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Forums des investisseurs heureux

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#26 05/10/2011 13h00 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

Membre
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Bonjour,

merci aux intervenants sur ce forum pour vos contributions précieuses.

Je me permets de faire appel à vos lumieres pour la question suivante.

Est-ce possible d’acquerir la nue propriete d’une SCPI (ou d’un autre bien démembrable) en son nom propre, l’usufruit serait alors acquis par une societe ad hoc dont l’acquereur de la nue-propriete serait actionnaire ou l’inverse d’ailleurs. Par exemple, en famille pere / enfants ou bien par tout autre montage qu’il serait possible d’imaginer mais qui depasse tout à fait mes connaissances. J’imagine que les termes employes le sont de façon incorrecte (je m’en excuse par avance) mais sans doute voyez vous l’objet de mon interrogation,

En vous remerciant par avance,

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#27 05/10/2011 23h06 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

Modérateur
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@oxygen     Si l’objectif de l’opération n’est pas uniquement ’’payer moins d’impôt grâce à ce montage" alors oui, sinon il y a un risque de requalifiquation (abus de droit). En particulier, si vous achetez en nom propre la nue-propriété, et qu’une société dont vous êtes l’actionnaire à 99% achète l’usufruit, le risque de requalification me semble exister… Par contre, si l’usufruitier temporaire est votre (ou vos) enfant(s), il y a un objectif de gestion patrimonial (générer des revenus pour votre enfant), et peu de risque de requalification.


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#28 05/10/2011 23h17 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

Membre
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Il est possible d’envisager un tel montage, avec plusieurs précautions, pour éviter des difficultés avec le Fisc.

- En premier lieu, le deal doit être équilibré entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Il ne faudrait pas que, sous couvert de démembrement, les actifs de la société soumise à l’impôt sur les sociétés soient mis au pillage, ce qui pourrait être considéré comme un acte anormal de gestion, voire un abus de bien social.

Le prix retenu doit être celui habituellement constaté pour ce type de transaction.

- Il convient de respecter le formalisme légal du droit des sociétés concernant les actes passés entre la société et ses dirigeants.

- Ce type d’opération doit rentrer dans l’objet statutaire.

- Eviter de démembrer sur des durées inférieures à 5 ans.

Soyez très prudent sur ce type d’opération.

En pratique, pour prévenir toute discussion, je conseille de faire du démembrement croisé avec un autre client intéressé par la formule :

La société de A prend l’usufruit et B prend la nue-propriété de la SCPI N°1
La société de B prend l’usufruit et A prend la nue-propriété de la SCPI N°2

Dernière modification par stephane (05/10/2011 23h38)

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#29 06/10/2011 08h54 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Bonjour,

Je viens de publier un article (que je trouve intéressant… mais c’est très subjectif) sur les conséquences de la réforme des plus values immobilières sur les stratégies d’acquisition de parts de SCPI en nue propriété (et plus globalement sur toutes les stratégies basées sur l’acquisition de parts en démembrement).

Plus value immobilière et démembrement de propriété : Les conséquences de la réforme du 01 Février 2012 : Plus value immobilière et démembrement de propriété : Les conséquences de la réforme du 01 Février 2012

Bonne lecture.

PS : il s’agit peut être d’une information que vous connaissez déjà, dans cette hypothèse veuillez excuser cette redondance.

guillaume

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#30 06/10/2011 18h52 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

Modérateur
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Le "lobby" tente de faire adoucir l’impôt sur les petites plus-values sur les SCPI.. voir Actualité économique et financière - Information économique et financière - Journal quotidien économique et financier - Les Echos.fr

Dernière modification par GoodbyLenine (06/10/2011 18h52)


