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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 08/10/2018 18h29

Membre
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VOTRE PROFIL

- Employé avec statut non-résident fiscal français mais résident fiscal en UE
- 26 ans
- TMI 20% (résident étranger)
- Revenu: 5k/mois net

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: faibles
- Fiscales: moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): faibles
- Sociales:moyennes
- Temps disponible: achat à distance, près du lieu de vie de mes parents qui peuvent aider

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement T2 + parking en sous-terrain. Appartement à été laissé à l’abandon et vide après la dernière locataire. Tous les grands postes sont à refaire (cuisine, fenêtres, salle de bain, chambre) et la propriétaire est d’accord là-dessus.
- Année de construction: semi-récent, 1970
- Étage: 4 sur 6, exposition ouest
- Surface 50m carré carrez
- Ascenseur: oui
- Inhabité, ancienne locataire a due être expulsé par la propriétaire pour non-paiement du loyer
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? professionnel
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? chauffage individuel électrique, chauffage de l’eau au gaz avec un chauffe-eau
- Volets isolants ou persiennes ? volets en fer
- Espaces verts dans la copropriété ? non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? 2 compteurs d’eau dans l’appartement (un dans la cuisine, un dans la salle de bain) - à clarifier lors des rénovations
- Études de la copropriété : privée
- Concierge  ? non
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Marseille, proche du centre-ville, du métro, du tram et du bus permettant d’aller dans l’hyper-centre en 10-15 min
- Entre l’hyper-centre et la périphérie
- Dynamisme économique: supermarché en bas de l’immeuble, écoles pas loin. hopital à 10-15 min de bus.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? oui, grand projet de requalification d’un axe routier principal de la ville voté par la mairie et travaux doivent commencer avant la fin de l’année. Les rues de cette axe routier vont être refaits.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- 86 000 avec la place de parking en sous-terrain incluse. A noter que la place est un lot séparé et peut donc être louée séparement. Mes calculs montrent qu’une réduction de 10 000 euros du prix est nécessaire pour arriver à un cash-flow positif. Direct sans agence.
- Loyer envisagé: 750 HC (meublé haut-de-gamme) + 100HC pour la place de parking = 850 HC
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) = 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: 0

- Travaux immédiats: cuisine complète, fenêtres, chambre (peinture+sol+fenêtre+casser un placard), salle de bain à refaire complètement (enlever baignore et remplacer par douche, carrelage, bac à évier à replacer +peinture), électricité à refaire en entier (seules 2 prises sur 10 dans l’apt ont la prise de terre), salon il faut changer le sol et repeindre. Je ne suis pas artisan mais je pense qu’il y en a pour au moins 20K voir 25K euros de travaux + 4 000 euros de mobilier (location LMNP).
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: pas pu voir les PV d’AG, rien d’après la proprio
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): pas pu voir les PV d’AG, rien d’après la proprio
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture):pas pu voir les PV d’AG, rien d’après la proprio

- Taxe foncière hors TEOM: 900
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 100 euros par an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: 0

- Rentabilité nette : avec un prix de vente de 77k + 20k de travaux + 4k de mobilier: 5.22% d’après rendementlocatif

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 7k
- Type de crédit : amortissable, in fine: in fine
- Taux du crédit avec assurance:1.3% + 0.36% assurance
- Durée du crédit: 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année): 0
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): 9k euros

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée LMNP

CASH FLOW

- Cash flow positif ou négatif: avec un prix de vente de 77k + 20k de travaux + 4k de mobilier: CF de 2 euros par mois avec rendementlocatif.

Mes questions:
Le bien répond à mes critères en termes d’emplacement et à, avec mes chiffres, un CF neutre. Je souhaite clarifier le montant des travaux. Feriez-vous une offre en supposant le montant ou demanderiez-vous une contre-visite avec un artisan pour avoir un devis précis?
Voyez-vous d’autres points que j’aurai pu louper?

Merci !

Dernière modification par SMM (08/10/2018 18h30)

Mots-clés : immobilier, parking, t2

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#2 08/10/2018 19h17

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Où sont les charges ?

Dans une vieille copro comme ça, tant qu’on n’a pas vu les charges, il manque une info hyper importante. Obtenez le montant des charges avec le détail "récupérables auprès du locataire/restant à charge du bailleur".

A part ça, moi je ferai une contre-visite avec artisan(s). Pas facile d’ailleurs de choisir l’artisan, car de nombreux corps de métier sont concernés.

Sur le fait de faire une offre sans avoir vu les PV d’AG, le montant des charges, et sans contre-visite avec artisan : si vous êtes joueur…

Accessoirement : chauffe-eau gaz, c’est aberrant d’avoir un abonnement gaz, et l’entretien annuel, pour juste l’eau chaude. En fait je ne me rappelle pas avoir vu ça, la logique c’est que quand on a le gaz on a une chaudière qui fait chauffage et ECS.

Il faudrait tout passer en électrique.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#3 08/10/2018 19h55

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Compte tenu que tout est à refaire 20000 -25000 euros n’est pas très élevé pour 50 m2 si vous ne faites pas vous-même une partie des travaux.

Pour une contre-visite,fortement souhaitable,vous pouvez demander à une entreprise de rénovation tous corps d’état.Elles sont souvent plus chères que des artisans indépendants pris séparément,mais,outre que rien ne vous empêche ensuite de faire faire des devis séparés par différents artisans (plombiers,peintre,électricien),cela vous permettra d’avoir une idée plus précise  du montant pour négocier.

Cela sera plus facile d’avoir un  seul professionnel  que de devoir en coordonner plusieurs pour le rendez-vous de contre-visite.Sans compter que certains vous transmettront leur devis dans un délai peut-être trop long pour votre transaction.

D’autre part,comme vous n’êtes pas sur place,cela peut être également plus pratique d’avoir un seul interlocuteur que de devoir coordonner plusieurs artisans,les uns reportant sur les autres le retard de leur intervention:
par exemple,le peintre ne peut passer parce que l’électricien n’a pas fait ses passages de câble,le carreleur ne peut intervenir car le plombier n’a pas fait ses branchements,…

Avec une seule entreprise,le responsable doit vous fixer un délai d’intervention et en est comptable.
Cela sera par contre plus cher et il faut bien la choisir.

Bon investissement.

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#4 15/10/2018 21h58

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Merci pour vos réponses. Je m’excuse pour le délai, mais je voulais pouvoir répondre en apportant des éléments nouveaux.

J’ai bien compris que les 2 points à clarifier portaient sur:
1) Le cout des charges
2) Le montant des travaux

Concernant 1), le propriétaire m’a envoyé une photo d’un document mais je ne suis pas sur de comprendre, j’y vois deux colonnes: débit et crédit. Au Crédit, j’y vois des lignes comprenant le nom de l’ancienne locataire ainsi que le montant du loyer et des provisions de charge. La provision s’élève à 120 euros par mois.
Au Débit, j’y vois plusieurs lignes concernant des honoraires de gestion, de la TVA sur des honoraires de gestion ainsi que des frais de procédure d’expulsion (l’ancienne locataire ne pouvait pas payer le loyer et a été expulsée de l’article). Il n’y a pas de lignes "récupérables auprès du locataire/restant à charge du bailleur".

Je suppose que ce qu’elle m’a envoyé est en fait un relevé du syndic et que cet appartement était en gestion chez ce même syndic, voilà pourquoi il n’y a qu’un seul relevé. Je vais confirmer avec la propriétaire. Peut-il être le cas si un syndic gère la copropriété et le bien, en même temps?

Une question de ma part: les papiers permettant de vérifier le montant des charges (j’aimerai aussi avoir accès aux diagnostics et aux PV d’AG) se demandent-ils avant de faire une offre ou une fois le compromis signé?

Concernant 2), la propriétaire est OK pour planifier une contrevisite avec une entreprise générale du bâtiment pour estimer les travaux. C’est bon signe ! Je compte appeler quelques entreprises pour planifier cette visite. Je compte la jouer carte sur table: il a peu de chances que je prenne le devis qu’ils me feront, car il ne me servira qu’à faire baisser le prix et à obtenir le financement si l’offre est accepté. Je suppose donc qu’ils vont me demander de payer pour le devis. Est-ce la meilleure approche?

Merci par avance !

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#5 15/10/2018 23h24

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Bonjour SMM,

Habitez-vous à Marseille? Si ce n’est pas le cas, comment allez-vous le gérer en direct à distance? C’est tout à fait faisable mais peut-être pénible et source de stress. C’est du vécu, je m’en mords un peu les doigts et je regrette.

Suis-je le seul à trouver le rendement un peu faible? Il me semblait qu’il était plus simple d’obtenir un rendement à 2 chiffres à Marseille sans pour autant investir dans un quartier qui craint.
Si vous êtes sûr que le bien prendra de la valeur avec le temps, cela peut valoir le coup.

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#6 15/10/2018 23h51

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Bonjour,

Il vaut mieux demander tous les papiers avant de signer le compromis car si l’un d’eux vous fait renoncer a l’achat vous n’aurez pas/moins perdu de temps.

Concernant l’entreprise multi corps de métier, si vous l’appelez pour lui demander en devis en lui disant que vous ne donnerez pas suite il y a fort a parier qu’il ne vienne pas.
Si vous n’êtes pas sur place, une entreprise qui gère tous les corps de métier serait peut-être préférable et vous ferait gagner du temps, voire de l’argent en cas de retard de la mise en location.
Au mieux vous avez un devis sur lequel vous pouvez négocier au pire un devis beaucoup trop cher et vous ne donnez pas suite.

Concernant le relevé des charges c’est un document dans lequel sont précisé les montants a payer pour le propriétaire sur la copropriété, on y retrouve généralement l’ascenseur, l’entretien des espaces verts, les systèmes de chauffage collectifs etc…
C’est important car cela impactera directement votre cashflow et cela pendant toute la durée de possession.
A priori le document que vous citez est le document de gestion de l’appartement. 120€/mois + les charges non pris en compte dans un cashflow a 0…

A bientôt

Dernière modification par Bourru (16/10/2018 00h01)

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#7 16/10/2018 08h55

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FrancoisM a écrit :

Bonjour SMM,

Habitez-vous à Marseille? Si ce n’est pas le cas, comment allez-vous le gérer en direct à distance? C’est tout à fait faisable mais peut-être pénible et source de stress. C’est du vécu, je m’en mords un peu les doigts et je regrette.

Je n’habite pas Marseille, mais mes parents sont sur place (à 5 min à pied du bien) et peuvent intervenir si nécessaire.

FrancoisM a écrit :

Suis-je le seul à trouver le rendement un peu faible? Il me semblait qu’il était plus simple d’obtenir un rendement à 2 chiffres à Marseille sans pour autant investir dans un quartier qui craint.
Si vous êtes sûr que le bien prendra de la valeur avec le temps, cela peut valoir le coup.

Au niveau rendement net net je suis proche des 4-5%, avec un cashflow soit nul soit légèrement positif en fonction de la vacance (4%).

J’ai mis une fausse annonce sur LeBonCoin pour un loyer de 750 euros charges comprises (700 HC) et ai reçu plus de 20 réponses en 48 heures. Je pense donc avoir de la marge pour augmenter le loyer jusqu’à au moins 750 HC, voir plus (c’est à partir 750 HC que mon cash-flow devient positif).

Bourru a écrit :

Concernant l’entreprise multi corps de métier, si vous l’appelez pour lui demander en devis en lui disant que vous ne donnerez pas suite il y a fort a parier qu’il ne vienne pas.

De fait, appelleriez-vous en disant que vous êtes le propriétaire et que vous voulez réaliser des travaux?

