LMNP/LMP : seuil des 23 000 € et revenus professionnels ?

Pour être exact, vous resterez LMNP mais vous serez redevable de cotisations Urssaff si vous dépassez les critères.

Si vous êtes en location meublée longue durée, le montant des revenus à retenir est votre salaire moins l’abattement (généralement 10%).

Le montant des recettes est égale à la somme des loyers charges incluses.

Il n’y a pas de décalage entre les années prises en compte.

Vous pouvez aussi trouver des solutions pour baisser vos recettes et éviter ainsi les cotisations Urssaff.

lachignolecorse a écrit :

Pour être exact, vous resterez LMNP mais vous serez redevable de cotisations Urssaff si vous dépassez les critères.

Si vous êtes en location meublée longue durée, le montant des revenus à retenir est votre salaire moins l’abattement (généralement 10%).

Le montant des recettes est égale à la somme des loyers charges incluses.

Il n’y a pas de décalage entre les années prises en compte.

Vous pouvez aussi trouver des solutions pour baisser vos recettes et éviter ainsi les cotisations Urssaff.

Bonjour,

Merci pour votre retour.
Je touche plus de 23000€ de loyer.
Je pensais que depuis peu, si on avait des loyers supérieurs aux revenus salariés, on basculait automatiquement en LMP, je me trompe ?

Merci également pour ce retour Riposte Fiscale
.
Effectivement, je touche plus de 23000€ de loyers annuel et je suis salariée.
Donc si je comprends bien, je prends mon salaire net actuel moins 10% que je compare à mes loyers charges comprises. A moi de me débrouiller pour que mon congé sabbatique fasse descendre mon salaire (-10%) à un montant légèrement supérieur aux loyers.

Dernière modification par Sandra (19/01/2024 17h57)

Je fais de la location longue durée.
Mes studios constituent la résidence principale de mes locataires.

J’ai lu à plusieurs reprises que le passage en LMP était automatique sans avoir besoin de s’inscrire au registre du commerce.

Ici par exemple :
https://www.pap.fr/actualites/lmnp-atte … tut/a22183

Ce qui entraîne des cotisations URSAFF mais aussi des changements sur la fiscalité des plus values en cas de revente. C’est ça qui pose problème si je venais à revendre un des studios.

Honnêtement je n’ai pas eu plus que cela à m’intéresser au LMP, et à titre perso je pense qu’il faut surveiller le passage comme le lait sur le feu, mais je doute très fortement que vous puissiez contourner l’application des règles d’imputation du déficit par choix personnel. Je pensais d’ailleurs à cette règle quand j’écrivais “entre autres”.

Je pense qu’en pratique il y a des monstruosités administratives, juridiques et fiscales quand on fait le yoyo entre LMP et LMNP mais dura lex sed lex, d’où le conseil de bien faire attention …

Dernière modification par durand18 (20/01/2024 11h03)

Bonjour à tous,

Merci beaucoup pour vos différentes réponses.

@Lachignolecorse, effectivement, nulle part je n’avais lu que les revenus à prendre en compte étaient le salaire moins les 10% d’abattement.
Ca change la donne !
La durée de mon congé sabbatique risque de se réduire comme peau de chagrin  si je veux respecter la règle des revenus supérieurs aux loyers.

J’en viens à me dire que peut-être je vais accepter le fait d’avoir en 2024 des loyers supérieurs à mon revenu salarié et payer des cotisations sociales.

@Ripostefiscale, je suis salariée de banque donc je ne peux pas du tout décaler ou anticiper une prime. Côté enfants, j’ai une fille mineure donc je suppose que vos suggestions sont compliquées à mettre en oeuvre.

Donc admettons que j’accepte sur 2024 d’avoir plus de loyers que de salaire.

Plusieurs questions se posent alors.
J’aurais des cotisations sociales à payer. Soit. Mais sur quel montant ?
Je touche 42000€ de loyers mais mon bilan comptable est nul par le jeu des reports et des amortissements.
Vais-je payer le minimum vu mon bilan nul (j’ai cru lire que le minimum de cotisation étaient d’un peu plus de 1100€ ? ou vais-je payer beaucoup plus ?
Edit : je viens de lire que lorsqu’on commence à payer des cotisations sociales, on les payait indéfiniment, est-ce bien le cas ?

Y-a t-il d’autres impacts ? J’ai cru lire que quand on basculait de LMNP à LMP, certains compteurs repartaient à 0 notamment les reports de charges. Ce qui serait une catastrophe !

Et est-ce que l’année suivante (2025 quand mes revenus salariés seront redevenus supérieurs à mes loyers) , je redeviens LMNP comme une fleur ?
Y a-t-il comme l’évoque @durand18 des "monstruosités administratives, juridiques et fiscales quand on fait le yoyo" que je n’aurais pas vu ?

Merci d’avance pour vos lumières.

Dernière modification par Sandra (21/01/2024 17h09)

Sandra a écrit :

Edit : je viens de lire que lorsqu’on commence à payer des cotisations sociales, on les payait indéfiniment, est-ce bien le cas ?

Là vous abordez un sujet où peu de gens pourront vous répondre. Selon moi, si vous payez des cotisations en 2024 car vous ne respectez plus les conditions pour restez lmnp, l’urssaf continuera à vous envoyer des appels de cotisations et ce sera à vous de justifier que vous êtes redevenue lmnp en 2025 et demander les dégrèvements (*). Ça n’est que mon analyse des textes qui ont été votés (voir les files lmnp et lmp). Je n’ai aucune certitude de ce que j’avance et je n’ai pas vu de cas de la sorte sur les différents forums immobiliers.

A votre place, je vous respecterai les règles lmnp et j’éviterai de passer lmp SAUF si c’est une stratégie de votre part. La solution donnée par ripostefiscale n’est pas optimale dans votre cas. Je vois les solutions suivantes pour baisser vos recettes :
- ne pas relouer de suite au départ d’un locataire
- sortir un bien de votre activité lmnp pour le passer en location nue (signature d’un nouveau bail, calculer l’impact de la perte des amortissements…)

(*)j’ai retrouvé le texte qui précise ceci :
L’entrée dans le régime est définitive, même si le seuil d’affiliation n’est plus atteint les années suivantes, le loueur peut cependant demander à l’ACOSS sa radiation s’il cesse son activité de location. Les seuils de dépassement s’apprécient par année.

Dernière modification par lachignolecorse (21/01/2024 20h30)

@Sandra

Si ce n’est pas trop indiscret est-ce que votre revenu de salaire sera de 0 pendant votre année sabbatique ? Ou est-ce que vous toucherez toujours des revenus professionnels, juste moins importants ?

Sandra a écrit :

Pour rester LMNP pour l’instant, j’ai la possibilité comme vous l’avez évoqué de passer un des studios en vide. Faut que je prie toutefois de trouver un locataire qui ne reste pas trop longtemps car en vide, ça fait mal côté impôts sans les amortissements du LMNP !

J’éviterai de faire du yoyo meublé/nu/meublé. Demandez conseil à votre expert comptable.

Celui que je pensais mettre en vide, c’est le dernier que j’ai acheté fin 2023. Il est en cours de rénovation donc pas encore loué. C’est ce qui me semble le plus simple.
Je le passerai en meublé au changement de locataire avec le risque que le 1er locataire s’éternise ce qui ne m’arrangerai pas.

Et vous perdrez la déductibilité des frais notariés (amortis ou en charge).

Vous pouvez déjà simuler la non location en 2024 de votre nouveau bien.

Donc bien faire vos calculs…

Dernière modification par lachignolecorse (22/01/2024 17h37)

Comme votre nouveau bien n’est pas loué,  vous ne le louez pas cette année. Laissez le dans l’activité meublé avec pour  objectif 0 recette en 2024. Est-ce suffisant pour votre congé sabbatique ou est-ce insuffisant ?