Cash-flow positif en choisissant le LMNP ?

Je pense que Lemouz a raison. Voilà le raisonnement :
Année N : charges > recettes. Cela crée un déficit.
Année N+1 à N+9 : les amortissements sont suffisants pour amener le résultat fiscal à zéro. Or, le juge nous dit que les amortissements doivent s’imputer prioritairement au déficit reporté. Très bien expliqué sur cette page : Déficit reportable et amortissement, qui s’impute en 1er Donc le déficit de l’année N ne trouve pas à s’imputer.
Année N+10 : le déficit de l’année N est désormais perdu.
Car le déficit en LMNP n’est reportable que sur 10 ans. Il n’y a là aucune confusion avec le déficit foncier. Ce mécanisme est prévu spécifiquement pour la location meublée non professionnel, cf 1°ter du I de l’article 156 du CGI.

Deux exemples de comment on crée du déficit :
Exemple 1
Année N :
recettes 6 mois de location à 400 € CC = 2400 €
charges : divers petits achats pour le bien, chacun à moins de 500 € HT donc non amortis, pour un total de 3000 €+ frais d’acquisition passés en charge (quelle erreur !) pour un total de 10000 € soit 13000 € de charges.
Résultat fiscal de l’année N = 2400 - 13000 = -11600 €
(et des amortissements 10000 € par exemple, qui vont se reporter intégralement).
Voilà donc un gros déficit de 11600 € qui risque de traîner 10 ans avant d’être définitivement perdu, si les amortissements sont suffisants pour empêcher d’avoir un résultat fiscal positif pendant cette durée.

Exemple 2, plus subtil :
LoyerCC 12000
Entretien de ce bien locatif : 6000
Frais de comptabilité : 300
Dotations aux amortissements : 7000
Résultat comptable = -1300 €. Facile jusque là.
Résultat fiscal :
Les amortissements sont déductibles fiscalement à hauteur de loyers de ce bien - charges spécifiques à ce bien = 12000 -6000 = 6000.
En revanche, les frais de compta qui ne sont pas spécifiques à ce bien ne sont pas pris en compte dans ce calcul.
D’où un résultat fiscal de 12000 -6000 (entretien) -6000 (amortissements déductibles) - 300 (compta) = -300.
Et voilà comment on peut faire du déficit fiscal d’année en année à cause des frais de compta, d’honoraires et autres frais non spécifiques au bien.
Par ce mécanisme, les amortissements, qui certes ne peuvent pas créer de déficit sur le bien lui-même, créent néanmoins un déficit sur l’activité LMNP !
Ce mécanisme est bien précisé ici (cotes 40 à 70 ) :
BIC - Amortissements - Régimes particuliers - Biens donnés en location ou mis à disposition - Calcul de l’amortissement fiscalement déductible | bofip.impots.gouv.fr

Ce deuxième exemple est pris ici (cette page me semble très bien écrite, avec ces précisions que l’on ne trouve pas sur d’autres sites de vulgarisation) :
Location meublée amortissements et déficits

Donc, si les calculs prévisionnels sur un bien montrent que les amortissements vont être suffisants pour avoir des résultats comptables négatifs pendant plus de 10 ans :
- on a intérêt à ne pas créer de déficit, car il est reportable seulement 10 ans, donc il va probablement être perdu.
- donc, on a intérêt à amortir un maximum de choses car les amortissements sont reportables sans limite de temps. Par exemple achat de 6 meubles à 400 € HT chacun, achetés séparément : on considère qu’il s’agit d’éléments destinés à constituer un ensemble, valeur totale 2400 € HT, donc on l’amortit. Second exemple : achat d’un électroménager à 400 € HT : on considère que c’est un investissement dont les avantages vont être consommés sur plusieurs années, donc on l’amortit même si le montant est inférieur à 500 € HT (car le non-amortissement des biens de moins 500 € HT est une simple tolérance et non pas une règle à suivre aveuglément. Encore faut-il que ces biens soient vraiment durables : on ne va pas amortir des sacs d’aspirateur !). Dernier exemple : 10000 € de frais d’acquisition : on les amortit (ne surtout pas les passer en charges de la première année).

Or, il me semble bien que la majorité des experts-comptables n’amortissent que s’ils y sont obligés, car ça fait du boulot en plus. Donc, un expert-comptable "normalement constitué" risque de tout compter en charge dans mes exemples ci-dessus :
- 6 meubles de 400 € HT chacun, achetés séparément : vu que chaque facture est <500 €HT, il ne réfléchira pas une seconde à la notion d’achat d’éléments destinés à constituer un ensemble.
- si vous voulez amortir une télé à 400 € HT ou un frigo à 300 € HT, il va juste halluciner, tellement la méthode "<500 € HT = non amorti" est appliquée à tour de bras et sans réfléchir (la plupart du temps en tout cas).
- enfin, sur la comptabilisation des frais d’acquisition, la principale motivation à ne pas les amortir va être que "c’est plus simple". Or, ce n’est pas correct de faire cela, car l’intégration à l’actif amorti est désormais la "méthode de référence", qui doit être préférée à moins d’avoir une bonne raison d’opter pour l’autre méthode (la comptabilisation en charges). Or, l’inscription en charges étant défavorable au client comme on vient de le voir… la principale raison d’opter… c’est la flemme d’avoir un élément de plus à immobiliser !

Il est vrai que c’est là un besoin très spécifique au LMNP. Une entreprise normale n’a pas ces besoins et c’est pourquoi l’expert-comptable n’a pas l’habitude de procéder ainsi.

Donc, à bon entendeur : si vous voulez amortir un maximum de choses, pour éviter d’avoir du déficit qui risque d’être perdu au bout de 10 ans comme cela arrive à Lemouz, il faudra le réclamer à votre expert-comptable, car il ne le fera pas spontanément !

Voilà quelque chose que je n’avais jamais réalisé ! Merci lemouz et grugru pour cette occasion d’approfondir.

Dernière modification par Bernard2K (27/09/2022 01h40)