Règlement intérieur de copropriété et location saisonnière ?

Teiva83 · #1

Bonjour à tous,
Tout d’abord merci d’être indulgent si le sujet a déjà été abordé je ne l’ai pas trouvé sur le forum.

Je suis en position d’acheter un appartement F2 (je n’ai rien signé) dans une résidence de copropriété dans le but de faire de la location saisonnière (Patente, déclaré …), après consultation d’un avocat et des différents sujets sur internet j’en suis arrivé à la conclusion que le « règlement de copropriété » n’interdit pas la pratique de la location saisonnière dans la résidence. En effet il n’est pas fait mention dans le RC que l’immeuble est destiné à l’usage d’habitation bourgeoise exclusive, mais uniquement que « les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement » (article 12) et que l’immeuble est destiné exclusivement à l’usage d’habitation (d’après mon avocat, la notion d’exclusivité doit être associé à l’occupation bourgeoise).

Néanmoins le conseil syndical de mon bâtiment (par le biais de son président) voie d’un mauvais œil l’arrivée du Airbnb dans la résidence (il n’y a pas de précédent) et le syndic de copro semble le soutenir dans cette démarche.
Modifier la destination de l’immeuble pour y interdire l’AirBNB étant quasi impossible en AG (unanimité), le conseil syndical envisage de proposer une résolution en vue de modifier le « règlement Intérieur » du bâtiment de ma copro afin de pouvoir encadrer la location saisonnière dans ce dernier, j’ai donc plusieurs interrogations à ce sujet :

- La modification du règlement intérieur en AG ce fait sous quel article de la loi du 10 juillet 1965 (quelle majorité de votant est nécessaire) .
- Une modification du règlement intérieur peut-elle aller plus loin en matière de restriction que le règlement de copropriété ou même le contredire ?
- Un règlement intérieur peut-elle cibler nommément une catégorie de personnes pour lui astreindre des restrictions (ce qui font du saisonnier par exemple) ou doit-il s’appliquer à tout le monde.
- Jusqu’où un règlement intérieur peut-il aller en matière de privation de liberté :
-------> o Pas d’arrivée dans la résidence à partir de minuit jusqu’à 6h du matin ?
-------> o Interdiction d’accès la piscine après 19h ?
-------> o ….

De manière générale j’aimerais connaitre les limites que peut avoir un conseil syndical très influent ou disposant d’une majorité relative en AG (via copinage j’entends)? en gros est ce que s’il est sûr que la majorité le suivra il peut faire passer ce qu’il veut dans le règlement intérieur et restreindre les libertés de chacun? y’a t’il un moyen de le contrecarrer mise à part la contestation de l’AG dans les 2 via courrier recommandé? Je trouve que potentiellement un conseil syndical fort peut faire paraître une espèce de porosité entre le RC et le RI et en tiré profit.

En espérant avoir été clair.
Merci d’avance pour vos éclaircissements.

Cordialement.

Mots-clés : copropriété, location saisonnière, règlement intérieur

carpediem · #2

Vos questions sont très techniques et nécessitent un avis juridique précis, qu’en dit votre avocat?

Juste sur le règlement de copropriété, l’occupation bourgeoise est incompatible avec la location courte durée depuis les deux arrêts de la cour d’appel de Paris du 11 septembre 2013 (n° 11/12572) et 21 Mai 2014 (n°12/17679). Soumettez ces arrêts à votre avocat, qui aurait du vous en parler et baser son analyse avec ces éléments.

Si en plus, vous avez un conseil syndical motivé contre votre projet, votre avocat va beaucoup vous apprécier pour les années à venir car la rentabilité du projet sera bien meilleure pour lui que pour vous….

Carpediem

Bernard2K · #3

Excellente intervention de carpediem. Je ne suis pas d’accord avec les juges lorsqu’ils disent que c’est une activité commerciale, car il me semble que la location meublée, même saisonnière, d’une habitation demeure une activité civile par essence. A preuve l’impossibilité de s’immatriculer au RCS, et le conseil constitutionnel qui a rappelé, dans une décision fameuse, que la location meublée n’est pas un acte de commerce.

L’activité de location meublée est imposée comme une activité commerciale, au motif que la location des meubles, bien que secondaire dans la location de l’habitation meublée, est une activité commerciale. Mais, en vertu de l’indépendance du droit fiscal, ces dispositions du CGI ne devrait pas contaminer le reste du droit, et notamment le droit civil. Or, on voit que la cour d’appel qualifie cette activité de commerciale, alors même que le conseil constitutionnel, qui est quand même "assez haut" dans la hiérarchie, dit que ce n’en est pas une.

