Vince5962 [51] : étude de cas immobilier (1er investissement T2 en LMNP)

vince5962 · #1

Bonjour à tous et meilleurs vœux pour cette nouvelle année

j’ai besoin de vos conseils pour 1er investissement en locatif LMNP

- Statut, 44 ans marié 1 enfant, TMI = 30%, revenus du ménage = 7000€ par mois avant impôts
Propriétaire avec crédit maison en cours (1600€/mois)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables = base
- Fiscales = je me débrouille
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) = capable de faire les travaux de base (parquet, peinture, pose d’une cuisine…)
- Temps disponible : assez libre

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement + garage en sous-sol
- Année de construction : probablement année 70, immeuble en très bon état, mes parents y résident.
- 1er étage avec ascenseur, T2, 47m2
- vide
- syndic pro immeuble par bailleur social
- Chauffage collectif gaz
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété : oui mais très peu
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Concierge : non
- Décoration : à faire

LOCALISATION DU BIEN

- Reims
- Centre-ville

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire = 98000 (frais de notaire réduit, pas de frais d’agence, achat bailleur social)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé = 900€ par mois (loyer tourisme type airbnb après étude du secteur et des prix moyens pratiqués)
- Taux de vacance envisagé = 40% par an
- Frais de gestion locative envisagé si délégation = 600€ par an (à affiner)

- Travaux immédiats = 10 000 (5000 de meuble et 5000 de décoration-rénovation)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent = rien
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) = rien
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) = 3000€ mis en prévisionnel

- Taxe foncière hors TEOM = CFE environ 150€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) = 280/an
- charge de copro = 1957e par an (il doit y avoir le chauffage inclus je dois vérifier)
- frais divers par an (électricité, menu travaux, box internet = 1300e/an
- Rentabilité brute : 16,4% (sur la base de 50€ la nuit = 18250 / 110850)
- Rendement opérationnel brut : 9,8% (sur la base de 60% de remplissage l’année, 10950/110850)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport = 40000€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance =4,47
- Durée du crédit = 20 ans
- Frais de tenue de compte : comptable je suis partis sur 800€

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location meublée (LMNP)

Qu’en pensez-vous ? ai-je oublié des choses dans mes calculs ?

Mots-clés : immobilier, lmnp, tourisme

maxxxime · #2

Bonjour,

Nous allons nous lancer dans la même direction sur un bien en signature donc je me permets de répondre, en espérant que cela puisse vous aider.

Concernant, les locations similaire, vous avez le site AirDNA qui peut vous aider. Cependant, 50€ pour un T2 sur Reims, ne me parait pas très cher.

Je suis sceptique sur un point qui est votre estimation de la délégation. Souvent, une conciergerie prend environ 20% du CA hors Ménage et Linges. Certaines sont au forfait, mais votre calcul table à 5% environ. Vous ne trouverez pas cela enfin je ne pense pas.
De plus, les frais de tenue de comptes peuvent être diminués je suppose via des sociétés comptables qui sont spécialisés dans la déclaration de meublés sur internet.

Dernière modification par maxxxime (02/01/2024 16h24)

Bernard2K · #3

Deux points à vérifier :
1) que rien ne s’oppose à la mise en location saisonnière. Cf politique de la ville sur le sujet, et cf règlement de copropriété. cf Règlement intérieur de copropriété et location saisonnière ?

2) les coûts et/ou le temps de travail liés à la location saisonnière. Accueil, ménage, linge, etc. Si on délègue, c’est cher. Si on fait soit même, c’est chronophage et relativement coûteux quand même (lessive = eau + électricité + produits). Vu que vos parents sont dans l’immeuble, est-ce qu’ils ont prévu de s’en occuper ? Si oui, il faut savoir que c’est extrêmement prenant et que ça risquer de vite les gonfler.

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