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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 29/11/2018 09h26

Membre (2018)
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Bonjour à tous,
je sollicite vos avis et conseils pertinents pour mon projet; je possède un terrain qui par miracle est passé constructible dans le sud-ouest, région proche océan. 2000m2, mal foutu, mais 2 parcelles possibles pour réaliser 2 maisons non mitoyennes.
je possède 2 appart loués en nu (navrant d’avoir découvert le LMNP l’an dernier seulement et je paie de la CSG) et une maison louée en LMNP
un investissement Scellier 2010 me permet de ne pas payer d’impôts pour le moment

PROFIL

- marié (séparation de biens)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- quelques petites  notions en tout (fiscalité, bricolage….) mais ça ne va pas très loin
- Temps disponible: je poserai des vacances ponctuellement pour me libérer du temps pour le projet

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN (en projet)

- Type : résidentiel maison x2
- Année de construction: bientôt
- 2 maisons plain pied avec garage entre 100 et120m2 habitables, jardin 800m2
- Chauffage individuel
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Décoration :  moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département 40
- périphérie du centre
- Bassin d’emploi pas mal secteur très pisé, absence de produit à la location
- L’emplacement va probablement faire prendre de la valeur au bien

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien :construction maison toute finie prête à emménager estimée à 200000 eur x2
- Loyer envisagé pour 100m2 habitable 1200 eur mensuels    pour 120m2 1400 eur/mensuels
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé 0, je pense louer par moi-même

- Travaux immédiats viabilisation terrain assez lourds (tout à créer, déboiser la parcelle, aplanir le terrain, intégré dans le budget de 200k€/maison

- Taxe foncière 1200eur/100m2 et 1500 eur/120m2
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 200
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés ?

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire:  7
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats: 6

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0, la banque me suit sur 400k€
- Type de crédit : amortissable 25 ans différé total de 24 mois
- Taux du crédit avec assurance 1.8
- Durée du crédit 300 mois
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : j’hésite à passer une maison en Pinel (zone éligible B1) et l’autre en LMNP, mais je vais m’asseoir sur la réduction d’impôts pendant 4 ou 5 ans (car j’ai un scellier qui efface mes impôt jusqu’en 2024 inclus) et revoir le loyer à la baisse (-200eur par mois), le but est de prendre la suite du scellier…vos avis ?

RÉGIME D’EXPLOITATION

maison 1  en LMNP- réel
maison 2 en  LMNP ou Pinel pour les raison évoquées ci-dessus)
environ 400 eur / mois si le projet reste à 400k€

J’ai choisi le concept 2 maisons individuelles pour espérer une bonne plus-value à la revente dans 10 ou 15 ans; je ne veux pas être imposé sur les revenus locatifs, voir même faire de la défiscalisation
je pourrais faire pour plus de rentabilité 1 maison individuelle + 2 maisons mitoyennes mais je pense que l’urbanisme va rechigner (zone faible densité) et c’est toujours plus dur de revendre une maison mitoyenne.

Je souhaiterais vos avis sur l’exploitation de la parcelle, le LMNP au réel ou Pinel pour plus long terme.
Désolé je débute alors peut-être que je n’ai pas donné assez d’éléments…
Merci

Dernière modification par Zepoulp (29/11/2018 09h26)

Mots-clés : construction, optimisation, terrain

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#2 29/11/2018 10h08

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Bonjour,

"L’urbanisme va rechigner" : en fait le service instructeur instruit le droit du sol le fait sur la base soit du PLU soit du RNU. Dans un état de droit, c’est comme et pis c’est tout, il n’y a pas à rechigner, mais dans la vraie vie parfois…
Vu votre présentation, je suppose qu’il s’agit d’un PLU…
Donc sachant que la notion de faible densité est illégale vis à vis des dispositions du Code de l’Urbanisme, cela ne traduit sans doute que votre vision du bâti avoisinant, lequel date sans doute d’avant les dernières dispositions du Code.
La densification est désormais non seulement possible mais encouragée par les PLU…C’est la règle qui prévaut, je suis bien d’accord que cela va créer des problèmes d’harmonie.
Pour mémoire, le COS n’existe plus.

Posez un Cub (dit CU "opérationnel" délai de réponse 1 mois, très simple à remplir) pour vérifier le possible et rencontrez le service instructeur.