Bref, ça c’était pour le plaisir de la finasserie juridique. En pratique, il y a la jurisprudence de ces décisions de la cour d’appel, donc ça semble bien râpé dans votre cas. A moins que vous ne tentiez le grand marathon juridique avec première instance, appel, peut-être une QPC, et pour finir Cassation. Vous avez le moral et les sous pour ?

Dernière modification par Bernard2K (28/03/2019 12h17)

Teiva83 · #4

Bonjour à vous 2, merci pour ces 1er echanges.
Alors pour vous répondre en partie, il faut savoir que la Polynésie française est un "Pays d’outre mer" (non plus un territoire) et qu’en l’état seulement 30% des lois française sont retranscrit en lois de pays, pour ce qui est des jurisprudences c’est celle des tribunaux de Papeete qui font fois et non celle de métropole, c’est vraiment en cas de gros vide juridique que la lois française sert de jurisprudence (il ce trouve que la lois de 10 Juillet 1965 qui régie les copropriétés elle est retranscrite dans sont entièreté, dernières modif incluse).
Je pense du coup que mon avocat n’a pas tenu compte des jurisprudence dont vous faites mention et n’a tenue compte que du fait qu’il n’y avait pas de caractère "exclusive" de la notion d’habitation bourgeoise.
Cependant je pense que vous avez raison dans le sens ou dans cette copro entre le syndic et conseil syndical "ça sent pas bon" vis a vis du saisonnier.

J’aimerais cependant des éclaircissement sur la 2eme partie de mon poste concernant les possibilités/limites qu’offre le règlement intérieur des bâtiments de copro au regard du règlement de copro, de la porosité entre les 2, ainsi que des éventuels abus lors de votes en AG avec des conseils syndicaux fort, privation éventuel de liberté etc (toutes mes questions de la 2eme partie en somme).

Merci d’avance.

Pierrot31 · #5

Alors pour vous répondre en partie, il faut savoir que la Polynésie française est un "Pays d’outre mer" (non plus un territoire) et qu’en l’état seulement 30% des lois française sont retranscrit en lois de pays

Amha, seul un avocat de votre "pays" peut répondre sur des questions à ce point spécifique…

Pourquoi ne pas aller discuter/négocier avec le conseil syndical?

Teiva83 · #6

Pierrot31 a écrit :
Alors pour vous répondre en partie, il faut savoir que la Polynésie française est un "Pays d’outre mer" (non plus un territoire) et qu’en l’état seulement 30% des lois française sont retranscrit en lois de pays
Amha, seul un avocat de votre "pays" peut répondre sur des questions à ce point spécifique…

Pourquoi ne pas aller discuter/négocier avec le conseil syndical?

Je vais essayé de le faire cette semaine bien entendu, cependant j’aurais aimé connaitre un peu plus les limites des règlements intérieur dans une copro afin de pas prendre pour acquis tous ce que me sortira/imposera le conseil syndical, de manière générale je préfère savoir de quoi je parle avant d’aller m’expliquer avec quelqu’un sur le sujet, qui plus est avec quelqu’un qui a le soutien du syndic …

Pour la partie sur l’avocat c’est ce que j’ai fait et il ma dit que le RdC ne pouvais interdire le saisonnier, j’ai juste rappeler cette spécificité tahitienne par rapport a la jurisprudence en métropole dont on a parlé plus haut.
Mais dans l’absolu je pense plus vraiment acheter cette appartement, je cherche cependant a mieux me renseigner sur le sujet pour mieux aborder mes nouvelles recherches.

pierrejacques11 · #7

Chez nous en tout cas le règlement intérieur n’a de valeur que parce qu’il est conforme au RC : il ne permet pas de le contourner. Il faut simplement l’envisager comme un outil de vulgarisation du RC à destination des occupants.

Teiva83 · #8

Un RI ne peut donc pas être modifier dans le cadre d’une résolution soumis a l’AG ? Si oui, si j’ai bien compris les éventuels modifications du RI ne servirons qu’a préciser/expliciter ce qu’il y a dans le RdC, le seul risque est alors une "sur interprétation" du RdC pour aller dans le sens que l’on souhaite.

CyrilT · #9

Bonjour, je me permet de rebondir sur votre post.

L’un de mes appartements qui est en location type Airbnb, fait mention dans le RI de la copro du terme "les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement".

J’avais demandé à mon notaire avant l’acte, si ce terme qui me paraissait étrange, interdisait le type de location que je cherchais à réaliser.

Il m’avait alors dit que non.

Si je comprends bien votre débat, cela pourrait en cas de contestation du syndic, m’obliger à cesser mon activités?

Merci pour vos réponses, Cyril.

Teiva83 · #10

Bonjour Cyril,
Je pense que la phrase que vous citez est dans le règlement de Copropriété et non le RI (qui sont 2 choses différentes).
D’après le retour de mon avocat il faut qu’il soit écrit: " les appartement ne seront t’occuper qu’a titre bourgeois exclusivement".

Dans ton cas (qui est également le mien) normalement c’est good car interprétable . Mais il semble y avoir eu des jugement qui donne raison au copro et fond jurisprudence.

En l’état tant qu’il n’y pas de plainte et que le syndic t’a pas dans le viseur, continue ^^.

Deb67 · #11

"" les appartement ne seront t’occuper qu’a titre bourgeois exclusivement".
Je ne pourrais jamais signer une clause ainsi rédigée, j’exigerais une version française. :-)

Bernard2K · #12

A ce sujet, en bon français, il me semble que l’expression "ne (…) que", comme dans "ne pourront être occupés que bourgeoisement", signifie "seule cette occupation est autorisée", donc a le sens de "exclusivement".

Exemple : la rue ne peut être prise que quand on vient du sud et qu’on va vers le nord.

Que pensez-vous de cette explication : j’ai pris le sens interdit car on m’avait dit qu’on ne pouvait prendre la rue "que vers le nord", mais on ne m’avait pas dit "que vers le nord exclusivement". Ca ne tient pas, hein ?

Il est rarement écrit "ne (…) que (…) exclusivement", car ça revient à dire deux fois la même chose.

Dernière modification par Bernard2K (06/04/2019 08h51)

Canyonneur75 · #13

Bonjour,

Cette discussion m’inspire les deux commentaires suivants :

- le pléonasme relevé vient vraisemblablement de l’existence des notions de d’occupation bourgeoise et d’occupation exclusive (voir définition). C’est épouvantablement mal rédigé… mais il me semble que l’on fait référence à une occupation bourgeoise exclusive…

- en creusant un peu le sujet, j’ai localisé cet article qui va surement irriter certains membres du forum par son orientation, mais qui liste clairement trois arguments que peuvent se voir opposer des copropriétaires pratiquant la location de courte durée :
* qualification de l’activité de location meublée touristique comme contraire à la clause d’habitation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété.
* trouble de voisinage
* dans les communes de plus de 200 000 habitants et les départements de la petite couronne, absence d’autorisation de changement d’usage.
Au passage, l’article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation dispose que "Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage". Cette disposition a été intégrée par la loi ALUR en 2014.
Il convient également ne pas confondre les notions de changement de destination (définitif) et un changement d’usage (temporaire). Voir l’article de service public à ce sujet.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (06/04/2019 14h12)

Bernard2K · #14

Une jurisprudence importante :
Airbnb et règlements de copropriété : "Maintenant, on y voit plus clair" | Le Pays Malouin
On trouve sur l’internet le texte de l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 24 août 2023 N° RG 21/04900
Ce que je trouve intéressant : le juge examine la compatibilité entre l’activité et le règlement de copropriété (RC).
Le juge dit : d’après le RC, si c’était une activité commerciale, ça serait interdit. Mais la location saisonnière n’est pas une activité commerciale (j’applaudis !).
D’après le RC, une activité libérale peut être tolérée si elle n’occasionne pas de nuisances. Or, la location saisonnière impose des nuisances bien supérieures à une activité libérale :

arrêt de la cour d’appel a écrit :
Outre que [le RC] rappelle que la tolérance de ce type d’activité est conditionnée à l’absence de nuisances pour l’immeuble, la fréquentation par la clientèle d’un local affecté à une profession libérale est encadrée dans des horaires essentiellement de journée et en semaine, ce qui exclut les va-et-vient la nuit, pendant les week ends, les jours fériés et certaines parties des vacances. Cette fréquentation n’entraîne pas non plus la mobilisation régulière par la clientèle d’espaces communs pour y déposer divers équipements ( bagages, poussettes ) et le nécessaire nettoyage du lieu d’exercice n’est pas dépendant des dates de passage ou de rendez-vous des clients

Donc, en fait, la plaignante a obtenu gain de cause sur le fait que les nuisances occasionnées sont importantes, et cela qui fait que l’activité n’est pas compatible avec le règlement de copropriété. Elle a prouvé les nuisances par de nombreuses attestations.

On voit toute l’importance du règlement de copropriété. Comme je l’ai dit à de nombreuses reprises, le règlement est le contrat commun des copropriétaires, sur la façon d’utiliser cet immeuble là.
Acheter un lot dans une copropriété, c’est adhérer à ce contrat. Il faut lire ce contrat car il contient des éléments très importants sur ce que vous pourrez faire ou non du lot de copropriété que vous acquerrez.

Dernière modification par Bernard2K (06/12/2023 15h34)

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arrêt de la cour d’appel a écrit :

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