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#26 24/03/2021 09h04

Membre
Réputation :   51  

77PourCent a écrit :

Il me semble que le prix à payer par la sci serait de 23% pour 10 années de jouissance.

La cession d’usufruit temporaire se détermine selon l’actualisation des flux pour la plus value et seulement pour les droits d’enregistement selon la règle des 23%/10 ans.

Par ailleurs, l’article 13,5 le  CGI impose la plus value à  l’IR+PS pour les cessions d’usufruit temporaire consenties par des contribuables-cédants relevant de l’impôt sur le revenu.

SCI à l’IS vs SCI à l’IR : comparaison avec calcul détaillé… p.7

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#27 24/03/2021 09h50

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Réputation :   25  

Merci à tous les deux,

Hhub, je suis désolé mais je ne suis pas assez aguerri pour comprendre

Hhub a écrit :

La cession d’usufruit temporaire se détermine selon l’actualisation des flux pour la plus value et seulement pour les droits d’enregistement selon la règle des 23%/10 ans.

Par ailleurs, l’article 13,5 le  CGI impose la plus value à  l’IR+PS pour les cessions d’usufruit temporaire consenties par des contribuables-cédants relevant de l’impôt sur le revenu.

Je comprends que :

Pour la société

* droits d’enregistrements = environ 8% * 23% * valeur vénale du bien

Pour le vendeur

* impôts sur la plus value = une fonction de l’actualisation des flux ? pouvez-vous préciser comment ca se calcule ?

qui est ensuite taxée à TMI + PS.

Autre question : est-ce que pour le prix de vente de l’usufruit retenir 23% de la valeur vénale du bien est adapté (comprendre justifiable sans soucis du côté des impôts).

Je ferai les calculs en conséquence après j’avais éludé car :
- c’est reculer pour mieux sauter, je ne crois pas à une baisse de mon TMI à la retraite ou je serai aussi débarrassé de mes 2 charmantes parts (mes 3 charmants enfants).
- je perds le bénéfice patrimonial de transmission possible aux enfants par parts de SCPI.

Mais il est vrai que dans l’optique ou la rentabilité du placement tient non seulement au placement mais aussi à la valorisation dans le temps du bien, et que celle si sera perdue à l’IS contrairement à l’IR, l’idée est intéressante (vivre à l’IS, mourir à l’IR…)


Tout seul on va plus vite, ensemble on va plus loin

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[+1]    #28 24/03/2021 14h51

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Pour le vendeur, le produit de la cession de l’usufruit temporaire (= ce qu la SCI IS vous versera) sera imposé comme un revenu foncier (et donc subira IR+PS), tout de suite (depuis une réforme fiscale de 2012 ou 2013, déjà maintes fois évoquée sur le forum).

Ceci devrait vous dissuader…. (sauf à avoir un gros déficit foncier que vous n’arriverez pas à utiliser autrement).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#29 24/03/2021 20h43

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Effectivement si 100% imposable, je passe évidemment mon tour, pas besoin de sortir la calculette.


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#30 25/03/2021 09h42

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Par rapport à la proposition précédente de seulement céder l’usufruit du bien, qui perd tout son sens du fait de l’imposition, il me semble que le scénario à deux SCI envisagé par la Chignolle Corse pourrait être le montage le plus intéressant : vente du bien à une SCI IR, qui cède ensuite l’usufruit à ma SCI IS.


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[+1]    #31 25/03/2021 14h45

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La "SCI IR" étant fiscalement transparente  : la cession par la SCI IR de l’usufruit temporaire à la SCI IS déclenchera l’imposition, comme revenu foncier, du montant de la cession (au prorata des parts de la SCI IR détenues), pour chacun des associés de la SCI IR…

Pour eviter ceci, il faudrait vendre le tout à la SCI IS, et que celle-ci cède ensuite la NP à la SCI IR. Ca impliquerait de payer 2 fois les droits sur la vente, et la SCI IS pourrait juste amortir la différence entre le prix d’achat de la PP et le prix de vente de la NP, ou sinon dégager une plus-value (impactant son résultat, donc son IS).

Je doute que l’une ou l’autre de ces alternatives présente un intérêt, sauf situation très particulière.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#32 27/03/2021 12h13

Membre
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GoodbyLenine, le 25/03/2021 a écrit :

La "SCI IR" étant fiscalement transparente  : la cession par la SCI IR de l’usufruit temporaire à la SCI IS déclenchera l’imposition, comme revenu foncier, du montant de la cession (au prorata des parts de la SCI IR détenues), pour chacun des associés de la SCI IR…

Pour eviter ceci, il faudrait vendre le tout à la SCI IS, et que celle-ci cède ensuite la NP à la SCI IR. Ca impliquerait de payer 2 fois les droits sur la vente, et la SCI IS pourrait juste amortir la différence entre le prix d’achat de la PP et le prix de vente de la NP, ou sinon dégager une plus-value (impactant son résultat, donc son IS).

Je doute que l’une ou l’autre de ces alternatives présente un intérêt, sauf situation très particulière.

On ne fait en principe plus de cession d’usufruit temporaire. Avec le 13 5° cgi, c’est devenu très casse-gueule.

Procéder à des cessions de NP permet souvent de contourner l’obstacle. Je l’ai fait la semaine dernière dans un contexte un peu différent.

Par contre attention ; l’idée de la SCI IR qui détiendrait de la NP d’immeuble, c’est potentiellement un coup à se viander puisque l’on aurait une SCI de gestion… qui n’ayant pas la jouissance du bien ne peut pas le gérer. C’est la porte ouverte à une remise en cause du truc au motif que la SCI IR serait fictive.

Je fuis comme la peste la NP détenue par une société.

Si vous voulez absolument faire ça en optimisant, je saurais faire mais je ne crois pas du tout que ça résisterait longtemps à un contrôle fiscal et je vais donc m’abstenir.

Dernière modification par VincenB (27/03/2021 12h32)

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