Dernière modification par Iqce (29/11/2018 10h08)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 29/11/2018 10h41

Membre (2018)
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Iqce a écrit :

Bonjour,

"L’urbanisme va rechigner" : en fait le service instructeur instruit le droit du sol le fait sur la base soit du PLU soit du RNU. Dans un état de droit, c’est comme et pis c’est tout, il n’y a pas à rechigner, mais dans la vraie vie parfois…
Vu votre présentation, je suppose qu’il s’agit d’un PLU…
Donc sachant que la notion de faible densité est illégale vis à vis des dispositions du Code de l’Urbanisme, cela ne traduit sans doute que votre vision du bâti avoisinant, lequel date sans doute d’avant les dernières dispositions du Code.
La densification est désormais non seulement possible mais encouragée par les PLU…C’est la règle qui prévaut, je suis bien d’accord que cela va créer des problèmes d’harmonie.
Pour mémoire, le COS n’existe plus.

Posez un Cub (dit CU "opérationnel" délai de réponse 1 mois, très simple à remplir) pour vérifier le possible et rencontrez le service instructeur.

Effectivement, la personne que j’ai eue à l’urbanisme ne m’a pas fait une réponse bien claire…je vais faire la demande, c’est une bonne remarque, merci

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[+1]    #4 29/11/2018 10h45

Membre (2015)
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La base c’est toujours de se faire notifier la règle du jeu : le CUb est fait pour ça wink
C’est un acte qui créait du droit de par son opposabilité, attention toutefois à son délai de validité et au cas ou un autre PLU serait en cours qui permettrait l’émission du sursis à statuer sur un futur Permis basé sur le dit CUb.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+2]    #5 29/11/2018 11h09

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Vous dites que vous voulez maximiser la plus-value dans 10-15 ans, donc maisons individuelles.

Je ne suis pas trop d’accord avec ce raisonnement. Mon expérience est plutôt : pour une maison avec terrain, le prix de vente de la maison ramené au m² de surface habitable est quasiment le même, qu’il y ait peu ou beaucoup de terrain. Donc, plus il y a de m² à vendre sur le même terrain, mieux on se porte.

Par contre, le prix au m² est plus élevé sur les petits logements que sur les très gros. Il vaut donc mieux faire plusieurs logements qu’une seule grosse maison.

A mon avis, vous devriez vous demander, à partir de la feuille blanche, comment maximiser la surface construite sur ces terrains. Vous devriez faire cela avec l’aide d’un architecte ou d’un urbaniste : c’est leur boulot de maximiser la valeur de ce qui est construit, en fonction du terrain et de ce que permet l’urbanisme.

Par exemple, faire 2x2 maisons mitoyennes, pour avoir 4 petites maisons chacune sur 400 m² de terrain. Ou même un petit immeuble, optimisé pour que chacun ait un peu l’impression d’avoir une villa (4 à 6 logements duplex, donnant chacun sur un terrain privatif). Dans le même ordre d’idée, les garages coûtent cher et ne valorisent pas vraiment le bien à la revente. Dit autrement : tout le monde veut un garage mais personne ne veut payer pour. Si vous faites des places de parking en surface, ça devrait être plus rentable au global. C’est ce genre d’approche qui maximisera aussi bien votre revenu locatif que votre plus-value à la revente.

Ensuite, vous dites "je ne veux pas être imposé sur les revenus locatifs, voir même faire de la défiscalisation". Fuir les impôts n’est pas une bonne façon de choisir ses investissements. Si vous payez des impôts parce que vous avez beaucoup de revenus, tant mieux, car en net, il en restera toujours plus que si vous n’aviez rien fait !

Sur le régime fiscal, pas évident de choisir. Le LMNP reste hyper intéressant, mais il est régulièrement remis en cause. Le Pinel, pas d’intérêt si vous n’avez pas la réduction d’impôt ! A votre place, je serais tenté de partir sur du meublé au réel. Meubler de façon assez spartiate pour être juste conforme à la liste obligatoire.

Dernière modification par Bernard2K (29/11/2018 11h09)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#6 14/12/2018 20h03

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Bernard2K a écrit :

Vous dites que vous voulez maximiser la plus-value dans 10-15 ans, donc maisons individuelles.

Je ne suis pas trop d’accord avec ce raisonnement. Mon expérience est plutôt : pour une maison avec terrain, le prix de vente de la maison ramené au m² de surface habitable est quasiment le même, qu’il y ait peu ou beaucoup de terrain. Donc, plus il y a de m² à vendre sur le même terrain, mieux on se porte.

Par contre, le prix au m² est plus élevé sur les petits logements que sur les très gros. Il vaut donc mieux faire plusieurs logements qu’une seule grosse maison.

