Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 29/11/2018 09h26 → Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain) (construction, optimisation, terrain)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,
je sollicite vos avis et conseils pertinents pour mon projet; je possède un terrain qui par miracle est passé constructible dans le sud-ouest, région proche océan. 2000m2, mal foutu, mais 2 parcelles possibles pour réaliser 2 maisons non mitoyennes.
je possède 2 appart loués en nu (navrant d’avoir découvert le LMNP l’an dernier seulement et je paie de la CSG) et une maison louée en LMNP
un investissement Scellier 2010 me permet de ne pas payer d’impôts pour le moment

PROFIL

- marié (séparation de biens)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- quelques petites  notions en tout (fiscalité, bricolage….) mais ça ne va pas très loin
- Temps disponible: je poserai des vacances ponctuellement pour me libérer du temps pour le projet

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN (en projet)

- Type : résidentiel maison x2
- Année de construction: bientôt
- 2 maisons plain pied avec garage entre 100 et120m2 habitables, jardin 800m2
- Chauffage individuel
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration :  moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département 40
- périphérie du centre
- Bassin d’emploi pas mal secteur très pisé, absence de produit à la location
- L’emplacement va probablement faire prendre de la valeur au bien

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien :construction maison toute finie prête à emménager estimée à 200000 eur x2
- Loyer envisagé pour 100m2 habitable 1200 eur mensuels    pour 120m2 1400 eur/mensuels
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé 0, je pense louer par moi-même

- Travaux immédiats viabilisation terrain assez lourds (tout à créer, déboiser la parcelle, aplanir le terrain, intégré dans le budget de 200k€/maison

- Taxe foncière 1200eur/100m2 et 1500 eur/120m2
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 200
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés ?

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire:  7
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats: 6

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0, la banque me suit sur 400k€
- Type de crédit : amortissable 25 ans différé total de 24 mois
- Taux du crédit avec assurance 1.8
- Durée du crédit 300 mois
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : j’hésite à passer une maison en Pinel (zone éligible B1) et l’autre en LMNP, mais je vais m’asseoir sur la réduction d’impôts pendant 4 ou 5 ans (car j’ai un scellier qui efface mes impôt jusqu’en 2024 inclus) et revoir le loyer à la baisse (-200eur par mois), le but est de prendre la suite du scellier…vos avis ?

RÉGIME D’EXPLOITATION

maison 1  en LMNP- réel
maison 2 en  LMNP ou Pinel pour les raison évoquées ci-dessus)
environ 400 eur / mois si le projet reste à 400k€

J’ai choisi le concept 2 maisons individuelles pour espérer une bonne plus-value à la revente dans 10 ou 15 ans; je ne veux pas être imposé sur les revenus locatifs, voir même faire de la défiscalisation
je pourrais faire pour plus de rentabilité 1 maison individuelle + 2 maisons mitoyennes mais je pense que l’urbanisme va rechigner (zone faible densité) et c’est toujours plus dur de revendre une maison mitoyenne.

Je souhaiterais vos avis sur l’exploitation de la parcelle, le LMNP au réel ou Pinel pour plus long terme.
Désolé je débute alors peut-être que je n’ai pas donné assez d’éléments…
Merci

Dernière modification par Zepoulp (29/11/2018 09h26)

Mots-clés : construction, optimisation, terrain

Hors ligne

 

#2 29/11/2018 10h08 → Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain) (construction, optimisation, terrain)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   198 

Bonjour,

"L’urbanisme va rechigner" : en fait le service instructeur instruit le droit du sol le fait sur la base soit du PLU soit du RNU. Dans un état de droit, c’est comme et pis c’est tout, il n’y a pas à rechigner, mais dans la vraie vie parfois…
Vu votre présentation, je suppose qu’il s’agit d’un PLU…
Donc sachant que la notion de faible densité est illégale vis à vis des dispositions du Code de l’Urbanisme, cela ne traduit sans doute que votre vision du bâti avoisinant, lequel date sans doute d’avant les dernières dispositions du Code.
La densification est désormais non seulement possible mais encouragée par les PLU…C’est la règle qui prévaut, je suis bien d’accord que cela va créer des problèmes d’harmonie.
Pour mémoire, le COS n’existe plus.

Posez un Cub (dit CU "opérationnel" délai de réponse 1 mois, très simple à remplir) pour vérifier le possible et rencontrez le service instructeur.

Dernière modification par Iqce (29/11/2018 10h08)

Hors ligne

 

#3 29/11/2018 10h41 → Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain) (construction, optimisation, terrain)

Membre
Réputation :   

Iqce a écrit :

Bonjour,

"L’urbanisme va rechigner" : en fait le service instructeur instruit le droit du sol le fait sur la base soit du PLU soit du RNU. Dans un état de droit, c’est comme et pis c’est tout, il n’y a pas à rechigner, mais dans la vraie vie parfois…
Vu votre présentation, je suppose qu’il s’agit d’un PLU…
Donc sachant que la notion de faible densité est illégale vis à vis des dispositions du Code de l’Urbanisme, cela ne traduit sans doute que votre vision du bâti avoisinant, lequel date sans doute d’avant les dernières dispositions du Code.
La densification est désormais non seulement possible mais encouragée par les PLU…C’est la règle qui prévaut, je suis bien d’accord que cela va créer des problèmes d’harmonie.
Pour mémoire, le COS n’existe plus.

Posez un Cub (dit CU "opérationnel" délai de réponse 1 mois, très simple à remplir) pour vérifier le possible et rencontrez le service instructeur.

Effectivement, la personne que j’ai eue à l’urbanisme ne m’a pas fait une réponse bien claire…je vais faire la demande, c’est une bonne remarque, merci

Hors ligne

 

[+1]    #4 29/11/2018 10h45 → Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain) (construction, optimisation, terrain)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   198 

La base c’est toujours de se faire notifier la règle du jeu : le CUb est fait pour ça wink
C’est un acte qui créait du droit de par son opposabilité, attention toutefois à son délai de validité et au cas ou un autre PLU serait en cours qui permettrait l’émission du sursis à statuer sur un futur Permis basé sur le dit CUb.

Hors ligne

 

[+2]    #5 29/11/2018 11h09 → Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain) (construction, optimisation, terrain)

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1177 

Vous dites que vous voulez maximiser la plus-value dans 10-15 ans, donc maisons individuelles.

Je ne suis pas trop d’accord avec ce raisonnement. Mon expérience est plutôt : pour une maison avec terrain, le prix de vente de la maison ramené au m² de surface habitable est quasiment le même, qu’il y ait peu ou beaucoup de terrain. Donc, plus il y a de m² à vendre sur le même terrain, mieux on se porte.

Par contre, le prix au m² est plus élevé sur les petits logements que sur les très gros. Il vaut donc mieux faire plusieurs logements qu’une seule grosse maison.

A mon avis, vous devriez vous demander, à partir de la feuille blanche, comment maximiser la surface construite sur ces terrains. Vous devriez faire cela avec l’aide d’un architecte ou d’un urbaniste : c’est leur boulot de maximiser la valeur de ce qui est construit, en fonction du terrain et de ce que permet l’urbanisme.

Par exemple, faire 2x2 maisons mitoyennes, pour avoir 4 petites maisons chacune sur 400 m² de terrain. Ou même un petit immeuble, optimisé pour que chacun ait un peu l’impression d’avoir une villa (4 à 6 logements duplex, donnant chacun sur un terrain privatif). Dans le même ordre d’idée, les garages coûtent cher et ne valorisent pas vraiment le bien à la revente. Dit autrement : tout le monde veut un garage mais personne ne veut payer pour. Si vous faites des places de parking en surface, ça devrait être plus rentable au global. C’est ce genre d’approche qui maximisera aussi bien votre revenu locatif que votre plus-value à la revente.

Ensuite, vous dites "je ne veux pas être imposé sur les revenus locatifs, voir même faire de la défiscalisation". Fuir les impôts n’est pas une bonne façon de choisir ses investissements. Si vous payez des impôts parce que vous avez beaucoup de revenus, tant mieux, car en net, il en restera toujours plus que si vous n’aviez rien fait !

Sur le régime fiscal, pas évident de choisir. Le LMNP reste hyper intéressant, mais il est régulièrement remis en cause. Le Pinel, pas d’intérêt si vous n’avez pas la réduction d’impôt ! A votre place, je serais tenté de partir sur du meublé au réel. Meubler de façon assez spartiate pour être juste conforme à la liste obligatoire.

Dernière modification par Bernard2K (29/11/2018 11h09)

Hors ligne

 

#6 14/12/2018 20h03 → Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain) (construction, optimisation, terrain)

Membre
Réputation :   

Bernard2K a écrit :

Vous dites que vous voulez maximiser la plus-value dans 10-15 ans, donc maisons individuelles.

Je ne suis pas trop d’accord avec ce raisonnement. Mon expérience est plutôt : pour une maison avec terrain, le prix de vente de la maison ramené au m² de surface habitable est quasiment le même, qu’il y ait peu ou beaucoup de terrain. Donc, plus il y a de m² à vendre sur le même terrain, mieux on se porte.

Par contre, le prix au m² est plus élevé sur les petits logements que sur les très gros. Il vaut donc mieux faire plusieurs logements qu’une seule grosse maison.

A mon avis, vous devriez vous demander, à partir de la feuille blanche, comment maximiser la surface construite sur ces terrains. Vous devriez faire cela avec l’aide d’un architecte ou d’un urbaniste : c’est leur boulot de maximiser la valeur de ce qui est construit, en fonction du terrain et de ce que permet l’urbanisme.

Par exemple, faire 2x2 maisons mitoyennes, pour avoir 4 petites maisons chacune sur 400 m² de terrain. Ou même un petit immeuble, optimisé pour que chacun ait un peu l’impression d’avoir une villa (4 à 6 logements duplex, donnant chacun sur un terrain privatif). Dans le même ordre d’idée, les garages coûtent cher et ne valorisent pas vraiment le bien à la revente. Dit autrement : tout le monde veut un garage mais personne ne veut payer pour. Si vous faites des places de parking en surface, ça devrait être plus rentable au global. C’est ce genre d’approche qui maximisera aussi bien votre revenu locatif que votre plus-value à la revente.

Ensuite, vous dites "je ne veux pas être imposé sur les revenus locatifs, voir même faire de la défiscalisation". Fuir les impôts n’est pas une bonne façon de choisir ses investissements. Si vous payez des impôts parce que vous avez beaucoup de revenus, tant mieux, car en net, il en restera toujours plus que si vous n’aviez rien fait !

Sur le régime fiscal, pas évident de choisir. Le LMNP reste hyper intéressant, mais il est régulièrement remis en cause. Le Pinel, pas d’intérêt si vous n’avez pas la réduction d’impôt ! A votre place, je serais tenté de partir sur du meublé au réel. Meubler de façon assez spartiate pour être juste conforme à la liste obligatoire.

Votre analyse d’ensemble est pertinente…je vais suivre votre conseil et repartir de zéro pour voir si 2x2 est envisageable
le Pinel me fait perdre 200 eur mensuels de potentiel locatif à cause de la limite (zone B1) en plus de ne pas profiter de la carotte fiscale les premières années, je vais plutôt partir sur du LMNP.

Dernière modification par Zepoulp (14/12/2018 20h03)

Hors ligne

 

#7 17/12/2018 18h13 → Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain) (construction, optimisation, terrain)

Membre
Réputation :   

Bonsoir

Je pense aussi que vous pouvez trouver un meilleur pret , la banque ecureuil vient de me proposer 1,57 sur 25 ans pour du neuf locatif egalement.

bonne soirée

Hors ligne

 

#8 08/01/2019 14h51 → Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain) (construction, optimisation, terrain)

Membre
Réputation :   

Je reviens après quelques semaines de réflexion; j’ai fait poser par un constructeur sur le plan de masse un projet de 2x2 maisons mitoyennes environs 80-85m2 3ch, ça passe; je vais prendre RDV avec l’urbanisme pour voir si c’est envisageable par rapport au PLU (accès par rapport aux voiries, etc…) et demander un CUb.
Mon objectif plus affiné est de finalement faire du cash immédiat; je vais partir sur 4 LMNP qui seront plus rentables. Et au final si une maison mitoyenne se revend moins bien et bien tant pis, j’aurai profité d’une meilleure rentabilité pendant ces années.
merci à tous pour vos commentaires en premier jet, cela me permet d’avancer…merci de bien vouloir continuer à me prodiguer vos conseils, toute remarque est la bienvenue.

@gaspard16, j’ai annoncé 1.8 assurance incluse sur 25ans vous avez réussi à trouver du 1.57 avec assurance ?

Hors ligne

 

#9 09/01/2019 22h06 → Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain) (construction, optimisation, terrain)

Membre
Réputation :   

Bonsoir
Non 1,57 sur 25 ans hors assurance  et 1,42 sur 20 ans hors assurance.

Hors ligne

 

#10 10/01/2019 11h45 → Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain) (construction, optimisation, terrain)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   198 

Bonjour,

Au niveau du CUb, qui est (j’insiste) gratuit (pas besoin de payer un architecte), rapide (1 mois si tout va bien voir 2 maxi (edit))  il faut garder en tête que la réponse du service instructeur est à la hauteur de la précision de la demande.
Donc, puisque votre projet est bien avancé, il faut quasiment déposer la même chose en terme de pièces que pour le permis (notice, plans cotés, insertion paysagère…).
Ainsi même si par malheur le projet n’abouti pas vous évitez donc les frais d’archi et la Taxe d’Aménagement forcément conséquente vu les surfaces (et même si le dégrèvement est possible).

Dernière modification par Iqce (10/01/2019 18h48)

Hors ligne

 

#11 10/01/2019 14h59 → Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain) (construction, optimisation, terrain)

Membre
Réputation :   

Iqce a écrit :

Bonjour,

Au niveau du CUb, qui est (j’insiste) gratuit (pas besoin de payer un architecte), rapide (1 mois)  il faut garder en tête que la réponse du service instructeur est à la hauteur de la précision de la demande.
Donc, puisque votre projet est bien avancé, il faut quasiment déposer la même chose en terme de pièces que pour le permis (notice, plans cotés, insertion paysagère…).
Ainsi même si par malheur le projet n’abouti pas vous évitez donc les frais d’archi et la Taxe d’Aménagement forcément conséquente vu les surfaces (et même si le dégrèvement est possible).

Bonjour,
Qu’entendez-vous par dégrèvement possible de la TA ? au vu de mon projet, je ne vois pas beaucoup d’argument me permettant d’obtenir un dégrèvement….j’ai peut-être loupé quelque chose; je suis intéressé par votre remarque, pourriez-vous expliciter ?

gaspard16 a écrit :

Bonsoir
Non 1,57 sur 25 ans hors assurance  et 1,42 sur 20 ans hors assurance.

on m’a proposé 1.8 avec assurance (voir ma description en 1er post) sur 25ans, je ne suis pas très loin de votre offre du casseur de noisettes…

Dernière modification par Zepoulp (10/01/2019 15h07)

Hors ligne

 

[+1]    #12 10/01/2019 18h47 → Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain) (construction, optimisation, terrain)

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   198 

Si vous déposez un PC vous serez taxé et si vous n’allez pas au bout il faudra demander un dégrèvement :

"Ainsi même si par malheur le projet n’abouti pas vous évitez donc les frais d’archi et la Taxe d’Aménagement forcément conséquente vu les surfaces (et même si le dégrèvement est possible)."

Pour une faisabilité par rapport au PLU le CUb n’a que des avantages (sauf si le PLU est en cours de révision ou si un PLUi est en cours d’élaboration).

Hors ligne

 

#13 11/01/2019 15h23 → Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain) (construction, optimisation, terrain)

Membre
Réputation :   

Bonjour;
Les assurances des banques sont souvent hors de prix , essayez d’obtenir une délégation et trouvez une assurance à côté .
Pour exemple je viens de trouver une assurance pour un prêt contracté en 2016 de 250000€ sur 25 ans, à l’origine avec ma banque je paye 54€ mensuel, avec l’assurance ailleurs c’est 21€ mensuel en moyenne, soit 33€ d’économie mensuelle . Ramené sur 25 ans : 25x12x33……y a pas photo.

Hors ligne

 

#14 14/01/2019 15h35 → Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain) (construction, optimisation, terrain)

Membre
Réputation :   

Bonjour, effectivement, j’y avais pensé
pour l’obtention du prêt à un taux attractif, la banque demande de prendre l’assurance groupe….que je pourrai résilier au bout de quelques mois

Hors ligne

 

#15 14/01/2019 18h16 → Zepoulp [40] : étude de cas immobilier (construction de deux maisons sur terrain) (construction, optimisation, terrain)

Membre
Réputation :   

Oui, c’est ce que j’ai fais.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech