Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

[+1]    #1 20/11/2016 14h09 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour à tous,

J’ai lu de nombreux livres et vidéos sur l’investissement locatif, et je synthétiserai ce que j’ai retenu en 2 - 3 points :

1) Il faut investir dans un bien rentable
Le point le plus important est d’obtenir un investissement qui nous fasse gagne de l’argent, et notamment ne pas se précipiter sur des avantages fiscaux type Pinel pour acheter des mauvaises affaires …

2) Il ne faut pas oublier de prendre en compte toutes les charges dans le calcul de rentabilité
Et notamment, bien prendre en compte les charges de copropriété, l’assurance, la taxe foncière, et les impôts ainsi que la vacance locative pour calculer la rentabilité net de l’investissement.

3) Il faut assurer un cash flow positif
Le point qui revient tout le temps est celui-ci : le cash flow doit être positif tous les mois, les loyers doivent donc être largement supérieurs à la mensualité du crédit immobilier !

=> Par rapport à ce troisième point j’aimerai bien avoir vos avis car je ne comprends pas très bien ce sujet. L’argument qui revient souvent est "si vous investissez dans un bien rentable avec un cash flow positif, alors le banquier vous prêtera de l’argent à l’infini, puisqu’à chaque nouvel emprunt, votre "reste à vivre va augmenter". Dans la pratique, j’ai plutôt l’impression qu’il vaut mieux privilégier l’inverse …

=> En effet, j’ai l’impression que n’importe quel bien peut avoir un cash flow positif (si on s’endette sur suffisamment longtemps, la mensualité du crédit va baisser, et donc le cash flow va devenir positif à un moment donné), même sur un bien à faible rendement (3 % par an).

=> J’ai plutôt envie d’investir sur des biens à haute rentabilité (10 - 15 % par an), et à les rembourser rapidement pour être propriétaire le plus vite possible.

Arguments en faveur du cash flow positif :

- Cela permet de rassurer le banquier et généralement de faire un nouvel investissement derrière
- Cela permet d’augmenter ses revenus mensuels
- Cela permet de réduire les coûts des emprunts de ses revenus fonciers pendant plus longtemps
- Cela permet de diversifier et réduire le risque en ayant un plus grand nombre d’appartements

Arguments contre :

- On devient propriétaire plus rapidement, donc notre capital augmente plus vite
- Cela nécessite moins de temps (il suffit de trouver 1 seule bonne affaire à 1x % de rentabilité tous les 5 - 10 ans plutôt que d’en trouver plusieurs), de plus, étant propriétaires de moins d’appartements cela nécessite moins de temps de gestion
- Cela permet d’économiser énormément d’argent sur le coût du crédit : même si on a le même taux d’intérêt, en empruntant sur 10 ans au lieu de 20 ans, on va diviser par 3 le coût du crédit, car les intérêts coûtent cher les premières années …

Prenons un cas concret pour l’exemple :

Un homme de 30 ans, qui gagne 3 000 euros / mois (TMI 30 %), et qui est propriétaire de sa résidence principale souhaite acheter un appartement de 200 000 euros (FAI, frais de notaire inclus) qui est loué 1700 euros / mois.

Loyers = 1 700 euros / mois

Scénario 1 = Il prend un prêt sur 25 ans au taux de 1.5 % (+ 0.2 % d’assurance) pour 200k => ça fait une mensualité de 833 euros / mois.
Le crédit lui coûte donc 50k€, mais il peut emprunter facilement pour d’autres biens car il a un cash flow positif …

Scénario 2 = Il prend un prêt sur 10 ans au taux de 1 % (+ 0.2 % d’assurance) pour 200k => ça fait une mensualité de 1 785 euros / mois.
Le crédit lui coûte 14k€ sur 10 ans. Mais il a un cash flow négatif (il reçoit moins de loyers que le cout du crédit).

Le seul inconvénient c’est qu’au bout de 10 ans, la fiscalité va lui faire mal, mais il suffit de continuer à investir sur d’autres biens qui rapporte pour réduire ses impôts et défiscaliser. J’ai l’impression qu’en se focalisant sur avoir un cash flow positif, on paye des charges très importantes au niveau du crédit (même si on rembourse par anticipation le crédit avant les 20 ou 25 ans, car ce sont surtout les premières années du crédit qui coutent cher en intérêts !). Et que ça implique plus de contraintes et de temps que d’avantages.

J’ai également l’impression qu’en se concentrant sur obtenir un cash flow positif, on va accepter plus facilement des affaires "moyennes" qui ont un rendement entre 3 et 6 %, alors que j’ai l’impression que le critère le plus important ce n’est pas le cash flow, mais le rendement net de l’investissement.

Vous en pensez quoi ?

Message édité par l’équipe de modération (21/11/2016 20h58) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : cash flow, immobilier, rentable

Hors ligne

 

#2 20/11/2016 14h59 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Je laisserais les habitués du forum apporter tout leur savoir à propos de ces questions récurrentes, mais pour avoir eu la même philosophie au tout début de mes investissements locatifs (sans avoir les connaissances que j’ai aujourd’hui et sans connaître le forum) je vais me permettre d’apporter ma réponse personnelle.

Le point central de votre réflexion et la principale erreur que vous faites se résume pour moi dans cette phrase "Le crédit lui coûte donc 50k€".
Un propriétaire qui a un cash flow positif pour son investissement, en plus d’avoir son bien totalement payé par son locataire, arrive à mettre de "l’argent de coté" chaque mois "sans effort" (les guillemets sont importantes, c’est juste pour faire comprendre l’idée, évidement que les efforts sont nombreux) .

J’ai débuté mes investissements locatifs en prenant un crédit sur 8 ans, et en apportant de ma poche 300€ par mois (750€ de crédit pour 460€ de loyer perçu, donc hors frais que sont les charges, impôts, etc.), avec pour idée que plus vite on est propriétaire, plus vite on pourra profiter pleinement du loyer que le locataire nous verse. Mais c’est oublier un peu trop rapidement ces chers impôts notamment.

Je cherche aujourd’hui à faire racheter se crédit pour le faire passer sur la durée maximale possible.

Vous aurez des avis argumentés bien plus précis que les miens mais à la lumière de mon exemple je partirais aujourd’hui sur un crédit de 20 ans, durée que je trouve optimale pour ma situation, en essayant d’avoir une mensualité de crédit 30% inférieure au loyer perçu.

Mon ou mes locataires successifs me payeront mon logement dans son intégralité, et tous les mois je pourrais investir l’argent de mon cash flow positif dans mon PEA ou mes assurances-vie, le tout en ayant des impôts sur les loyers perçus réduits voire nuls grâce au LMNP, le beurre et l’argent du beurre en somme.

Afloman

Dernière modification par afloman (20/11/2016 15h01)

Hors ligne

 

#3 20/11/2016 15h16 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Réputation :   17 

A l’origine du problème il est souvent question d’un objectif mal défini (tout comme avec la défisc).
La demande n’est pas "payer un bien le plus vite possible" mais "se constituer un patrimoine sans effort et avec le moins de risques". Ces 2 objectifs étant difficilement conciliables.

Il ne faut aussi pas oublier la notion de risque qui est bien moindre dans le cas d’un emprunt long avec un mensualité payée par le locataire (pour simplifier). Dans ce cas, une période de chômage, de gros travaux imprévus… seront bien moins dramatique que si vous sortez déjà 300 € par mois.

Dans l’autre cas, cela implique puiser dans les réserves, ré-emprunter ou devoir vendre le bien en urgence.

On n’achète pas en imaginant que notre situation personnelle sera la même pendant 20 ans ni en supposant qu’il n’y aura aucune surprise dans l’immobilier. C’est de la naïveté.

Hors ligne

 

#4 20/11/2016 15h51 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   223 

Là où vous allez peut-être un peu vite, c’est que souvent les partisans du cash-flow positifs partent sur un crédit de 20 ans et pas plus (après effectivement ça fait trop d’intérêts et pas assez d’amortissement de capital les 1ères années). Ce qui impose de facto de  trouver un bien à forte rentabilité.

A partir de là, la question c’est : avec le même bien, ne serait-il pas mieux de prendre un crédit sur 10 ou 15 ans pour le payer plus vite ?

A mon sens, avec la différence de taux actuel où on est à moins de 1% sur 10 ans et à disons 1.4% sur 20 ans (soit une différence assez faible), il me semble mieux de partir sur 20 ans et d’acheter 2 biens plutôt qu’un :

  - Au pire, au bout de 10 ans, schématiquement vous pouvez revendre un des 2 biens pour rembourser le reste de prêt de l’autre, et vous retrouver quasi dans la situation de l’autre scenario.

