Remake live : votre avis sur cette SCPI (Remake AM)

Comme Surin je regrette ce tour de passe-passe qui permet d’afficher "0 frais d’entrée" (étonnant que l’AMF tolère cela compte tenu de leurs remarques sur Corum). Par contre 5% c’est moins que 10 et l’assiette étant énorme la différence l’est aussi. La commission de cession est effectivement plus élevée que la moyenne mais a généralement un faible impact sur les frais totaux car le % de biens vendus chaque année est faible (cf rapports annuels). Bien sûr la SDG pourrait être tentée de faire davantage tourner son portefeuille (dans les limites du statut SCPI).

Au final les frais payés 1 seule fois sont plus faibles, les frais récurrents plus élevés, il existe donc une durée de détention à partir de laquelle ces SCPI seront plus chères. En faisant des calculs de coin de table et en regardant les DICI, j’estime cette durée aux alentours de 10 ans.

Autre avantage que celui de l’investissement de la SCPI, c’est que le client si tout se passe bien récupérera en cas de retrait et sans modification du prix de part :

=> SCPI avec 10 % de frais de souscription : 900€
=> SCPI sans frais de souscription = 1000€

Oui 5% prélevés sous forme de commission de souscription ou de commission d’acquisition n’a pas le même impact pour l’investisseur, pourtant l’impact sur la valeur de réalisation est identique. Dans le cas de la commission d’acquisition, les frais facturés sont indolores sur la valeur de retrait et la décote n’apparaîtra qu’en cas de remboursement au prix de réalisation (blocage, liquidation). Au passage c’est un peu la même chose pour les "frais de notaire", ils ne diminuent pas la valeur de retrait (valable sur toutes les scpi). Magique !

Dernière modification par NicolasV (14/06/2022 16h20)

Bonjour,

Sur le site officiel de Remake live, il y a les statuts.

En page 4 "ARTICLE 6 - CAPITAL SOCIAL", il y a la liste du nom ou dénomination sociale de l’associé fondateur et comme par hasard on y trouve :

Mokulua a écrit :

En effet. Mais pourquoi seules les jeunes SCPI auraient ce privilège ? Je vois que plusieurs d’entre elles (les "jeunes") sont à 3 mois de délai de jouissance. Est-ce suffisant pour permettre un investissement avant l’entrée en jouissance ? C’est pour cela que je ne crois pas trop à ce levier.

Imaginons 2 SCPI, une jeune qui a une capitalisation de 12 M€, une autre plus mature qui a une capitalisation de 1.2Mds€. Supposons que les 2 SCPI collectent 120M€ durant l’année, les investissent en 2 mois en moyenne, et ont un délai de jouissance des parts de 6 mois. Imaginons aussi que collecte comme investissements sont lissés durant l’année (donc 10M€ chaque mois).

Durant cette année, en simplifiant un peu les calculs, la première SCPI aura en moyenne une capitalisation des parts en jouissance de 27.5M€, la seconde de 1.217.5M€, et au niveau des montants investis (générant des loyers) ce sera 55.8M€ et 1.245.8M€. 

Donc les parts en jouissance de la première SCPI auront (par rapport à une situation où la SCPI ne collecterait rien) une quote-part de loyers boostée de 103% (car 55.8/27.5 = 2.03) , quand celle de la seconde SCPI auront une quote-part de loyers boostés de 2% (car 1245.8/1217.5=1.02).

Ceci illustre le fait que le décalage entre investissement des fonds et entrée en jouissance des parts a un effet d’autant plus grand que le ratio "collecte / capitalisation" est élevé. Ce ratio diminue en général assez vite après quelques années pour les SCPI "jeunes".     

A noter que, même avec un délai de jouissance de 3 mois, si la SCPI investi (en moyenne) le cash qui arrive bien avant ces 3 mois, l’impact reste important  (je vous laisse faire des calculs).

Libre à vous de "croire" ou pas à ce levier. Mais ceux qui ont suivi un certain nombre de SCPI lors de leurs premières années, SCPI qui ont alors collecté pas mal, l’ont vu et constaté (et certaines sociétés de gestion ont même expliqué le phénomène en AG). D’autres SCPI n’ont pas pu investir leur collecte plus vite que le délai de jouissance, mais c’est un autre sujet (et des sociétés de gestion dont les jeunes SCPI sont à éviter).

Dans mon raisonnement, les 2 SCPI ont investi leur cash avec exactement le même délai (2 mois).

Le délai d’investissement est un sujet qui a d’autant plus d’impact quand le ratio "collecte / capitalisation" est élevé. En général, il est bien plus élevé pour les "jeunes SCPI". Je vous laisse en tirer la conclusion.

Ce que j’ai décrit a aussi un impact significatif en année 2 et 3 (voire plus) pour une jeune SCPI, tant que le ratio "collecte annuelle / capitalisation en début d’année" ne devient pas trop petit (disons <0.1 ou 0.2), même si généralement ça diminue d’année en année.

Pour être complet, j’ajoute que, les grosses SCPI matures ont aussi (et ceci est en leur faveur, mais l’impact reste limité) la possibilité d’avoir recours à des emprunts pour anticiper un peu (et lisser) la collecte, voire pour faire un peu de levier. Toutes ne l’utilisent pas.  Les "jeunes SCPI" n’ont pas cette possibilité (aucune banque ne leur prêtera avec des conditions intéressantes; au mieux elles ont un gros associé institutionnel qui achète pas mal de parts pour aider à lancer la SCPI, et qui les revendra après quelques années).

Avoir un "bon interlocuteur" peut aider, mais n’oubliez jamais que cet interlocuteur a principalement une fonction commerciale (il relaiera les informations que la société de gestion fournira, ne pourra pas inventer de l’information, et l’analyse des bilans peu significatifs -pour son évolution à LT- d’une SCPI jeune a bien des limites). Il est plus proche du concessionnaire automobile que de l’expert en automobiles…

Nous devons être plusieurs à avoir reçu, au courant du mois de mai, une communication de divers courtiers/CGP anticipant une possible hausse de la valeur de souscription de la SCPI Remake live (Patrimea et Louve Invest l’ont fait par exemple), du fait d’un écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution. Cet écart n’était pas très conséquent comparé à d’autres SCPI du marché (200€ contre 206.98 €, soit une différence de 3,5%), ce qui pouvait laisser supposer quelques indiscrétions de la société de gestion…

L’annonce n’est pas officielle, mais cette hausse de valeur de part semble acquise pour demain, au 1er juin, puisque si on souhaite réaliser aujourd’hui un arbitrage en AV vers cette SCPI, il est indiqué que la valeur de la part à la date de valeur (le lendemain, donc le 1er juin) est de 204 €, soit une hausse du prix de souscription de 2% (cf. capture d’écran ci-dessous réalisée à l’instant, sur l’interface de Spirica).



Les "analyses" des CGP étaient donc exactes

Sur le fond, on peut s’étonner d’une hausse de la valeur de souscription avec un écart si faible, mais on peut y voir plusieurs raisons :
- La SCPI étant très jeune, elle présente a priori moins de risque sur la valorisation de ses actifs puisqu’elle procède à des acquisitions depuis un an dans les nouvelles conditions de marché (même si on peut toujours surpayer…)
- En période actuelle de réajustement des prix, il est intéressant d’engranger une forte collecte pour saisir les opportunités de marché ; or une réévaluation du prix de parts dans le contexte actuel est susceptible de déclencher un signal positif (outre le très bon rendement déjà affiché), amenant un afflux de collecte donc de cash (cash d’autant plus important dans un marché où le recours à l’emprunt devient difficile)
- Conséquence du point précèdent, en prévision d’une forte collecte, il est plus "juste" pour les porteurs de parts que le prix de souscription soit au plus près de la valeur des parts, pour éviter un effet dilutif.

En ce qui me concerne, lorsque j’ai vu la communication des courtiers à ce sujet, j’ai arbitré mes parts de la SCPI Primopierre (cf. les discussions dans le topic dédié) vers cette jeune SCPI. La pénalité de 3% que je dois endurer pour avoir vendu mes parts avant le délai de 3 ans est compensée en partie par la hausse du prix de souscription de Remake Live.

Puisque j’en suis à écrire sur cette SCPI Remake live, j’en profite enfin pour signaler que j’ai demandé à un CGP bien informé sur les SCPI de demander à la société de gestion s’il était prévu de redistribuer aux porteurs de parts en assurance vie le crédit d’impôt pour les impôts payés à l’étranger (comme le fait Corum dans sa propre assurance vie). Il m’a indiqué qu’il avait demandé à la société de gestion et qu’il lui avait été répondu négativement. (à mon avis c’est davantage une décision de l’assureur, mais bon la société de gestion et les assureurs sont assez liés en l’espèce, cf. la répartition du capital initial de cette SCPI)

@Asn540
Vous imaginez bien que je sais les frais que j’ai payé à l’entrée.
Les frais payés sont payés. Si je souhaite sortir de Primopierre pour diverses raisons qui me sont propres (perspectives, rendement, manque de transparence, retard récurrent de paiement en AV), mieux vaut le faire dans ces conditions.
Donc je ne suis pas sorti de Primopierre "pour gagner 2% d’augmentation de prix de part", mais parce que je le souhaitais ; et effectivement les frais de sortie anticipés jusqu’alors me contraignaient un peu et j’y ai donc vu une opportunité de sortir dans de meilleures conditions.

Quant à l’assureur, je suis heureux d’avoir in fine perdu 100 € de frais de sortie anticipés (1% de 10 000 € en l’occurrence, Primopierre n’étant qu’une faible partie de mes investissements en SCPI sur AV) pour être à l’aise dans mes investissements.

Bref, après à cette digression, on peut probablement se recentrer sur Remake live. Étonnement, l’augmentation de prix de part n’est pas encore annoncée ce jour.

6,74% à Massy.. Ça me semble au contraire complètement dans le marché actuel.
Ni + ni - : ça reste de la 2nde couronne, effectivement loué à une entreprise de qualité.
Mais bon 66,5M€ pour un gros bazar comme ça, quid des futurs travaux pour cet immeuble qui va bientôt souffler sa 20ème bougie..?
Bref.