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#31 21/10/2012 19h01 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Après avoir beaucoup lu sur ce forum, je me lance, pour avoir un avis critique.
Je cherche à diversifier un capital que je viens d’acquérir, je n’ai pas besoin de revenus actuellement (TMI 41), retraite dans 10 ans environ, mais recherche d’un complément de retraite.
Arrêt d’activité peut être bien avant, mais si cela arrive, dans ce cas, mon AV de + de 8 ans pourra me permette de subvenir à mes besoins.
Je me suis donc penché sur les SCPI de rendement, en nue propriété de 10 ans et à capital variable ( liquidité facile, si besoin, dans 10 ans). Je ne cherche pas à transmettre.
Je souhaite investir 100K ( 1/5 du K acquis, et faire des investissements locatifs LMNP avec le reste)   J’ ai en plus, des économies en banque: AV, PEA, PEL…
Je souhaite maintenant diversifier , hors banque et avec une assez faible prise de risque.
Mes choix ce sont portés, avec l’aide d’ un CGP sur PFO2 50K ; Primopierre 30K ; Patrimocommerce 20K.
J’ai choisi de faire plus confiance à PFO2.
Répartition avec 80% bureau pour un meilleur redement, dans 10ans ?
Je trouve peu d’éléments sur Patrimmo- qu"en penser en oct 2012 ?
Je pense qu’il serait néanmoins plus juducieux de  préférer un 3° gestionnaire, pour y mettre du commerce et ne pas se limiter à Primonial; seulement en commerce-paris (à défaut RP) à capital variable en usufruit, je ne trouve pas.
Patriméa propose, en plus de primaliance des groupements forestiers, et j’aurai souhaité investir 30 ou 50 K en GF. Propose-t-il cependant les mêmes services sur les SCPI: conseil, suivi;..
Merci à vous

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#32 21/10/2012 21h58 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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bonsoir à vous .
je suis pratiquement dans le même état d’esprit que vous .
même tmi et recherche egalement de preparer ma retraite dans  plutot 13 ans ( pour mes 60 ans en fait  ) .
j’ai fait comme vous , je suis parti sur de la Nu-proprieté dans des scpi sur 5 et 10 ans .
j’espere que cela s’averera payant à moyen , long terme .
achat de pfo2 , immofond4 .

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#33 08/11/2012 11h44 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

Membre
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bonjour,
j’ai cree ma sci spécialisé dans l’achat d’usufruit temporaire de parts de SCPI,
je recherche des personnes interessées par achats de parts de scpi en NUE PROPRIETE,
celà permettras d’acheter directement sur le marché secondaire les meilleurs opportuniutés
e mail
[email protected]

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#34 08/11/2012 16h03 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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scitoujoursplusfinances a écrit :

bonjour,
j’ai cree ma sci spécialisé dans l’achat d’usufruit temporaire de parts de SCPI,
je recherche des personnes interessées par achats de parts de scpi en NUE PROPRIETE,
celà permettras d’acheter directement sur le marché secondaire les meilleurs opportuniutés
e mail
[email protected]

Tiens, vous faites comme moi ?  Achète usufruit temporaire de SCPI


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#35 12/11/2012 12h18 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Rodolphe,
Avez-vous trouve un acquereur de l’usufruit de vos parts d’SCPI dont les credits sont rembourses?
Je vous serai tres reconnaissant pour le partage de votre experience.

Cordialement
Beaujeu

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#36 25/11/2012 16h58 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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scitoujoursplusfinances, je peux vous proposer un usufruit sur Corum conviction sur 6 (25%) ou 10 ans (35%).

Merci de me contacter en message privé, si vous êtes intéressé.

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#37 26/11/2012 21h00 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Bonjour,

dans un message précédent de ce fil; zParisien evoquait:

"les acheteurs de nue-propriété de faible montant (moins de 1 M€) sont uniquement des particuliers, souvent peu au fait des calculs financiers, alors que les acheteurs d’usufruit sont souvent des particuliers au fait de la finance (qui agissent via des sociétés soumises à l’IS, avec possibilité d’amortir l’usufruit) ou des entreprises spécialisés (SIIC comme Selectirente, Paref; fonds, etc.)"

Pourriez-vous préciser le type de société à l’IS ayant cette possibilité d’amortir l’usufruit ?

En vous remerciant par avance,

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#38 29/11/2012 00h08 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Toutes les sociétés civiles ou commerciales soumises à l’IS ont la possibilité de gérer leur trésorerie en faisant l’acquisition d’usufruits de parts de SCPI. Cela est généralement compatible avec leur objet social.

L’usufruit est comptabilité en immobilisation incorporelle amortissable sur la durée prévisible du démembrement. Cela résulte des principes généraux du droit comptable et a été confirmé par la jurisprudence.

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#39 02/12/2012 21h54 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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J’ai actuellement une possibilité d’investissement en nue-propriété sur 5 ou 10 ans, sur Immorente ou Efimmo.

Efimmo sur 5 ans : 79,5 %
Immorente sur 5 ans : 80%

Efimmo sur 10 ans : 67%
Immorente sur 10 ans : 68 %

Si vous êtes intéressé (s) merci de me contacter en messages privés

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#40 05/03/2013 10h21 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Pour un jeune investisseur, que faut-il privilégier l’usufruit ou la nue-propriété ???

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#41 05/03/2013 14h12 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Le fait d’être un "jeune investisseur" ne sera pas un critère de choix pertinent.


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#42 05/03/2013 15h30 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Après beaucoup de réflexions pour sécuriser du cash à moyen terme ,

Je recherche des parts décotées en nu-propriété échéance  de l usufruit 5 ans maximum

Je suis conscient que c est beaucoup demander , mais compte tenu des prix proposés pour des ordres de vente sur le second marché….

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#43 18/03/2013 10h40 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Quelles sont les SCPI qui retiennent votre attention ?

Quels sont les volumes en jeu ?

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#44 26/03/2013 10h57 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Bonjour,

Je souhaite faire de la SCPI en démembrement, détenir des parts SCPI en nue propriété dans un premier temps pendant plusieurs années et acquérir la pleine propriété dans un second temps. Je voudrais savoir quelles sont les sociétés de gestion qui offrent le meilleur rapport/qualité en terme de démembrement ?

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#45 05/06/2013 13h27 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Bonjour,

Je cherche de l’Elysée Pierre en nue propriété sur 5 ans.. que puis-je attendre comme décote?
Puis je faire cet achat su le marché secondaire sans que j’aie des part dans la SCPI?

Merci de votre aide!


Il n'y a pas de problèmes. Il n'y a que des solutions.

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#46 26/10/2013 14h20 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Pour le nu-propriétaire, les meilleures clés sur dix ans sont proposées par PFO2, Primopierre, Primovie, Patrimocommerce, et corum convictions : 65% sur 10 ans.

Ce sont celles que je recommande habituellement pour cette raison.

Sur celle-ci je propose un discount de 1% sur le prix d’achat jusqu’à la fin de l’année 2013.

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#47 27/10/2013 21h32 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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La clef de répartition doit-elle être au le seul critère de sélection ??
Pour ma part je trouve assez hasardeux de devenir nu-propriétaire sur Corum Convictions.
Cette SCPI vise un objectif de rendement élevé en acquérant des actifs immobiliers à fort rendement mais ces même actifs présentent souvent un risque élevé sur la valeur de sortie (typiquement entrepôt frigorifique ou centre thermal)
Sur cette SCPI, je me fais guère de soucis sur son rendement mais davantage sur sa valeur à terme.
A l’inverse devenir usufruitier sur cette SCPI, à fortiori à court terme, me semble plutôt pertinent.

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#48 27/10/2013 22h45 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Bonjour ,

Les SCPI en nue propriété sont très intéressantes pour une personne fortement fiscalisée à l’impôt sur le revenu ou à l’ISF.

Pour un investisseur lamdba , faut il avoir de fortes liquidités à placer sans en voir le fruit pendant 10 ans au moins.

Je me posais la question par contre sur un crédit de SCPI en nu propriété, il me semble que les intérêts ne peuvent être déductibles ?

Merci pour vos retours.

Mathieu

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#49 27/10/2013 23h07 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Bonsoir,

J’ai reçu une proposition d’un CGPI pour de l’achat en nue-propriété sur 10 ans et je souhaite me renseigner pour comparer les frais d’achat. Typiquement il me propose pour une clé de répartition 66/34 et de payer 66% des frais d’achat. Quelle est la règle même si tout est négociable…

Il me manque cette information pour faire des simulations correctes. Merci de votre aide.

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#50 28/10/2013 00h46 → SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété... (nue propriété, scpi)

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Vous n’indiquez pas la scpi recommandée à 66 /34 ?

Les frais sont de facto répartis selon la même clé puisque l’usufruitier et le nu-propriétaire souscrivent ensemble des parts en pleine propriété frais inclus.

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