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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 03/08/2010 17h25 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
Réputation :   -1 

Bonjour,

Célibataire, sans enfant, non imposable (car pas de revenus imposables) et qui devrait le rester. Un jour ISF peut être …
Dans le cadre d’une meilleure diversification de mes placements (100% AV soit 66% fonds euro + 33% sicav), je pense qu’il serait désormais  souhaitable d’acquérir des SCPI. L’objectif serait d’arriver à un 1/3 euros, sicav, scpi. Est ce une bonne répartition ?

Depuis mon premier contrat d’assurance vie, je ne parle plus aux "banquiers" en ce qui concerne les placements. Les "CGP" que j’ai eu l’occasion de cotoyer (via mes parents) ne me semblent pas pertinents (si ce n’est pour vendre leur produits du moment, faire des arbitrages et encaisser). Depuis six ans, j’ai une performance annuelle meilleure (d’au moins 2%) qu’eux pour un niveau de risque équivalent.

Bref, il me semble difficile pour le débutant que je suis d’accéder aux SCPI.

Efimmo, Immorente, Buroboutic semblent être (entre autres) des supports performants dans la durée. Je ne devrais pas avoir besoin de cet argent avant une bonne dizaine d’année.

Quelle est la meilleure technique étant donné mon profil ?

1°) via une AV
- Panthea via altersolutis
- UNEP Multisélection Plus
mais 1% de frais de gestion sur les UC et on ne peut y investir que 50% du montant du contrat et le fond en euros de ces contrats est peu performant …

2°) en direct
- mes-scpi
- ?
j’ai cru comprendre qu’il y a des frais d’entrée et que la valeur de la part peut varier. Comment/quand acheter à un prix correct ? Vu mon profil ai je la possibilité/l’intérêt de faire un prêt ? Faut il comme pour les sicav essayer de faire plusieurs achats sur une longue durée de façon à lisser le prix d’achat ? usufruit ? …

D’avance merci.

PS : merci à Philippe pour le site et ce forum

Mots-clés : scpi

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#2 04/08/2010 10h39 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Administrateur
Réputation :   1307 

Bonjour,

Sur le quoi faire, c’est dur de vous répondre sans faire une analyse patrimoniale, ce qui supposerait que vous dévoiliez certains éléments personnel sur le forum.

* Vos actifs financiers, immobilier existants.
* Votre revenus annuel
* Le nbr de part pour le calcul de votre imposition

+ votre objectif à court/moyen/long terme.

Mais ça c’est le rôle du conseiller en gestion de patrimoine.

Sur le comment souscrire au SCPI c’est facile de vous répondre par contre. Inutile de vous encombrez d’un intermédiaire, sauf s’il a une valeur ajouté (par exemple diminuer les frais d’entrée).

Il suffit d’aller sur le site Internet de chaque maison de gestion, par exemple :
http://www.ciloger.fr/accueil-p-2.html

De là vous trouverez un bulletin de souscription pour chaque SCPI. Il suffit de suivre les instructions, de le compléter et de le renvoyer avec un chèque.

Si vous faîtes un crédit, c’est exactement la même chose, sauf que votre chèque ne couvrira qu’une partie de la souscription, et qu’il ne sera pas encaissé (et les parts souscrites) tant que vous n’aurez pas confirmer l’obtention de votre prêt. Si vous ne l’avez pas, vous en informez la maison de gestion qui vous renvoit le chèque.

D’une manière générale, pour les SCPI fermées (qui sont souvent les meilleures, comme Actipierre 1) c’est très difficile d’obtenir un prêt. Avec un prêt il faudra se rabattre sur les SCPI ouvertes (immorente et compagnies).

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#3 04/08/2010 13h30 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
Réputation :   231 

Salut ample,

Lorsque tu dis que tu es célibataire sans enfant non imposable et que tu devrais le rester, tu parles aussi de la non-imposabilité à long terme ?

Les SCPI, c’est bien quand on paye peu d’impôts, sinon, la facture est vite assez salée et ramène le rendement à quelque chose qui ne justifie pas toute la paperasse et le risque pris.
C’est pour ca que c’est conseillé aux retraités (qui ont leur TMI qui chute) ou via emprunt (les intérêts sont compensés par du déficit foncier).

Certaines assurance-vie qui peuvent héberger des SCPI, l’idée est séduisante (profiter de la fiscalité de l’assurance-vie plutôt que de celle des SCPI) mais cette réduction de fiscalité est compensée par le cumul des frais. Les intermédiaires savent très bien le calcul qui est fait par les souscripteurs, et ajustent leur marge en conséquence.

Regarde donc ces deux articles :

http://www.leblogpatrimoine.com/2010/07 … -dans.html
http://weinstein-forcastinvest.net/requ … rance-vie/

Pour ma part, j’ai abandonné l’idée de tout achat de SCPI, et je préfère les foncières cotées (SIIC et REITS). La fiscalité des dividendes est plus sympathique et je troque volontiers l’illiquidité contre de la volatilité dans mon portefeuille.

Dernière modification par Nikki (04/08/2010 14h26)

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#4 04/08/2010 22h28 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
Réputation :   -1 

Merci à Philippe et Nikki pour leurs réponses.

Quelques questions supplémentaires (toujours du débutant), merci pour votre patience

@ Philippe :
- envoyer le chèque certes, mais comment être sur d’acheter la part au bon prix car n’est elle pas censée être fluctuante ? Sur un opcvm je peux avoir un historique publié par plusieurs sources …
- comment savoir si l’intermédiaire peut réellement diminuer le prix d’achat avant d’acheter ?

@ Nikki
- oui, non imposable sur le long terme.
- ok pour les frais importants (que prennent la plupart) des AV. D’où mon interrogation sur la pertinence, cela me semble à un piège du fait des contraintes et des frais.
- en cherchant à me renseigner sur les REITs / SIIC  je tombe sur une page de Philippe (!) Boursorama, Votre partenaire pour investir qui me semble fort bien faite (encore merci à lui). Et je me dis que ce n’est pas très simple et que (pas plus que pour les actions), je n’ai la formation et le temps suffisants pour faire du direct. Je pourrais gérer à la semaine, mais pas à la journée.
Intéressante la fiscalité sur le dividendes … mais gérer titres en direct (avec les frais en tout genre qui vont avec) et quelle espérance de vie pour cette niche fiscale ?
Et donc, je devrais alors me retourner vers les sicav immobilières (style Allianz Foncier) dans un PEA (style bourso 0%) ?

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#5 05/08/2010 10h06 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Administrateur
Réputation :   1307 

J’avais écrit une série de 4 articles sur les foncières cotées (SIIC, REIT, etc) :
REIT et SIIC (1/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (2/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (3/4) - L’investisseur heureux
REIT et SIIC (4/4) - L’investisseur heureux

Pour la souscription au SCPI; je me permets un copier coller du site de www.ciloger.com.

SCPI fermée (http://www.ciloger.fr/actipierre-1-veh-164-222-3.html)

ACTIPIERRE 1 est une SCPI à capital fixe fermé, c’est-à-dire qu’il n’y a plus de création de parts nouvelles. L’achat de parts n’est donc possible que sur le marché secondaire organisé, dont les modalités de fonctionnement sont exposées dans l’onglet "Marché secondaire".

Sur ce marché, la confrontation des ordres d’achat et de vente a lieu le dernier mercredi de chaque mois (ou le dernier jour ouvré précédent, en cas de jour férié).

Pour acquérir des parts, votre mandat d’achat conforme doit parvenir à Ciloger, par courrier recommandé avec avis de réception, au plus tard la veille de la confrontation avant 16h.

Sous certaines conditions exposées ci-dessous, vous pouvez accéder en ligne au mandat d’achat ou de modification d’un ordre d’achat en cours, ainsi qu’aux fiches "Connaissance du client" (obligatoire) et "Origine des fonds" (en fonction du montant de l’achat).

Modalités de fonctionnement du marché secondaire organisé

L’ordre de vente ou d’achat doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception, à Ciloger.
Ordres d’achat et de vente

Les associés désirant céder ou acheter des parts doivent adresser directement à Ciloger ou par l’intermédiaire de leur conseiller, en recommandé avec avis de réception :

    *
      un mandat de vente, dûment complété et signé, indiquant notamment le nombre de parts à vendre et le prix minimum, tous frais déduits, à recevoir,
    *
      un mandat d’achat, dûment complété et signé, indiquant notamment le nombre de parts à acheter et le prix maximum, tous frais inclus, à payer. Les ordres d’achat peuvent être assortis d’une durée de validité et doivent mentionner, le cas échéant, s’ils doivent donner lieu à une exécution totale.
    * Les ordres de vente ou d’achat peuvent être modifiés ou annulés selon les mêmes modalités.

Registre des ordres d’achat et de vente

A réception, Ciloger horodate les ordres après avoir vérifié leur validité et les inscrit, par ordre chronologique, sur le registre spécialement créé à cet effet. Les ordres ne sont valablement inscrits, modifiés ou annulés sur le registre que s’ils comportent les caractéristiques prévues dans les formulaires de mandat de vente ou d’achat, de modification ou d’annulation.
Les ordres de vente portant sur des parts nanties ne pourront être inscrits sur le registre qu’après réception, par Ciloger, de la mainlevée du nantissement.

La modification d’un ordre inscrit emporte la perte de son rang d’inscription lorsque le donneur d’ordre :

    *
      augmente la limite de prix s’il s’agit d’un ordre de vente ou la diminue s’il s’agit d’un ordre d’achat,
      augmente la quantité de parts
    *
      modifie le sens de son ordre.

Le prix d’exécution, les quantités échangées, les cinq prix d’achat les plus élevés et les cinq prix de vente les plus faibles ainsi que les quantités correspondantes peuvent être communiqués à toute personne qui en fait la demande, à l’exclusion de toute autre information concernant les acheteurs ou les vendeurs. Ces informations, actualisées quotidiennement, sont disponibles sur le présent site ou directement auprès de Ciloger au 01 56 88 91 92.
Confrontation et prix d’exécution

Les ordres d’achat et de vente sont confrontés périodiquement, à intervalles réguliers et heure fixe, pour déterminer un prix d’exécution unique qui est celui auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts. La périodicité a été fixée à un mois, étant observé que le prix d’exécution sera établi le dernier mercredi du mois à 16h00. En cas de mercredi férié, le dernier jour ouvré précédent sera retenu.
Couverture des ordres d’achat

Préalablement à la confrontation des ordres, une couverture de l’ordre par chèque de banque est demandée à tout acheteur, dans la limite du montant global maximum de la transaction, frais inclus. En cas de non respect de cette condition, l’ordre d’achat ne sera pas inscrit.
Règlement et frais de transaction

Le règlement des parts acquises est effectué par prélèvement sur le montant de la couverture effectuée pour la totalité du montant de la transaction, frais inclus. Si le montant de la transaction est inférieur au montant de la couverture, le solde est rétrocédé à l’acheteur par la Société de Gestion, sauf si l’ordre d’achat n’a été exécuté que partiellement et qu’il demeure valide. Les frais de transaction sont les suivants :

    * droits d’enregistrement : 5% du prix revenant au cédant, arrondis à l’euro entier,
    * commission de cession, perçue par Ciloger : 4,50% HT (5,382% TTC) du prix revenant au cédant.

Exécution

Les ordres sont exécutés par Ciloger, dès l’établissement du prix d’exécution et à ce seul prix. Sont exécutés, en priorité, les ordres d’achat inscrits au prix le plus élevé et les ordres de vente inscrits au prix le plus bas. A limite de prix égale, les ordres les plus anciens sont exécutés. Les transactions ainsi effectuées sont inscrites sur le registre des associés. Cette inscription est réputée constituer l’acte de cession écrit prévu par l’article 1865 du Code civil et rend opposable à la société et aux tiers le transfert de propriété qui en résulte.
Modalités pratiques

Pour participer à la confrontation, votre ordre doit parvenir à Ciloger :

    * la veille du fixing à 16h00 au plus tard, si la couverture est assurée par chèque de banque,
    * neuf jours calendaires avant la date du fixing, si la couverture est assurée par chèque bancaire classique.
      Pour tout renseignement, adressez-vous à Ciloger au 01 56 88 91 92 ou par courrier électronique en cliquant ICI.

Cessions directes entre vendeurs et acheteurs

Les parts peuvent également être cédées directement sans intervention de la Société de Gestion ou d’un intermédiaire. Les conditions de vente sont alors librement débattues entre les intéressés.
Une fois la cession effectuée, la “déclaration de cession de parts sociales non constatée par un acte” (formulaire n°2759) doit être enregistrée auprès de la Recette des Impôts de l’acheteur ou du vendeur, et les intéressés doivent s’acquitter du paiement des droits d’enregistrement de 5 % directement auprès du Trésor Public.

Pour une SCPI ouverte :

http://www.ciloger.fr/actipierre-europe … 206-3.html

Il n’y a qu’à suivre ce qui est écrit !

Vous voyez que ce n’est pas le "comment" qui pose problème, mais plutôt le "pourquoi" ! Répondre à la question : "est-il pertinent pour vous d’acheter des SCPI ?" est bien plus compliqué ! :-)

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#6 18/08/2010 00h05 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je m’intéresse également au SCPI et notamment par une acquisition à crédit avec apport qui permet un remboursement constant.

Par contre je m’interroge sur les divers frais qui me paraissent exorbitants:

A l’achat :
frais de 20.67€  TTC / 198€ la part ! soit 10.4%

A la vente sur le marché secondaire:
5% du montant de commission pour la cession + environ 100€ TTC de frais de dossier

ou
Au retrait des parts : 9% du montant
20.67€ TTC de frais sur un total de 198€ la part soit 10.4%

Pouvez-vous m’indiquer s’il existe des SCPI dont les frais sont moindres ?
Quelles sont les SCPI que vous conseillez ?

Merci d’avance pour vos réponses

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#7 18/08/2010 07h51 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Administrateur
Réputation :   1307 

Et oui les droits d’entrées sont exorbitants sur les SCPI.

C’est bien pour ça que le seul intérêt des SCPI, c’est la possibilité d’achat à crédit.

Achetez des SCPI au comptant, il faut être fou, alors qu’on peut acheter des foncières cotées.

Pour les SCPI conseillées, voyez déjà avec votre banquier lesquels ils vous autorisent…

Souvent les SCPI fermées, on peut déjà oublié.

Sinon la + réputée est Actipierre 1 de Ciloger.

Chez les SCPI ouvertes, Immorente est un classique.

Chez les SCPI fermées qui font bcp d’augmentation de capital : Buroboutic.

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#8 21/08/2010 12h57 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
Réputation :   69 

Hello,

J’avais déjà posté sur l’autre file sur les SCPI. Voilà où j’en suis:

J’ai rencontré un CGPI puis Cetelem et Crédit Foncier. Je reste sur une durée d’emprunt de 15 ans à taux fixe pour 60 k€.

Les 3 financent sans problème les SCPI de mon choix. Voici les taux que j’ai obtenu :

1. Crédit Foncier me propose 4.45% hors assurance.

2. Cetelem me propose du 4.15 - 4.20% hors assurance avec ouverture d’un compte avec domiciliation des loyers. Ils peuvent prélever les échéances tous les trimestres de façon à coïncider avec le paiement des loyers, ce qui est pratique.

3. Le CGPI me propose du 4.10% hors assurance.

Les deux derniers proposent de différer l’amortissement du crédit de 6 mois.

Cetelem m’a également proposé un prêt à taux variable capé à +1%, le taux initial étant de 3.45%. Mais ça sent le piège à pigeon…

Très honnêtement, je m’attendais à avoir des taux plus bas, disons autour de 3.80%.
Du coup, je me demande si l’opération est vraiment intéressante au regard des risques pris.

En effet, je pense que nous sommes plutôt en haut de cycle immobilier d’où un risque de moins value des parts et il y a toujours un risque de baisse des loyers.

D’autre part, en prenant des hypothèses pessimistes (0% de revalorisation des parts et des loyers), le cout total de l’opération est de 44 k€, soit un effort mensuel de 230 € pour obtenir au final 60 k€ de SCPI.

Avec une assurance vie € et UC et des versements mensuels de 230€, il me faudrait un rendement net d’impôts de 4% environ. Avec des hypothèses prudentes, l’investissement en SCPI ne parait pas non plus absurde face à une AV.

Bref, j’ai un peu de mal à me décider.
Vous en pensez quoi?

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#9 24/08/2010 21h09 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
Réputation :   

L’acquisition de scpi par emprunt permet, outre un effet fiscal (on limite le revenu foncier, plus imposé que le revenu mobilier), de faire jouer l’effet de levier: on investit plus que son patrimoine, en escomptant que le capital se valorisera, donc au final qu’on y gagne.

La question, c’est d’arriver à emprunter dans des conditions favorables: il faut que l’écart entre le taux d’emprunt et le taux de rendement de la scpi soit réel (à moins de 100 points d’écart, c’est très insuffisant; à 150 ça se discute).

Et puis il faut trouver un prêteur qui n’exige pas de souscrire une assurance-vie en garantie (les banques font souvent ça: elles n’ont vraiment pas confiance dans les scpi !), sauf à avoir envie d’avoir une assurance-vie (dont, mis à part l’avantage successoral dans certains cas, reste un moyen d’enrichir les assureurs).

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#10 24/08/2010 21h38 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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JB0660 a écrit :

Hello,

Avec une assurance vie € et UC et des versements mensuels de 230€, il me faudrait un rendement net d’impôts de 4% environ. Avec des hypothèses prudentes, l’investissement en SCPI ne parait pas non plus absurde face à une AV.

Bref, j’ai un peu de mal à me décider.
Vous en pensez quoi?

Je pense que l’achat de SCPI à crédit est une bonne solution pour aborder l’investissement immobilier profesionnel. De plus avec le crédit, diminution de l’impact fiscal des loyers encaissés. Avec les SCPI on peut calibrer exactement son montant d’investissement car les seuils d’accès sont bas. L’effort mensuel constitué par la difference entre loyers et crédit vous oblige à épargner. Alors qu’un versement mensuel en assurance-vie peut-être interrompu à n’importe quel moment. De plus le montage SCPI-Crédit vous permet de figer une valeur d’achat de parts (dans l’espoir d’une revalo future).  Le mieux est de commercer avec un petit montant pour voir. Une fois le montage en place vous pourrez toujours en remettre une couche plus tard. Quant aux fonds € assurance-vie je crains malheureusement que dans les années à venir le taux de remuneration ne fasse que baisser ou au mieux stagner (voir les taux des emprunts d’Etat principale source d’investissement des assureurs). Cdt

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#11 28/08/2010 11h05 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
Réputation :   69 

Merci pour vos réponses !

Je revois le CGPI d’ici 2-3 semaines.

Il faudra que je lui dise que son taux d’emprunt à 4.10% est vraiment trop élevé : on trouve du 3.30% sur 15 ans pour un crédit immobilier alors pour investir dans des SCPI on devrait avoir un taux sous les 3.80%.

Idem pour l’assurance DC/Inval, le taux est de 0.30% du capital emprunté. Vu mon age (23 ans), ça doit pas être bien difficile de trouver mieux.

Au niveau du choix des SCPI, j’ai retenu Buroboutic (bientôt en AK), Efimmo et Foncia Pierre rendement, ça vous inspire quoi?

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#12 12/09/2010 21h03 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

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Pour ce qui est des assurances vies, je ne comprends toujours pas pourquoi il y a des frais de gestion si élevés sur les UC (l’assureur ne les garantie pas comme son fonds euros, pourquoi prendre une rémunération équivalente ?).

Ce que l’on donne aux impôts dans un cas, dans l’autre on le donne aux intermédiaires.