Bourru a écrit :

Concernant le relevé des charges c’est un document dans lequel sont précisé les montants a payer pour le propriétaire sur la copropriété, on y retrouve généralement l’ascenseur, l’entretien des espaces verts, les systèmes de chauffage collectifs etc…
C’est important car cela impactera directement votre cashflow et cela pendant toute la durée de possession.

Merci, je vais confirmer ça. Je pense qu’une de mes faiblesses est que je suis incertain du timing à partir du moment où on peut demander ces papiers. Là, je compte estimer les travaux, ensuite faire une offre verbale au vendeur, une fois l’accord obtenu je n’enverrai une offre d’achat écrite que si j’ai accès aux diagnostics, PV d’AG et les relevés de charges. Est-ce la meilleure manière de procéder?

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#8 24/10/2018 18h42

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L’artisan est venu aujourd’hui pour estimer les travaux. J’attends le devis et je mettrai à jour le fil. Une fois que j’aurai le devis, je prévois d’appeler le propriétaire pour faire une offre verbale. Si accepté, je ferai une offre écrite.

Par contre, je n’ai pas eu accès aux relevés de charges, ni aux PV d’AG ni aux diagnostics. Est-ce que cela peut être ajouté comme condition suspensive dans l’offre d’achat? (ex: le propriétaire s’engage à fournir ces documents pour que l’offre puisse aboutir…)

Merci.

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#9 24/10/2018 20h41

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Les autres membres me corrigerons si je me trompe, mais après l’offre il y a la signature du compromis.
Normalement il doit notamment y avoir les diagnostics et les PV d’AG à la signature du compromis.

La période entre l’offre et la signature du compromis peut donc vous permettre de demander des documents supplémentaires, comme les pv d’AG et les décomptes de charges. (Je l’ai déjà fait)

Ensuite, après la signature du compromis, vous avez encore un délai de rétractation de 10 jours sans pénalité. En principe, ce n’est pas le moment pour demander des nouveaux documents, mais pour prendre une décision. Mais vous pouvez toujours évoquer un document manquant devant le notaire. Un type de bonne foi et normalement constitué devrait promettre de vous l’envoyer rapidement. (Je l’ai déjà fait avec succès).

Après s’il ne joue pas le jeu, vous pouvez vous rétracter. (Jamais fait)

Les documents que vous demandez, sont habituels et légitimes. S’il décide de ne pas être transparent, c’est lui qui fait échouer la vente, pas vous.

(Edit: correction de l’erreur soulevée par KC44: les pv d’AG sont obligatoires pour le compromis)

Dernière modification par petitproprio (24/10/2018 23h06)

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#10 24/10/2018 20h48

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SMM a écrit :

Par contre, je n’ai pas eu accès aux relevés de charges, ni aux PV d’AG ni aux diagnostics. Est-ce que cela peut être ajouté comme condition suspensive dans l’offre d’achat?

Bien sûr vous pouvez le mentionner dans l’offre d’achat (sous réserve d’analyse des relevés de charges, 3 derniers PV d’AG et diagnostics obligatoires) tout en précisant qu’à ce jour vous n’en avez pas pris connaissance.

Petitproprio svp vérifiez vos informations avant de poster.

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#11 24/10/2018 23h18

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KC44, vous avez raison; les PV des trois dernières assemblées générales sont obligatoires pour la signature du compromis, je corrige, non pas pour faire disparaître mon erreur, mais pour ne pas laisser une erreur dans ce forum parfois utilisé comme documentation de référence.

Du coup, dans le pire des cas, il devra vous les donner le jour de la signature du compromis. Le vendeur n’a donc aucune bonne raison de ne pas vouloir vous les donner avant.

Dernière modification par petitproprio (24/10/2018 23h24)

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#12 02/11/2018 17h26

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Merci pour vos réponses.

Nous avons trouvé un accord sur le prix avec le vendeur, j’ai envoyé l’offre d’achat en indiquant une condition suspensive pour le prêt ainsi que pour les documents obligatoires.

