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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 09/11/2014 00h06

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Bonjour à tous ,
Je souhaite acheter un bien locatif ancien. Je voulais au départ mettre un apport afin d’avoir un cash flow neutre . Mais après reflexion , je me demande si cela a un intêret ?
Pourriez vous partager vos expériences sur le sujet .
Merci

Sitelle78

Mots-clés : apport, immobilier, location

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#2 09/11/2014 02h17

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Effectivement, entre mettre un apport pour être cashflow neutre, ou conserver cet apport, pour que ce qu’il rapportera, là où il sera placé, finance le cashflow négatif  qu’il y aura sur l’investissement immobilier (ou même rapporte un peu plus ), je préfèrerais sans doute la seconde hypothèse.
(Certains vous dirons de trouver un investissement avec un bon cash flow même sans apport, oubliant un peu qu’il faudra alors sans doute faire des concessions ailleurs, au niveau du bien ou de sa localisation par exemple…)

Dans la "vrai vie" cependant , on arrive en général à négocier de meilleures conditions au niveau de l’emprunt si on amène un apport, et si le cash flow est meilleur. Donc tout est une question d’équilibre, et de réglages fins, et les règles générales ont leurs limites.


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#3 09/11/2014 10h42

Membre
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GoodbyLenine a écrit :

(Certains vous dirons de trouver un investissement avec un bon cash flow même sans apport, oubliant un peu qu’il faudra alors sans doute faire des concessions ailleurs, au niveau du bien ou de sa localisation par exemple…)

Je suis un des "certains" wink
Effectivement, je conseillerai de trouver un bien avec un Cash flow positif et cela sans rien oublier du tout.
Il faut certes énormément chercher ainsi que négocier, mais cela existe sans défaut de localisation (avec demande locative) et sans soucis au niveau du bien (des travaux peuvent être nécessaire bien entendu).
Bon, dans les très grosses villes/agglo assez difficile, mais être dans des villes moyennes avec une demande réelle ne me semble pas être un "défaut de localisation" selon le cas de chacun, au maximum un défaut d’éloignement… L’emplacement dans la ville elle même doit être choisi sans concession.

Pour répondre plus directement à votre interrogation l’effet de levier du crédit me semble être l’intérêt principal de l’immobilier physique.
Généralement, une simulation avec fiscalité et flux financiers à 10 ou 20 ans sera très démonstrative (à nuancer selon votre situation). En effet l’ensemble des frais liés au crédit (intérêts, remboursement capital, frais de dossier ou de garantie) sont une charge déductible du revenu (BIC/ foncier selon le cas Meublé/nu en choisissant le régime déclaratif au réel)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#4 09/11/2014 11h29

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Je recherche un bien pas trés loin de chez moi dans le 78 , et je dois avouer que j’ai beau calculé de toutes les manières , je ne trouve aucun bien "dit sérieux" sur lequel je pourrai avoir un cash flow neutre.
L’objectif est de ne pas payer 25% un bien plus cher avec un Pinel …  donc je me suis rabattu sur l’ancien en choisissant un déclaratif au réel. Mais franchement, je suis trés loin d’atteindre l’objectif et un rendement au dessus de 3% …  donc je me pose des questions sur la rentabilité d’une telle opé.
Je regarde un bien F2 , 41 m2 , super bien placé , propre , charge à 800 euro/année , box + parking => 185000 euro avec frais de notaire. Loyer prévu = 670/680 euro.
Aujourd’hui pour ce type de bien dans cette ville, j’estime le prix du bien être une "affaire" , mais franchement en retournant les calculs je m’aperçois que pas forcément.

J’ai un appart en scellier (2010) ou je fais déjà du cash flow négatif (cela s’équilibre parfaitement après avec la réduction sur mes impôts). Mais dans le cadre de l’ancien en région parisienne, je n’y trouve pas de rendement satisfaisant… j’ai beaucoup à apprendre …

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#5 09/11/2014 11h43

Membre
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En cumulant un bien en IDF (ville recherchée ?), aucun travaux, aucune négociation… il semble bien difficile d’obtenir un investissement performant.
Il vous faudra sans doute accepter de vous éloigner un peu, de choisir un bien moins attractif (qui pourra l’être un fois les travaux réalisés) d’en visiter de nombreux, et de discuter les prix ; cela se mérite wink
A ce niveau de rendement, franchement, évitez l’immobilier physique !