A mon avis, vous devriez vous demander, à partir de la feuille blanche, comment maximiser la surface construite sur ces terrains. Vous devriez faire cela avec l’aide d’un architecte ou d’un urbaniste : c’est leur boulot de maximiser la valeur de ce qui est construit, en fonction du terrain et de ce que permet l’urbanisme.

Par exemple, faire 2x2 maisons mitoyennes, pour avoir 4 petites maisons chacune sur 400 m² de terrain. Ou même un petit immeuble, optimisé pour que chacun ait un peu l’impression d’avoir une villa (4 à 6 logements duplex, donnant chacun sur un terrain privatif). Dans le même ordre d’idée, les garages coûtent cher et ne valorisent pas vraiment le bien à la revente. Dit autrement : tout le monde veut un garage mais personne ne veut payer pour. Si vous faites des places de parking en surface, ça devrait être plus rentable au global. C’est ce genre d’approche qui maximisera aussi bien votre revenu locatif que votre plus-value à la revente.

Ensuite, vous dites "je ne veux pas être imposé sur les revenus locatifs, voir même faire de la défiscalisation". Fuir les impôts n’est pas une bonne façon de choisir ses investissements. Si vous payez des impôts parce que vous avez beaucoup de revenus, tant mieux, car en net, il en restera toujours plus que si vous n’aviez rien fait !

Sur le régime fiscal, pas évident de choisir. Le LMNP reste hyper intéressant, mais il est régulièrement remis en cause. Le Pinel, pas d’intérêt si vous n’avez pas la réduction d’impôt ! A votre place, je serais tenté de partir sur du meublé au réel. Meubler de façon assez spartiate pour être juste conforme à la liste obligatoire.

Votre analyse d’ensemble est pertinente…je vais suivre votre conseil et repartir de zéro pour voir si 2x2 est envisageable
le Pinel me fait perdre 200 eur mensuels de potentiel locatif à cause de la limite (zone B1) en plus de ne pas profiter de la carotte fiscale les premières années, je vais plutôt partir sur du LMNP.

Dernière modification par Zepoulp (14/12/2018 20h03)

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#7 17/12/2018 18h13

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Bonsoir

Je pense aussi que vous pouvez trouver un meilleur pret , la banque ecureuil vient de me proposer 1,57 sur 25 ans pour du neuf locatif egalement.

bonne soirée

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#8 08/01/2019 14h51

Membre (2018)
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Je reviens après quelques semaines de réflexion; j’ai fait poser par un constructeur sur le plan de masse un projet de 2x2 maisons mitoyennes environs 80-85m2 3ch, ça passe; je vais prendre RDV avec l’urbanisme pour voir si c’est envisageable par rapport au PLU (accès par rapport aux voiries, etc…) et demander un CUb.
Mon objectif plus affiné est de finalement faire du cash immédiat; je vais partir sur 4 LMNP qui seront plus rentables. Et au final si une maison mitoyenne se revend moins bien et bien tant pis, j’aurai profité d’une meilleure rentabilité pendant ces années.
merci à tous pour vos commentaires en premier jet, cela me permet d’avancer…merci de bien vouloir continuer à me prodiguer vos conseils, toute remarque est la bienvenue.

@gaspard16, j’ai annoncé 1.8 assurance incluse sur 25ans vous avez réussi à trouver du 1.57 avec assurance ?

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#9 09/01/2019 22h06

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Bonsoir
Non 1,57 sur 25 ans hors assurance  et 1,42 sur 20 ans hors assurance.

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#10 10/01/2019 11h45

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Bonjour,

Au niveau du CUb, qui est (j’insiste) gratuit (pas besoin de payer un architecte), rapide (1 mois si tout va bien voir 2 maxi (edit))  il faut garder en tête que la réponse du service instructeur est à la hauteur de la précision de la demande.
Donc, puisque votre projet est bien avancé, il faut quasiment déposer la même chose en terme de pièces que pour le permis (notice, plans cotés, insertion paysagère…).
Ainsi même si par malheur le projet n’abouti pas vous évitez donc les frais d’archi et la Taxe d’Aménagement forcément conséquente vu les surfaces (et même si le dégrèvement est possible).

Dernière modification par Iqce (10/01/2019 18h48)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#11 10/01/2019 14h59

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Iqce a écrit :

Bonjour,

Au niveau du CUb, qui est (j’insiste) gratuit (pas besoin de payer un architecte), rapide (1 mois)  il faut garder en tête que la réponse du service instructeur est à la hauteur de la précision de la demande.
Donc, puisque votre projet est bien avancé, il faut quasiment déposer la même chose en terme de pièces que pour le permis (notice, plans cotés, insertion paysagère…).
Ainsi même si par malheur le projet n’abouti pas vous évitez donc les frais d’archi et la Taxe d’Aménagement forcément conséquente vu les surfaces (et même si le dégrèvement est possible).

Bonjour,
Qu’entendez-vous par dégrèvement possible de la TA ? au vu de mon projet, je ne vois pas beaucoup d’argument me permettant d’obtenir un dégrèvement….j’ai peut-être loupé quelque chose; je suis intéressé par votre remarque, pourriez-vous expliciter ?

gaspard16 a écrit :

Bonsoir
Non 1,57 sur 25 ans hors assurance  et 1,42 sur 20 ans hors assurance.

on m’a proposé 1.8 avec assurance (voir ma description en 1er post) sur 25ans, je ne suis pas très loin de votre offre du casseur de noisettes…

Dernière modification par Zepoulp (10/01/2019 15h07)

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[+1]    #12 10/01/2019 18h47

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Si vous déposez un PC vous serez taxé et si vous n’allez pas au bout il faudra demander un dégrèvement :

"Ainsi même si par malheur le projet n’abouti pas vous évitez donc les frais d’archi et la Taxe d’Aménagement forcément conséquente vu les surfaces (et même si le dégrèvement est possible)."

Pour une faisabilité par rapport au PLU le CUb n’a que des avantages (sauf si le PLU est en cours de révision ou si un PLUi est en cours d’élaboration).


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#13 11/01/2019 15h23

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Bonjour;
Les assurances des banques sont souvent hors de prix , essayez d’obtenir une délégation et trouvez une assurance à côté .
Pour exemple je viens de trouver une assurance pour un prêt contracté en 2016 de 250000€ sur 25 ans, à l’origine avec ma banque je paye 54€ mensuel, avec l’assurance ailleurs c’est 21€ mensuel en moyenne, soit 33€ d’économie mensuelle . Ramené sur 25 ans : 25x12x33……y a pas photo.

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#14 14/01/2019 15h35

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Bonjour, effectivement, j’y avais pensé
pour l’obtention du prêt à un taux attractif, la banque demande de prendre l’assurance groupe….que je pourrai résilier au bout de quelques mois

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#15 14/01/2019 18h16

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Oui, c’est ce que j’ai fais.

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[+1]    #16 19/12/2019 15h33

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Bonjour à tous,
le projet avance lentement mais sûrement….PC obtenu fin septembre pour un lot de 2 maisons mitoyennes…financement 25 ans à 1.08% brut sur 336mois dont 36 de différé, je fais les démarches pour le dossier délégation d’assurance qu’a accepté la banque (je passe de 100€ assurance groupe à 50€ en délégation). Le premier coup de pioche devrait démarrer début février.
Je ne sais pas si l’idée du Pinel est intéressante malgré la carotte fiscale (1 maison à 200K€ sur 9 ans pourrait rapporter 4000eur/an de réduc) mais loyer bloqué à  800€ alors qu’en LMNP je pourrais louer jusqu’à 1050-1100€/mois. Je ferai mes simulations lorsque j’aurai le prix de revient définitif d’une maison.
Je pense engager un deuxième PC pour une maison individuelle supplémentaire ; je n’irai pas au delà car le terrain est mal foutu (zones pare feu 12m) et si je passais en 2x 2x2 soit 4 logements(max possible) j’aurais eu des contraintes en tant que lotisseur…là 3 maisons c’est plus simple à gérer, avec une petite perte de rentabilité. Après consultation de l’urbanisme, ça passerait sans contrainte.
Je pense partir sur un produit standard plutôt recherché (110-115m2 4ch) passe-partout. Les agences que j’ai consultées m’ont orienté vers ceci. Elle sera louée en LMNP au réel. Les petites surfaces sont plus rentables, partir sur plus grand serait inutile…? je m’interroge sur le fait de lancer la demande de permis pendant les travaux de la première tranche…les banques suivraient malgré que le premier projet n’est pas finalisé?

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#17 15/11/2020 10h35

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Bonjour,
les 2 maisons mitoyennes seront terminées d’ici 2 mois ; je prends RDV à la banque pour financer le projet de la 3ème maison (110m2 4ch+garage). J’évite ainsi les contraintes liées au lotissement. Par contre je me pose la question de la scission parcellaire qui un jour se fera lorsque je serai obligé de vendre. L’urbanisme m’a contraint un seul accés à la parcelle (route départementale avec pas mal de circulation) du coup il y aura une servitude de passage (desservant à droite du terrain les 2 maisons mitoyennes et à gauche la 3ème maison) où vont être implantées les VRD. Dois-je réfléchir dès à présent au futur découpage et amorcer quelque chose avant de poser le nouveau PC (3ème maison) ou je pourrai m’en inquiéter lors de la vente…?

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[+1]    #18 15/11/2020 12h19

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Bonjour,

J’ai l’impression que vous n’avez rien de spécial à réfléchir ; lors des ventes, un jour, il vous faudra mettre en place une copropriété en toute rigueur ; toutefois, dans un cas similaire, je ne l’ai pas fait, le géomètre m’a fait observer que c’était "border line" et je lui donne raison ayant tout géré par servitudes (passage, VRD). Il y a la théorie et la pratique (edit) ?
Bref, je vous conseille de border avec votre géomètre et votre notaire en amont pour que tout le monde soit d’accord.

Dernière modification par Iqce (15/11/2020 13h18)


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#19 15/11/2020 12h48

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Une copropriété, avec AG annuelle et tout le toutim, alors que les seules choses en commun sont un accès et des VRD ? Le géomètre est bien gentil, mais ce n’est pas lui qui gère la copro ensuite ! Ce genre de copro sur laquelle on n’a aucune motivation à gérer, on peut être sûr que ça sera mal géré et que ça générera donc des problèmes.

Les servitudes me semblent bien plus pertinentes : pendant des années, on ne s’en occupe même pas parce que tout fonctionne très bien et qu’il n’y a rien à payer. Un jour, il faut refaire l’enrobé ou un tuyau, alors on regarde ce qui est marqué dans la servitude, et on applique.

Dernière modification par Bernard2K (15/11/2020 12h51)


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#20 15/11/2020 12h56

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Avez-vous étudié le marché pour savoir s’il y a vraiment un marché pour des maisons de 100m² en meublé dans une zone à faible densité ?

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#21 15/11/2020 13h33

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@B2k : oui ; et n’oubliez pas une potentielle moins valu à la revente, forcément.

Si l’on pousse le raisonnement "urbanistique" au bout, histoire d’avoir des pratiques contre nature avec des drosophiles qui traineraient dans les coins, on pourrait observer que si l’idée est dés le début du projet de revendre sans faire de copropriété, ce n’étais sans doute pas un seul PC groupé mais aussi un PA Permis d’ Aménager puis un ou des PC.

code urbanisme a écrit :

Article *R421-19

Modifié par Décret n°2017-456 du 29 mars 2017 - art. 15

Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager :

a) Les lotissements :

-qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ;

Et donc dans le cas présent qu’entraîne le défaut de PA : à mon avis pas grand chose (cf drosophiles) car :

- Zepoulp ne savait pas qu’il allait devoir vendre tout ou partie : c’est la faute au Covid19, aux études des enfants etc
- dans le pire des cas, si Zepoulp à un mauvais avocat, si le juge au TA est de mauvais poil, il "suffira" de redemander les bonnes autorisations et de les obtenir.


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#22 15/11/2020 16h56

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A mon sens, ils ne sont pas et ne seront jamais "communs" :
- à l’heure actuelle, ils appartient à Zepoulpe qui possède les deux maisons.
- le jour où Zepoulpe veut vendre, il sépare en deux parcelles. Il conserve dans sa parcelle les éléments qui servent aux deux maisons, donc ces éléments ne sont pas communs puisqu’ils appartiennent exclusivement à Zepoulpe. Par contre, il concède une servitude dessus, c’est à dire plus ou moins un droit d’usage, mais pas un droit de propriété, ce qui fait que ce ne sont pas des équipements communs. Ce qui est commun, c’est ce qui est propriété de plusieurs.

wink


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#23 16/11/2020 13h09

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Oui c’est ainsi que je voyais l’affaire… Il me semblait que lotissement obligatoire à partir de 4logements…mon objectif est de vendre mais d’ici 10ansquand jaurai épuisé l’amortissement du LMNP. Donc que prévoir de particulier à la construction pour éviter de tout refaire pour être aux normes d’ici cette échéance
Pour répondre à Joelefaux, il suffit de meubler au minimum pour être en adéquation avec la réglementation. Ce qui laisse au locataire la possibilité d’amener ses meubles. Il y a un garage isolé permettant de stocker proprement ce qu’il ne souhaitera pas utiliser, de plus je suis en zone très tendue, donc je pense pouvoir louer sans trop de tracas

Dernière modification par Zepoulp (16/11/2020 13h11)

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#24 16/11/2020 13h15

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Il vous semble mal, la loi à évolué depuis wink


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#25 16/11/2020 16h02

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Bien, je vais contacter l’urbanisme pour voir de quoi il en retourne pour poser un 2eme PC

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