- Vous avez 2 locataires qui vous paye vos mensualités, ça diminue les risques au cas où vous auriez un pépin (cash flow positif vs. effort d’épargne)

  - Sur 20 ans, vous avez une option gratuite de retour de l’inflation/taux + élevés qui vous permettrait de rembourser la fin du crédit en monnaie dépréciée.

Dernière modification par julien (20/11/2016 15h52)

Hors ligne

 

[+1]    #5 20/11/2016 16h03 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Banni
Réputation :   520 

Naphto, votre raisonnement est biaisé. Cela me fait penser à la discussion que j’ai eu sur la file du portefeuille de Koldoun il y a quelques jours que vous pouvez éventuellement lire ici, même si c’est par rapport à de l’investissement action, le problème est le même: Vous comparez deux choses différentes qui sont deux investissements avec des paramètres différents.

Dans votre scénario 1, vous ne tenez aucunement compte du fait que (1700 - 833) Euros sont générés tous les mois pendant 10 ans comparé au scénario 2: L’investisseur "1" a donc 867 Euros INVESTISSABLES supplémentaires tous les mois pendant 10 ans que n’a pas l’investisseur "2" qui doit mettre 85 Euros de sa poche tous les mois pendant cette période, soit une différence de (867 + 85) = 952 Euros de différence mensuellement entre les 2 hypothèses.

Au bout de 10 ans, l’investisseur "1" a plus de 114K Euros de disponibles, sans tenir compte des intérêts générés pendant cette période (à calculer en fonction de vos hypothèses). L’investisseur "2" a certes un bien payé, mais il a 0 de disponible.

L’investisseur 1 utilise un levier supérieur et a pu investir dans d’autres actifs (immobiliers ou autres)  pendant ce temps, ce que l’investisseur 2 n’a pas pu faire. Je crains que vous ne ne vous trompiez sur cette affirmation:

Naphto a écrit :

On devient propriétaire plus rapidement, donc notre capital augmente plus vite

Non, celui qui augmentera éventuellement son capital plus vite, c’est l’investisseur 1, par l’usage du levier, sous réserve qu’il continue d’investir les sommes supplémentaires qu’il reçoit par rapport à l’investisseur 2.

Maintenant, peut-être que ça n’est pas le but, pour tout un tas de raisons, mais vous comparez 2 scénarios différents sans prendre en considération tous les paramètres.

Juste au passage:

Naphto a écrit :

si on s’endette sur suffisamment longtemps, la mensualité du crédit va baisser, et donc le cash flow va devenir positif à un moment donné, même sur un bien à faible rendement (3 % par an)

Je suppose que vous aviez surtout le taux d’intérêt en tête, mais n’oubliez pas qu’il faut également rembourser le capital. Avec 3% de la valeur du bien par an, en affectant la totalité de vos revenus au remboursement du crédit, avec un taux d’intérêt de 0, vous n’avez remboursé que 90% du capital au bout de 30 ans … Donc, non, vous ne pouvez pas avoir du cash flow positif avec un rendement de 3% par an, à moins de considérer des taux d’intérêts négatifs.

Dernière modification par Mevo (20/11/2016 16h09)

Hors ligne

 

#6 20/11/2016 16h06 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   450 

Dans vos scénarios; appliquer vos principes :
2) Il ne faut pas oublier de prendre en compte toutes les charges dans le calcul de rentabilité

Par ailleurs, en pratique l’infini n’existe pas :
le banquier vous prêtera de l’argent à l’infini : non !
si on s’endette sur suffisamment longtemps : jusqu’à l’infini et même au-delà ?


Dif tor heh smusma

Hors ligne

 

#7 20/11/2016 22h22 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Réputation :   15 

Merci à tous pour vos réponses !

En effet, au bout de 20 ans :
Dans le scénario 1, selon mes calculs, on a obtenu 114 240 euros supplémentaires (qu’on n’a pas utilisé pour rembourser le crédit). Il nous reste cependant encore 130k € de capital à rembourser sur l’appartement. On a donc :
1) 70k € de capital de l’appartement (déjà remboursé)
2) 114 240 euros en cash (qu’on a pu investir petit à petit ailleurs)

Dans le scénario 2, selon mes calculs, on a finit de rembourser l’appartement, mais on a mis 0 euro de côté … On a donc un capital de 200 k€.

Du coup, si l’investisseur numéro 1 a réussi à valoriser ces 114 240 euros au dessus de 130k €, il vaut mieux partir sur le scénario 1, sinon il vaut mieux partir sur le scénario 2.

