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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#76 27/07/2013 14h17 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Je vous conseille de lire toutes les discussions sur les SCPI sur ce forum, et d’autres documents sur internet (par ex. sur  Aspim "Je veux comprendre" , SCPI : Prudence … les performances passées ne préjugent pas des performances futures !! , Blog SCPI - Primaliance , etc.) pour bien maîtriser les bases avant de vouloir évaluer si c’est adapté pour vous.


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#77 27/07/2013 14h23 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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GBL a raison,
Cherchez a comprendre ce que vous voulez acheter, et vous verrez de facto l’interet …ou pas


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#78 18/06/2014 14h59 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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bonjour à tous

Pour ceux qui ont suivi ma presentation:
Info • Forums des investisseurs heureux

je cherche à reduire mes IR et pourquoi pas en même temps constitué un patrimoine (soyons fou!!!).
Selon les commentaires laissés dans ma presentation (merci à eux), il est difficile de baisser ses IR.
J’epluche toujours le web à la recherche d’autres solutions et je reviens sur les SCPI dont mon conseiller bancaires m’avait fait l’éloge….sans plan ni simulateur !
Je paye donc entre 12 et 15k€ d’IR par an,vive le massacre !  Etant salarié du CA, je bénéficie de taux interessant (2/3) pour les prets immo, ainsi que diverses reductions sur les frais en tout genre.
Seulement le conseiller n’a jamais été capable de me fournir une simulation avec le detail, et savoir si cela etait vraiment intéressant !
de plus j’ai pu lire que certaines scpi etaient des "pieges" (valeurs en baisse àla revente. Etant du CA, c’est Amundi qui gere les scpi et en cherchant leurs resultats, ce ne sont pas les meilleurs mais apparemment pas trop mal placés non plus.
J’ai vu qu’il y avait des SCPI "standards" et fiscales, la 2e etant surtout pour des personnes imposables à haut niveau, ce qui est mon cas.
En revanche, je n’arrive pas à savoir en cherchant sur le net et selon mon profil si le 1er ou le 2e cas serait le plus interessant (et si des scpi sont adaptés à mon cas également !!!).
Je suppose qu’ayant des scpi, les revenus mensuels engendrés gonflent encore les IR, alors quid de la véritable baisse des impots ???
Merci pour votre aide ou tout aiguillage pour me guider.

Cdlt.

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#79 18/06/2014 17h04 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Bonjour Cyril,

Lors de votre présentation, je vous ai indiqué deux SCPI qui n’ont, visiblement, pas retenues votre attention.

Pour les SCPI fiscales, la réduction d’impôts n’est que sur une partie de l’investissement et il s’agit souvent d’une diminution de vos revenus(MH, Malraux) donc la réduction d’impôts dépend de votre TMI.

A 30% de TMI, l’achat de nue-propriété apporte un meilleur rendement annuel que la SCPI défiscalisante et a l’avantage de ne durer que de 5 à 10 ans contrairement aux SCPI fiscales qui durent de 15 à 18 ans. (j’en suis sûr, je viens de faire une simulation avec un TMI à 41%)

La défiscalisation lors d’un investissement doit être la cerise sur le gâteau et pas masquer un gâteau indigeste. Bref, à vous de voir où sont vos priorités.

Je comprends votre malaise à payer 15K d’impôts mais je doute que vous obteniez une réponse pertinente par l’intermédiaire de généralités d’un forum sans plus de détails sur votre situation.
Le passage par un conseiller qui optimise l’ensemble de votre situation patrimoniale me semble plus raisonnable.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#80 19/06/2014 09h47 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Bonjour

