Vers un marché bloqué pour les SCPI de bureaux ?

bet · #1

La situation de la SCPI Crédit Mutuel Pierre 1, relatée sur son forum, m’a frappé: 119 528 parts en attente de remboursement pour 171 parts souscrites. Elle m’interpelle a plusieurs titres:
- qui sont les détenteurs de ces parts en suspension?
- Comment le vivent-ils?
- La faiblesse des souscriptions aboutit à un quasi gel de la liquidité, qui n’est, très faiblement, assurée que par des dotations au remboursement (mais avec une décote de 10% environ).

La situation de cette SCPI n’est pas à ce jour dramatique (31,3 M€ en attente pour 1,1 Md€ de capitalisation), mais son taux de vacance est orienté à la hausse (19,9%) hors cessions (dernière cession début 2023 4085 m² à Nanterre pour 5,3 M€!) et la valeur de la part s’oriente à la baisse.

Si on regarde la situation des SCPI de bureaux (et largement de commerce) de façon très globale (chaque SCPI est différente), on relève:

- La hausse des taux d’intérêt réduit mécaniquement les prix des biens;
- Le marché locatif des bureaux s’est brutalement transformé, avec un fort recul de la demande hors QCA, alors que les SCPI sont très investies dans ces actifs périphériques lorsqu’elles sont récentes;
- le marché est actuellement gelé (3,2 Md€ d’"investissements" en immobilier d’entreprise au 1er trimestre, soit -44%), les vendeurs refusant d’admettre le recul des prix qui les contraindraient par contagion à accélérer la baisse de la valorisation des parts.

Avec une valeur des parts qui s’oriente à la baisse et des rendements des SCPI qui ne feront plus la différence bientôt par rapport au livret A, pourquoi acheter des parts, en payant de surcroît une commission de l’ordre de 10%?

D’où mon interrogation: faute d’investisseurs, se dirige-t-on vers une colle du marché des SCPI?

Dernière modification par bet (02/05/2023 14h28)

Mots-clés : illiquidité, scpi, valorisation

Tanguy · #2

Je partage cet avis.
Ce manque de liquidité va poser problème surtout si la pression vendeuse s’accentue.
Certaines (beaucoup?) personnes ont investi sur les SCPI parce que le rendement était supérieur au livret A et à l’assurance. Et vont déchanter en découvrant la baisse des prix des parts.

La SCPI Laffitte Pierre, capitalisant 1.2 milliard d’euros, principalement investi sur les bureaux (73%) et centres commerciaux (12%) a annoncé une baisse de 8,5% de la valeur de son prix de souscription le 1er mars dernier.

D’autres devraient suivre, surtout sur le marché des bureaux, le taux de vacances à la Défense étant de 15%

Psychologiquement, la baisse risque d’entrainer la baisse, contraignant les gestionnaires de SCPI à vendre une partie de leur parc immobilier, accélérant la baisse.

En écoutant mon entourage, je trouve encore beaucoup de complaisance (imprudence?) sur les SCPI, lancé par défaut sur la dynamique haussière des dernières années.

Selon moi, nous sommes à un retournement historique du marché immobilier et j’ai allégé une partie de mon portefeuille immobilier.

Greyna · #3

Disons que à ce stade les SCPI pour lesquelles il y a des parts en attente de remboursement ne sont pas légion. Par conséquent tirer une conclusion du seul exemple de Crédit Mutuel Pierre 1, peut-être le pire élève en la matière sur ce sujet puisqu’il y a des parts en attente depuis 2016 au moins, n’est pas pertinent il me semble. D’autant que à ce stade la collecte reste globalement très forte sur les SCPI (certes pas sur toutes, mais il faut savoir sélectif comme pour tout placement).

Cependant je vous rejoins sur la problématique de l’évaluation du parc immobilier des SCPI, plutôt orienté à la baisse. C’est un problème potentiel (= si ça continue car en l’état ça n’en est pas un) pour les SCPI.

Notez bien que:
-certaines SCPI voient leur valeur de reconstitution progresser en 2022, donc toutes ne sont pas atteintes de la même manière
-il existe des SCPI qui sont encore largement en situation de sous-valorisation (= le prix de souscription est significativement inférieur à la valeur de reconstitution)

Bref, il me semble qu’il faut être vigilant sur le marché des SCPI, sélectif (je privilégie pour ma part les SCPI récentes qui profitent bien mieux des baisses de prix des actifs), mais je ne vois pas de raison de paniquer.

Oblible · #4

Avec la hausse des taux d’intérêts et la raréfaction des crédits pour acheter des SCPI, il y a mécaniquement moins d’acheteurs ( pourquoi payer des frais et prendre des risques, quand un CAT paie 4% ), sans oublier les craintes sur l’impact du télétravail sur les SCPI orientées bureaux.

JemappelleArnaud · #5

Personnellement, je suis davantage optimiste. Les SCPIs allaient très bien lorsque les taux d’emprunt etaient a 10%.

La collecte permettra d’acheter cash. Elles acheteront moins car il n’y aura plus l’effet de levier, mais elles acheteront mieux car elles pourront negocier en achetant comptant.

Pour ce qui est du patrimoine existant, leur valeur depend essentiellement de leur ROI. Elles ont emprunté a taux fixe et bas. Et les baux etant long pour la plupart d’entre elles, le challenge est essentiellement pour les renouvellements de l’annee en cours. Cela va diluer et repartir le risque dans le temp.

Le marché en general bénéficie aussi de l’insuffisance de constructions nouvelles. Ca aide a contenir la baisse.

Vos avis?

Dernière modification par JemappelleArnaud (02/05/2023 15h11)

Granite · #6

Acheteur à crédit : je n’ai pas trouvé de sources, a t’on une idée de la proportion achetée à crédit ?

Concurrence du livret A, il est vite plein pour les gros acheteurs.

Comparaison avec CAT (et les Sicav monétaires si les taux continuent à monter) : oui

Achat en AV de SCPI sans frais de souscription (Remake) qui offre un rendement et un tri net (pour l’instant) qui surpasse le LA ou un CAT (Rdt >6%, TRI >5%). Avec une sortie sans frais possible après 3 ans (CGV Linxea Spirica), ce qui permet de sortir rapidement.

Beaucoup de type d’immobiliers désormais, ça permet de diversifier.

Des tendances qui pourraient renchérir l’immobilier : raréfaction du foncier constructible, blocage des nouvelles zones commerciales (c’est le cas de ma commune), augmentation des coûts de construction etc

La situation n’est pas monolithique, il n’y a pas que des vieilles SCPI de bureaux à la Défense.

GoodbyLenine · #7

JemappelleArnaud a écrit :
Et les baux etant long pour la plupart d’entre elles, le challenge est essentiellement pour les renouvellements de l’annee en cours.
…/…
Vos avis?

Hélas, non : [p]pour la plupart des SCPI, les baux ne sont pas longs[/p]. La quasi totalité des baux pour les biens professionnels en France ont des baux 3-6-9, que le locataire peut terminer tous les 3 ans (sauf clause particulière, généralement liée à des travaux importants ou à une période de franchise de loyer en début de bail). Ça fait en moyenne des baux pouvant se terminer dans 18 mois…

Le problème concerne surtout les bureaux. Pour les commerces, et locaux spécialisés (par ex médicaux), conserver un local permet souvent de conserver une clientèle, donc le locataire a peu envie de partir.

haddock · #8

Si j’ai bien tout compris de vos echanges, il vaut donc mieux viser les Scpi sans ou avec peu de bureaux qui collectent de manière importante pour:
-Pouvoir acheter comptant des biens dont les prix peuvent enfin être négociés et ainsi rééquilibrer la valorisation de son portefeuille progressivement vs le marché immobilier.
- Le faire sans ou avec moins de levier en cette période de taux plus élevés.
- Avoir une liquidité des parts plus importante.
Finalement la baisse du prix de part, dans l’optique d’un investissement sur 10/15 ans, ça peut arriver et pour un nouvel entrant ça peut se jouer ?
Novice en SCPI et après lecture de beaucoup de sujets de ce forum sur ce placement, je suis dans le faux ?

Pauriak · #9

Quelques réflexions en vrac sur les SCPI :

Il me semble qu’il y a deux réflexions distinctes :

L’impact "Business" C’est à dire principalement l’évolution du taux d’occupation pour chaque classe d’actifs. Sujet amplement traité : le télétravail impact négativement les bureaux, le commerce a souffert et pourrait continuer à souffrir. En plus positif, la volonté de ralentir l’artificialisation et la baisse de la construction (Coûts) favorisent l’existant. L’impact sera variable selon la qualité des actifs. L’impact final me semble très compliqué à appréhender.

L’impact des taux Le taux sans risque commence à rattraper dangereusement le taux de capitalisation (voir rapports annuels des foncières cotées). Pour l’instant l’impact a surtout été une (forte) baisse du nombre de transactions et une (faible) baisse des valorisations. Je pense que les valorisations vont baisser pour permettre d’avoir un taux de rendement plus cohérent avec le taux de placement sans risque. Pour les SCPI, elles peuvent impacter +/- fortement ces revalorisations sur le prix de la part (limite +/- 10% de valo vs valeur de reconstitution + influencer les valeurs d’expertise). Au final ce serait un peu le même raisonnement que pour un détenteur d’obligation dont la valeur baisse : étaler la moins value sur plusieurs années en conservant un actif dont le rendement est plus faible que celui du marché.

Au delà de ces réflexions il y a un risque d’emballement : la quantité d’acheteur baisse fortement : difficulté à avoir de l’effet de levier (Particuliers & Pro), volonté de réduire le LTV (Foncières) et la quantité de vendeur augmente : foncières qui réduisent leur LTV, particuliers qui souhaitent se délester de leurs SCPI dans un mouvement de panique / face à des opportunités plus intéressantes.

On constate aujourd’hui que toutes les foncières cherchent à vendre des actifs. Il y avait jusqu’à présent des SCPI & des institutionnels en face, je ne sais pas si cela sera durable.

Dernière modification par Pauriak (02/05/2023 21h45)

Flouzamax · #10

Cela fait un moment que je suis très circonspect sur les SCPI (cf. ici mais surtout là), notamment à cause d’une nouvelle dynamique de marché qui risque fort de s’installer. Vu la longueur de temps dans l’immobilier, nous ne sommes qu’au début d’un nouveau cycle, et à mon humble avis les SCPI risquent de prendre cher.

J’avais par exemple peur dans mon message de mi-2021 de l’apparition d’articles négatifs dans la presse "main-stream"… et nous y voilà. Capital en fait un dossier spécial:
- SCPI: alerte sur les rendements en 2023
- Dans un marché des SCPI perturbé, comment tirer son épingle du jeu?

Vu la propension de la presse à se copier/coller les uns les autres, on n’a pas finit de voir ce genre de questions. Compte-tenu du profil des investisseurs en SCPI, de la hausse des taux, du marché de l’immobilier de bureaux; pour moi tous les voyants sont clairement au rouge vif sur les SCPI. Je pense qu’on est à l’aube d’une décennie difficile. Remake des années 90?

A titre personnel, j’ai tout arbitré pendant qu’il est encore temps (environ 250k€ de SCPI), et partiellement sur des foncières cotées, qui offrent quelques opportunités. Et qui surtout sont à mon avis beaucoup plus réactives en cas de tempête: beaucoup de SCPI sont des veaux en terme de gestion et n’ont pas l’ingénierie financière et la capacité à manager, restructurer et dynamiser un parc qu’ont les foncières.

kiwijuice · #11

haddock, le 02/05/2023 a écrit :
Si j’ai bien tout compris de vos echanges, il vaut donc mieux viser les Scpi sans ou avec peu de bureaux qui collectent de manière importante pour:
-Pouvoir acheter comptant des biens dont les prix peuvent enfin être négociés et ainsi rééquilibrer la valorisation de son portefeuille progressivement vs le marché immobilier.
- Le faire sans ou avec moins de levier en cette période de taux plus élevés.
- Avoir une liquidité des parts plus importante.
Finalement la baisse du prix de part, dans l’optique d’un investissement sur 10/15 ans, ça peut arriver et pour un nouvel entrant ça peut se jouer ?
Novice en SCPI et après lecture de beaucoup de sujets de ce forum sur ce placement, je suis dans le faux ?

Non, c’est vous qui avez un biais de confirmation et tentez de valider votre envie d’investir en SCPI.

Les bureaux ne sont pas un problème en soi. C’est le talent de l’équipe de gestion que d’acheter les biens qui prendront de la valeur et revendre ceux à leurs pics.
Le levier financier amplifie la bonne ou la mauvaise gestion.
La liquidité des parts n’est pas un souci si le manque de liquidité est temporaire et que les biens prennent de la valeur sur l’horizon d’investissement.

Comme tout, il faut faire ses devoirs.

InvestisseurHeureux · #12

kiwijuice a écrit :
Les bureaux ne sont pas un problème en soi. C’est le talent de l’équipe de gestion que d’acheter les biens qui prendront de la valeur et revendre ceux à leurs pics.

Sauf que c’est sûrement déjà trop tard pour certains biens.

Même la meilleure équipe de gestion ne peut pas gagner quand elle a de mauvaises cartes en main…

Ce qui s’est passé sur les centres commerciaux ou les galeries marchandes de classe B ou C devraient servir d’exemples…

Super_Pognon · #13

Mon impression est que le taux de rendement des actifs est actuellement bien plus bas que les fois d’avant pour les mêmes taux d’intérêts. Donc les actifs sont surcotés de ce point de vue la.

En plus, les foncières ont pas mal d’endettement avec des actifs qui rapportent moins. Il convient donc pas de voir le LTV, mais EBIDTA/dettes dans cet environnement.

Les SCPI avec moins de dettes vont pouvoir faire leurs emplettes des foncières qui devront vendre des actifs ou faire des AK. Mais la valorisation des actifs va baisser, et ceux qui voudront sortir vont faire chuter le marché.

Il y aura des bonnes affaires à faire, mais ceux qui vont en profiter sont ceux qui ont peu de biens, peu de dettes et beaucoup de souscriptions à collecter. Il y aura donc une bataille pour dire que tout va bien, et bien cacher les quelconques baisses de valorisation.

J’ai vu des bureaux se renégocier à -40% pour le siège d’une grosse boite… Donc sur les bureaux, on aura plusieurs effets : les locataires se permettent de négocier car trop d’offre, les rendements ne sont pas suffisants donc ce sera le prix des actifs qui s’ajustera, l’environnement économique ne justifie pas un rendement si bas des actifs en période d’inflation…

En plus, on ajoute la dette covid et le peu de faillite des années précédentes, l’environnement sera en plus faiblard pour les locataires et leur solvabilité.

Flouzamax · #14

Super_Pognon a écrit :
Il y aura des bonnes affaires à faire […]

Si il y a de bonnes affaires à faire, c’est que l’immobilier aura dévissé. Donc les valorisations de beaucoup de SCPI suivra également. La question c’est de savoir si les SCPI auront le temps d’en profiter avant que les souscripteurs (et leur cash) aient pris la poudre d’escampette.

Le problème c’est que la plupart des souscripteurs de SCPI regardent dans le rétroviseur pour décider d’investir. Si dans le CT les prix des parts aura stagné ou baissé, la collecte des SCPI va se tarir. Et donc plus de cash pour profiter des bonnes affaires… alors que ça sera sans doute à ce moment là qu’il faudra se replacer… dans quelques années.

A mon avis, à l’heure actuelle, trop d’inconnus, on est pas à l’abri d’une lourde correction. Il y a de bien meilleures opportunités ailleurs.

Dernière modification par Flouzamax (03/05/2023 11h20)

NicolasV · #15

Il y aura donc une bataille pour dire que tout va bien, et bien cacher les quelconques baisses de valorisation.

Je le pense aussi, car on entre vite dans un cercle vicieux : baisse du prix -> baisse de la collecte -> blocage -> vente forcée du patrimoine immo donc avec décote (vente au mieux au prix de réalisation (~ - 10%) + frais de vente + baisse du marché) -> absence de collecte. Par ailleurs la structure de frais d’une SCPI est à mon sens déséquilibrée en faveur de la souscription. Une SCPI qui ne collecte pas rapporte peu à la SDG et peut donc avoir tendance à être délaissée.

A côté de cela il existe aussi un cercle vertueux car les SCPI parvenant à maintenir une collecte pourront profiter des nouveaux prix. Je ne serais pas surpris de voir un paysage des SCPI plus contrasté.

Au passage je viens de jeter un oeil à la collecte de plusieurs SCI (qui n’ont pas liberté des SCPI sur la fixation du prix de part). A première vue, celles qui affichent des performances négatives depuis janvier ont la plupart du temps vu leur collecte s’effondrée.

Dernière modification par NicolasV (03/05/2023 14h39)

JemappelleArnaud · #16

Si certains vendent des parts sur le marché secondaire, ce serait genial s’ils peuvent le poster sur le forum.

Je suis sur que nombre d’entre nous serions heureux de les racheter.

Surin · #17

Flouzamax a écrit :
Vu la propension de la presse à se copier/coller les uns les autres, on n’a pas finit de voir ce genre de questions.

Vous pouvez vous inclure dedans, vous mettez en lien un article au titre racoleur sans le commenter, or il est largement trompeur et son argument principal est biaisé :
"Sur les trois premiers mois de l’année 2023, les sociétés civiles de placement immobilier affichent des rendements moyens en net repli, à 4,15%*, contre 4,53% sur l’ensemble de l’année 2022".
J’ai beaucoup de SCPI qui ont une distribution prudente en début d’année et se rattrapent en fin d’année. Commenter les chiffres du 1er trimestre en les comparant à l’année précédente entière relève de la mauvaise foi, l’auteur de cet article ne peut l’ignorer il le fait donc sciemment.
J’ajoute qu’aucune de mes SCPI ne distribue de plus-value en début d’année alors que c’est monnaie courante sur la fin.

Ca n’empêchera pas vos prédictions de mauvaise augure mais autant employer des arguments recevables.

Un premier signal sera dans quelle mesure la collecte se tarit. 10 Mds € sur une année c’est bien trop, la collecte devrait continuer à coup de milliards et ceux qui sont rentrés sur les dernières années ne vont pas vendre à court-terme donc je ne vois pas d’inquiétude sur un éventuel blocage (là encore l’exemple donnée en début de conversation n’est pas du tout représentatif comme déjà évoqué).

Attention donc à ne pas tirer de conclusions qui me paraissent hâtives. S’il est de bon TON (IH vous le virez du robot idiot ce mot svp ?) de critiquer le marché du bureau, croyez-moi il se porte plutôt bien, hormis à La Défense où certaines valorisations baissent beaucoup et des bureaux restent vides s’ils ne sont plus assez attrayant indépendamment du prix.

Asn540 · #18

Plusieurs éléments méritent d’être pris en compte :

1/ Le blocage de Crédit Mutuel Pierre 1 n’a juste absolument rien à voir avec la conjoncture. Cette SCPI est bloquée depuis 8 ans à cause d’un problème de structure d’associés. Un très gros associé a demandé à sortir en 2016 et a "bouffé" toute la collecte. Créant cette situation. Si on veut "apprendre" quelque chose de cela c’est qu’il faut se méfier des SCPI avec de "gros associés" qui, lorsqu’ils sortent créent un blocage du carnet d’ordres.