Mais, bon, faisons le calcul pour voir où on met les pieds :

Assurance vie

hypothèses :
contrat : apicil
frais de gestion : 0,75%
SCPI : Immorente avec 5,6% de rendement
on suppose négligeable la remise sur le prix d’achat dans l’assurance vie (pour simplifier le calcul)
fiscalité : 7,5% (AV après 8 ans) + 12% de PS

Après frais de gestion et fiscalité, on a 3,9% net de rendement annuel. Mais si on ne retire pas, et qu’on replace le rendement sera augmenté (on place l’impôt).
Le prix des parts, inférieur au prix des parts en direct, dope un poil le rendement. Mais, les frais de gestion sont trimestriels, on va perdre quelques 0,1/0,2% de rendement.

En direct sans crédit
Immorente
TMI : 30%
PS : 12%

Rendement : 3,25% net

En direct avec crédit
prêt in fine sur 15 ans : 3,90%
Immorente
TMI : 30%
PS : 12%

Rendement : 0,97% net (mais ça ne veut rien dire, car on n’engage que des capitaux empruntés…)

Je n’ai jamais acheté de SCPI. Je ne sais pas comment les banques proposent leurs montages.

Mais, ce qui me semble important, c’est qu’en direct, ça devient très cher quand on y est en comptant.

Je pense qu’il faut éviter les crédit amortissables qui reviennent à être comptant progressivement.

Les assurances vies peuvent être intéressantes, à condition de surveiller de près les frais de gestion (ils représentent 15% minimum des loyers !).

La solution serait de prendre des SCPI comptant dans un contrat d’assurance vie à nantir, et emprunter pour avoir un effet de levier et acheter en direct.

En reprenant mon calcul précédent :
- exemple 1 : 30k en AV + 30k en direct à crédit -> rendement des capitaux de 4,9% net
- exemple 2 : 30k en AV + 60k en direct à crédit -> rendement des capitaux de 5,9% net

A noter qu’une TMI à 14% n’aura pas cette stratégie.

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#13 17/09/2010 10h05 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Administrateur
Réputation :   1307 

Je "retente" l’aventure des SCPI.

RDV avec HSBC la semaine prochaine.

Dans l’idéal de chez idéal, je voudrais un prêt sur 15 ans à taux fixe, avec nantissement de mon AV chez Boursorama et sans faire aucun changement de domiciliation bancaire, pour acheter des parts d’une SCPI fermée.

J’ai bien précisé que j’étais profession libérale… On va voir si HSBC est un peu moins "con" que les autres…

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#14 30/09/2010 22h49 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
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des nouvelles de ton Rdv Hsbc ? pour acheter quelle scpi ?

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#15 01/10/2010 08h29 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Administrateur
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#16 17/10/2010 18h22 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Kodar
Invité

InvestisseurHeureux a écrit :

Et oui les droits d’entrées sont exorbitants sur les SCPI.

C’est bien pour ça que le seul intérêt des SCPI, c’est la possibilité d’achat à crédit.

Achetez des SCPI au comptant, il faut être fou, alors qu’on peut acheter des foncières cotées.

Pour les SCPI conseillées, voyez déjà avec votre banquier lesquels ils vous autorisent…

Souvent les SCPI fermées, on peut déjà oublié.

Sinon la + réputée est Actipierre 1 de Ciloger.

Chez les SCPI ouvertes, Immorente est un classique.

Chez les SCPI fermées qui font bcp d’augmentation de capital : Buroboutic.

Bonjour,

Je suis nouveau sur le forum et plutôt néophyte en investissement. Je suis tombé dessus en cherchant justement des informations sur les SCPI, notamment une vente de gré à gré pour immorente particulièrement.

Je rebondis sur ce message car il m’incite à réfléchir et à demander de plus ample information. Je comptais justement investir au comptant (entre 30 et 50k€) et j’ai été un peu étonné par votre mesage.

En me documentant je pense avoir en grande partie compris l’avantage qu’on pouvait tirer de l’effet de levier de l’emprunt. Peut on cependant dire que sans bénéficier de cet effet il faut être fou pour investir dans une SCPI ?

Le rendement espéré semble quand même intéressant pour une volatilité plutôt faible. Il me semble par exemple que Immorente n’a jamais fait diminuer la valeur de sa part sociale sur les 20 dernières années et a toujours augmenté le dividence par action.

Ce placement n’est il vraiment d’aucun intérêt pour vous ? Les SCPI foncières cotées je ne m’y connais pas du tout pour l’instant mais ça me faisait davantage peur..

Merci d’avance

 

#17 17/10/2010 19h48 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Administrateur
Réputation :   1307 

je ne m’y connais pas du tout pour l’instant

Vous êtes un bon candidat pour mon livre

Kodar a écrit :

Le rendement espéré semble quand même intéressant pour une volatilité plutôt faible.

Alors justement, parlons du rendement espéré.

Combien en attendez-vous APRES impôts et APRES prélèvement des frais d’entrées ?

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#18 17/10/2010 19h59 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Membre
Réputation :   151 

Bonsoir,

Avant d’investir dans une SCPI au comptant, je vous recommande d’étudier sérieusement l’alternative que constitue l’investissement en SIIC dans un PEA.

Pour un investissement au comptant, la SIIC dans un PEA permet d’obtenir un placement très fortement défiscalisé : pas d’impôt sur les sociétés au niveau de la SIIC et pas d’impôt sur le revenu pour le titulaire du PEA. Vous ne payerez que les contributions sociales au moment du rachat du placement. C’est un paradis fiscal français sans aucun équivalent. En outre, l’investissement en SIIC permet de bénéficier d’un effet de levier puisque la SIIC s’endette pour augmenter sa rentabilité, sans que vous ayez vous même à le faire.

Si vous comparez cette formule avec l’investissement au comptant en SCPI, vous verrez que le régime fiscal n’est pas comparable : en achetant des scpi au comptant, vous payerez l’impôt sur le revenu selon votre taux marginal d’imposition et les contributions sociales chaque année.

En outre, l’investissement en SIIC permet de bénéficier d’un effet de levier puisque la SIIC s’endette pour augmenter sa rentabilité, sans que vous ayez vous même à le faire.

C’est donc tout gagnant pour vous : un effet de levier sans avoir à vous endetter vous même, pas de fiscalité, pas de soucis de gestion. Le seul inconvénient est lié à la volatilité des marchés financiers, qui, si elle s’exprime à la baisse, peut être particulièrement éprouvante.

En ce qui concerne le choix des SIIC, vous pouvez vous reporter aux files qui traitent déjà de la question… Chacun des intervenants a ses préférées…

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#19 18/10/2010 18h01 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Kodar
Invité

Merci pour vos messages, ce forum a l’air vraiment agréable à lire même si je suis pour l’instant clairement dépassé par certaines discussions smile

Concernant votre livre, j’ai prévu d’en faire l’acquisition sous peu. Je vais me documenter déjà avec vos 4 articles sur les SIIC qui figurent dans votre blog.

Pour votre question concernant le rendement attendu, c’est difficile à dire. Je n’en attends pas des miracles mais disons que j’espère faire mieux qu’une assurance vie fonds euro par exemple et diversifier un peu mon patrimoine avec un investissement en immobilier commercial.

Je précise que ma situation est assez particulière sur le plan fiscal puisque je ne suis pas ou peu imposable sur le revenu. Pour l’instant 5.5% de TMI pour mon foyer et ça pourrait durer quelques années encore. Avec les crédits d’impots (crèche par exemple) ça débouche même sur un remboursement d’impot pour 2010 et sans doute 2011.

Il serait peut-être souhaitable que je fasse un long message de présentation dans la rubrique adéquat du forum pour obtenir des conseils plus précis smile

Le fait de ne pas etre imposable change t’il un peu votre vision d’un achat SCPI au comptant ?

Encore merci d’avance

Dernière modification par Kodar (18/10/2010 18h05)

 

#20 18/10/2010 18h11 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Administrateur
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Kodar a écrit :

Le fait de ne pas etre imposable change t’il un peu votre vision d’un achat SCPI au comptant ?

On va dire que ça rend la situation moins pire.

Car les 10% de frais d’entrées, il faut les digérer… Et ca, que vous payez des impôts ou non, vous avez quand mêmes les 10% de frais d’entrées.

Donc vous perdrez déjà 2 ans sur votre investissement.

D’autre part, les SCPI sont chers. C’est partiellement compensé par un taux bas pour un investissement à crédit, mais il n’y a aucune compensation si vous achetez comptant.

Hors ligne

 

#21 18/10/2010 18h53 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Kodar
Invité

Ca ne me semblait pas forcément énorme. Un bien en direct dans des murs de magasin comme je comptais le faire au départ c’est 7/8% de frais de notaire, là c’est 10% de frais d’entrée.

Et encore si j’ai bien compris on peut réduire ça à 5% si on trouve le moyen de réaliser l’opération de gré à gré.

Bien sur c’est un % important à imputer pour calculer la rentabilité mais l’investissement SCPI est d toute façon basé sur le long terme (10/15a mini) non ?

Ca me refroidit un peu bien sur de lire vos avis et m’incite à réfléchir davantage. Cependant je suis quand même étonné que cette opération semble si mal vu sur le forum. Personnellement j’ai surtout été habitué aux livrets d’épargne à 2% brut alors je viens de loin et je trouvais déjà ça très intéressant comme rendement espéré hmm

 

#22 18/10/2010 23h41 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Administrateur
Réputation :   1307 

Vous comparez un placement sans risque nominal avec des SCPI, qui je le rappelle, peuvent baisser.

Hors ligne

 

#23 19/10/2010 00h11 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Kodar
Invité

Je compare avec la seule chose que je connais .. Je n’ai pas de PEA ni de compte titre, simplement des liquidités dont je ne sais pas quoi faire qui sont sur des livrets et une assurance vie qui ne peut pas baisser non plus.

Quand je regarde immorente en 22 ans et une crise immobilière énorme, je ne vois aucune baisse de la part sociale ni du dividence part action. Les performances passées ne garantissent rien mais ça reste relativement rassurant sur le risque de perte non ?

 

#24 19/10/2010 08h16 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Administrateur
Réputation :   1307 

Kodar, il y a quelque chose que je ne comprends pas.

Manifestement vous êtes totalement novice dans les placements de l’épargne. Vous avez un livre en haut à droite ou pour 20 €, vous allez passer de novice à culture financière + que de base.

Au lieu de ça vous tergiversez dans vos incertitudes…

Les forums sont là pour aider et échanger, mais personne ne vous dira : FAIS CECI, FAIS CELA, il reste à vous de faire votre propre choix, ce qui suppose un minimum de culture financière, pour apprécier et remettre en perspective les arguments de chacun. :-)

Hors ligne

 

#25 19/10/2010 13h40 → SCPI en pratique pour le débutant : comment investir dans les SCPI ? (scpi)

Kodar
Invité

Les forums permettent quand même d’échanger en direct et d’avoir des avis sans doute moins intéressés que ceux qu’on peut avoir partout ailleurs.

Après niveau livre ne vous inquiétez pas le votre est commandé mais j’en ai déjà lu beaucoup sur le sujet sans pour autant obtenir des certitudes. Une grande partie de mon temps est d’ailleurs consacrée dans la journée à cette "culture financière" que je tente d’acquérir progressivement.

J’ai des rentrées importantes d’argent que je ne sais pas encore gérer alors le fait d’en parler sur des forums me permet d’obtenir le plus d’avis possible et de faciliter ma décision. Même si au final c’est moi qui décide évidemment je ne me laisse pas influencer outre mesure.

La preuve est que je suis toujours relativement intéressé par l’achat de parts de SCPI au comptant car je n’ai pas trouvé d’argument me laissant penser que l’investissement n’était pas intéressant. Il y a sans doute mieux mais ce n’est pas pour autant qu’il est mauvais non ?

Après je peux comprendre que ce forum qui semble plutôt rempli d’initiés n’ait pas vocation à répondre à des interrogations peut-être trop basiques comme les miennes..

Dernière modification par Kodar (19/10/2010 13h51)

 

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