Merci pour votre réponse.
Votre conseil sur les scpi n’etait pas passé inaperçu, bien au contraire, c’est pour cela que je m’y interesse wink.
Pour repondre à votre question, ma TMI est de 41%.
J’essaye de constituer un dossier exhaustif de liens, exemple, etc… afin d’avoir une idée précise des avantages et inconvénients des scpi, et des différentes scpi existantes.
J’ai pu notamment lire qu’il fallait préférer des scpi avec un rendement à 5% et un taux d’occupation faible, qu’une scpi au même rendement avec un taux d’occupation plus élevé, le 1er ayant plus de chance de progresser que le 2e.
J’avais pris rendez vous avec un conseiller fiscal du LCL, et bien que l’ayant relancé à 2 reprises, je n’ai jamais eu de retour …
Je cherche aussi un conseiller fiscal spécialisé, le net en propose à foison, mais à connaitre leur crédibilité et compétence…. pas facile !  On trouve tout et n’importe quoi avec internet, d’où ma méfiance. Je suis toujours en phase de recherche.
Comme tous, je prefere avoir un maximum d’infos entre les mains avant de me lancer, cela permet de réduire les risques.
Je n’ai pas encore parcouru toutes les pages de ce post, mais au cas où la reponse ne s’y trouverait pas, auriez vous des simulateurs / feuille de calcul  concernant les scpi ?

Cordialement.

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#81 19/06/2014 11h37 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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cyrilmelon a écrit :

J’avais pris rendez vous avec un conseiller fiscal du LCL, et bien que l’ayant relancé à 2 reprises, je n’ai jamais eu de retour …
Je cherche aussi un conseiller fiscal spécialisé,…

Je pense que vous devriez chercher un conseiller patrimonial et non un conseiller fiscal pur qui cherchera à vous prouver que le produit qu’il vend est celui qu’il vous faut.

Pour un tableau de simulation, un tableau type excel dans lequel vous entrez le loyer de la SCPI, l’imposition et éventuellement les intérêts d’un crédit, peut être suffisant.

Si vous bénéficiez de taux de prêts intéressants, un achat à crédit de SCPI de rendement mixées avec des SCPI de capitalisation ne fera pas baisser votre impôts mais peut générer un rendement performant.

Carpediem


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#82 19/06/2014 11h37 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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bonjour
A la lecture des 4 pages, il semblerait que les scpi ne soient pas interessantes pour les personnes fortement imposées.
Je n’ai pas encore saisi le pourquoi, mais c’est ce qui en ressort.

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#83 19/06/2014 11h39 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Quelles 4 pages?


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#84 19/06/2014 11h51 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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les 4 pages de ce post wink

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#85 19/06/2014 13h41 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Modérateur
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Pour une personne imposée à 41% (et plus encore si elle est concernée par l’ISF), il est généralement plus intéressant d’acquérir de la nue-propriété de parts de SCPI que les parts en pleine propriété.
Une recherche avec l’outil en haut à droite de cette page (mot-clé : "nue-propriété SCPI" par exemple) vous expliquera pourquoi en détail.

Une autre possibilité est d’investir dans des SCPI via un contrat d’assurance-vie. Une recherche similaire vous sera utile.

Si vous investissez à crédit, seule la partie "comptant" est concernée (par la nue-prop ou l’AV), et avec des taux privilégiés, préférez un emprunt très long ou mieux encore in-fine.


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#86 19/06/2014 13h43 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Certes la détention en direct de SCPI de rendement n’est pas la meilleure option pour les TMI élevés mais il reste les solutions pour lesquelles l’imposition est forfaitaire comme l’AV, les SCPI de capitalisation avec imposition sur les PV immobilières, l’achat de nue-propriété et la SCPI Novapierre Allemagne qui génère un crédit d’impôt sensé gommé la fiscalité française( et pas de PS).

De quoi avoir matière à réflexion.

Carpediem


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#87 19/06/2014 14h39 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Merci à tous, je vais continuer mes recherches dans ce sens.

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#88 19/06/2014 22h49 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Modérateur
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@chris2030 : Sur ce forum, on essaie de comprendre et de réfléchir par soi-même (et de discuter de nos avis respectifs, de confronter les points de vue, etc.). On n’accorde guère de valeur à ce que quelqu’un d’autre pourrait avoir dit/indiqué, tant qu’on ne comprend pas pourquoi il l’a dit/indiqué, donc tant qu’on n’est pas en mesure d’avoir une opinion sur la validité de sa position et surtout de ses arguments (car personne n’est à l’abri de se tromper et de dire une grosse bêtise). A défaut, on se contenterait de colporter des "on dit", et ça ne serait pas d’une grande utilité….
Par ailleurs, la position de l’APPSCPI a déjà été expliquée et commentée à plusieurs reprises sur ce forum (je vous invite à faire une petite recherche…).

