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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 23/12/2021 16h37

Membre (2014)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,
J’ai récemment acheté une vieille maison que je suis en train de rénover pour du locatif. Cette maison de 100m2 plus garage dispose d’un terrain non attenant de 300m2 constructible.
J’ai acheté cette maison 65000€. Je n’ai pu emprunter que 70 000€, les travaux devant être fait sur mon épargne personnelle. Il y a donc plusieurs options qui se présentaient à moi :

- Je fais 40 000€ de travaux, je vends le terrain (moins une petite partie pour garder un extérieur à la vieille maison), cette vente rembourse mes travaux. Cette option a été validée par la banque, le terrain a été levé d’une hypothèque afin de pouvoir disposer du fruit de la revente.

- Je fais 40 000€ de travaux, je garde le terrain. Mais je dois attendre 5 ans pour que mon taux d’endettement me permette d’y faire construire une maison.

- Je donne une suite favorable à une proposition qui m’a été faite par un chef d’entreprise dans le bâtiment (électricité, plomberie, chauffage) qui recherche lui-même un terrain (très difficile à trouver dans ma ville  j’ai eu beaucoup de bol…!).
Nous créons une SCI, j’apporte le terrain (valorisé autour de 50 à 60 000€), mon associé contribue à la construction à la hauteur de la valeur du terrain et nous divisons le restant en 2. Par exemple 40 000€ à ajouter chacun. Et nous partagerions les loyers. Nous pourrions attendre environ 1200€ de loyer d’un plein pied situé à cet endroit.

Cette option me semble valable, car j’ai un soutien de poids pour la partie construction (des prix grossistes et des compétences) et je valorise mon terrain plus intelligemment.

La veille maison, une fois rénovée devrait rapporter 700 à 800€ de loyer.

Je voulais avoir votre avis sur l’idée de créer une SCI avec une personne que je connais à peine (il a pignon sur rue et est très sérieux, sa société est très réputée), comment se protéger au mieux, lui comme moi, etc…
Il m’a aussi proposé de rénover à des prix très bas ma vieille maison en échange d’une baisse de prix de vente sur le terrain, mais cette idée me charme moins…

Merci pour votre lecture, et à bientôt !
Laurent

Mots-clés : apport terrain sci, immobilier, sci (société civile immobilière)

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#2 23/12/2021 18h15

Membre (2015)
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Il est difficile de répondre en dehors de principe généraux ; ainsi perso (…) j’évite toute association avec quelqu’un que je connais peu et qui en sait plus que moi dans son domaine et peut me mener en bateau. Mais ce n’est peut-être pas du tout votre cas.

Bref, si votre terrain est bien situé, en centralité etc je le garderais (c’est d’ailleurs ce que j’ai fait) en rebouclant avec mon notaire pour optimiser l’imposition sur la PV et surtout prévenir la requalification.

Dans 5 ans avec la législation en place - et ça c’est plus mon boulot, je peut-être très factuel - votre terrain va sûrement prendre une belle valorisation : Objectif « zéro artificialisation nette » : quels leviers pour protéger les sols ?  | France Stratégie par exemple, au hasard mais "pas que".
Vérifiez toutefois d’ailleurs que les terrains constructibles non bâtis ne soient pas taxés (en appelant en mairie).

Dernière modification par Iqce (23/12/2021 18h17)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 14/01/2022 09h04

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Les deux premières options ne dépendent que de vous. La troisième dépend d’un associé. Il ne s’agit pas seulement de savoir quelle est la meilleure option "en théorie", il s’agit aussi d’intégrer la question de l’humain. Vous devriez lire Immobilier à plusieurs : quelles ont été vos motivations pour vous associer ?


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#4 27/04/2022 11h13

Membre (2014)
Réputation :   1  

Bonjour,
Ma situation a quelque peu évolué sur ce dossier. En effet la banque accepte finalement le crédit pour les travaux et même pour une construction sur le terrain (que je ne suis plus obligé de revendre) !
J’ai repris mon activité dans le spectacle et mes revenus ont beaucoup augmenté, ils ont dû être rassuré !
Je vais donc finir de rénover la maison ancienne de 100m2, laisser un petit bout de jardin et faire un projet dans un deuxième temps sur le terrain (je n’ai pas encore vraiment décidé entre une grosse maison avec piscine, un petit immeuble, 2 petits pavillons, etc…je vais me renseigner sur ce qui serait le plus rentable dans ma ville).
Mais ce qui revient assez souvent dans mes pensées, c’est que je suis très tenté par l’achat revente sur ces 2 biens (et d’autres plus tard). Je peux espérer 80 000€ de plus value sur la maison avant impôt et plus de 100k sur le projet sur terrain.
J’ai déjà 2300€ de revenus locatifs avec les tracas qui vont avec et j’ai 42 ans, j’aimerais jouir de trésorerie disponible dès maintenant et pas attendre 20 ans en ayant passé mon temps à gérer des locataires…
Quel est selon vous le meilleur moyen d’optimiser la plus value sur la revente ?
j’ai une SAS dont je pourrai faire évoluer l’objet social et y intégrer des activités immobilières mais il est peut-être préférable d’avoir une société dédiée ?
J’ai acheté la maison en mon nom, est-il encore possible de la "déplacer" dans cette future structure juridique me permettant d’en optimiser la revente ou est-ce trop tard ?
Merci d’avance et à bientôt !
Laurent

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