En effet, je viens de comprendre l’erreur que je faisais : je pensais qu’en remboursant le crédit plus rapidement on obtenait le taux de rentabilité du bien locatif (10 %) … Alors qu’en fait, on obtient le taux du crédit (qu’on rembourse : ~ 1%), puisque dans tous les cas, on touche les loyers tous les mois.

Dans un contexte de taux faible, il vaut donc mieux partir sur un emprunt plus long quitte à investir l’argent ailleurs. Dans un contexte de taux immobilier élevé, le raisonnement et le résultat pourraient être différents.

Hors ligne

 

#8 21/11/2016 13h13 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   183 

Naphto,

je crois aussi que dans vos simulations, il faudrait inclure les impôts.
En effet, selon la tranche marginal à l’impôt sur le revenu de l’investisseur (et cela augmente vite quand on a des revenus complémentaires à son salaire), les charges d’impôts peuvent être importantes si on a rien à "défiscaliser" (charges à ôter des revenus immobilier y compris les intérêts d’emprunt).

Après, si vous êtes sur une petite tranche (et cela peut avoir différentes raisons: salaire peu élevé, enfants à charges, défiscalisation antérieures….), alors ce paramètre peut être moins important pour vous.

Bonne journée


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

Hors ligne

 

#9 21/11/2016 16h23 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Réputation :   15 

C’est bel et bien l’exemple de l’intérêt de l’effet de levier du crédit sur le patrimoine immobilier…et surtout de l’interet d’avoir un CF positif afin de pouvoir multiplier les Investissements.
Enfin, la rentabilité propre d’un bien n’est qu’un outil pour pouvoir vérifier de la pertinence de l’Achat Immo.

Hors ligne

 

[+1]    #10 21/11/2016 17h58 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Réputation :   43 

Un des avantages des cash-flow positifs est de garder son taux d’endettement stable afin de ne pas se voir refuser son prochain financement par son banquier.
Sachant que les banques pondèrent vos revenus fonciers par 70%,80% pour les inclure dans votre revenu global, une règle intéressante pour déterminer la maturité de son crédit serait de faire correspondre la mensualité de votre crédit avec 80% du revenu mensuel de votre investissement.

Premièrement, cela vous laisse un coussin de sécurité si vous subissez des absences de rente (loyers impayés, vacation ect…).

Deuxièment, la différence entre la mensualité de votre crédit et les revenus de vos investissement sera nulle aux yeux des banquiers, vous permettant de sortir de votre bilan cette opération afin de demander plus facilement un nouveau financement pour un nouvel investissement à votre banquier.

Attention, pour certaines banques, votre taux d’endettement augmentera quand même (car l’endetement est un ratio…), seules les banques utilisant un calcul de différentiel locatif (Caisse d’épargne, crédit foncier, crédit agricole) permettent ainsi de garder un taux d’endettement stable via cette optimisation.

Dernière modification par Magnetov (21/11/2016 17h59)

Hors ligne

 

#11 21/11/2016 20h18 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   223 

naphto a écrit :

Dans un contexte de taux faible, il vaut donc mieux partir sur un emprunt plus long quitte à investir l’argent ailleurs. Dans un contexte de taux immobilier élevé, le raisonnement et le résultat pourraient être différents.

C’est d’ailleurs pour cela à mon sens que cette question est mal comprise par les jeunes investisseurs d’aujourd’hui. Ils regardent ce qu’on fait les plus vieux (et prennent parfois conseil auprès d’eux).

Alors que ce qui marchait dans l’investissement à la papa (dans un autre contexte de taux hauts et de prix bas) n’est plus vraiment à l’ordre du jour.

Hors ligne

 

#12 18/01/2019 06h01 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Réputation :   16 

Bonjour,

Je relance le débat concernant le cash-flow positif.

Ma situation: J’ai 2 studios et un T3 sur la région lyonnaise.
1er studios acheté en loi Scellier: je ne commente pas
2ème studio acheté avec un apport de 30% et cash-flow négatif de 250€: Peu mieux faire mais c’était la première fois.
3ème appartement un T3: financer par la banque à 100%, 800€ de loyer HC et 600 de crédit: Y a du mieux. Mais avec 300H de travaux à tout refaire.

