fonciers belges).

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#100 02/11/2016 11h34 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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En effet le TOF de Actipierre Europe est excellent.
Je lui reproche de s’appeler "Europe" alors qu’elle a 15% de son patrimoine en Allemagne, 7% en Espagne et 1% en Belgique. 58% sont en province et on a vu qu’elle avait plusieurs immeubles dans des villes avec un mauvais taux d’occupation des commerces. C’est un jugement discutable car en effet cet argument ne se vérifie pas dans le TOF. Je dis juste qu’il faut l’acheter en comprenant bien quel patrimoine on achète, on entend trop souvent des personnes la choisir pour la diversification en Europe, dans ce cas achetez du Immorente c’est la même chose (en mieux).
De la même manière Fructirégions Europe vient juste de rajouter Europe à son nom sans n’avoir encore investi en dehors de la France. C’est tout il faut juste le savoir.

Sur les SCPI de La Française, Sélectinvest 1 a son marché des parts bloqué, il faut au moins 8 mois (en hausse?) pour revendre ses parts. Sinon il faut passer par le fonds de remboursement et vendre avec une décote de près de 17%. Crédit Mutuel Pierre 1 connait le même problème, il faudrait l’analyser dans une autre discussion (1,95% de parts en attente au 31/12/2015, 2,78% au 30/06/2016).


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