SCPI : vos trois SCPI préférées dans une optique long terme ?

Si je devais choisir 3 SCPI de rendement (ça exclut Pierre48 de Paref, qui sinon me tenterait bien, dans une optique LT…), financées à crédit, parmi ces 4 Sociétés de Gestion (SdG), dans l’optique de les conserver très très longtemps, je prendrais :
  - chez Française AM : plutôt (la grosse) Epargne Foncière (diversifiée) que n’importe quelle autre de cette SdG;
  - chez Sofidy : soit les (petites à bonne gouvernance, mais chères et pas facile à acheter) Cifocoma ou Cifocoma2, soit (gouvernées par la SdG seule) (la grosse) Immorente (en murs de commerces) ou la (un peu moins grosse) Effimo1 (en bureaux);
  - chez Paref : la (petite à bonne gouvernance, mais chère et pas facile à acheter) Capiforce;
  - chez Fiducial : sans doute aucune actuellement.

Sinon, foncia pierre rendement (d’une autre SdG) (murs de commerces) est effectivement pas mal dans une telle optique, même s’il y a aussi qqs "détails" à y redire.

Sofipierre serait assez tentante si elle n etait pas autant endettée, ce qui représente pour moi un risque, pour d autres un levier interessant.

Je vous rappelle le peu de conviction que j avais sur Epargne Fonciere (en reponse a votre 1er post), autant sur les resultats que sur la politique de gestion (sans compter l historique de certaines de ses scpi). A savoir que la société de gestion envisage désormais d investir dans l UE.

Effimmo bof, résultats peu encourageants (en régression légère mais continue d’exercice en exercice), difficile de prévoir l’avenir, comme pour beaucoup de scpi de bureaux actuellement pour lesquels les renegociations des loyers sont à la baise.

Comment vous panacheriez votre achat ?

Pour votre montant personnellement je mettrais plutôt le paquet sur Immorente. Mais si vous positionner sur une seule scpi vous chagrine ou si votre banquier vous l impose dans le montage, alors plutôt le min sur Epargne Fonciere pour la diversification vers les bureaux et le max sur Immorente.

Bon choix !

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Sinon vous avez eu un bon taux (assurance externe?), vous etes parti avec quelle banque finalement ?

Je m’étais arrêté sur 3 SCPI car j’avais cru comprendre que les banques et/ou CGPI étaient assez réticents à faire des montages au delà de ce chiffre (sans compter les frais qui augmentent puisque visiblement on fait un prêt par SCPI)

Concernant Immorente, quelques points m’interpellent:
- Revenu distribué qui baisse alors que le TOF remonte (et ne pourra pas monter beaucoup +, déjà à 95%)
- Revenus distribués supérieurs aux résultats depuis 3 ans
- PGR très faible pour une SCPI aussi ancienne (15 jours)

Ai-je raté quelque chose concernant cette SCPI ?

Sinon, pour ajouter une 4e valeur, je regardais aussi:

Efimmo:
+ Bon DVM
- Prix 6% au dessus de sa valeur de reconstitution
- RAN 1 mois et PGR inexistant, ce qui m’inquiète un peu pour une SCPI aussi ancienne

Edissimo:
+ Dividende stable
+ 4 mois de RAN, de quoi voir venir…
- Cher -  8% au dessus de sa valeur de reconstitution

Je pourrais aussi supprimer Primovie et la remplacer par une de ces valeurs plus classique, et ne garder que Corum en diversification.

Je regardais également Notapierre, qui est un modèle de stabilité, gros RAN et PGR, pourtant j’ai l’impression que personne n’en parle sur ce forum. Y-a-t-il un loup que j’aurais raté ?

Je suis bien sûr preneur de vos retours d’expérience sur ces SCPI.

Je laisse le soin à ceux que cela intéresse de lire cet article de 2010 qui doit faire grincer des dents les associés de Atlantique Pierre 1:
agefi_uffi_ream_relancee.pdf
Surtout lorsque l’on lit Frédéric Puzin qui dit "Nous bénéficions donc de ce contre-cycle".
Nous c’est eux ou c’est nous les associés ?
La suite immédiate c’est investissements qui s’avèrent foireux, locataires qui partent quand ils ne se mettent pas à ne plus payer entraînant baisse des valeurs d’expertise et concrètement:
_ Baisse de 33% pour le prix de part
_ Baisse de 50% pour le dividende
Ca en dit long sur la capacité qu’on ces personnes à communiquer où le vent souffle dans le bon sens et après tout comme les erreurs passées sont payées par les autres, pourquoi changer ?

Dernière modification par kc44 (02/07/2018 13h58)

maxcorporis a écrit :

Des décisions prises en assemblée générale à laquelle assiste quelques associés mais l’on n’a jamais vu une organisation des associés donnant pouvoir à un représentant d’une quasi majorité des associés permettant de faire plier la société de gestion sur des décisions ne garantissant par leurs intérêts !

Je ne suis pas sur de bien comprendre cette phrase un peu complexe et avec plusieurs négations.

Cependant, on a déjà vu des votes en AG qui allaient contre ce que souhaitait la société de gestion, par exemple pour ne pas renouveler le mandat d’une société de gestion. Ceci se réalise généralement en 3 temps et au moins 2 AG (donc 2 années) : il faut d’abord modifier les statuts pour pouvoir désigner une société de gestion et ne plus l’avoir nommée ad vitam eternam dans les statuts, puis décider de voter pour une autre société de gestion… Et auparavant (le 3ème temps), il faut avoir des informations (les adresses des associés) pour pouvoir communiquer avec les associés et leur expliquer les enjeux (et ainsi avoir une chance de faire voter le changement de statut , puis le changement de gérant), ce qui nécessite soit une année de plus en récupérant leurs coordonnées lors d’une scrutation, soit de lancer une procédure en justice pour les obtenir, dès lors que la société de gestion fait de l’obstruction.

On a déjà vu d’autres votes qui allait dans le sens des intérêts des associés et pas dans le sens des intérêts de la société de gestion, ne serait-ce que des votes pour intégrer dans les statut des dispositions qui faciliteraient une actions d’associés mécontents (plutôt que de multiplier les obstacles) sans que ça ne débouche nécessairement sur un changement de société de gestion (on peut être satisfait de sa société de gestion, mais conserver le moyen d’en changer sans un maximum d’obstacles, si jamais à l’avenir on devait en être moins satisfait). Quelques exemples :
  - mieux vaut éviter que la société de gestion soit nommé à vie dans les statuts;
  - mieux vaut éviter que le mandat de la société de gestion porte sur plusieurs exercices;
  - mieux vaut éviter que le président de l’AG (qui disposera de votes donnés "au Président") soit, de par les statuts, la société de gestion;
  - mieux vaut éviter que le président de l’AG soit désigné par les statuts (mieux vaut que l’AG élise son président, et de préférence pas au nombre de parts, mais à 1 voix par associé)

Force est de constater que ça n’est arrivé, à ma connaissance, que dans des SCPI de taille modeste, à capital fixe, sans trop d’associés (un peu plus de 1000 au max) et pas d’institutionnel détenant un pourcentage significatif des parts (20%, voire 10%, suffisent déjà à empêcher ce genre d’action), et avec aussi un certain nombre d’associés volontaristes, compétents, et disposés à "mouiller le maillot" et à s’engager (y compris financièrement) pour le bien de tous, et en dépit de tous les obstacles mis sur leur chemin.
A noter qu’il n’est pas aisé pour ces lanceurs d’alerte à se faire entendre. Même quand ils ont des arguments solides, ils sont souvent mal accueillis, d’autant plus que la société de gestion (et parfois le Conseil de Surveillance) en place disposent de pas mal de moyens (souvent financés par la SCPI) pour résister, parfois avec beaucoup de mauvaise foi en désinformant ou/et en faisant peur aux associés trop naïfs, et que pas mal d’associés ont un préjugé défavorable pour ceux qu’ils perçoivent comme des "perturbateurs".

Dans le passé, il y a même eu une "association d’associés" (une forme d’ "une organisation des associés") qui a agit de manière efficace en ce sens, avant de devenir ce qu’elle est hélas devenue… (cf ici).

@ Seneque
Pour moi le RAN (ou l’équivalent PPB pour les fonds euro) ne devrait pas exister. On devrait distribuer l’intégralité du résultat courant et je m’occuperais moi-même de faire le lissage si les résultats varient.
Une SCPI bien gérée ne devrait pas avoir de "grosses" difficultés locatives (ou si elle flanche c’est que tous les concurrents sont dans la panade) et n’a aucune raison de maintenir autre chose qu’un RAN minimaliste.

Par ailleurs, pour ce qui concerne Epargne Pierre (je ne suis pas associé), je ne considère pas spécialement comme une tare de ne pas avoir d’actifs à Paris, il y a aussi de très bonnes affaires en province (et pas que des bonnes à Paris). Bien entendu, il ne faut pas avoir uniquement Epargne Pierre en portefeuille.
Je considère par contre que vu leur vitesse d’investissement de la collecte et le rendement des investissements récents, je doute qu’ils arrivent à tenir le rendement actuel. Après, il faut voir ce qui va se passer après le recul du délai de jouissance à 6 mois.

@ PierreP, Deb67
Concernant Pierval/Primovie, je ne sais franchement pas qui entre Euryale ou Primonial REIM connaît le mieux le secteur de la santé (je parierai d’ailleurs plus sur le second que sur le premier).
Néanmoins, je juge que la gestion 2017 de Primovie a été suffisamment calamiteuse pour s’en tenir éloigner quelque temps et voir comment la situation évolue. En outre, j’espère qu’Euryale apprendra des erreurs de sa consoeur pour ne pas les reproduire.

Comparatif de 4 » ans de performances des :
- Immo direct paris
- immo direct province
- foncières cotées
- scpi
- actions
- or
- obligations
-…

http://www.n3d.eu/_medias/n3d/files/etude_ieif.pdf

Plus de la moitié des critères utilisés me semblent fort peu pertinents :
- Le taux d’occupation financier (un bon TDVM stable ferait supporter un TOF minable)
- Le report à nouveau (il ne signifie quasiment rien, sinon que dans le prix d’achat de la part on achète une réserve comptable; d’ailleurs la réserve de plus-value est du même tonneau, et pourtant pas un critère utilisé !)
- Les revalorisations des 3 dernières années (si on est passé de 91% à  109% de la valeur de reconstitution, c’est n’importe quoi) (qui decserieux évalue un placement immobilier sur l’évolution de son prix sur 3 ans ?)
- La commission de souscription (en quoi ça indiquerait la qualité de la SCPI ?)
- Note secteur et zone géographique « Covid 19 (bien malin qui peut prédire l’impact qu’aura le Covid-19 sur chaque SCPI, a moyen/long terme, sachant que l’investisseur en SCPI se fiche du court terme).

Par contre, seraient des critères pertinents, mais ne sont pas pris en compte dans ce classement :
  - professionnalisme de la société de gestion : pertinence de ses choix (sachant que tout le monde fait aussi des erreurs, mais certains plus que d’autres), de sa communication (transparence, fréquence, stabilité dans la durée, absence d’erreurs factuelles, …), dépendance sur des aspects critiques à des "sous-traitants" (qui rendent dépendants, et limite la compréhension du marché et la capacité d’anticipation),  adaptation et réactivité de son organisation (comment sont traités les "soucis", des associés comme des locataires ?), stabilité des équipes à long terme (changer le personnel, ou l’actionnaire, peut faire des dégâts…), etc.
   - évolution des résultats et des montants distribués, par part, sur une longue durée (au moins 10 ans, 3 ans c’est bien trop peu)  (le TRI 10 ou 15 ans caracteriserait aussi bien ceci, sous réserve qu’il soit vraiment calculé de manière identique).
   - ratio collecte / capitalisation des dernières années (qui en dit bien plus que l’âge d’une SCPI…).
   ,- liquidite du marché secondaire (c’est évident !)
   … et dans doute d’autres encore.