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#6 09/11/2014 12h34

Membre
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DDtee ,
Pour vous, à quel niveau de rendement locatif le jeu vaut il la chandelle en IDF et en Province ?

Sitelle78

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#7 09/11/2014 12h49

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Bonjour,

Je profite de sujet car je me pose aussi la question de l’apport.
J’aimerais acheter plusieurs appartements dans les années à venir (valeur moyenne 50-55k par appartements)

Je bénéficie d’un taux préfentiel pour l’achat locatif car je travaille dans une banque.
Il est de 1.5% fixe, mais il faut avoir un apport de 15%.  Comme j’aimerais acheter plusieurs appartements (pas d’un coup, mais régulierement) dans la ville d’ou je viens, il faut compter environ 8000 EUR d’apport par appartements. Est-ce intéressant ou vaut mieux t-il emprunter à 110% dans une autre banque, mais avoir en revanche un plus "mauvais" taux ?

Merci

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[+1]    #8 09/11/2014 12h53

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Allez voir ma présentation j’en parle clairement…

Quand je recherchais des biens qui faisait 10% brut, j’en trouvais à 9/10% avec beaucoup d’efforts, depuis que je me suis fixé d’en trouver à 12%, j’en trouve à 11/12% avec le même niveau de difficulté/recherche. Aussi faut-il y croire, tous les professionnels par exemple me disaient impossible d’être au delà de 6/7% dans la géographie considérée. Je précise que je n’ai aucune appétence au risque dans le domaine et recherche les investissements les plus sûrs possible. Trouver de tels biens nécessite un travail de longue haleine, regarder LBC de temps en temps ne suffit pas…

A mon opinion, en IDF impossible d’avoir une bonne rentabilité en achetant aujourd’hui (ou risques inconsidérés en zones/copro en difficulté, en devenant marchand de sommeil…)

@Link182 : le calcul ne doit pas être bien difficile à réaliser. Cela dépend aussi de la durée de l’emprunt et si les frais de mutations sont inclus ou non dans le financement.
Si vous avez 1,5% avec frais de mutation compris dans les 15% d’apport sur une durée longue 20/25, c’est franchement intéressant !

Dernière modification par DDtee (09/11/2014 12h57)


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#9 09/11/2014 13h21

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DDtee a écrit :

Trouver de tels biens nécessite un travail de longue haleine, regarder LBC de temps en temps ne suffit pas…

Ah ça je confirme ! En recherche active je passe 30 minutes le matin, 30 minutes le midi et 1 heure le soir sur Leboncoin. Et quand il y a un gros coup à faire, il faut visiter immédiatement. Si vous attendez le WE, souvent c’est déjà mort…

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#10 09/11/2014 16h26

Modérateur
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Link182 a écrit :

Je bénéficie d’un taux préfentiel pour l’achat locatif car je travaille dans une banque.
Il est de 1.5% fixe, mais il faut avoir un apport de 15%.  Comme j’aimerais acheter plusieurs appartements (pas d’un coup, mais régulierement) dans la ville d’ou je viens, il faut compter environ 8000 EUR d’apport par appartements. Est-ce intéressant ou vaut mieux t-il emprunter à 110% dans une autre banque, mais avoir en revanche un plus "mauvais" taux ?

Ca se calcule… Si l’alternative est d’apporter 15% et d’emprunter le reste (95%) à 1.5% (il faudrait savoir sur quelle durée….), ou emprunter 110% à 3% (taux actuellement avec un dossier bon , pour un emprunt sur 25 ans, d’après Baromètre des taux immobiliers - Taux d’intérêt immobilier - Meilleurtaux.com), avec pas mal d’approximations votre apport est rémunéré dans les 12.5%/an (((110% * 3%) - (95% * 1.5%)) / 15%), ce qui me semble très favorable.


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#11 09/11/2014 16h46

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Merci pour le calcul… Mais à quoi correspond exactement ce 12,5% ? Cela serait pour une durée de 20 ans (mais j’espère pouvoir rembourser avant cette durėe)

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#12 09/11/2014 17h32

Modérateur
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12.5% = (((110 * 3%) - (95 * 1.5%)) / 15)

Je ne vais pas me lancer dans un cours de mathématiques financières, ou dans des calculs plus compliqués pour tenir compte du fait que les emprunts seraient amortissables, du coût et de la valeur de l’assurance emprunteur, etc. Il y a un moment où il faut se prendre en main.


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[+1]    #13 09/11/2014 22h03

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C’est surtout là que l’on voit que vous avez une réelle expertise en mathématiques financières !
Pour sortir un tel chiffre, j’aurais dù me creuser la tête pendant une journée complète smile
Bon ça m’a pas empêché de faire de bons investissements mais avec vos qualités je serais certainement 2 fois plus riche aujourd’hui…smile

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#14 10/11/2014 01h44

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Link182 a écrit :

Il est de 1.5% fixe, mais il faut avoir un apport de 15%.  Comme j’aimerais acheter plusieurs appartements (pas d’un coup, mais régulierement) dans la ville d’ou je viens, il faut compter environ 8000 EUR d’apport par appartements. Est-ce intéressant ou vaut mieux t-il emprunter à 110% dans une autre banque, mais avoir en revanche un plus "mauvais" taux ?

Outre les précisions apportées par GBL, le mieux est de faire des simulations concrètes avec des sommes précises sur l’une des multiples feuilles de calcul existant sur internet. Un des membres du forum a construit un site qui vous aidera à faire la différence entre les deux options décrites  si vous prenez la peine de bien remplir les options avancées (Calculateur du rendement locatif (rentabilité locative)).

Grosso modo, il y a deux façons principales de calculer la rentabilité  : le taux de rentabilité nette en première approche et surtout le taux de rentabilité interne (TRI) qui prend en compte l’effet de levier.

Puis, il y a un autre aspect qui concerne la fréquence de vos opérations. Si vous voulez répéter vos opérations, il vous faudra minimiser l’apport pour ne pas être coincé par un manque de liquidités.

A partir de là, dans l’hypothèse d’un bien autofinancé, vous devrez sans doute arbitrer entre une meilleure rémunération du capital apporté selon les calculs de GBL dans l’option avec apport et une perspective de répétition plus facile des opérations sans apport.

De mon côté, ça m’est arrivé de me retrouver dans ce cas-là. Pour m’en sortir, j’achetais un bien avec parking en finançant un apport. Ce qui me permettait d’avoir un bon taux. Avant de me séparer du parking un peu plus tard. Ce qui me reconstituait des liquidités pour une prochaine opération.  Mécanisme qui ne peut être reproduit souvent en raison du risque de requalification si la vente est trop proche de l’achat.


Essentiellement investi en immo. Adjudications et divisions.

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#15 10/11/2014 14h36

Membre
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GoodbyLenine a écrit :

Link182 a écrit :

Je bénéficie d’un taux préfentiel pour l’achat locatif car je travaille dans une banque.
Il est de 1.5% fixe, mais il faut avoir un apport de 15%.  Comme j’aimerais acheter plusieurs appartements (pas d’un coup, mais régulierement) dans la ville d’ou je viens, il faut compter environ 8000 EUR d’apport par appartements. Est-ce intéressant ou vaut mieux t-il emprunter à 110% dans une autre banque, mais avoir en revanche un plus "mauvais" taux ?

Ca se calcule… Si l’alternative est d’apporter 15% et d’emprunter le reste (95%) à 1.5% (il faudrait savoir sur quelle durée….), ou emprunter 110% à 3% (taux actuellement avec un dossier bon , pour un emprunt sur 25 ans, d’après Baromètre des taux immobiliers - Taux d’intérêt immobilier - Meilleurtaux.com), avec pas mal d’approximations votre apport est rémunéré dans les 12.5%/an (((110% * 3%) - (95% * 1.5%)) / 15%), ce qui me semble très favorable.

Bonjour GBL,

Je ne comprend pas votre calcul.

Si je reprend l’exemple. Les 15% (des 110%) représente 8000 donc, l’achat est de 53 333 €

Cas 1 :

L’apporte 8 000 € et j’emprunte 45 333 € à 1.5% sur 25 ans (il faudrait dire sur quel période est l’emprunt car même à taux préférentiel, ca semble peu)

Le cout du crédit est de : 9 057.94 € (+ 45 333)

Cas 2 :

J’emprunte 53 333 € à 3%

Cout du crédit est de : 22 540, 34 € ( + 53 333)

Différence : 13483 € (+ 8000)

i = racine25ime (21483/8000) - 1 ~ 4% (ce qui est déjà très bien rémunéré pour quelque chose de sûr à 100%)

Mais je suis très loin de vos 12%

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#16 10/11/2014 18h29

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Vos calculs utilisent principalement une donnée, le "cout du crédit", qui est la somme d’€uros à payer en 2014, 2015, 2016, …. , 2038, 2039, et qui ne valent donc de toute évidence pas la même chose. Nul surprise que le résultat de ces calculs soit absurde.


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#17 10/11/2014 18h47

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La première chose est que je ne prétant pas être meilleur que vous en mathématique financière.

Vous avez raison sur le fait que 1 euro aujourd’hui ne vaut pas la même chose que 1 euro dans 25 ans.
Mais, je compare bien dans les deux cas des euros à un instant T (maintenant et dans 25 ans). Ceci étant, mon calcul/raisonnement est peut être faux.

Ma question était plutot, pouvez vous me dire d’où vient votre formule :

(((110% * 3%) - (95% * 1.5%)) / 15%)

Pour moi (et je ne pense pas être le seul à penser comme cela), quand vous dites, ces 8000 euros rapportent 12% par an; Ceci veut dire que j’aurais 136 000 euros dans 25 ans. Est ce bien cela que vous vouliez dire?

Vf = 8000 * 1.12^25 = 136 000 euros (formule des intérêts composés).

Or, cette somme est supérieure au cout du crédit contracté dans le pire des cas : 22 540, 34  + 53 333 << 136 000 euros.

D’où ma surprise. Comment ces 8000 euros peuvent ils rapporter plus que le remboursement total des mensualités? Cela me semble absorde (j’ai peut être tord). C’est pour cela que j’aurais aimé savoir comment avez vous construit votre formule.

Dernière modification par skype (10/11/2014 18h52)

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[+1]    #18 10/11/2014 20h17

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D’où vient la formule ?
     soit j’emprunte 110 à 3% et place 15 à X%
     soit j’emprunte 95 à 1.5% et utilise 15 comme apport
Si les deux sont équivalents (si aucune de ces alternatives n’est plus avantageuse que l’autre):   
      (110 * (-3%))  + (15 * X%)   =   95 * (-1.5%)       
      (signe négatif pour les intérêts payés, positif pour intérêts reçus)
D’où :  X =  ((110 * 3%) - (95 * 1.5%)) / 15 = 12.5

Ce calcul suppose plusieurs approximations, en particulier :
    - on néglige l’impact des assurances, et fais d’emprunt et de garanti;
    - on suppose que tous les emprunts s’amortissent exactement au même rythme (ce qui en pratique ne sera pas le cas, sauf s’ils sont tous in-fine).
… mais ces approximations ne doivent pas changer l’ordre de grandeur du résultat, et tant qu’on ne connait pas la durée des emprunts à 3% et 1.5%, il n’est guère possible de faire mieux comme calcul.


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#19 11/11/2014 18h08

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Merci pour ces précisions. Donc, votre calcul est vrai à la première itération mais ne l’est plus dès la première mensualité de remboursement (car vous remboursez plus de capital dans le cas des 1.5%).

Et, plus le crédit est long plus la performance s’éloigne de votre 12,5%.

Il est néanmoins vrai qu’on ne peut pas faire mieux comme calcul sans connaitre la durée.

Dernière modification par skype (11/11/2014 19h52)

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#20 07/10/2019 20h33

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Bonjour,

Je me présente, je m’appelle maxime j’ai 24ans, je gagne environ entre 25k à 35k par ans, j’ai 40k d’épargne et j’épargne mensuellement entre 1000 et 1300 euros par mois.

Voilà, je suis en train d’acheter un appartement T2 à 53 000euros hors frais de notaire qui sera loué entre 380 et 400euros par mois.

Le coup du projet total est de 58 500euros (frais de notaire 5500euros)

En frais mensuel, j’aurai 60euros de charges de copropriété ainsi qu’un 60 euros de taxe foncière.
A rajouté à cela mes impôts.

Ma rentabilité locative brute avoisine les 9%.

Pour faire une opération blanche sur mon taux d’endettement à la banque il faut que j’apporte 2000euros minimum.

Mon taux de crédit est de 0,95% sans assurance et avec l’assurance 1,15%.

J’aurai aimé savoir étant donné ma capacité d’épargne le montant idéal pour mon apport.

Je ne sais pas si je doit faire un apport de 5500euros (frais de notaire), le minimum pour l’opération blanche c’est à dire 2000euros ou alors 7000euros pour baisser mes mensualités et réaliser une opération blanche ou alors gagner un léger cash-flow positif.

J’aimerai avoir de l’aide c’est mon premier investissement locatif, j’ai lu pas mal de livres et je suis souvent sur le forum mais j’aimerai avoir une réponse personnalisée.

Je compte enchaîner les investissements locatif environ 1 achat par an.

Merci énormément d’avance pour vos réponses.

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#21 07/10/2019 21h07

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Bonsoir,

A votre place (les conseilleurs ne sont pas les payeurs) je mettrais de l’apport de façon à dégager un flux de trésorerie positif car vous n’allez pas imputer votre capacité d’emprunt ou alors très peu. Or, compte-tenu de votre jeune âge, il serait dommage que vous vous bloquiez pour l’achat peut-être dans quelques années de votre résidence principale. Mettre de l’apport vous permettra également de renouveler vos opérations immobilières puisque vous n’entamez pas votre capacité d’endettement. Enfin, l’apport vous permet de rassurer votre banquier et d’obtenir un taux plus bas mais le vôtre est déjà très compétitif.

Félicitations pour vous être lancé dans ce beau projet. Je vous souhaite que cet investissement soit le premier d’une longue série.

Cordialement,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (07/10/2019 21h09)


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#22 07/10/2019 21h41

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A votre place je ne mettrais aucun apport et négocierais (encore) le taux du crédit en expliquant au banquier que je compte enchainer les investissements locatifs car je suis ambitieux. Ensuite je réfléchirais à prendre ce crédit sur 25 ans pour assurer un flux de trésorerie positif. Je contacterais un courtier pour comparer. Après l’achat, je changerais d’assureur. Enfin je louerais meublé et j’augmenterais le loyer.

En parallèle, j’investirais 30 k€ dans un PEA. J’ouvrirais deux AV chez LINXEA pour prendre date et garderais le reste en épargne de précaution.

Voilà très exactement ce que je ferais si j’avais votre âge.

cool


Who’s the more foolish, the fool or the fool who follows him?

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#23 07/10/2019 21h58

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Si vous souhaitez enchaîner les biens immobiliers en locatifs, un montage pertinent consiste à emprunter sur 20 ans avec des mensualités progressives,  qui augmenteront avec le temps (ce ne sera probablement pas un problème car au fil des années vos revenus vont probablement augmenter, les loyers également, etc) et cela vous permettra de davantage vous endetter.
Ensuite, essayer de rogner sur tous les coûts. Pensez s’il y a une cuisine par exemple à déclarer 2000 euros de mobilier au montant du compromis. Il n’y aura ainsi pas de frais d’acquisition sur ces 2000 euros.
A votre place, je mettrai un peu d’apport pour que cela s’autofinance, histoire de ne pas être bloqué rapidement.
Il faut se fixer des objectifs mais ne soyez pas trop ambitieux sur la fréquence d’achat. Vous êtes jeune, c’est une force mais ne confondez pas vitesse et précipitation. En tout cas félicitations pour votre maturité et prenez le temps de faire les choses bien, vous en avez le temps.

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#24 07/10/2019 22h09

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Chacun y va de son opinion, c’est très bien.

Personnellement j’ai l’habitude de payer de ma poche les frais de notaires et les frais bancaires (dossier, garantie). Même si ce n’est pas la façon la plus optimale d’utiliser mon cash, ça me fait des mensualités moins lourdes pendant 20 ans et ça me rend plus solvables pour mes futurs achats que si j’avais des mensualités un peu plus grosses.
De toute façon, les frais de notaire sont déboursés à perte. Vous ne les reverrez jamais même quand vous vendrez. Donc de ce point de vue ça fait sens de ne pas les payer à crédit.
Après, on est vraiment dans le détail vu les taux d’emprunt et le rendement du monétaire de nos jours. L’important c’est la qualité de ce que vous allez acheter, à quel prix, et ce que vous allez en faire.

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#25 08/10/2019 10h06

Membre
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Mettez le minimum d’Apport et si possible pas un seul Euro. et plus encore lorsque je lis que vous souhaitez enchaîner 1 opération par an.
Gardez votre cash pour votre crédibilité/banques, pour des éventuels pépins & mettez le au chaud sur des placements un peu meilleurs que le livret A
Cela a été débattu maintes fois sur ce forum & est tellement plus vrai par la faiblesse des taux d’emprunts d’aujourd’hui.
Préferez donc allongez de quelques années votre emprun  tpour améliorer votre CF.

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