Je suis en LMNP avec un TMI de 14%, je cherche un nouvel investissement avec des travaux mais il y en a très peu sur le marchés et quand il y en a un si on ne va pas pas le voir tout de suite, il vous passe sous le nez.
A 10 ans de la retraite (artisan électricien, plombier chauffagiste) mon but est d’acheter, de louer et si besoin d’argent de revendre après 5 ans de location minimum afin de profiter des 12.5% sur le prix d’achat ( forfait travaux sans justificatif) pour le calcul de la plus value.

Ma réflexion est donc si je veux continuer à investir dans des appartements se ne sera que sur des investissements avec des cash-flow négatif donc un blocage rapide de la banque pour cause de surendettement (pour l’instant ils sont d’accord pour financer 250K€ encore).

- Evolution du prix de l’appartement: Mon deuxième studio à pris entre 1% et 2% en 3 ans (beaucoup de demande pour peu d’offre) (78K€ à 90K€) donc à la revente une plus valus presque assurée qui viendrais compenser le cash-flow négatif.
- Intervention travaux / entretien appartement: Je fais tout moi même de part mon métier jusqu’à dépanner l’électroménager car j’étais électronicien avant donc, je n’ai pas de frais de ce côté là, juste acheter le matériel voir le prendre dans mon stock pour les petites choses. Donc un cash-flow qui n’est pas aggravé par les travaux.
- Les loyers + charges étant moins important que les remboursements d’emprunt je créé du déficit et je ne paye pas d’impôts pendant plusieurs années. L’effet ciseaux est repoussé d’autant ( je n’ai jamais fait le calcul jusqu’au bout ) mais comme le but est d’éventuellement revendre au bout de 5 ans mon cash-flow n’est pas aggravé dans un premier temps par mon imposition.
- Je gère moi même les locations sans passer par une agence donc encore une fois mes finances ne s’en portent que mieux.
- Les studios sont à 30min de chez moi et ils se louent en 1 semaine. Je viens d’avoir pour la première fois ( au bout de trois an ) mes premières vacances au mois d’Août. Puisqu’il sont meublés, je ferais du séjour court la prochaine fois.
- Comme j’achète les biens relativement cher par rapport à d’autres région pour un même loyer ( achat 70K€ pour 400 de loyer, on est plutôt sur un investissement à 90K€ voir 100K€ pour le même loyer) je peux amortir aussi des sommes plus importantes d’autant plus que mon comptable amortis 85% de la valeur sur 20 ans.
- A la revente comme on est sous le régime de la fiscalité des particuliers, on ne tiens pas compte de l’amortissement comptable . Le montant de l’achat n’est pas amputé de l’amortissement. La taxe est donc minorée.

La contrainte d’un cash-flow négatif est que je dois avoir l’argent de côté pour pouvoir compenser la perte mensuelle de 100€ alors qu’un achat avec cash-flow positif s’autofinance. Ayant des liquidités en conséquence je trouve dommage de passer quand même à côté de ce genre de projet qui au final est quand même positif même si il ne l’est pas autant que la plupart des projets.

Mon 2ème studio sera payé complètement dans 3 ans et mon scellier aura 9ans de crédit d’impôt donc je devrais pouvoir avoir sur mes trois investissements un cash-flow positif et pouvoir réinvestir si la banque ne veux plus me suivre d’ici un an ou deux.

Qu’ne pensez vous ?

Dernière modification par loetsa (18/01/2019 06h40)

Hors ligne

 

#13 18/01/2019 07h11 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   212 

Je pense qu’il manque une donnée essentielle pour avancer, la rentabilité nette après impôts de chaque bien. La rentabilité du studio 2 ne doit pas être très bonne notamment. Les loyers sont-ils en adéquation avec le marché (250€, c’est bas). Quelle a été la durée des prêts (A allonger si envisageable)? Avez-vous tout optimisé ? (Pour la partie travaux/réparation, je n’ai pas de doute). Regardez aussi la fiscalité. Louez vous nu ou meublé ?

S’il vous reste 10 ans avant la retraite, je vous conseille vivement de réfléchir avant d’investir à nouveau. Dans 10 ans, votre retraite sera inférieure à vos revenus du travail. Un placement avec cashflow négatif n’est pas du tout le bon plan (cashflow à calculer sur la fin du prêt).

Vous devriez aussi reflechir ce qu’il faut privilégier : travailler et payer la fiscalité associée ou rénover par vous même un bien. 300h ce n’est pas beaucoup pour renover un T3.


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne

 

[+3]    #14 18/01/2019 07h57 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   418 

Vous avez des compétences de rénovation du fait de votre activité professionnelle , c’est un gros plus.

Pour une bonne rentabilité il faut partir sur 10 % minimum en dessous c’est de la perte financière qui vous bloque pour de futurs achats.
Calcul simple Prix d’achat / 10 = loyer annuel et ensuite on discute

Vous avez une expérience du locatif avec des studios , c’est un premier pas mais la copropriété reste une dévoreuse de rentabilité …

Je vous conseille de vous tournez vers les immeubles de rapport qui est un marché moins spéculatif et il y a moins de monde qui se tourne vers ce type d’achat.

Il est inutile de vous indiquez les avantages en terme de réduction de frais de copropriété et de maitrise des travaux à faire.

La plupart des immeubles qui sont loués et qui tournent ont des prix fixés sur 8 % de rentabilité.

Il faut viser un immeuble avec 3 ou 4 logements de surfaces différentes avec des logements loués pas forcement en très bon état , des loyers en dessous du prix du marché et éventuellement un appartement non loué.

Cette situation va induite un prix de vente moindre.

Pour la négociation , il faut partir au minimum sur - 10 % de baisse à affiner en fonction du bien , du quartier , de la date de mise en vente , de la situation du vendeur.
Je conseille de passer par une agence ça facilite la négociation et on apprend plein de choses avec un agent immobilier.

Un fois l’achat réalisé , vous pouvez remettre en état un premier appartement ce qui va attiré les locataires en place et peut être leur donné l’envie de changement de logement.

Ainsi vous pouvez par le biais des chaises musicales remettre en état tous les appartements sans perdre de locataires.
Et bien sûr augmenter les loyers et faire du déficit sur les travaux.

Si vous achetez en nom propre et que l’immeuble est situé à une certaine distance de chez vous , vous pouvez déduire les frais de déplacement au tarif des impôts à la condition qu’au moins un des appartements soit loués en meublé.

La notion de meublé permet l’amortissement comptable , nombreux sujets sur cette notion.

Pour optimiser au maximum , louer les T1 et T2 en nue le temps de passer les travaux en charges dans les revenus fonciers ensuite lors du départ du locataire mettez en meublés ces logements pour percevoir des revenus BIC et faire de l’amortissement.

La valeur du bien à amortir est calculé sur sa valeur à la date de mise en amortissement , définition sous le nom barbare de "Porter à l’actif du bilan".

Ce qui signifie qu’un lot de l’immeuble valorisé initialement au prix d’achat et au prorata des ses millièmes sera porté à l’actif du bilan à sa valeur après rénovation ( faire des attestations de valeurs par des agences immobilières ) donc à une valeur plus important donc amortissement plus important.

Avec le meublé et l’amortissement comptable , vous éludez l’impôt pendant 8 à 10 ans.

Après sur un immeuble , il est possible de faire des travaux supplémentaires pour créer de la charge , une toiture par exemple.
Cette rénovation de toiture si nécessaire est à faire à la date qui optimise les charges , c’est vous qui décidez
J’ai refait 2 toitures sur ces dernières années et je vais en faire une autre en 2019 , le tarif est d’environ 10 à 12 K€ pour 80 à 100 m2.
Vous pouvez partir sur un emprunt travaux pour cette somme donc création de charges avec les intérêts au besoin.

Voilà , je dirais que les possibilités sont vastes par contre le plus important est l’achat , en terme de prix , d’emplacement et de destination du bien ( bien à conserver , à transmettre ou machine pour faire du cash )

Quelque soit la structure de détention du bien ou son mode de location , il faut toujours partir sur un achat avec du cash positif.
Dans une copropriété , on ne maitrise pas les travaux et ceux ci sont surfacturées par les intermédiaires.

Quelques studios , c’est bon pour se faire la main et ensuite immeubles.

Vos achats de studios vous permettront lors de la revente de récupérer de la trésorerie mais pour disposer d’une rente mensuelle avec emprunt en cours , il faut acheter des immeubles.


Investissements par SCI et Holding IS sur des locaux commerciaux sur toute la France

Hors ligne

 

#15 18/01/2019 12h02 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Réputation :   

Philippe30 a écrit :

La valeur du bien à amortir est calculé sur sa valeur à la date de mise en amortissement , définition sous le nom barbare de "Porter à l’actif du bilan".

Ce qui signifie qu’un lot de l’immeuble valorisé initialement au prix d’achat et au prorata des ses millièmes sera porté à l’actif du bilan à sa valeur après rénovation ( faire des attestations de valeurs par des agences immobilières ) donc à une valeur plus important donc amortissement plus important.