PS : Si j’en crois votre présentation, vous avez 25% de votre patrimoine en SCPI. A mon avis, il est grand temps pour vous de comprendre mieux ce qu’il y a derrière le rideau, au niveau des SCPI….


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#89 08/09/2014 22h29 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Bonjour,

Suite à ma présentation, et un premier rendez-vous avec mon banquier (qui fut plutôt bon, négociation de 5 cartes bancaires gratuites), j’ai eu la réponse à mes questions pour faire avancer mon projet.

Mon banquier me laisse le choix des SCPI, aucune obligation de prendre ce que propose la banque, il n’a d’ailleurs pas su me donner de nom.

Après quelques recherches je pense m’orienter vers Immorent.

Concernant le crédit, financement ~25000€ à 100% sur 20 ans deux possibilités :
-Taux fixe 2.35%
-Taux variable 1.7% capé +1%

Une première question, dans mon tableau le rendement avec taux fixe commence à 3.61% descends progressivement jusqu’à 3.41% à la 21eme année puis remonte par la suite.
Pour le taux variable (dans ma simulation qui ne varie pas) le rendement commence à 3.39% puis augmente doucement (5ans 3.40%, 10ans 3.41%, 15ans 3.41%, 20ans 3.41%)
Est-ce normal d’avoir quelque chose comme ça ? Grosse interrogation pour moi.

Ensuite d’autre questions :
Étant pour l’instant non marié et sans enfant, est-ce quelque chose à prendre en compte pour un investissement sur 20ans + ?
J’ai la même interrogation concernant mes revenus qui vont potentiellement augmenter étant donné mon age, ainsi que la fiscalité qui peut changer comment prenez-vous en compte cela ?

Pour finir, concernant le rendement (~3.4%), forcément supérieur à ce que je possède actuellement, mais au vu des risques pris est-ce quelque chose de réaliste, ou faut-il s’orienter vers autre chose.

Dans l’attente de vous lire.

N1k0l4s

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#90 09/09/2014 18h46 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Immorente est un choix classique pour un premier investissement en parts de scpi.

Il est intéressant, comme vous le faite, de faire une première tranche d’investissement à crédit, pour bien vous familiariser avec le monde des scpi et la possibilité d’acheter à crédit en mettant en place un effet de levier financier.

Il est généralement recommandé de faire établir une simulation tenant compte de votre fiscalité actuelle ainsi que des changements qu’il est raisonnablement possible d’intégrer aux calculs. Cela permet d’apprécier l’opportunité d’un tel investissement en calculant un %TRI.

Vous parlez d’un tableau. Je ne vois pas de quoi il s’agit ? Où est-il publié ?

En ce qui concerne l’offre de crédit, les taux sont devenus extrêmement avantageux. Il est intéressant de s’endetter actuellement à condition d’avoir une bonne visibilité sur son emploi. Les taux sont au plancher depuis plus de 60 ans.

L’offre à taux variable est raisonnablement intéressante, mais le taux proposé ne pourra pas descendre tellement plus bas qu’aujourd’hui. A votre place, je pencherai plutôt pour l’offre à taux fixe.

Avez-vous regardé la possibilité d’obtenir une délégation d’assurance extérieure. A votre âge, c’est particulièrement intéressant !

Dernière modification par stephane (09/09/2014 18h56)

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#91 09/09/2014 21h19 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonsoir,

Le tableau que j’évoque est celui que j’ai fais pour analyser l’investissement, je ne l’ai pas publié, je ne sais pas si c’est accepté sur le forum.
Si vous le souhaitez je peux bien évidement vous transmettre mon tableau, ce qui pourrait éventuellement m’aider à détecter si une erreur c’est glissée.

Pour le TRI, j’ai essayé de comprendre le fonction excel mais je dois reconnaitre que je me suis perdu, je n’arrive pas à comprendre quel sont les chiffres à prendre en compte.

J’ai bien essayé TRI(montantinvestit:loyers(s)) mais je tombe sur des rendement délirant.

Pour la délégation d’assurance, je n’ai pas encore abordé ce sujet, je souhaitais déjà avoir un ordre d’idée du rendement avant de plus solliciter mon banquier.

Pour les évolutions j’ai tenu compte d’une evolution de salaire de 1% par an et revalorisation de la part de 1%.

Cordialement,

N1k0l4s

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#92 09/09/2014 21h35 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Je ne vous conseille pas de faire une simulation en tenant compte d’une augmentation du prix de la part de 1% l’an…

Votre  calcul doit tenir compte d’hypothèses conservatrices.

Le résultat obtenu doit être bon sans cet artifice… et si vous faites effectivement +1% l’an, tant mieux pour vous.

Si vous le souhaitez, je peux vous adresser la simulation en tenant compte des caractéristiques de votre achat :

- votre taux marginal d’imposition ou à défaut votre revenu imposable et le nombre de parts (1?),
- le montant de votre emprunt, le montant de l’échéance mensuelle hors assurance, le montant de l’assurance, la durée de l’emprunt,
- le rendement retenu pour Immorente : 5,25% ?

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#93 10/09/2014 00h59 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Je m’incruste sur le sujet pour avoir un avis sur ma réflexion.

L’année prochaine je ne peux plus déduire les intérêts  de ma RP ,a partir de ce moment ma capacité d’épargne se retrouve amputée de 50% soit quasi plus rien(TMI:14%)

Alors je me dit que je peux virtuellement augmenter mes revenus en utilisant le levier du crédit et générer un CF positif avec des SCPI.

j’ai vu qu’il était possible de déduire les frais de dossier, les intérêts et l’assurance.

Concrètement comment cela se passe si la première année le total des frais dépasse le revenu foncier touché?

Le seul moyen (a mon avis) pour moi de faire un montage comme celui la c’est de voir ma banque et d’être plus que convainquant.

J’ai lu qu’en passant par une banque il pouvait y avoir des frais réduits, a l’inverse est ce que souscrire via une banque génère plus de frais qu’en direct genre un % ou des frais de garde?

Je rêve ou je peux m’enrichir en m’enrichissant?

Si c’est possible je sonderai le banquier pour voir ce qu’il propose comme SCPI et je ferai les calculs.

désolé si ma réflexion est stupide.

Dernière modification par mehdi57 (10/09/2014 01h00)


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

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#94 18/09/2014 00h32 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Pour pouvoir acheter des parts de scpi à crédit, il faut pouvoir y consacrer une certaine capacité d’épargne mensuelle, car les loyers versés par la SCPI ne sont pas suffisants pour couvrir les échéances d’emprunt et le supplément d’impôts induit par l’opération.

En revanche, si votre taux marginal d’imposition est faible, le montage peut être très rentable pour vous car les taux sont particulièrement bas en ce moment. Le différentiel entre le taux de l’emprunt et le taux de rendement des scpi est important. Le gain financier de l’opération est donc important, surtout avec un TMI à 14%

Si votre prêt "résidence principale" n’est pas encore amorti, vous pourriez avoir avantage à renégocier le taux et / ou rallonger la durée de votre emprunt, pour dégager une capacité d’épargne supplémentaire et réduire votre taux d’endettement global à un niveau supportable pour les deux opérations.

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#95 18/09/2014 16h04 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Merci,

En effet j’ai simulé avec une calculette et sans apport impossible de faire une opération positive.

Comme je ne connaissais pas le site quand j’ai fait reprendre mon crédit j’ai fait en sorte de rembourser vite alors que j’aurai du faire l’inverse.(50% de mon revenu en mensualité)

j’ai regardé et pour renégocier je dois attendre 2 ans soit encore 1 an et demi.

Donc je laisse tomber et je provisionne pour les impôts.

j’étais curieux des taux alors j’ai envoyé un mail au banquier qui n’a pas jugé utile de me répondre,dommage.


La règle n’est pas absolue, mais il semblerait que plus le niveau de scolarité de votre lecteur est élevé, plus ce dernier accorde de l’importance à l’orthographe. Le lecteur aurait tendance à mesurer l’intelligence de son interlocuteur à son mode d’expression. Méconnaître ce réflexe vous exclura.

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#96 18/09/2014 19h12 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour à tous,

Moi même généraliste sur la question des SCPIs, je m’interroge sur un grand nombre de SCPI dont la valeur de réalisation est bien inférieure à la valeur de souscription.
Je citerais 2 exemples de 2 grosses SCPI :
ELYSEES PIERRE  : valeur souscription 650 euros contre 573 euros en valeur réalisation.
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE : 260 euros contre 216 euros.

N’est ce pas le signe d’une sur évaluation de la part ?? et d’une sorte de "bulle"autour des SCPIs ?

Merci d’avance de vos remarques.

GoodbyLenine a écrit :

Je vous conseille de lire toutes les discussions sur les SCPI sur ce forum, et d’autres documents sur internet (par ex. sur  Aspim "Je veux comprendre" , SCPI : Prudence … les performances passées ne préjugent pas des performances futures !! , Blog SCPI - Primaliance , etc.) pour bien maîtriser les bases avant de vouloir évaluer si c’est adapté pour vous.

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#97 06/10/2014 17h02 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Modérateur
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Bonjour,

Je préfère publier sur cette file plutôt que d’en ouvrir une nouvelle car je pense que ça peut en aider plus d’un. Si cela mérite une nouvelle file, je laisse les modérateurs en décider.

Aujourd’hui, en discutant avec mon banquier sur certaines "optimisations", une des clés pour continuer à diversifier mon patrimoine et avoir un effet de levier, serait de pouvoir acheter des parts de SCPI de rendement.
Voici un long moment que je me creuse la tête (tout seul et en lisant à droite à gauche) et que je m’interroge sur le financement de parts de SCPI au comptant ou à crédit.
J’ai une très légère expérience pour avoir, en 2010, acheter 50K€ de parts de SCPI Scellier Ciloger à crédit.

Évidence me diront beaucoup, c’est à crédit car ça gomme les revenus fonciers ! (mon banquier, les magazines, les forums,etc..)
J’ai toujours eu du mal avec ce concept car pour moi un crédit ça coute et même quand on paye des impôts sur des revenus fonciers, à la fin il en reste toujours plus qu’avant n’avoir rien fait.
J’ai bien compris qu’on déduit les intérêts d’emprunt et assurances de ses revenus fonciers mais laissez moi vous développer mon raisonnement, sachant qu’on peut toujours discuter sur tel ou tel des postulats mais dans ce cas j’aimerai comparer les 2 possibilités avec les mêmes biais ou avantages. Le but n’étant pas de se dire investissez dans autre chose…
Dîtes moi si je fais totalement fausse route ou si j’ai oublié des éléments.

Contexte:
Achat de 50K€ de SCPI Ciloger Atout Pierre Diversification (9.3% frais)
Je possède ces 50K€ (qui ont très mal travaillé avant et c’est peut-être là que le bât blesse…)
Proposition achat à crédit amortissable 15 ans à 3% + 0.3% assurance (357.79€/m)
AV à 3% net-net de tout prélèvements sociaux
Rendement brut SCPI 5.2% avant prélèvements sociaux et impôts
TMI: 30% (je suis assez loin de la tranche du dessus !)
Impôts + prélèvements sociaux en incluant CSG déductible sur les revenus = 43.97% = (30% TMI*(1-5.1%CSG déduc))+15.5%
Base de 16 ans pour inclure la dernière année des intérêts pour les impôts et on gomme le délai de jouissance des parts.
Pas d’autres revenus fonciers (ou risible via Scellier)

Cas 1 j’achète à crédit et je place les 50K€ dispo sur une AV

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/6769_scpi_a_credit2.jpg

Achat SCPI = 50K€-(9.3%*50K€)__________________Frais achat SCPI = 50K€*9.3%
Revenus SCPI = 50K€*5.2%*16 ans________________Rmbt intérêts = (180 mens*357.79€)-50K€
Revenus AV = (50K€*(1+3%)^16)_________________Impôts = (Revenus SCPI N-Intérêts N)*43.97%

Cas 2 j’achète comptant et je place chaque mois sur une AV la mensualité (357.79€) que j’aurais payé avec le crédit

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/6769_scpi_comptant.jpg

Achat SCPI = 50K€-(9.3%*50K€)__________________Frais achat SCPI = 50K€*9.3%
Revenus SCPI = 50K€*5.2%*16 ans________________Rmbt intérêts = 0€
Revenus AV = ((357.79*(1+(3%/12)))+357.79)*(1+(3%/12)) etc…
_____________________________________________Impôts = (Revenus SCPI N-Intérêts N)*43.97%

Tel que vous pouvez le voir dans le 2ème cas, je pars du postulat que j’étais prêt à débourser chaque mois 357.79€, donc que je le fais quand même au fil de l’eau.

Pour la linéarité de la chose, on se dit que le taux d’AV et de rendement de SCPI ne bougent pas pendant les 16 ans mais que de toute façon, s’ils bougeaient, cela impacterait les 2 cas. Tout comme je ne prends pas en compte la revalorisation des parts, ni même que d’autres SCPI auraient un meilleur rendement. L’objectif encore une fois de ma réflexion n’est pas d’avoir un chiffre d’enrichissement au centime près mais plutôt de comparer les 2 modèles.

On trouve donc + de 9K€ d’écart en achetant au comptant et en plaçant ce qu’on était prêt à dépenser pour un crédit.

J’ai fait le même exercice en In Fine avec un emprunt à 3.3% et 0.35% d’assurance et en plaçant au fur et à mesure sur AV la différence entre cette nouvelle mensualité et celle d’un amortissable + 50K€ comptant aussi en AV, je tombe sur un total de 126 856€ donc pire qu’un amortissable…

Soit je n’ai rien compris aux calculs, soit c’est plus une philosophie de placement de se dire que c’est l’effort d’épargne mensuel qui compte et qui fait que ça mérite de passer sur un crédit plutôt qu’au comptant.
Autre réflexion, si je peux me "permettre" de sortir une mensualité, peut-être faut -il que j’emprunte plus pour que l’effort d’épargne une fois les revenus fonciers retirés soit de +/- 357.79€

J’avoue me perdre un peu à force de chercher une solution…


Mon portefeuille passif Parrainage Binck et BforBank (6ELA) me contacter

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#98 06/10/2014 17h42 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Mais pour le cas numéro 2 qui est forcement idéal, il faut non seulement disposer de l’apport mais en plus en parallèle agir comme si on remboursait le crédit

Ce qui est le plus souvent compare, c’est j’achète comptant au début et je ne place rien ensuite vs j’emprunte sans rien mettre au debut

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#99 06/10/2014 17h46 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour,

Si on suit vos hypothèses et vos calculs (que je n’ai pas vérifiés dans le détail mais qui me semblent corrects à la fiscalité de l’AV près), il est plus intéressant pour vous de ne faire que de l’AV. Exemple ci-dessous en reprenant vos chiffres:

- 50000€ sur AV qui donne 30225€ de revenus
- mensualité (357.79€) sur AV qui donne au bout de 16 ans 64402€ et 17010€ de revenus

--> total de 50000 + 30225 + 64402 + 17010 = 161637€

J’avoue qu’il y a quelquechose qui m’echappe ici. Je vais essayer de reprendre le calcul ce soir au calme. La différence me parait énorme.

Ne devriez-vous pas prendre en compte une imposition sur l’AV (a moins de compter retirer uniquement 4600€ d’interets par an)?

--------------------------
2 autres pistes:
- Acheter 50k€ de nue-propriété de SCPI sur 10 ou 15 ans et placer la mensualité sur l’AV
- Si vous n’êtes pas allergique a avoir que des SCPI: 50k€ de nue-propriété de SCPI sur 10 ou 15 ans et emprunt de 50k€ pour achat d’une autre SCPI.

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#100 06/10/2014 17h57 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour,

Je résultat me surprends… je ne vois pas où serait l’erreur… Peut-être l’imposition sur les revenus AVie…

Perso, j’avais fait ces simulations avec un TMI de 14% et j’avais pris en compte l’imposition à 7,5% de l’AVie (en estimant que je ne pourrais pas y échapper en totalité).
C’était sans appel : achat à crédit ou souscription sur Avie… l’achat en direct n’était pas intéressant.

Pour comparer un achat à crédit avec un rendement sur Avie, ce simulateur est intéressant.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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