Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à notre newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 19/10/2020 23h39

Membre (2020)
Réputation :   1  

On se lance dans l’investissement locatif proche de chez nous. Objectif : investissement pour notre fille qui n’a que 2 ans ou alors revente si pas de besoin dans 10-15ans avec plus-value. On avisera avec le temps.

VOTRE PROFIL:

- Ingénieur, 36 ans , TMI:30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faibles mais curieux
- Fiscales : Moyens
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Faibles - le B.A.BA
- Sociales : Normal
- Temps disponible : Dispo
Je lis et me renseigne bcp depuis le confinement. Outre le fait d’avoir ouvert un PEA que je n’ai pas encore partagé, j’ai étudié tous les régimes fiscaux et étudier tous les investissements locatifs possibles. J’ai fait pleins de simulations excel. Reste que j’ai encore beaucoup de questions.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement, 34m2, parking, cave
- Année de construction: 1992
- Étage: 6 ème sur 6 (terrasse de 5m2), lumineux
- ascenseur: oui
- Vendu loué meublé
- Si appartement : syndic pro
- Chauffage  individuel: oui
- Concierge  : Non
- Décoration : récente

LOCALISATION DU BIEN

- La Garenne Colombes
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 270 000€
- Loyer en cours : 900€ HC - 80e de charges
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les 2 ans
- Frais de gestion locative : 0
- Mobilier: 500€

- Travaux immédiats: 0
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: 0

- Taxe foncière: 790€
-Charges copro: 1000€
- Assurance PNO: 100€
- Assurance GLI: 0
- CFE ?

- Rentabilité brute : 4%
- Rendement net : 2,8% (hors plus-value envisageable assez forte en IDF dans 10ans)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : Frais de notaire
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1,2% ou mieux (pas encore vu la banque)
- Durée du crédit:  15ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème: Épargne disponible

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP au réel

CASH FLOW
Autour de -700€ mais difficile de sortir un cash flow positif en IDF :-) et on ne souhaite pas forcément allonger la durée du prêt. Nous verrons plus tard si on achète un second bien locatif.

Cela fait plusieurs mois que je lis bcp de choses mais j’ai encore qq questions pratiques. Les voici en vrac : 
- Entre 2 locations, comment faites vous avec le compteur EDF ? En effet, si le locataire qui part résilie son contrat, il n’y aura plus d’électricité dans l’appartement pour les visites/travaux. Faut-il récupérer les contrats à son nom même pour qq jours ?
- Pour l’amortissement du bien (déclaration au réel), préférez-vous l’amortissement linéaire ou par composante et pourquoi ? Votre expert-comptable vous a t-il laissé le choix ou gère t-il selon ces habitudes ?
- J’ai lu que les déficits de charges peuvent être déduit pendant 10ans sur les autres biens en bénéfice. C’est le mot "autre" qui me dérange. Peut-on déduire les déficits sur le bien qui a généré du déficit et qui générerai des bénéfices les années suivantes ?
- Faut-il renseigner qq chose dans sa déclaration pour avoir les 2/3 de réduction d’impôt d’un comptable GCA ou est-ce automatiquement appliqué lorsque l’expert comptable dépose sa liasse ?
- J’ai lu qu’on pouvait passer en charge des provisions pour risque (litige, loyers impayés). Comment cela fonctionne ? Quelles preuves apportées ?
- Qu’utilisez-vous pour générer des quittances ?

Merci d’avance pour votre aide. Je ne doute pas que je reviendrai vous demander de l’aide.

LMNP réel : ce que j’ai recensé à déduire
N’hésitez à me dire si j’oublie des dépenses.

Dépenses réelles   
Frais notaire    (1ere année)
Frais agence    (1ere année)
Frais dossier emprunt    (1ere année)
Intérêt d’emprunt    (Chaque année)
PNO     (Chaque année)
Frais postaux, quittance    (Chaque année)
Comptable GCA (Réduction 2/3 sur IR)    (Chaque année)
CFE    (Chaque année)
Petit matériel < 500€    (Chaque année)
Taxe foncière (hors ordure ménagère)    (Chaque année)
Frais de procédure    (si besoin)
Petit travaux < 500€    (Chaque année)
   
Charges calculées   
Provision risque    (Chaque année)
Amortissement linéaire ou composante ?    (Chaque année)

Dernière modification par Pockey (20/10/2020 00h25)

Mots-clés : amortissement, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #2 20/10/2020 00h29

Membre (2020)
Réputation :   1  

Bonjour Pockey,

Pour ma part, jusqu’à maintenant, j’utilisais Rentila pour les quittancements.

C’est sympa et facile à prendre en main, dispose d’une app et les locataires peuvent se connecter directement sur leur compte locataire.

Maintenant, je commence également à utiliser gerancecenter dont la prise en main est un peu moins facile au départ, mais finalement pas mal à utiliser.

Testez les deux (Rentila gratuit pour le premier lot, gerancecenter gratuit pour tous les lots) et dites nous celui que vous préfèrez…

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 20/10/2020 01h39

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Entreprendre
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   424  

Pockey, le 19/10/2020 a écrit :

- Rentabilité brute : 4%
- Rendement net : 2,8% (hors plus-value envisageable assez forte en IDF dans 10ans)

Que pensez vous de cette rentabilité ? Avez vous simulé la rentabilité avec une "forte plus-value"? Travaux d’entretien/an? Cfe? Honnêtement, pas très rentable et effort de trésorerie mensuel important.

Pockey, le 19/10/2020 a écrit :

- Entre 2 locations, comment faites vous avec le compteur EDF ? En effet, si le locataire qui part résilie son contrat, il n’y aura plus d’électricité dans l’appartement pour les visites/travaux. Faut-il récupérer les contrats à son nom même pour qq jours ?

Si c’est un ancien compteur pas de souci, le courant n’est pas coupé. Si c’est un linky, vous aurez le minimum de 1kw durant quelques semaines, suffisant pour l’éclairage. Si vous devez faire des travaux, il faudra souscrire un abonnement à votre nom.

Pockey, le 19/10/2020 a écrit :

- Pour l’amortissement du bien (déclaration au réel), préférez-vous l’amortissement linéaire ou par composante et pourquoi ? Votre expert-comptable vous a t-il laissé le choix ou gère t-il selon ces habitudes ?

Voir la file dédiée. L’EC ne laisse pas le choix en général. Il appliquera la même règle que pour ses autres dossiers lmnp.

Pockey, le 19/10/2020 a écrit :

- J’ai lu que les déficits de charges peuvent être déduit pendant 10ans sur les autres biens en bénéfice. C’est le mot "autre" qui me dérange. Peut-on déduire les déficits sur le bien qui a généré du déficit et qui générerai des bénéfices les années suivantes ?

Oui durant 10 ans maxi.

Pockey, le 19/10/2020 a écrit :

- Faut-il renseigner qq chose dans sa déclaration pour avoir les 2/3 de réduction d’impôt d’un comptable GCA ou est-ce automatiquement appliqué lorsque l’expert comptable dépose sa liasse ?

Pourquoi souscrire un cga les années où vous avez un résultat fiscal nul? Avez-vous calculé le nombre d’années à résultat nul ?

Pockey, le 19/10/2020 a écrit :

- J’ai lu qu’on pouvait passer en charge des provisions pour risque (litige, loyers impayés). Comment cela fonctionne ? Quelles preuves apportées ?

A voir avec votre EC au cas par cas en fonction des preuves en votre possession. C’est assez rare de provisionner, mais cela arrive.

Pockey, le 19/10/2020 a écrit :

- Qu’utilisez-vous pour générer des quittances ?

Word


Faire et laisser dire

Hors ligne Hors ligne

 

#4 20/10/2020 12h59

Membre (2020)
Réputation :   1  

lachignolecorse a écrit :

Que pensez vous de cette rentabilité ? Avez vous simulé la rentabilité avec une "forte plus-value"? Travaux d’entretien/an? Cfe? Honnêtement, pas très rentable et effort de trésorerie mensuel important.

La rentabilité sur Paris et petite couronne ne dépasse guère 3% brut.
La plus-value est elle bcp plus importante, de l’ordre de 4-5% par an, si bien sûr la dynamique des prochaines années est identique. La renta augmente avec le temps (sur 10ans, on serait sur du 5-6% net avec la PV).
Peu de ville en province offre une telle dynamique sur la PV, même s’il y en a (comme Bordeaux), mais cela nécessiterait de passer par une gestion en agence et sur des secteurs que l’on connaît moins.
Immeuble récent, pas de gros travaux à prévoir.
Pour la CFE, je ne sais pas comment trouver l’info.

Il faut savoir que sur 7 visites, il y a eu 6 offres au prix, et même des contre-propositions avec des offres au dessus du prix. Tous les biens se vendent en 1 journée dans le secteur. La rentabilité en IDF est à calculer en prenant en compte la PV sinon c’est clair que ce n’est pas rentable mais c’est la spécificité du marché parisien.

lachignolecorse a écrit :

Pourquoi souscrire un cga les années où vous avez un résultat fiscal nul? Avez-vous calculé le nombre d’années à résultat nul ?

Il est obligatoire d’avoir un Expert-Compable.
J’ai compris qu’en GCA, on peut déduire 2/3 sur les IR ce qui me semblait plus rentable qu’un expert comptable sans GCA qu’on ajouterai en charge. En écrivant cela, je me demande si je ne me trompe pas.
Je pense, à tort sans doute, qu’un EC sans GCA est mieux si on réalise de petit bénéfice car on peut le déduire. Quel est votre avis ?

Je n’ai pas calculé ne nb d’année à résultat nul. Je vais m’y atteler mais je pense entre 7 et 10ans. Quelle est la durée moyenne généralement constatée ?

Merci pour vos conseils et autres réponses.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 20/10/2020 13h55

Membre (2020)
Réputation :   32  

Bonjour,

Il est certes difficile (voire impossible) d’avoir un cash flow positif sur Paris/petite couronne avec un investissement "classique", mais votre envie d’emprunter sur 15 ans n’aide certainement pas. Pourquoi ce choix ?

J’ai essayé de reprendre vos chiffres, et voila ce que j’obtient (à 21 ans) avec 1% d’appréciation par année:



Cash flow plus proche des -900 que des -700.

PS: Je suis moi même dans le 92 et en recherche

Dernière modification par redbee (20/10/2020 13h57)

Hors ligne Hors ligne

 

#6 20/10/2020 14h08

Membre (2013)
Top 20 Année 2021
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   736  

Pockey a écrit :

La rentabilité en IDF est à calculer en prenant en compte la PV sinon c’est clair que ce n’est pas rentable mais c’est la spécificité du marché parisien.

Voilà une formulation un peu étonnante. Cela ressemble un peu à Quand les chiffres sont pas bons cherchons comment les présenter différemment façon vendeur de Pinel, mais là en version méthode Coué.

Si le prix d’achat est connu, celui du loyer avec une assez grand fiabilité prévisible ainsi que les charges. Personne ne sait par contre de combien le prix du m2 va monter (ou baisser).

En prenant le passé pour hypothèse, votre raisonnement est bien moins bon que hasardeux. Il faut en avoir conscience.

Pockey a écrit :

Tous les biens se vendent en 1 journée dans le secteur.

Pockey a écrit :

Peu de ville en province offre une telle dynamique sur la PV

C’est peut-être que vous regardez exclusivement des biens sans travaux ? Ceux que tous le monde regarde, avec la plus grande concurrence entre acheteurs (en plus sur un secteur tendu soit tout contre vous).

Avec travaux, je ne sais en quels délais ils partent sur votre secteur (mais probablement moins facilement, peut-être avec plus de rentabilité aussi).
En province ne tout cas, avec travaux si c’est bien géré c’est la possibilité d’une PV bien supérieur à ce que vous annoncez. Avec négociation systématique du prix de mise en vente. Je vous fait grâce de la rentabilité…

A la lecture des chiffres formulés, à votre place je m’interrogerais sérieusement sur les SCPI.

Financement possible avec une rentabilité équivalent (voire plus). Pas de concentration du risque sur un bien/immeuble/quartier/locataire. Pas de gestion à effectuer.
ou
Monter en expertise pour trouver un bien rentable (en IDF ou pas trop loin)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

Hors ligne Hors ligne

 

#7 20/10/2020 15h24

Membre (2020)
Réputation :   1  

redbee a écrit :

Bonjour,
Il est certes difficile (voire impossible) d’avoir un cash flow positif sur Paris/petite couronne avec un investissement "classique", mais votre envie d’emprunter sur 15 ans n’aide certainement pas. Pourquoi ce choix ?

De mon point de vue de novice, la seule raison d’avoir un cash flow bas et de pouvoir investir dans autre chose (autres biens, actions, …). Nous n’avons pas encore prévu cela donc autant rembourser un peu plus rapidement. J’espère qu’on aura un meilleur taux que 1,2%.

Si on souhaite acquérir un second bien, nous pourrons prolonger le prêt de ce bien pour diminuer les mensualités. 

DDtee a écrit :

Personne ne sait par contre de combien le prix du m2 va monter (ou baisser).

C’est comme investir en bourse, on ne sait pas si ça va monter ou descendre…
C’est comme choisir un locataire qui peut se mettre à ne plus payer…

Oui, c’est un risque/pari mesuré mais l’important c’est de se sentir à l’aise avec son projet qd bien même il n’est pas parfait et n’offre clairement pas les rendements de la province. Mais j’ai précisé que ce n’était potentiellement pas qu’à titre purement "investissement". Cela peut faire partir d’une transmission patrimoniale dans une vingtaine d’année donc on recherchait plutôt un immeuble récent et bien situé. Comme expliqué, tout peut changer, il nous fallait donc un bien qui puisse s’adapter à tout ce qu’on imagine sans avoir de réponse aujourd’hui :-)

Nous avons regardé les biens avec travaux aussi mais ils étaient souvent mal situés ou dans des immeubles dégradés. On n’a pas trouvé de biens intéressants qui répondent à nos critères mais qui correspondent sûrement à des pures investisseurs.

En tt cas, si on ré-investi plus tard (ce qui fortement envisagé), on sera sans doute dans une démarche où la rentabilité jouera un rôle plus important dans le choix du bien (sans doute hors IDF).

Maintenant que le choix est fait, l’étape suivante est la gestion locative et fiscale d’où mes questions.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 20/10/2020 15h50

Membre (2018)
Top 20 Dvpt perso.
Réputation :   115  

Pour info, en grande banlieue par chez nous, pas possible de faire une renta brute meilleure que 5 ou 6 % (même avec des travaux, même dans des quartiers pourris…). De plus (et peut être est-ce un signe avant coureur de ce qui va se passer en petite couronne puis à Paris ?) , les prix n’évoluent pas (ou guère) depuis 10 ans.

Si j’avais 700 € à placer chaque mois, je ne le placerai pas pour loger qqun d’autre (parce que, en fait, c’est un cadeau que vous faites à votre locataire). Je mettrai une bonne partie sur Air liquide (en plus, ils aident pour la transmission vers les enfants) : renta brute de 2% avec une certaine tranquillité d’esprit. Et puis je me renseignerai sur les ETF et la pierre papier.

Mais, après tout, c’est mon avis. J’ai une amie qui adore investir à Paris. Elle s’est payé un T2 à 350000 à 30 ans pour y vivre dedans. Elle a payé une architecte pour mettre la cuisine dans la salle de bains et vis versa. L’architecte était utile pour gérer l’arrivée des camions de livraison pour la rénovation et la passage de la benne pour enlever les gravats). Elle a vécu 4 ans dedans avec 2 enfants (poussette, sans ascenseur… Puis elle a vendu pour s’acheter un t4 à 500k. Et rebelote : architecte, 3 enfants, poussette, pas d’ascenseur. Il faut avoir la foi !  Mais elle trouve ça génial. A vous de voir.

🍃🌿🍁🌿

Hors ligne Hors ligne

 

#9 20/10/2020 20h34

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonsoir,

Même pour le 92, je trouve le rendement espéré assez faible. À titre de comparaison, nous venons de mettre en location un studio à Antony acheté 93000€ hors frais de notaire, avons mis environ 10000€ dedans, et le louons en LMNP depuis 2 mois à 750+30€.
Nous avons cherché pendant 1-2 ans avant de le trouver cependant, et il nous a fallu être très réactifs (nous avons fait une offre au prix à la fin de la visite).

Pourquoi vous limiter à 15 ans sur le crédit ? Sur 20 ans le cash flow serait bien plus intéressant, et limiter votre capacité d’investissement avec ce premier bien risque de vous pénaliser pour le futur.

Pour information, nous avons obtenu un taux de 0.98% sur 20 ans en mars, et les simulations actuelles pour un autre projet se situent vers 1.1 ou 1.2% (profil ingénieur avec épargne conséquente et nantissement d’une AV pour garantir le prêt). Au CIC.

Pour la location, nous avons choisi de le faire en direct, et nous avons choisi LMNP-Expert pour la comptabilité (594€ttc avec adhésion au CFA). Je n’ai encore que 2 mois d’expérience avec eux et c’est encore trop tôt pour juger, mais ils ont été très réactifs autant au téléphone que par mail sur toutes mes questions.

Votre expérience et situation étant similaire à celle que nous avons eu, je suis curieux de voir quels seront vos choix !

Hors ligne Hors ligne

 

#10 20/10/2020 21h54

Membre (2020)
Réputation :   1  

Merci pour vos conseils.
Du coup, on se pose fortement la question de rallonger à 20ans pour les motifs que vous avez évoqués.
Si ça se passe bien, il est probable qu’on souhaite rapidement investir une 2nde fois mais en province ou grande banlieue.
En attendant, je consoliderai mon PEA avec des actions/ETF. 
Pour la pierre papier, je n’accroche pas. J’aime bien suivre des projets (évolutions des actions ou du marché de l’immobilier), faire mes petits calculs, me planter, réussir, ….:-)

J’envisageais aussi de consulter LMNP-Expert donc cela rassure d’avoir des feedbacks positifs.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur