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#1 14/05/2019 09h26 → LMP : le seuil de 23 k€ inclus les revenus locatifs à l'étranger ? (lmp, revenus locatif allemagne, étranger)

Membre
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Bonjour à tous,

Première question sur ce forum …

J’envisage que passer en LMP, donc recettes annuelles locatives > 23000E.
Est-ce que ces recettes sont relatives aux biens situés en France ET à l’étranger ? J’ai des biens en Allemagne que je pourrais passer en meublés. Puis-je les intégrer dans ma gestion LMP ?

Si cette intégration est possible, le deuxième point est plus pointu, mais si qq connaît ou à une piste …
Sachant qu’il y a une convention de non double imposition, actuellement je paie les impôts en Allemagne et non en France, imposition sur le lieux du bien).  Qu’en serait-il si les biens à l’étranger faisaient partis de mon package locatif en tant que LMP ?

Merci d’avance

Je m’auto réponds …

L’administration apporte des précisions sur la condition tenant à la perception d’au moins23 000 € de recettes annuelles retirées de l’activité de location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal. Ainsi, ce seuil de 23 000 € doit s’apprécier en tenant compte de l’ensemble des loyers acquis par le contribuable, que l’immeuble loué meublé soit situé en France ou à l’étranger. Cette solution, issue d’une réponse ministérielle concernant un contribuable domicilié en France (Rép. Philip : AN 31-3-2003 n° 8881), est étendue aux contribuables non-résidents (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n° 115).

BOFIP du 20/03/2019, donc dernière publication en vigueur
Dans le cas d’un contribuable fiscalement domicilié en France, le seuil de 23 000 € doit s’apprécier en tenant compte de l’ensemble des loyers acquis par le contribuable quel que soit le lieu de situation des immeubles affectés à la location meublée (RM Philip n° 8881, JO AN du 31 mars 2003 p. 2481).

Dernière modification par Trempels (14/05/2019 10h34)

Mots-clés : lmp, revenus locatif allemagne, étranger

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#2 14/05/2019 14h02 → LMP : le seuil de 23 k€ inclus les revenus locatifs à l'étranger ? (lmp, revenus locatif allemagne, étranger)

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De toute manière, les revenus de location en Allemagne seront imposés en Allemagne (selon la convention fiscale France Allemagne). Pas sur que la notion de "location meublée" existe en Allemagne. Et le fisc allemand se fiche des lois fiscales sur la location meublée en France.

Bref, votre situation est très particulière, et je ne me souviens pas d’un membre du forum dans un cas similaire.

Pourquoi ne pas faire simple, et louer nu en Allemagne ?

Si vous persistez à vouloir défricher de nouvelles situations, il va falloir aller voir un fiscaliste compétent dans ces domaines particuliers….puis détailler ce qu’il vous aura dit sur le forum).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 14/05/2019 14h28 → LMP : le seuil de 23 k€ inclus les revenus locatifs à l'étranger ? (lmp, revenus locatif allemagne, étranger)

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Les revenus locatifs en Allemagne sont imposés en Allemagne et indirectement en France, dans le sens où le revenu français doit intégrer la totalité des revenus de la personne pour définir le taux d’imposition.

En Allemagne, l’écart entre meublé et non meublé est moins flagrant qu’en France car même en non meublé, on peut amortir 2% du prix du bien (+frais de notaire, agent immobilier etc…) par an.

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#4 14/05/2019 14h29 → LMP : le seuil de 23 k€ inclus les revenus locatifs à l'étranger ? (lmp, revenus locatif allemagne, étranger)

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Je loue déjà nu en Allemagne, mais cela n’apporte aucun statut dès lors que l’on n’a plus de revenus d’activité.
La location meublée en Allemagne existe et présente des intérêts (comme d’ailleurs l’ensemble de l’immobilier en comparaison de la France).
Le fisc allemand s’en fiche, évidemment, puisque c’est lui qui encaisse les impôts … En revanche, le fisc francais … 

Etre LMP me permettrait d’avoir une couverture sociale et de profiter d’un parc immobilier existant sans avoir à investir massivement pour le constituer. Il suffit juste de basculer mes biens en meublés. Sans doute bien moins onéreux que la cotisation volontaire vieillesse et la loi PUMA.

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#5 14/05/2019 15h20 → LMP : le seuil de 23 k€ inclus les revenus locatifs à l'étranger ? (lmp, revenus locatif allemagne, étranger)

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Discussion fort intéressante - cela voudrait dire qu’avec un petit bien en meublé en France, et des gros revenus locatifs en meublé à l’étranger, vous beneficiez du régime LMP et vous échappez à la PUMA?
Dans des cas comme celui-ci je me demande toujours comment le fisc français peut controler tout ceci, surtout avec les différences de régimes et leurs interpretations. J’ai des biens en Hongrie, je les loue (là-bas pas de différence fiscale entre meublé ou pas, seul le contrat de location peut éventuellement mentionné ces meubles), donc si j’achète un petit studio meublé en France et qu’il me rapporte disons 200€/mois, le reste de mes biens en Hongrie 10000€/mois, je suis LMP en France?

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#6 14/05/2019 17h32 → LMP : le seuil de 23 k€ inclus les revenus locatifs à l'étranger ? (lmp, revenus locatif allemagne, étranger)

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Jusqu’à cette année, pour moi, la déclaration française des biens ressortait en bénéficiaire donc imposable, là où j’étais déficitaire en Allemagne. L’écart est pour moi notable.
Les avantages en Allemagne :
- 2,5% du bien amortissable
- Pas de plus-values après 10 ans (!)
- Taxe foncière peu chère
- Frais de gestion d’une agence dérisoires (car forfaitisés et non basés sur le montant des loyers)
- Sur Berlin un bien nu (petit appartement) se loue ente 12 et 14E le m² et un bien meublé entre 17 et 22E; ca peut faire la différence.
- Sur Berlin un bien se loue en 15 jours

C’est à Berlin que c’était très intéressant, mais il est devenu difficile d’acquérir des biens car les investisseurs ont compris et se jettent dessus donc les prix ont grimpé. Il y a 10 ans, Berlin Est permettait de faire de belles opérations.

Au final, l’Allemagne n’est évidemment pas un paradis fiscal, mais dans mon cas peut permettre d’être LMP (sans avoir à constituer un nouveau patrimoine en France) et donc d’avoir une protection sociale classique, en toute légalité et sans trop de complexité.
Affaire à suivre.

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#7 14/05/2019 17h51 → LMP : le seuil de 23 k€ inclus les revenus locatifs à l'étranger ? (lmp, revenus locatif allemagne, étranger)

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Quelques précisions:
2.5% d’amortissement pour les biens avant 1925, sinon c’est 2%.
Taxe foncière peu chère mais charges mensuelles plus élevées qu’en France.

En fonction du bien et du quartier, on peut louer du neuf nu pour 20€/m2 voire plus. Et 30€/m2 pour du meublé.
L’avantage du meublé est que vous n’êtes pas sujet à l’encadrement des loyers. Et vous n’êtes pas tributaire d’un locataire qui va peut-être rester 15 ans dans l’appartement avec revalorisations minimes du loyer.
Pour les frais d’agence, elles sont faibles pour la gestion du locataire (environ 25-30 eur/mois). Par contre, depuis 2015, c’est le propriétaire qui paie les frais d’agence pour la recherche d’un nouveau locataire. Et la pratique normale sans ce cas là, c’est 2 mois de loyers…

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