2/ De nombreuses SCPI apportent toujours un rendement > 4,5% avec un risque perçu nul (que ceux qui voient l’avenir prédisent le pire ne change pas la perception du zéro risque de l’épargnant pour qui "la pierre c’est du solide", "la pierre ça garde la valeur"). Il y a peu d’outils d’investissement à date qui proposent cela. Et surtout pas les foncières cotées qui sont beaucoup plus impactées par les hausses de taux. Ainsi si la hausse des taux ne s’interrompt pas, cela se répercutera du jour au lendemain dans le cours des foncières cotées

3/ L’investissement en immobilier en général et en SCPI en particulier est vu par le grand public (c’est à dire pas les gens qui trainent ici) comme un investissement de long terme. Quand on paie 10% voire 12% de frais de souscription et qu’on touche 3,5% net d’impôts par an, faut être un peu dingue pour arbitrer au bout de 4 ans … Donc la majorité des gens ne le font pas. Les ventes se font à l’occasion d’accidents de la vie ou du plus gros accident d’une vie à savoir le décès

4/ Beaucoup de parts de SCPI ont été acquises par emprunt. Ce qui rend la vente encore plus compliquée. Mais surtout c’est ce qui explique le ralentissement actuel. Avec les hausse des taux utiliser le levier du crédit n’a pas de sens. Pour se convaincre du ralentissement actuel, il suffit de regarder le nombre de messages postés ici sur ce thème…

Bref prédire le pire pour les SCPI est facile. Mon analyse personnelle est que celles qui sont pas trop grosses (c’est à dire pas trop plombées par des acquisitions à 3% de rendement) et qui arrivent à générer de la collecte vont s’en sortir mieux que bien. Les grosses qui génèrent de la collecte (regardez par exemple la collecte d’Epargne Foncière au T1) vont continuer leur vie de paquebot pas brillant mais solide. Enfin les grosses qui n’arrivent plus à générer de collecte risquent effectivement d’être tirées par le bas.

Dans chaque crise il y a des gagnants. Dire que toutes les SCPI vont mourir c’est nier 2000 ans d’histoire économique…

Dernière modification par Asn540 (03/05/2023 14h44)

Flouzamax · #19

Surin a écrit :
Vous pouvez vous inclure dedans, vous mettez en lien un article au titre racoleur sans le commenter, or il est largement trompeur et son argument principal est biaisé

La question n’est pas là, on s’en fiche du contenu de l’article, il est très probablement racoleur et sans doute biaisé, ça ne change rien. (d’ailleurs entre nous: comme la plupart des simili-articles par le passé vantant les SCPI, sponsorisé par le lobby de ceux qui les commercialisent et font leur marges).

La question est de savoir comment la multiplication de ce genre d’article dans la presse va être perçu par le grand-public, et son impact sur les collectes.

Asn540 a écrit :
L’investissement en immobilier en général et en SCPI en particulier est vu par le grand public […] comme un investissement de long terme. Quand on paie 10% voire 12% de frais de souscription et qu’on touche 3,5% net d’impôts par an, faut être un peu dingue pour arbitrer au bout de 4 ans.

Ce n’est pas le dé-investissement qui compte, il est toujours présent (si la durée moyenne de détention est de 10 ans, c’est 10% par an en moyenne, c’est mathématique). Ce qui compte, comme pour les AV, c’est le différentiel entre la collecte et la décollecte. Celle-ci peut facilement devenir négative. Les SCPI n’ont souvent jamais eu l’occasion de montrer comment elles pouvait gérer une décollecte négative sur le long-terme, et quand l’occasion se présente c’est visiblement compliqué (cf. certaines files sur ce forum).

Et je crois que vous avez bien résumé la situation… la question n’est pas:
— Quand on paie 10% voire 12% de frais de souscription et qu’on touche 3,5% net d’impôts par an, pourquoi arbitrer ce qu’on a déjà acheté?

Mais elle est plutôt celle-ci:
— Quand on paie 10% voire 12% de frais de souscription et qu’on touche 3,5% net d’impôts par an, pourquoi investir cash dans un marché immobilier qui a toutes les chances de corriger dans les prochaines années?

Asn540 a écrit :
Beaucoup de parts de SCPI ont été acquises par emprunt. Ce qui rend la vente encore plus compliquée. Mais surtout c’est ce qui explique le ralentissement actuel.

D’où la difficulté qu’auront certaines SCPI à pouvoir profiter des soldes à venir. On est bien d’accord.

Je ne suis pas alarmiste et je n’ai rien à vendre (contrairement peut-être à certains sur ce forum…), mais je ne comprend toujours pas pourquoi certaines personnes persistent à l’heure actuelle à investir dans les SCPI les yeux fermés, alors qu’il est si simple d’attendre un peu: il n’y a rien d’urgent quand on investit sur une période longue (comme ce doit être le cas). Mon crédo pour les SCPI en ce moment: "wait and see". RV dans 2 ou 3 ans pour faire un point d’étape…

Basquilest · #20

Les articles économiques catastrophiques sur les SCPI ne sont pas nouveaux. Concernant l’article sur le premier trimestre de cette année, je vous laisse le soin de regarder celui-ci, du même journal, qui date d’un an… Toute similitude est purement fortuite…

l’article en question de l’année dernière a écrit :
https://www.capital.fr/votre-argent/les … ur-1435760

Concernant la décollecte tous les 10 ans, je doute fortement que la réalité soit aussi mathématique. Un horizon de placement de 10 ans ne veut pas dire vente au bout de 10 ans. Dans les faits, le taux de rotation des parts est un indicateur public consultable sur le site de l’Aspim est il me semble très raisonnable.

Le marché des SCPI en compte aujourd’hui pas mal, je pense qu’il y aura de fortes disparités. Mais les baisses actuelles des parts me semblent davantage liées à un effet d’opportunités, certains gérants y voyant là peut être une manière de faire avaler la pilule de mauvaises décisions passées sans lien avec la situation actuelle qui n’est qu’un catalyseur… L’effet de la collecte permet d’acheter des biens avec des baisses de prix aujourd’hui et par là même occasion de diluer les baisses des immeubles achetés auparavant… Je ne suis pas sûr que l’on observe un effet baissier généralisé sur les prix des parts sauf cas ponctuels de SCPI qui ne séduisent déjà plus…

Concernant le montant des frais, le marché semble avoir déjà tranché avec l’apparition de plusieurs SCPI avec des structures de frais différentes. Après l’univers de la gestion déléguée est toujours synonyme de frais mais est-ce propre aux SCPI seulement ?

Asn540 · #21

Flouzamax a écrit :
Mon crédo pour les SCPI en ce moment: "wait and see". RV dans 2 ou 3 ans pour faire un point d’étape…

Flouzamax a écrit :
A titre personnel, j’ai tout arbitré pendant qu’il est encore temps (environ 250k€ de SCPI)

Voila …

Flouzamax · #22

Voilà quoi? Que voulez-vous dire exactement? C’est incohérent?

J’ai commencé à me délester des SCPI dès le début de la crise du COVID, et la brusque flambée de l’inflation m’a fait clore définitivement le dossier (et je ne regrette vraiment pas, l’évolution de la situation actuelle me confirme de plus en plus la pertinence de ce choix). J’ai commencé à y investir début des années 2000, à l’époque il y avait des opportunités, et des frais de souscription à 10% sont corrects quand on a un rendement de 8%. Ce n’est plus le cas maintenant, il est à mon avis temps de prendre ses plus-values. Surtout que certaines d’entre-elles étaient franchement des citrons (mais bon à l’époque, j’étais jeune et j’écoutais mon banquier! donc je faisait beaucoup d’erreurs… )

Dans l’optique de préparer ma retraite, je fait en ce moment du DCA à petite dose sur des foncières en profitant un peu des yoyos des cours. Donc oui pour moi, les SCPI en ce moment c’est clairement "wait and see". Je ne m’interdit pas de rebasculer des foncières vers les SCPI dans 5 ou 10 ans, si les taux bas reviennent et qu’il y ait des opportunités à nouveau. Mais clairement pas maintenant.

Maintenant je ne conseille pas forcément à ceux qui y ont investi il y a quelques années de tout revendre. Et encore moins d’aller sur les foncières, il faut avoir le cœur bien accroché, et requiert du cash. Même si je ne suis pas forcément d’accord avec l’argument comme quoi il faut attendre uniquement à cause des frais de souscription élevés. L’analyse de la pertinence d’un placement doit se faire en regardant l’espérance de gain future, pas les frais passés. C’est l’erreur classique du "sunk cost fallacy".

Basquilest a écrit :
Concernant la décollecte tous les 10 ans, je doute fortement que la réalité soit aussi mathématique. Un horizon de placement de 10 ans ne veut pas dire vente au bout de 10 ans.

Relisez-bien, je parle de moyenne: un fond où l’on investit en moyenne 10 ans aura en moyenne 10% de décollecte par an. Maintenant cela ne veut pas dire que tous les ans il y aura 10% de décollecte, cela veut dire que la moyenne sur le long terme de la décollecte annuelle sera de 10% des encours. C’est comme pour une population: une population de 10M de personne ayant une ~~moyenne d’âge~~ espérance de vie de 80 ans verra en moyenne sur le long terme 1/80e de sa population décéder par an. Dans tous les cas, savoir si c’est 6% ou 12% de décollecte par an, le raisonnement est le même. On parle ici d’une histoire de flux entrant vs flux sortant.

Il est bon de rappeler aussi que ce forum est une plate-forme de partage et une source d’information où chacun peut échanger ses opinions argumentées. Ne jamais prendre argent comptant ce que l’on peut lire comme conseil d’investissement, chacun est libre de ses choix.

Dernière modification par Flouzamax (04/05/2023 09h26)

gigifred · #23

Flouzamax a écrit :
J’ai commencé à me délester des SCPI dès le début de la crise du COVID … et je ne regrette vraiment pas, l’évolution de la situation actuelle me confirme de plus en plus la pertinence de ce choix)

Vous avez pourtant manqué trois très bonnes années pour quasiment toutes les SCPI… et rien ne dit que ça ne va pas se poursuivre si l’on devient un petit peu plus sélectif

Cayucyucan · #24

Cher Flouzamax
" C’est comme pour une population: une population de 10M de personne ayant une moyenne d’âge de 80 ans verra en moyenne sur le long terme 1/80e de sa population décéder par an. "

Êtes-vous sûr d’avoir réfléchi un tant soit peu avant de publier cette énormité ?

D’une part, aucune population de 10 millions de personnes n’a une moyenne d’âge de 80 ans. L’âge moyen des Japonais (pays le plus ’"vieux" du monde) est de 48,9 ans actuellement, et l’âge médian y est de 46,9 ans. Seuls des lieux comme des maisons de retraite auront des moyennes d’âge aussi élevées, et certainement pas 10 millions de personnes à gérer.

D’autre part, votre démonstration est fausse.
Prenons une maison de retraite avec une moyenne d’âge de 80 ans (situation plausible). Je doute fortement que seulement 1/80e des résidents, c’est-dire 1,25%, décèdent chaque année. Le pourcentage est bien plus élevé.
Et votre raisonnement tient encore moins la route si vous prenez une moyenne d’âge de 95 ans, par exemple. Pensez-vous que seulement 1 résident sur 95 (1,05%) décèdera chaque année ? C’est absurde.

Votre raisonnement est peut-être valable pour les décollectes de SCPI, mais votre note en examen de démographie sera assurément un 0/20….

Yvan · #25

La lecture du file m’a fait sourire car malgré une bonne participation des membres, il n’y a finalement que peu d’éléments factuels sur les données réelles / actuelles du marché des bureaux en France.

Je n’avais pas pris le temps de faire de recherches non plus jusqu’à présent,je viens de corriger cela. Voici en synthèse les éléments intéressants/principaux qui en ressort.

La situation est effectivement nouvelle/tendue pour le quartier de la Défense mais ce n’est pas le cas pour Paris ni en régions.

J’ai également trouvé quelques données sur les financeurs actuels des scpi par zone géographique :
En ile de France les scpi ont représentées 8% des investissements au cours de ce premier trimestre soit environ 100 millions d’euros.
En régions les scpi auraient financés 50% des bureaux en 2022.

Sauf à avoir une scpi très investie sur la Défense où localement cela semble en tension, il n’y a donc pas de marché bloqué en général pour répondre au titre de la discussion.

- "388 600 m² ont été commercialisés en Ile-de-France au 1er trimestre 2023, soit une baisse de 30 % par rapport à la même période l’an passé et de 26 % par rapport à la moyenne décennale d’un 1er trimestre »
- "Dans les secteurs de l’Ouest (Croissant Ouest et La Défense), le résultat du 1er trimestre 2023 est également en deçà des attentes et le nombre d’opérations significatives très limité. Un seul mouvement de plus de 5 000 m² a été recensé : la prise à bail par INDIGO de 5 070 m² dans « The Curve » à Puteaux, en bordure de La Défense. Totalisant 35 500 m² depuis le début de 2023, les volumes placés dans le quartier d’affaires sont du reste en baisse de 38 % par rapport au 1er trimestre 2022, mais quelques grandes transactions, pour certaines supérieures à 20 000 m², y sont en cours de finalisation"

- Paris : un essoufflement à relativiser
Une fois n’est pas coutume, l’activité locative s’est également essoufflée au 1er trimestre 2023 à Paris. 164 000 m² y ont ainsi été placés sur la période toutes tailles de surfaces confondues : ce volume, représentant 42 % de l’ensemble des bureaux commercialisés en Ile-de-France, est en baisse de 25 % sur un an. En nombre de transactions, le recul est de 24 %.

« Ce ralentissement était attendu compte tenu de la raréfaction croissante de l’offre de bureaux disponibles dans la capitale. En outre, la baisse est surtout liée à l’absence de mouvements supérieurs à 5 000 m², alors que six avaient été comptabilisés au 1er trimestre 2022 » souligne Guillaume Raquillet. Cette absence a surtout pesé sur les performances du quartier central des affaires parisiens, qui avait connu une année quasi record en 2022 avec 489 000 m² commercialisés et la signature de 12 grandes transactions."

-"Après avoir atteint un niveau historiquement élevé à la fin du 4e trimestre 2022, le volume de l’offre immédiate a continué de progresser lors des trois premiers mois de 2023. 4,38 millions de m² de bureaux sont désormais disponibles en Ile-deFrance, soit une hausse de 9 % par rapport à la même période l’an passé et de 2 % par rapport au 4 e trimestre 2022.
« L’augmentation a été assez modérée au 1er trimestre 2023 car, malgré une demande placée peu élevée, les livraisons de bureaux neufs-restructurés ont-elles aussi diminué. Huit projets supérieurs à 5 000 m² totalisant 135 000 m² ont ainsi été achevés en Ile-de-France depuis janvier contre 200 000 m² environ au 1er trimestre 2022 », précise Guillaume Raquillet. Si le taux de vacance a peu évolué, s’établissant à 7,8 % contre 7,7 % à la fin de 2022, celui-ci atteint toutefois son niveau le plus haut depuis 1997 et gagne près de trois points par rapport au début de la crise sanitaire. L’offre a continué de progresser dans la quasi-totalité des secteurs de l’ouest francilien et de la 1ère couronne, élevant le taux de vacance de certains pôles tertiaires à des niveaux très élevés comme à La Défense, où celui-ci frôle désormais les 15 %, et plus encore dans les secteurs de la Péri-Défense et de la 1ère Couronne Nord où il grimpe à 20 % environ
"La tendance est bien différente dans Paris intra-muros, où l’offre continue de se raréfier. « L’écart entre Paris et le reste de la région s’est une nouvelle fois creusé au 1er trimestre 2023. Le volume de l’offre disponible continue en effet de reculer dans la capitale, avec une baisse de 5 % en un trimestre et de près de 10 % en un an. Le taux de vacance y est désormais de 3,7 % et même de 2,6 % dans le QCA, où la demande a faibli mais où aucun grand projet disponible n’a été livré depuis janvier"

- "Dans le QCA, le loyer prime atteint d’ores et déjà près de 980 €/m²/an à fin mars 2023, soit un bond de 4 % sur un an et de 13 % depuis le déclenchement de l’épidémie de Covid-19."

- "Les contrastes entre Paris et sa périphérie ne s’atténueront probablement pas dans les prochains mois, même si 2023 offrira un répit temporaire en matière de nouveaux développements. Ainsi, les livraisons de bureaux neufs-restructurés ne devraient totaliser « que » 760 000 m² sur l’ensemble de 2023 en Ile-de-France (dont 52 % de créations pures), après 960 000 m² en 2022 et 1,2 million lors du pic de 2021. Cela dit, près des deux tiers des nouveaux m² attendus cette année sont encore disponibles, s’ajoutant aux 420 000 m² achevés l’an passé et encore proposés à la location. Ce stock se concentre principalement en Péri-Défense et en 1ère couronne Nord et Sud, dont le marché locatif peine à redémarrer malgré la qualité des nouvelles offres et l’amélioration progressive du réseau des transports en commun."

En régions :
"Le marché des bureaux en régions observé par l’expert immobilier BNP Paribas Real Estate sur 17 villes importantes (Lyon, Lille, Aix/Marseille, Nantes, Bordeaux, Rennes, Montpellier, Toulouse, Nice/Sophia, Grenoble, Strasbourg, Metz, Nancy, Orléans, Rouen, Dijon et Tours) enregistre une dynamique très forte en 2022 malgré le contexte économique et financier défavorable : avec un volume placé auprès des utilisateurs de 1.882.000 m2, en augmentation de 5% par rapport à 2021 et de 22% par rapport à la moyenne décennale, ce chiffre est selon BNP Paribas Real Estate le 2ème le plus élevé de l’histoire. Les marchés régionaux concentrent désormais près de la moitié de la demande placée au niveau national, contre seulement un tiers environ il y a 10 ans."
- "Une majorité de métropoles régionales restent en situation de sous-offre ou au mieux à l’équilibre"

"Concernant les valeurs locatives en régions, la tendance est majoritairement à l’augmentation. « Cela résulte des tensions sur nos marchés, avec des taux de vacance historiquement faibles. Les écarts de loyers dans le neuf entre les régions et l’Ile-de-France demeurent importants, ce qui permet aux valeurs locatives régionales d’être attractives et de bénéficier d’une véritable marge de progression »,
"D’après BNP Paribas Real Estate, les SCPI concentrent près de la moitié des investissements en immobilier de bureau régional en 2022, suivies par les fonds et les Assureurs-Mutualistes."
-"En 2022, en dépit de l’envolée des taux de rendement obligataires (+300 pb pour l’OAT 10 ans), les taux de rendement « prime » en régions affichent des contractions dans la plupart des métropoles, à des degrés divers. Ils s’étagent entre 3,40% à Lyon et 4,50% à Toulouse. Avec un effet retard par rapport aux taux de financement, Jean-Laurent La Prade estime néanmoins que « pour 2023, une décompression des taux est à prévoir sur la majorité des capitales régionales ».

Sources :
- MySweerImmo Marché des bureaux en ile de France daté du 12 avril 2023,
- Étude BNP Marché des bureaux en Île de France daté du 20 avril 2023.

- Marché des bureaux en Régions daté du 13 Mars 2023.

Yvan

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JemappelleArnaud a écrit :

[+1] #9 02/05/2023 21h45

haddock, le 02/05/2023 a écrit :

kiwijuice a écrit :

Super_Pognon a écrit :

Flouzamax a écrit :

[+3] #18 03/05/2023 14h42

Surin a écrit :

Asn540 a écrit :

Asn540 a écrit :

[+1] #20 03/05/2023 16h46

l’article en question de l’année dernière a écrit :

Flouzamax a écrit :

Flouzamax a écrit :

Basquilest a écrit :

Flouzamax a écrit :

[+10] #25 03/05/2023 19h11

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