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#1 21/02/2021 02h42

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Bonjour à tous,

Voilà une petite étude de cas que je soumet à vos avis, et que je publie aussi pour aider des personnes dans la même situation que moi.


1- Situation globale :

FISCALE
Couple 3 enfants, 4 parts, TMI 30% RFR 90k€
PATRIMOINE
Actifs immobilier en nom propre : 695 k€
Actifs immobilier en SCI IS : 535 k€
Actifs Epargne directe en nom propre : 332 k€
Passif CRD d’emprunts : 629kE
Bilan Patrimoine net : 935k€
REVENUS
Du travail : 8250€/mois
Locatif nu nom propre : 1827€/mois 
Locatif nu SCI IS : 3840€/mois
Total revenus : 14k€/mois
CHARGES
Mensualité prêt nom propre : 1200€
Mensualité prêt SCI : 2357€
Total charges : 3557€
Taux d’endettement : 25%

PROJET
Juste faire fructifier mon capital pour le transmettre à mes enfants.


2- Problématique :

Les revenus locatifs en nom propre sont intégralement imposés à 30%+17,2%.
Possédant une SCI IS, j’envisage de céder un de mes biens immobiliers en nom propre à cette dernière pour limiter la fiscalité sur les revenus (15% IS jusqu’à 38k€ de résultat)
C’est une tache à réaliser après mure réflexion car cela conduit à perdre la potentielle exonération de PV à la vente du bien une fois celui ci en SCI. Il s’agit toutefois ici d’un bien que je n’envisage pas de revendre et les économies générées pendant la période de location en SCI IS peuvent être vues comme un crédit d’impot que l’on perd à la vente (en pratique en cas de vente la rentabilité ou non de l’opération dépend de nombreux facteurs comme la PV et la volonté de sortie ensuite le produit de la vente de la SCI notamment. Cela s’étudie au cas par cas. Pour mon cas j’ai conclu que ce serait rentable, je pourrais poster l’étude une autre fois).
La question que je pose ici n’est pas celle de la pertinance d’apporter le bien à la SCI mais celle de la manière de le faire :
a) vente à soi même ou OBO
b) apport du bien à la société en capital social.
L’objectif de l’étude ci dessous est de faire le point sur les avantages et inconvénients des deux options et voir laquelle est le plus intéressante.


3- Hypothèses de l’étude :


* Valeur du bien : 330k€ (le prix de vente ne génèrera pas d’impôt sur PV)
* loyer annuel 1280€ * 12, révisé 0,2% par an.
* frais annuels : 1700€, révisé 0,2% par an.
* Conditions du prêt de l’OBO obtenues auprès de ma banque : 20 ans / 0,91% / assurance sur  50% du prêt à 0,18% et nantissement de 50% de la somme issue de la vente.
* Frais de notaire : 7,5% pour l’OBO / 2% pour droits de mutation simple (apport en capitalà)
* Rendement de l’argent placé en nom propre : 2% (variable testée)
* Rendement de l’argent placé au sein de la SCI : 2% (variable testée)


4- Résultats :


Cas de l’OBO :



Cas de l’apport en capital social :



Comparaison paramétrique du résultat à 20 ans en fonction des taux de placement des capitaux :



5 - Synthèse de la comparaison :
* Si on considère qu’on ne place pas la trésorerie de la SCI, l’OBO est gagnant à partir d’un rendement des sommes placées >= 1,01%
* Si on considère un rendement équivalent en SCI et en nom propre, il faut que celui ci dépasse 1,76% pour que l’OBO soit rentable.
* Avec un rendement de 2% de part et d’autre, gain de 10k€ pour l’OBO
* Au delà des sommes brutes, l’OBO conduit à de l’argent au 3/4 en nom propre alors qu’avec un apport en capital il est sur la SCI, ça peut vite être dimensionnant si on veut ensuite utiliser l’argent en nom propre (flat tax 30% => alors l’OBO gagne toujours).

Au delà des chiffres de l’étude :

APPORT SIMPLE
Un apport simple à la société conduit à une société à capital élevé et à cash flow positif conséquent.
Après 20 ans le cash flow positif conduit à 260k€ dans les caisses si il n’est pas placé.
Il peut être placé dans la SCI (achat d’autre bien immobilier ou de parts de SCPI)
Il peut être sorti en procédant à des réductions de capital ou en payant le PFU
Avantages :
Moins de frais immédiats de notaire
Gagne à 20 ans si argent placé à moins de 1,01% net mais avec de l’argent en société
Permet de rembourser des compte courant d’associé ou de financer d’autres projets au sein de la SCI
Inconvénients :
Besoin de replacer le cash flow positif dans la SCI
Nécessite une modification de capital de la société pour l’apport et pour la réduction éventuelle ensuite

VENTE A SOI MEME (OBO)
L’OBO conduit à un cash flow négatif pour la SCI
L’argent placé en nom propre peut être replacé au fur et à mesure dans la société pour l’aider à compenser ce cash flow négatif. Au fur et à mesure, la SCI transforme une partie de sa dette envers la banque en dette envers ses associés. Une fois le prêt bancaire fini de rembourser, la SCI peut commencer à rembourser ses associés. Cela tombe a peu près à la retraite des associés et peut permettre une "rente" totalement non imposée et adaptable
Avantages :
L’assurance du prêt sert de protection familiale en cas de décès
Maximise les gains en nom propre par rapport à la SCI.
Inconvénients :
Frais de notaire plus élevés  (mais amortissables / passables en charge)
Evite de reprendre les statuts de la société.
Besoin de gérer une quantité d’argent élevée qui arrive d’un coup => risque au placement

6 - Mon choix et les questions que je pose au forum :
Au vu des données ci dessous il n’y a pas de réponses toute faite. Dans mon cas, comme j’ai déjà un free cash flow positif de la SCI j’ai en tête de privilégier l’OBO pour maximiser l’argent disponible en nom propre et remplir les niches fiscales (PEA) en nom propre. Cela me semble un bon moyen de générer un effet de levier pour des achats hors immobilier, ce qui permet aussi de restructurer mon patrimoine très majoritairement immobilier.

Les questions :
* Mes calculs vous semblent-ils cohérents ou non, qu’ai je oublié ?
* Que pensez-vous des conditions du prêt OBO de ma banque, des pistes pour faire mieux (MP) ?
* Intérêt qu’il y aurait à faire 2 SCI reliées par une holding plutôt qu’une SCI unique (risque de dépassement des 38k€ de bénef annuel et d’imposition à 30% dans la SCI)
* A ma place, feriez vous pareil dans une optique d’optimisation patrimoniale pure (pour utilisation à la retraite ou transmission aux enfants).

Merci pour vos commentaires et avis éclairés !

Edit : corrections d’orthographe et restructuration pour plus de clarté.

Dernière modification par Priority (21/02/2021 02h55)

Mots-clés : droits de mutation, immobilier, is (impôt sur les sociétés), obo, sci (société civile immobilière)


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[+1]    #2 21/02/2021 06h27

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Réputation :   394  

Bonjour, je n’ai pas regardé en détail vos calculs mais j’ai quelques questions préliminaires :

Quid de l’acceptation du montage par le fisc. Depuis combien de temps détenez vous cet immeuble ? Si c’est plus de 15 ans, il me semble qu’il n’y ait pas de souci. Idem si vous changez de "propriétaire" lors de la vente (si vous enfants sont majoritaires par exemple). Dans les autres cas,  cela peut être vu comme une optimisation fiscale.

Etes vous soumis à la CRL ? Je ne l’ai pas vu dans vos calculs.

La création de la  seconde sci (avec holding) à cause du palier de 38000€, cela me semble prématuré.
- le palier est progressif vers les 28%
- vous pouvez charger votre sci de frais que vous ne mentionnez pas (remuneration CCA,  frais kilométrique)
- créer une holding et une autre sci ne seront utiles dans combien d’années? Durant toutes ces années, vous serez obligé de gérer ces structures (EC à minima).

L’ajout d’autres sci ne me semble intéressant que si vous avez un programme d’achat immobilier ambitieux, vous voulez gérer des actionnariats différents, etc


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#3 21/02/2021 07h19

Membre
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Bonjour Priority,
Votre sujet est très intéressant, d’autant plus que je me pose à peu près les mêmes questions.
En effet, j’ai investi dans les Box/garages aussi bien en nom propre qu’avec une SAS récemment.
Mes box en nom propre génèrent pas mal d’IR car les interêt d’emprunt, après 10 ans de remboursement sur 15 ans empruntés, diminuent fortement.
Ayant créé une SAS pour acheter d’autres box (à peu près autant qu’en nom propre aujourd’hui), je suis actuellement sous les 34k€ pour rester sous la limite de CA pour ne pas être obligé de passer à la TVA.
Je me pose les questions de vendre / transférer des Box en nom propre vers la SAS et donc de passer au dessus du seuil des 34k€ de ÇA et d’être assujetti à la TVA.
Au plaisir d’échanger.

Dernière modification par JamesCombi (21/02/2021 08h00)


Les petites rivières font les grands fleuves. Qui tente rien n'a rien.

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[+1]    #4 21/02/2021 07h46

Membre
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Bonjour, et merci pour ce premier retour de la chignole corse,

1-    Par rapport à l’acceptation du montage par le fisc et au risque d’abus de droit que pourrait soulever le Fisc au titre du caractère « principalement fiscal » de l’opération.

Lachignolecorse a écrit :

Quid de l’acceptation du montage par le fisc. Depuis combien de temps détenez vous cet immeuble ? Si c’est plus de 15 ans, il me semble qu’il n’y ait pas de souci. Idem si vous changez de "propriétaire" lors de la vente (si vous enfants sont majoritaires par exemple). Dans les autres cas,  cela peut être vu comme une optimisation fiscale.

Je détiens le bien depuis 12 ans. C’était un achat à 50/50 par mon épouse et moi à l’époque. La SCI est aujourd’hui à 50/50 entre mon épouse et moi donc il n’y a pas à date de changement de propriétaire.

Néanmoins, le risque que la vente soit annulée ou requalifiée par les services fiscaux me semble limité. La vente a effectivement un intérêt fiscal mais n’exagérons rien quand même :
1)    Je vais tout de même commencer par payer des frais de notaire conséquents à l’état lors de la vente, près de 20 k€ directement dans les poches de l’état. Il faudra quand même quelques années avant que je me retrouve à gagner de l’argent sur le plan fiscal, le gain n’est pas immédiat.
2)    Sur le long terme il y a également des inconvénients fiscaux significatifs en cas de revente puisque je ne pourrais plus bénéficier de la fiscalité favorable sur les plus-value pour un particulier.
3)    Sur le long terme également, la fiscalité des revenus que je tirerais de ma SCI IS si je me transfère les bénéfices en tant que particulier est quasiment la même que la fiscalité en nom propre du fait de la double imposition des bénéfices de la SCI puis des dividendes perçus en nom propre.

Les autres intérêts de la vente, qui dépassent pour moi l’intérêt fiscal sont :
1)    Restructuration de mon patrimoine : le dégagement de capital immédiat me permettra de diversifier mon patrimoine vers des placements autres  qu’immobilier (ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier…).
2)    Simplification de la gestion de mon patrimoine immobilier en regroupant mes biens locatifs dans une même entité.
3)    Transmission facilitée à mes enfants du patrimoine, avec l’objectif de leur donner dès leur majorité la nue propriété des parts.

Il s’agit donc d’un choix fiscal et dès lors que le montant de la vente correspond au montant du bien (je dispose de deux expertises d’agence immobilière qui l’attestent) le fisc n’aura rien à y redire. Je me suis fait conseiller d’un notaire sur ce point.

Pouvez-vous me donner vos sources sur l’histoire des 15 ans de propriété en nom propre et du risque si SCI et bien immobilier appartiennent aux mêmes personnes ?

2-    Par rapport à la CRL

Lachignolecorse a écrit :

Êtes vous soumis à la CRL ? Je ne l’ai pas vu dans vos calculs.

Touché ! Je suis exonéré de la CRL pour le premier immeuble de la SCI au titre des travaux passés, mais pour celui à venir je ne pense pas (j’ai fait une isolation thermique par l’extérieur il y a moins de 5 ans, peut être pourrais-je y prétendre à ce titre, il faut que je me renseigne plus sérieusement sur ce point que je ne l’ai fait jusque là. Dans tous les cas, comme les loyers sont les mêmes dans les 2 scénarios, les impacts sont les mêmes.

3-    Par rapport à la holding

Lachignolecorse a écrit :

La création de la  seconde sci (avec holding) à cause du palier de 38000€, cela me semble prématuré.
- le palier est progressif vers les 28%
- vous pouvez charger votre sci de frais que vous ne mentionnez pas (rémunération CCA,  frais kilométrique)
- créer une holding et une autre sci ne seront utiles dans combien d’années? Durant toutes ces années, vous serez obligé de gérer ces structures (EC à minima).