Pour la condition suspensive de prêt j’ai indiqué un montant maximal égal au prix du bien + travaux + mobilier + frais de notaire + frais de crédit. Évidemment comme nous sommes sur un bien à 30000€ de travaux ce montant maximal est équivalent à près de 140% du prix d’achat du bien.

Le vendeur m’a renvoyé l’offre d’achat signée avec ce montant puis m’a envoyé un mail quelques heures après pour dire qu’il voulait prendre plus de réflexion - ce qui le faisait douter est cette somme maximale de l’emprunt immobilier

Quelques heures plus tard, le propriétaire me rappelle en me disant qu’il n’accepterait de continuer que si l’offre d’achat était refaite avec une somme maximale égale à 110% du bien seulement pour la condition suspensive de prêt.

Si j’accepte de refaire l’offre d’achat, est ce que je pourrais quand même demander un prêt à la banque plus élevée que la somme indiquée dans l’offre d’achat?

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#13 03/11/2018 10h27

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SMM a écrit :

Si j’accepte de refaire l’offre d’achat, est ce que je pourrais quand même demander un prêt à la banque plus élevée que la somme indiquée dans l’offre d’achat?

Oui, bien sûr.
Votre demande était d’autant plus excessive que vous ne trouverez sans doute jamais de banque qui vous finance les meubles…


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#14 03/11/2018 10h45

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Merci pour votre réponse DDtee.

Dans ce contexte, quel calcul conseillerez-vous pour indiquer la somme maximale de l’emprunt dans la condition suspensive de prêt dans l’offre d’achat? Faut-il seulement indiquer une somme égale au prix du bien + frais de notaire + travaux ?

J’ai également jeté un oeil à plusieurs exemples de compromis sur Internet, et dans la partie au sujet de la condition suspensive de prêt, j’ai vu qu’il y avait souvent indiqué le détail du financement (montant total du financement, apport etc…).

Dans le compromis, faut-il alors indiquer le montant des travaux dans ce détail de financement?
Comment réagisse les banques si je demande le financement des travaux mais celui-ci n’est pas indiqué dans le compromis?

Merci par avance !

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#15 03/11/2018 10h53

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Bonjour,

Pour votre simulation sur le Bon coin, quand vous dites "20 réponses reçues", vous parlez d’appel direct, de message ou de vues ?

Pour le financement tout compris, certaines banques acceptent de cumuler prêt immobilier et prêt perso avec un lissage ( entre 2 et 3% ) , cela ne coûte que quelques centaines d’euros pour un financement total.

Fredx

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[+1]    #16 03/11/2018 11h08

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Il faut surtout avoir discuté avec les banques avant de signer un compromis pour savoir si elles vous suivront… après la somme indiqué n’est que formalisme pour être couvert si elle(s) ne tenait parole.

Si ce n’est pas le cas il vous reste à prendre votre bâton de pèlerin après avoir bien réfléchit à la présentation de l’investissement.

Le plus souvent on met le montant de l’achat + frais de mutation. Les travaux plus rarement. Les meubles jamais, car comme déjà indiqué ce n’est jamais financé par la banque.

Surtout faites le compromis avec votre notaire, ni avec agence ou encore moins "entre vous". Il est là pour défendre vos intérêts et penser à tous les aspects juridiques nombreux qui pourraient vous échapper comme ils échapperait à un agent immobilier (dont le vrai souci est de vendre). Votre notaire  rédigera le compromis pour vous.

Vous n’avez pas à discuter de ces points avec le vendeur, juste convenir du prix et lui dire qu’il y aura une clause de rétractation pour le financement du bien. Votre notaire se tournera vers le vendeur et aura plus de poids que vous pour imposer cette clause !

NB ; il vous faut absolument le montant des frais de copro sinon avec un vendeur qui ne vous les fait parvenir une catastrophe potentielle est envisageable (sans parler de vos calculs de CF et de rentabilité sans tous les chiffres ce qui va être super crédible chez le banquier)

Dernière modification par DDtee (03/11/2018 11h19)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#17 05/11/2018 18h06

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Effectivement vos conseils sont très pertinents. Un appel à mon notaire a suffit pour me convaincre de refaire l’offre avec une clause suspensive de prêt au montant proposé par le vendeur. Ce montant est d’environ 100 000 euros, ce qui me couvre pour l’achat du bien + frais de notaire + une bonne partie des travaux. (j’avais indiqué beaucoup plus à la base)

Les papiers concernant la copro ainsi que diags et PV d’AG sont également en condition suspensive de l’offre donc ils devraient arriver très bientôt par email. Je ferai de toute manière pression sur le vendeur pour me les fournir ASAP. Lors de la visite de l’appartement, le vendeur m’a indiqué un montant de 130 euros par mois, mais je ne sais pas combien revient au locataire. Je me dis que dans tous les cas, si les charges sont vraiment élevées, j’ai toujours le délai de rétractation de 10 jours une fois le compromis signé, au cas où.

Maintenant que l’offre d’achat est en cours de signature, ma prochaine mission va être de trouver un financement. Etant non-résident, j’aimerai à tout prix éviter de verser 20% d’apport (le montant classique pour les prêts aux non-résidents). J’ai donc commencé à contacter plusieurs courtiers, spécialisés en non-résidents ou non. J’attends les premiers retours des courtiers.

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#18 30/11/2018 11h23

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Je me permets de vous tenir au courant de l’avancée de l’opération.

Le financement est pratiquement bouclé, en tant que non-résident ce n’était pas facile. Au final j’obtiens un financement à 100% du bien et environ 50% des travaux sur 20 ans à un taux de 1.8%. L’apport demandé comprend les frais de notaire ainsi que des frais de transaction.

Je signe le compromis la semaine prochaine, en compagnie de mon notaire et du notaire du vendeur. Je suis en cours d’analyse des documents (PV d’AG, charges etc). 

J’ai déjà commencé à regarder les diagnostics, il y a plusieurs anomalies:
-> Présence d’amiante au sol dans un placard de 0.28 mcarré. Pas d’amiante dans le reste de l’appartement. J’ai consulté plusieurs devis sur Internet et le coût d’un désamiantage revient à 50 euros HT / mcarré donc je pense que cela ne soit pas un gros problème.
-> L’installation électrique est à refaire à 100%: c’était déjà prévu et budgeté dans mon enveloppe travaux (30 000 euros au total, je prévois 5 000 pour refaire l’électricité)
-> L’installation au gaz présente des anomalies au niveau de la cuisine de type DGI, A1 et A2. Le Danger Grave et Immédiate (DGI) est la présence d’un about non-démontable sur le robinet de commande de la table de cuisson et le risque A2 est l’absence d’un dispositif interrompant le gaz en cas de manque de pression en amont au niveau de ce même robinet de commande.

Concernant les anomalies d’amiante: cela me semble facilement résolvable avec l’intervention d’un professionnel.
Concernant l’anomalie de gaz: si je passe la cuisine en tout électrique (induction), je pense ne pas avoir à me préocupper de ces anomalies (est-ce correct?). Le logement est chauffée en eau via le gaz cependant.

Est-il possible de condamner une arrivée de gaz allant vers la cuisine tout en allant en gardant une arrivée de gaz pour l’eau chaude?

Dernière modification par SMM (30/11/2018 11h33)

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#19 30/11/2018 22h54

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Bonsoir,
Pour le soucis avec le gaz pas de soucis pour mettre un bouchon côté cuisine, je l’avais demandé à mon artisan et il me l’’a fait gratuitement, sinon un robinet homologué coûte 15€. J’ai appris après que le gaz avait était coupé dans toute la résidence depuis longtemps, alors les diagnostics avec un risque qui n’en est pas un merci….

Pour l’amiante je pense qu’il faut compter + que 50€, il doit y avoir pas mal de frais fixe mais je ne suis pas un spécialiste. Vous avez déjà un devis pour l’électricité ?
Bonne continuation

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#20 01/12/2018 09h46

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SMM a écrit :

-> Présence d’amiante au sol dans un placard de 0.28 mcarré. Pas d’amiante dans le reste de l’appartement. J’ai consulté plusieurs devis sur Internet et le coût d’un désamiantage revient à 50 euros HT / mcarré donc je pense que cela ne soit pas un gros problème.
…/…
Concernant les anomalies d’amiante: cela me semble facilement résolvable avec l’intervention d’un professionnel.

Il s’agit sans doute d’un ancien revêtement de sol type dalle de lino amiantée.

Si vous pensez pouvoir trouver un professionnel prêt à intervenir pour 0.28 m2, de plus pour 50€/m2 je vous souhaite bien du courage….

=> Si la dalle se décolle vous l’enlevez, sinon vous recouvrez d’un autre revêtement de sol. L’amiante est emprisonné dans la dalle si celle si n’est pas détériorée, c’est le plus souvent le cas,  il n’y a pas de risque.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#21 02/12/2018 17h33

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Lindo a écrit :

Pour l’amiante je pense qu’il faut compter + que 50€, il doit y avoir pas mal de frais fixe mais je ne suis pas un spécialiste. Vous avez déjà un devis pour l’électricité ?

Oui, j’ai déjà eu une estimation à 5 000 euros pour refaire l’installation électrique entière. Cela inclut la dépose de l’installation existante, l’ajout d’un nouveau tableau, la mise en place de prises un peu partout dans l’appartement et la mise en place de points lumineux dans toutes les chambres.

DDtee a écrit :

=> Si la dalle se décolle vous l’enlevez, sinon vous recouvrez d’un autre revêtement de sol. L’amiante est emprisonné dans la dalle si celle si n’est pas détériorée, c’est le plus souvent le cas,  il n’y a pas de risque.

Merci effectivement cela peut être une bonne solution de procéder ainsi.

J’ai continué l’analyse des documents:
* Grosse surprise: la quote part des charges annuelles de co-propriété s’élève à 2000 euros par an (!). C’est une copropriété de 300 lots. Je n’ai pas encore le relevé précis des charges mais cela me parait énorme et vient crever ma rentabilité. Cela représente 175 euros par mois. Les charges comprennent eau et chauffage donc j’estime que le locataire aura à sa charge 50 euros (à confirmer dès réception des relevés de charges). (donc 125 euros de charges pour moi)
* Le compromis mentionne qu’aucune vérification de conformité n’a été fait pour le raccordement de l’appartement au réseau d’assainissement. Simplement il est écrit que le vendeur le déclare en état de fonctionnement.
* 2 banques acceptent de me financer. J’ai demandé le financement du prix du bien et des travaux (= 76 000 + 30 000 = 106 000 euros). La meilleure proposition ne finance que 94 400 euros. On serait donc sur un apport de 11 600 euros + frais de notaires (7300 euros) = 18 000 euros. Je suis non-résident.

Pour rappel:
Revenu:
loyer estimé (pessimiste) = 700 HC

Coûts (mensualisés)
Mensualité: 470 euros
TF: 41 euros
CFE: 21 euros
CGA: 12.5 euros
Comptable: 42 euros
Assurance emprunt: 5 euros
Charges non récupérables: 125 euros
Assurance PNO: 8.5 euros
= 470 + 289 euros = 759 euros

CF négatif de 59 euros. Avec un loyer de 750 HC ce qui est considéré comme "correct" le CF est nul.

2 000 euros de charges annuelles me parait complètement fou. Avez-vous déjà vu cela dans les grosses co-propriétés?

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#22 02/12/2018 19h16

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Bonjour SMM,

Il n’est effectivement pas rare de voir de tel niveau de charges sur des immeubles des années 70, avec de nombreux lots et un syndic qui en profite pour facturer des honoraires énormes. Et le problème c’est que ce niveau de charges ne pourra qu’augmenter dans le temps (vieillissement de l’immeuble, mises au normes, prime de départ en retraite du gardien, etc). 
Avez vous pu identifier le détail de ces charges. N’y-a-t-il pas des travaux exceptionnels qui ont été payé ? Renseignez vous auprès du conseil syndical (le syndic peut vous donner le contact) pour essayer de comprendre ces charges et le contexte de l’immeuble, si le syndic peut être changé pour trouver moins cher, etc.
A vous de voir si, à la lumière ce ces nouveaux éléments, le bien est interessant et si vous devez donner suite, ou si vous chercher à faire baisser le prix d’achat.

Concernant la conformité pour le raccordement, c’est une phrase type "normale" qu’utilisent les notaires.


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#23 02/12/2018 21h37

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Bonsoir,

Je relève des contradictions entre vos différents messages.
1 - Dans la présentation du bien (message #1), j’ai compris que le chauffage était individuel (- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? chauffage individuel électrique, chauffage de l’eau au gaz avec un chauffe-eau), puis dans le message 21, vous indiquez : Les charges comprennent eau et chauffage…
2 - D’autre part, il ressort du message 4 que les charges locatives s’élèvent à 120 Euros par mois, et vous les estimez à 50 € dans le message 21… Dans ce cas , le loyer hors charges descend à 630 euros/mois.

Un montant de 50 € par mois de charges non locatives ne me semble pas disproportionné (syndic + assurance + taxes + travaux courants non récupérables).

Le montant de la partie locative me semble plus inquiétant pour un 50 m2 à Marseille - les frais de chauffage devraient être relativement faibles compte tenu de la météorologie…

Les locataires auront un raisonnement toutes charges comprises quand ils compareront différents logements… De plus, le chauffage collectif présente l’inconvénient de devoir être payé même si on est absent, ce qui peut refroidir certains candidats locataires…

En tout étant de cause, en cas de vacance locative ou d’impayés, outre le remboursement de l’emprunt, la note s’élèvera à 2900 Euros par an…

Avez vous analysé les travaux réalisés dans l’immeuble? Le carnet d’entretien peut être consulté avec profit… Un immeuble de 40 à 50 ans peut être exposé à des travaux importants : ascenseur (la mise aux normes est elle faite?), toiture, ravalement…

Par ailleurs, un diagnostic énergétique de l’immeuble a-t-il été réalisé ? Quels sont les constats ?

De plus, avez vous analysé le règlement de copropriété et les charges afférentes au parking ? Si la place de parking est couverte, les frais en cas de travaux peuvent être importants. Il convient de regarder s’il existe des charges spéciales pour les parking et comment les places de parking contribuent aux charges générales…

Dernier point, quel était le loyer pratiqué par le vendeur et à quelle date le dernier locataire est il parti ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (02/12/2018 21h45)

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#24 02/12/2018 21h46

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La part de charges revenant au locataire est probablement bien supérieure, environ 3/4 des charges totales.
Mais ça n’arrange pas vraiment votre probablement : ça va vous demander de revoir un peu à la baisse votre loyer HC pour compenser..

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#25 03/12/2018 09h19

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Les charges sont des incompressibles, comme la TF. Dans votre cas, c’est un sacré montant.
Auriez vous poursuivi le projet si vous aviez eu connaissance des charges avant la visite ?

Pour ma part, des charges supérieures à 100€/mois commencent vraiment à piquer. Même si la répartition propriétaire / locataire est plutôt vers le locataire, cela lui fait également un incompressible sur son loyer. Un locataire raisonne toujours loyer + charges, car c’est ce qu’il débourse tous les mois.
Pour calculer le montant de ses APL, il faut également séparer charges et loyer. Je pense qu’il doit y avoir un différence de montant d’APL entre un loyer HC 670€ + 30€ de charges et 550€ HC + 150€ de charges.

Dans tous les cas, c’est un sacré point noir dans votre budget, qu’il aurait mieux valu connaitre en amont.

Je comprends que renoncer à ce projet soit difficile, car vous avez passé du temps sur le projet. C’est toujours décevant. Cependant, le montant des charges va grever votre rentabilité.

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