Est-il possible de revaloriser les amortissements lorsque le bien prend de la valeur car l’immobilier local à augmenté?

Hors ligne

 

[+1]    #16 18/01/2019 14h53 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   88 

Est-il possible de revaloriser les amortissements lorsque le bien prend de la valeur car l’immobilier local à augmenté?

En normes (comptables) françaises, la prudence est de mise, donc on ne réevalue que très rarement un actif corporel (vs normes internationales notamment IFRS qui en font au contraire un principe, la juste valeur, donc la nécessité de tester la valeur d’un actif régulièrement).

Il existe bien un principe de réévaluation des actifs en normes françaises, comptablement c’est assez simple, on modifie le plan d’amortissement avec la nouvelle base amortissable (à condition de réévaluer tous les actifs)

Le mécanisme serait intéressant si l’impact comptable était bilan/bilan mais fiscalement, le Bofip indique que pour les actifs non soumis légalement à réévaluation (réévaluation libre) rien ne s’y oppose en principe, toutefois "les entreprises n’ont pas la possibilité de procéder à une réévaluation libre de certains éléments de leur actif sans en tirer immédiatement les conséquences fiscales"

En français j’interprète le CGI de la manière suivante via l’article 38-2 (à confirmer par un expert comptable):
- ancienne valeur de l’actif (brut): 100
- nouvelle valeur de l’actif (brut): 120

Obligation de passer en résultat (produit dans ce cas) la réévaluation pour 20 en année n, avec les conséquences que cela occasionne sur votre IR.

Dernière modification par maxlille (18/01/2019 15h05)

Hors ligne

 

#17 18/01/2019 15h46 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Réputation :   29 

Impressionnant Philippe30, vous avez appris tout ça grace à un expert comptable ou seul sur le terrain?

Je visite pas mal d’immeubles en ce moment et l’astuce de louer nu, puis meublé, je ne la connaissais pas.

Dernière modification par michaelstaudi (18/01/2019 15h46)

Hors ligne

 

#18 18/01/2019 17h28 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Réputation :   15 

Philippe30 a écrit :

Pour optimiser au maximum , louer les T1 et T2 en nue le temps de passer les travaux en charges dans les revenus fonciers ensuite lors du départ du locataire mettez en meublés ces logements pour percevoir des revenus BIC et faire de l’amortissement.

Bonsoir,

Lorsque l’on change un bien du statut "location nue" à la "location meublée", il faut faire attention au délai qui suit la déclaration de déficit foncier.

www.leblogpatrimoine.com a écrit :

Si un déficit foncier sur le bien visé par le changement, avait été constaté lors des 3 derniers exercices fiscaux, le bailleur devra en informer l’Administration Fiscale et procéder au remboursement de l’économie d’impôt généré par ce déficit (si économie d’impôt il y a eu). Sans cela le bailleur devra patienter 3 exercices fiscaux avec un bénéfice foncier sur le bien locatif avant de le passer en meublé.

Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Hors ligne

 

#19 18/01/2019 17h44 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   418 

15 ans d’expérience de l’immobilier en rénovation , location , gestion de SCI , fiscalité avec de la formation personnelle , des lectures de gestion et d’optimisation cela permet d’avoir du recul sur le sujet.

J’essaye de fournir à partir de mon expérience acquise les fondements des processus , je n’ai pas comme référence les bofip que je ne connais pas.

Dans le doute je recherche bien, entendu les informations sachant que les interprétations sont délicates en cela sur ces points de détails , je fais appel à mon comptable. 
J’ai plus une démarche globale en essayant de me former sur certains détails toutefois très fluctuants comme la fiscalité.

Pour ce qui est du changement de statut de location nue en meublé , il faut prendre en compte les aspects légaux de changement de régime bien évidemment.
L’imputation des déficits foncier nécessite de conserver le bien 3 ans comme vous l’indiquer en cas de changement de régime ou de vente

J’ai décrit une approche globale de constitution de patrimoine sans entrer dans certains détails occultant la compréhension du raisonnement.

Concernant l’amortissement , la valeur est définie comme je l’ai indiqué lorsque l’on débute l’amortissement et à mon sens il n’a pas vocation à être modifier et modifiable.

Un amortissement débute sur une base et un montant , concernant la réponse maxlille , je n’ai pas les connaissances comptables pour y répondre.


Investissements par SCI et Holding IS sur des locaux commerciaux sur toute la France

Hors ligne

 

#20 18/01/2019 18h02 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Réputation :   15 

Je ne remettais pas en cause votre expérience, loin de là, désolé si vous l’avez interprétez de cette façon. Je mettais juste ce point de détail pour michaelstaudi. Nous avons récemment eu le centre des impôts à ce sujet pour diminuer la durée de 3 ans.

Merci de nous faire partager votre pratique.

Hors ligne

 

#21 18/01/2019 18h27 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   418 

Pas de soucis et aucune mauvaise interprétation de ma part , je parlais en général du sujet sans entrer dans le détail comme je l’ai indiqué.

Pour être plus précis sur les déficits fonciers , je ne l’ai pas pratiqué car les charges de travaux des revenus foncier viennent en déduction de l’ensemble de mes revenus fonciers.

Et l’imputation de déficit n’a de sens que si l’on est imposable , ce qui n’est pas mon cas.

La création de déficit foncier est probante quand des travaux importants sont faits par des entreprises où les montants sont significatifs.
C’est une autre approche immobilière qui permet de réduire la fiscalité en imputant 10.700 € d’imputation sur le revenu global , c’est mieux que les machins de défiscalisation.

Par contre cela devient vite la course aux déficits car une fois le montant des travaux absorbés , les revenus fonciers deviennent vite gourmand en fiscalité donc il faut acheter plus gros pour absorber les revenus en place plus les nouveaux.

Je n’ai pas forcement utiliser cette méthode car j’ai fait les travaux pour minimiser les coûts.

Par contre une fois les biens remboursés où même avant la fin de l’emprunt , je revends pour réduire l’impôt où je solde l’emprunt pour maximiser les revenus locatifs avec en vue la revente.

Ensuite je bascule sur des SCI IS avec des apports et un petit montage sur une structure centrale.

C’est un autre sujet mais il faut juste savoir où l’on veux aller , savoir quel chemin prendre et connaitre les rouages avant de se lancer trop fort.

Je suis de nature assez fonceur mais avec de la réflexion


Investissements par SCI et Holding IS sur des locaux commerciaux sur toute la France

Hors ligne

 

#22 18/01/2019 22h15 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   84 

Loetsa a écrit :

- Comme j’achète les biens relativement cher par rapport à d’autres région pour un même loyer ( achat 70K€ pour 400 de loyer, on est plutôt sur un investissement à 90K€ voir 100K€ pour le même loyer)

Un investissement à 100k, c’est une mensualité, au taux actuel, de 500€ environ sur 20 ans donc avec 400 de loyer + les charges et impôts, vous êtes en cash flow négatif…

Il y a des endroits où le cash-flow positif est quasi impossible. Lyon, c’est quand même la seconde ville de France : un endroit avec beaucoup de demande solvable ce qui fait monter les prix et donc baisser les rentabilités… A un horizon dix ans, je ne peux pas dire ce qu’il en sera mais en "buy and hold", cela me semble un bon choix si la mondialisation (et donc la métropolisation) continue…

Hors ligne

 

#23 22/01/2019 17h36 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Réputation :   

Pour revenir au sujet initial, il est vrai que la notion de cash flow positif est en vogue chez les nouveaux investisseurs.
Peut être cela vient t’il du fait que c’est une notion facile à comprendre.
À l’inverse, la notion de cash flow négatif apparaît plus complexe à expliquer au commun des mortels.
Disons que le court termiste et le long termiste s’affrontent pourtant sur le même terrain : la rentabilité finale.
Pour ma part et de ma modeste pratique de l’activité,  le cash flow positif est bien souvent l’arbre qui cache la forêt….

Hors ligne

 

#24 23/01/2019 09h53 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   72 

Pierrot31 a écrit :

Il y a des endroits où le cash-flow positif est quasi impossible.

Le cash flow positif est toujours possible. Il suffit de jongler avec l’apport personnel. Sauf si, même en achetant cash, le loyer - charges ne couvre pas les impôts mais ce n’est pas le plus courant.
Cela confirmez que CF positif n’est pas k’unique prisme à prendre en compte


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

Hors ligne

 

#25 23/01/2019 10h15 → Immobilier : le plus important est-il réellement d'assurer un cash flow positif ? (cash flow, immobilier, rentable)

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   84 

Bien entendu!

Dans ma tête, je parlais de projets financés à 110% (i.e le postulat de nombreuses études de cas sur le forum)…

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech