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Forums des investisseurs heureux

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#51 03/07/2012 21h56 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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nous évoquons depuis plusieurs semaines les difficultés d’obtenir un crédit pour l’achat de scpi auprès des banques. Que pensez vous des société éditrices de SCPI qui proposent des montages clé en main avec emprunt compris.

Quelle est la performance de ces modalités d’emprunt? Je pense que cela cache un coût ou un coup de bambou.

PAREF le propose. Est ce une offre généralisée?

Est une voie crédible?


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#52 03/07/2012 22h37 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
Réputation :   151 

Apex, je ne peux pas vous donner une réponse de principe.

L’investissement à crédit répond à une autre logique que l’investissement dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.

- A crédit, vous poursuivez un objectif de constitution de patrimoine, puisque vous investissez l’argent de votre banquier, dans le but d’accroître votre patrimoine, en tirant partie des loyers et d’une capacité d’épargne complémentaire.

- En assurance-vie, vous cherchez à valoriser un capital existant, en bénéficiant des avantages fiscaux de l’assurance-vie, et à le transmettre aux bénéficiaires désignés avec un faible coût fiscal.

Déterminer ce qui est le plus rentable, in abstracto, sans avoir défini votre objectif, n’a pas de sens.

Enfin, la rentabilité d’une achat à crédit sera fonction de nombreux paramètres ; le coût de l’emprunt, le montant de l’apport personnel, le type de SCPI acheté (SCPI de capitalisation ou de rendement, ou mixte des deux), l’existence ou non de revenus fonciers ou de déficits fonciers par ailleurs. Les simulateurs ne donnent pas un résultat tenant compte de tous ces paramètres.

Dernière modification par stephane (03/07/2012 22h46)

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#53 04/07/2012 10h26 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Pas faux mais je nuance que pour une SCPI en AV on peut aussi avoir pour objectif de constituer un capital tiré d’une capacité d’epargne reguliere puisqu’il est possible de faire des VP mensuels par exemple

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#54 22/08/2012 10h26 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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swx a écrit :

Un Bonheur distrayant REVENTE DE PARTS SCPI

Je vous fais part d une excellente expérience  réalisée dans la revente   de parts SCPI que
j avais acquises en plusieurs fois depuis 1986 - Au moins vous aurez été prévenus
Mon dossier  adressé en recommandé avec accusé de réception m est revenu pour un motif futile en courrier simple ,noyé dans de la publicité ce qui lui donnait  une chance non négligeable qu il se soit perdu

En effet  le calcul de la plus value, et sa déclaration  incombe à la société gestionnaire :

Imaginez le boulot pour la gérance :
- Mes  premières actions avaient été achetées en ancien francs , les autres à des années différentes à des prix différents
Cerise sur le gâteau :
Comme la SCPI initiale a été avalée successivement par 3 autres , chaque fois j ai payé  une soulte pour que le nombre de parts soit arrondi


Plutôt que se lancer dans un maelstrom pour reconstituer un dossier pareil , qui n a rien d exceptionnel, , avec pour dessert , une revente de parts   éventuelle sur le marché secondaire à des prix différents ,
qu un  bon nombre de porteurs de parts devenus âgés ,  sont tout à fait incapables de s y retrouver
A mon avis  Il me paraît beaucoup plus simple , pour une société gérante  de laisser le porteur de parts se débrouiller avec son dossier perdu

Dernière modification par Swx (22/08/2012 11h53)

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#55 22/08/2012 12h24 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Modérateur
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En 1986, des "anciens Francs" ? Je croyais que ça datait d’avant 1960….

Vous devriez au moins citer le nom de cette société de gestion peu performante sur ce point.


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#56 22/08/2012 14h55 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Vos remarques sont  pleinement justifiées
Vous avez raison quant à la date du transfert de l ancien franc en nouveaux francs :
Je dois dire que je n avais  pas vérifié - Le montant   payé ,  m avait paru important :
Une certitude c est que la copie de mon chèque de Juin 1986  indique 8160 Fr pour 4 parts

Question citer le nom de cette société de gestion , c est  encore prématuré :
Le gestionnaire est une banque : Pour le moment je suis encore scotché à cette vente -

La revente de mes parts n est pas encore acquise  son  montant n est pas très important ,
Comme mes mails au sujet du traitement de ce dossier  me revenaient avec des motifs variés ,
( adresse inexacte, correspondant absent ,le nom du domaine  n existe pas etc )
je me suis fait  plaisir en inondant par fax  leur  Conseil d Administration au sujet ,de leur impéritie
pour  traiter ce dossier -
J ai reçu hier  seulement de la vice présidente du département  immobilier que mon dossier était  horodaté  de la veille -Sans commentaire , ni amabilité -
J ai fixé la barre  du prix  de revente assez haut , avec la remarque que vu le plongeon régulier à chaque confrontation ,  il était impossible que  grâce à leur gestion savante : le prix ne  remonte pas

--

Dernière modification par Swx (23/08/2012 18h15)

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#57 23/08/2012 18h13 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Le sujet  abordé est :
SCPI en pratique pour débutant

   J ai voulu donner conscience   aux participants que si il y avait mille façons  savantes de les acquérir , le jour ou on voudra les revendre celà  peut donner lieu dans certaines situations à un parcours du combattant
En effet entre le temps d achat et de la revente  il est probable que la société d origine ait été absorbée par une autre , que la valeur nominale des titres ait changé , etc

   

Swx a écrit :

Il paraît beaucoup plus simple , pour une société gérante  de laisser le porteur de parts se débrouiller avec son dossier perdu

De source fiable j ai appris  que cette  situation devenait très employée
En effet ,  c est  un travail considérable pour une Société de Gérance de reconstituer des mouvements de parts de SCPI sur 30 ans pour effectuer un calcul de plus-value aléatoire

Si par malheur le dossier s était égaré  , on  pourrait gagner suffisamment de temps  pour que des vendeurs se découragent provisoirement
Reflexion faite  : trente ans c est vite passé

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#58 25/08/2012 16h31 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Bonjour,

Je voudrais investir 100,000 euros dans les SCPI.

J’aurais quelques questions :

1)Est ce que quelqu’un aurait quelques conseil pour choisir les meilleurs ?

2)Est ce que ont peu faire la transaction en passant par sa banque (BNP Paribas) ? ou par quels autres méthodes ?

3)Et est ce qu’il y a des frais à prévoir pour l’allocation des appartements ? (exemple: si un chauffage casse, ou que les locataires font des dégradation,…etc) est ce que le loyer que me versent la SCPI va diminuer ? (a cause de ces problèmes)

4)Est ce qu’il faut investir tout dans la même SCPI ? et les quels me conseillez vous ?

5)Est ce que toutes les SCPI paye par mois ou cela dépend de la SCPI ?

Merci d’avance pour vos réponse.

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#59 25/08/2012 17h20 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Bienvenue !

Je suppose que vous êtes lambertt de Investissement SCPI | SCPI (mêmes questions exactement….).

Je vous rappelle que sur ce forum, il est d’usage de se présenter, de respecter la charte Mission, Vision, Valeurs et Charte des Investisseurs Heureux , et de rechercher sur le forum (4.3 de Nouveau venu : par où commencer ? par exemple) avant de reposer une Nième fois la même question.

Pour vos questions :

1) Il n’existe pas de réponse toute faite, et si vous en trouviez, vous seriez bien avisé de tenir plus compte des arguments/justifications associés à la réponse que de la liste des SCPI nommées.

2) Les SCPI sont des Sociétés Civiles Immobilières, dont vous pouvez devenir associé en achetant des parts, soit à quelqu’un qui en possède déjà et veut les vendre, soit à l’occasion d’une augmentation de capital (sachant que les SCPI à capital variable en font en permanence). C’est la société de gestion de la SCPI qui tient à jour la liste des associés et les parts de chacun. Votre banque ne sera éventuellement utile pour devenir associé d’une SCPI que pour vous faire un prêt. (La plupart des banques ont une filiale que gère des SCPI, mais bien souvent ces SCPI sont assez mauvaises. Ainsi, celles de BNP sont parmi celles qui ont actuellement les plus mauvais rendements, et performances en général, comme vous le constaterez sur SCPI rendement : les meilleures SCPI - Primaliance).

3) Non, c’est la SCPI qui paie ces frais. Vous recevrez les dividendes que la SCPI aura décidé de distribuer à ses associés. La plupart des SCPI "de rendement" investissent dans des bureaux et des murs de commerce, pas dans de l’immobilier d’habitation.

4) Pour 100 000 €, il est préférable de diversifier dans 2 ou 3 SCPI. Mais avant tout, il vous faut bien comprendre ce qu’est une SCPI et comment ça fonctionne (ne serait-ce que pour vérifier que c’est vraiment adapté pour vous), et la lecture de ce forum devrait vous y aider.

5) La quasi-totalité des SCPI versent une provision sur leur dividende chaque trimestre (vers le 25/4, 25/7, 25/10, + ou - 10 jours) et le solde après la fin de leur exercice comptable (vers le 25/1). Je n’en connais aucune qui verse mensuellement.


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#60 25/08/2012 18h21 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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GBL a raison. Il faut que vous fassiez vos propres "devoirs" en relisant les nombreuses discussions de ce forum, rubrique SCPI.

Les différentes questions que vous posez ont été abordées de nombreuses fois. Lorsque vous aurez un peu "dégrossi", je vous invite à nous poser des questions un peu plus précises sur votre projet.

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#61 25/08/2012 19h12 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Merci à vous deux pour vos réponse.

Je vais parcourir le forum, et ensuite je vous poserait des questions plus précise.

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#62 03/09/2012 18h34 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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bonsoir,

J’aurai une question un peu bête, la déductibilité des intérêts d’emprunt des revenus fonciers procuré par une SCPI est elle également ouverte au crédit perso sans justificatif ? et dans ce cas comment prouvé que tel prêt a servi a financer tel scpi et comment le justifier fiscalement en cas de contrôle ou de remise en cause de la déductibilité.

Merci.


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#63 03/09/2012 22h27 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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A priori : NON.


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#64 03/09/2012 23h39 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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zut c’est dommage, car j’ai le droit via mon employeur (une banque) à un crédit perso octroyé sans justificatif de 6.100 € à 2% sur 5 ans max. je pensai alors investir cette somme en SCPI et financer le crédit par les revenus fonciers et en plus déduire mes (faibles) intérêts d’emprunts de ces revenus fonciers.

Dernière modification par loulou75015 (03/09/2012 23h39)


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#65 14/09/2012 00h37 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Je ne comprends pas ce qui empêche de préciser un objet pour ce prêt. Ce faisant, vous rendrez les intérêts de cet emprunt déductible.

Il suffit de rajouter une phrase…

Il me semble que nous avons déjà abordé cette question dans une autre discussion "non déduction des intérêts d’emprunt < 75000 euros".

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#66 14/09/2012 04h31 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Modérateur
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En effet, il est peut-être possible de préciser l’objet du prêt. (Mais pas sur qu’il soit possible de personnaliser le contrat de prêt, pour ce genre de pret).

Mais même dans ce cas, est-ce que ça vaut la peine de faire toute la paperasse associée pour investir 6100€ et gagner ainsi 100€/an ? Sans oublier que le prêt étant sur 5 ans, les revenus ne couvriront jamais les échéances (donc il faudra compléter avec de l’épargne), et qu’un investissement en SCPI se fait en visant le long terme (>> 10 ans).

En outre, les intérêts d’un prêt de 6100€ sur 5 ans à 2%/an, c’est …. 315€.
Donc les déduire des revenus foncier n’aura la aussi que peu d’impact.


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#67 14/09/2012 09h29 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Effectivement, ce montant n’est pas très significatif.

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#68 16/09/2012 22h00 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Valeur de réalisation /Valeur de Confrontation

On voit actuellement pour plusieurs SCPI des valeurs de confrontation qui s érodent régulièrement , lesquelles  sont très inférieures aux valeurs de réalisation :
Que faut-il en penser ?? Une mauvaise passe , ou un avenir très incertain pour ce  type  de placement

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#69 19/03/2013 11h31 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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Je souhaite savoir quelle est la différence d’investir dans des SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable. Est-ce aussi simple de revendre ses parts de SCPI dans les 2 cas?

Merci.

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#70 19/03/2013 12h16 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Administrateur
Réputation :   1309 

Bonjour,

Vous êtes un bon candidat pour mon livre

SCPI à capital fixe : s’échange uniquement entre vendeur et acheteur, une fois par mois, avec une centralisation des ordres par la maison de gestion. La liquidité peut être nulle, la SCPI peut surcoter ou sous-coter sur ses actifs.

SCPI à capital variable : la maison de gestion achète ou vend les parts au prix de l’actif. Il n’y a donc ni surcote, ni décote. La liquidité est plus ou moins garantie, sauf s’il y a trop d’ordre de vente en même temps.

Pour la maison de gestion, il est plus difficile de gérer un capital variable si celui-ci est très fluctuant et donc d’une manière générale, les SCPI à capital fixe sont mieux gérées (mais pas forcément non plus !).

Certaines maisons de gestion dévoient complètement la SCPI à capital fixe, en faisant des augmentations de capital chaque année. Cela fait donc autant de trésorerie à réinvestir dans l’immobilier, parfois à un rendement qui pénalisent les anciens porteurs de part.

Ce travers est lié au mode de rémunération de la société de gestion (commission sur les loyers ou la recherche de bien), qui n’est pas vraiment aligné avec les porteurs de part.

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#71 19/03/2013 17h31 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Modérateur
Réputation :   1084 

Ca ne change pas forcément grand chose pour celui qui veut investir, mais il me semble que :

Pour une SCPI à capital variable, ce n’est pas "la maison de gestion achète ou vend les parts au prix de l’actif", mais plutôt "la SCPI émet et retire des parts, à un prix décidé par la maison de gestion, impérativement entre 90% et 110% de la valeur de l’actif -approuvé en AG-, pour des quantités de parts elles-aussi encadrées (et s’il y a trop de vendeurs, il peut aussi y avoir blocage du marché et attente de durée indéterminée avant exécution des ventes)".   
Certaines SCPI à capital variable ont prévu un mécanisme qui ressemble à celui des SCPI à capital fixe, pour faciliter les cessions de parts quand il y a trop de vendeurs qui se présentent, permettant ainsi à des ventes de se faire, même à un prix inférieur, au lieu de bloquer la liquidité des parts.

Dans tous les cas, un vendeur peut vendre des parts "de gré à gré" à un acheteur qu’il aurait trouvé lui-même, à un prix négocié entre eux, moyennant des frais (enregistrement auprès du trésor public : 5%, etc.) réduit par rapport à ceux à payer lors d’une cession passant par la "maison de gestion".

En ce qui concerne "Certaines maisons de gestion dévoient complètement la SCPI à capital fixe, en faisant des augmentations de capital chaque année. Cela fait donc autant de trésorerie à réinvestir dans l’immobilier, parfois à un rendement qui pénalisent les anciens porteurs de part." il convient de rappeler que les anciens porteurs de parts ont dans tous les cas approuvé à la majorité ces augmentations de capital en AG. (Il faut croire que parfois les "majorités" sont masochistes, ne comprennent pas ce qu’elles votent, ou ont des conflits d’intérêts…)


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#72 26/06/2013 13h32 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Personne n a pose la question, mais comme je me la suis pose et que j ai ma reponse, je vous la soumet. Je me demandais comment les confrontations (fixing) fonctionnent, pour placer une offre. C’est la base de la base, mais ca ne m empeche pas de ramer.
Du coup, j ai fait les petits calculs, que voici, pour ceux que ca peut aider :
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/1508_screen_shot_2013-06-26_at_12739_pm.png             http://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/1508_screen_shot_2013-06-26_at_13827_pm.png

Table d ordres ciloger                    Mon petit calcul (clicker pour zoomer)

Dernière modification par kikinou (26/06/2013 13h36)

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#73 27/07/2013 12h23 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour.

En cherchant des possibilité de diversification de mon épargne, j’ai fouillé parmi les possibilités qui pourraient se présenter à moi (l’immobilier locatif étant celle sur laquelle je travaille actuellement voir mon post pour les studios).

J’ai une question un peu bête à poser mais bon. J’ai testé un simulateur d’investissement par SCPI sur : Simulateur d’investissement dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Et j’ai du mal a définir les paramètres clés qui rendent un investissement par SCPI utile ou pas.

L’idée est d’en tirer des revenus à terme (au moins 10 ans). Souvent les réponses dans les discussions finissent par "mais cela dépend de ton cas".

Justement, cela dépend de quels paramètres de notre cas? Quel contexte personnel rend cet investissement utile?

Merci d’avance.


Parrain Boursorama et Binck, me contacter par message privé.

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#74 27/07/2013 12h49 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour ploule,

Première question:maitrisez vous le concept des SCPI, fonctionnements, historiques, avantages….?
Si oui, vous pouvez passez à la phase suivante.

Quels gains GARANTIS en attendez vous ?
(Rdt, fiscaux, …)

Quel est le gain majoritaire ?

Est il reellement adapté a votre situation?


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#75 27/07/2013 13h08 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Bonjour.

Non justement je ne maitrise pas le concept des SCPI.


Parrain Boursorama et Binck, me contacter par message privé.

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