L’ajout d’autres sci ne me semble intéressant que si vous avez un programme d’achat immobilier ambitieux, vous voulez gérer des actionnariats différents, etc

J’ai fait la même analyse que vous.
Dans le cas d’un OBO, la valeur de part de la SCI reste faible pendant encore un certain temps, et de fait, je dois pouvoir me permettre d’attendre une dizaine d’année avant de faire un transfert de propriété vers une holding et m’éviter ainsi les frais de double voir triple structure.
Même si je dépasse le palier de 38k€ avec un IS taux plein qui est en train de diminuer, cela reste rentable d’avoir une seule structure jusqu’à quasiment 10k€ de plus au vu des frais de banque, de comptabilité et de création de structure évités. Cela gagne aussi pas mal de temps en évitant les AG multiples à réaliser et les contraintes des comptes en banque séparés…

Je charge déjà la SCI en frais kilométriques et envisage de rémunérer les CCA (TMP T2 2020 :1,27%) mais l’IR que cela va me générer ne sera-t-il pas supérieur à l’économie d’IS ?

Pour ce qui est de mon programme d’achat futur, j’avoue qu’il n’est pas très bien établi. J’ai aujourd’hui une réelle satisfaction de voir mon premier bien en SCI IS tourner depuis un peu plus d’un an avec un cash flow positif et une charge de travail raisonnable malgré pas mal de travaux à gérer et quelques impayés. Il y a de quoi me donner envie d’en trouver un deuxième voir plus… Mais mon épouse et moi sommes déjà très occupés professionnellement et l’IFI nous guette, ce qui devrait nous réfrénner. Mais oui, je pourrais aussi me laisser tenter par d’autres SCI avec d’autres membres de la famille ou des amis qui me le proposent. Pour le moment rien de concret toutefois, donc je pense attendre.

Après un avocat fiscaliste me l’a déconseillé en argumentant ainsi :
1-    sur le fait qu’attendre était manquer d’anticipation (comme j’ai manqué d’anticipation en ne partant pas sur une SCI IS plus tôt pour mes biens locatifs)
2-    sur le fait que mélanger les biens dans une seule SCI n’était pas forcément souhaitable (gloubigoulba patrimonial).

Effetivement, même si je trouve le conseil avisé, il venait de l’avocat qui me proposait de prendre en charge la rédaction des statuts et le suivi dans le temps des entités, donc sans remettre en cause ses arguments, je suis resté sur ma première impresion qui est la votre (cela me rassure donc).

4-    Synthèse
Merci pour ces premiers retours qui me seront précieux. Je reste intéressé par tout commentaire, et je mettrais rapidement à jour le premier post pour intégrer la CRL.

5- @James Combi
Bonjour JamesCombi,

JamesCombi a écrit :

Bonjour Lachignolecorse,
Votre sujet est très intéressant, d’autant plus que je me pose à peu près les mêmes questions.
En effet, j’ai investi dans les Box/garages aussi bien en nom propre qu’avec une SAS récemment.
Mes box en nom propre génèrent pas mal d’IR car les interêt d’emprunt, après 10 ans de remboursement sur 15 ans empruntés, diminuent fortement.
Ayant créé une SAS pour acheter d’autres box (à peu près autant qu’en nom propre aujourd’hui), je suis actuellement sous les 34k€ pour rester sous la limite de CA pour ne pas être obligé de passer à la TVA.
Je me pose les questions de vendre / transférer des Box en nom propre vers la SAS et donc de passer au dessus du seuil des 34k€ de ÇA et d’être assujetti à la TVA.
Au plaisir d’échanger.

Effectivement votre problème s’apparente un peu au mien, même si SAS et pas SCI ce qui doit vous conduire au risque de TVA que je n’ai pas à considérer. Au plaisir d’aller plus loin dans les échanges.
Edit : ajout de la réponse à James Combi sur le message arrivé entre temps.

Dernière modification par Priority (21/02/2021 07h55)


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#5 21/02/2021 07h58

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JamesCombi a écrit :

Bonjour Lachignolecorse.

Ça n’est pas mon fil et loin d’être spécialiste des sci. Les questions que j’ai posé à Priority s’appliquent à votre cas d’ailleurs.

Concernant la remise en cause du montage par le fisc, si quelqu’un pouvait me dire comment cela se passe une fois le bien dans la sci, y a-t-il obligation de revente à l’ancien propriétaire ? Dissolution de la sci? Ou alors on paie un redressement fiscal et la vie de la sci  continue?

Dernière modification par lachignolecorse (21/02/2021 08h13)


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#6 21/02/2021 08h04

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Oui message modifié.
Rendons à Priority ce qui est à Priority!


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#7 21/02/2021 08h31

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"Lachignolecorse a écrit :

Concernant la remise en cause du montage par le fisc, si quelqu’un pouvait me dire comment cela se passe une fois le bien dans la sci, y a-t-il obligation de revente à l’ancien propriétaire ? Dissolution de la sci? Ou alors on paie un redressement fiscal et la vie de la sci  continue?

Oui je serai vraiment intéressé par avoir des retours d’expériences de personnes qui ont eu ce genre de difficultés, je me fourvoie peut-être en pensant que cela ne peut pas m’arriver donc je suis preneur d’expériences concrètes… J’ai beaucoup lu d’avertissements sur les risque fiscaux de l’opération, principalement portés par des personnes avec des intérêts financiers à la clé de par leur profession (avec tout mon respect toutefois pour la profession d’avocat fiscaliste) mais jamais de cas concrets de personnes qui se sont faites redresser lors de ce type d’opérations.

Petit complément sur ce point : un des documents que la banque m’a demandé pour monter le prêt est un "avis reçu d’un notaire ou avocat fiscaliste pour justifier du caractère légal de l’opération". J’ai eu ce document du notaire, mais ne suis pas sûr de la pleine portée fiscale de son avis. Pour lui en tout cas, le seul point de vigilance était de blinder le fait que la transaction se fasse au prix du marché ce que j’ai fait (nota : le prix retenu en milieu de fourchette se trouve 350€ en dessous du prix qui me conduirait à payer des PV à la vente…).

Dernière modification par Priority (21/02/2021 08h34)


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#8 21/02/2021 08h35

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Pour les 15 ans de durée de détention, je me suis fourvoyé avec les reventes en MDB. Oubliez ma remarque.

Pour la CRL, c’est une taxe de 2,5% sur les loyers non soumis à tva.comme vous n’avez pas précisé le type de bail, je ne sais pas si vous êtes soumis à la CRL (jamescombi, si vos garages sont loués à des particuliers, vous serez très probablement soumis à la CRL)

Je suis d’accord d’éviter le mélange des genres au sein d’une sci. De plus, il est important de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier. Avoir à terme une grosse sci plutôt que plusieurs petites sci représente un risque. Si vous avez un gros souci sur une sci, elle peut couler sans affecter les autres. Mais cela a un coût.

L’avantage de la holding est aussi de pouvoir se salarier (plus facilement qu’avec une seule sci)

Dernière modification par lachignolecorse (21/02/2021 08h46)


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#9 21/02/2021 09h33

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Merci Lachignolecorse,

Ok pour le retour sur les 15 ans de détention.

J’ai bien en-tête les avantages de la holding pour se salarier et gérer les liens entre SCI. Comme j’ai un premier immeuble à cash flow positif, et que ce deuxième projet à cash flow négatif viendrait rendre moins positif l’ensemble (en gros équilibré une fois tout payé, avec de l’apport en CCA non exclu pour les gros frais) le fait d’avoir 2 SCI m’obligerait de recourir de suite à une holding pour le transfert de résultats, donc de suite 3 sociétés et les frais qui vont avec.

Après je pourrais faire la SCI du deuxième bien à l’IR dans une holding IS pour n’avoir que deux sociétés à gérer en terme de compta, le résultat à l’IR remontant alors intégralement dans la holding.

Ou compléter la SCI du deuxième bien à cash flow négatif en achetant via les sommes dégagées en nom propre des parts de SCPI en usufruit pour le ramener en terre positive.

Une holding c’est certainement voir grand et elle ne trouvera finalement son intérêt que si mes jeunes enfants se prennent au jeu et acceptent de gérer via cette société leur patrimoine immobilier futur, si tant est qu’ils aient la possibilité et l’envie de s’en construire un… Comme toujours dans ce type de cas, il est difficile de se projeter dans 20 ans.


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#10 21/02/2021 17h59

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Bonjour,

si votre motivation principale est d’obtenir du levier comme je l’ai compris, pourquoi ne pas tout simplement laisser votre montage actuel et demander un emprunt en donnant soit votre RP soit votre locatif en propre comme garantie ?

J’ai opté pour cette solution pour financer ma RS à l’étranger l’an dernier sans difficulté particulière (sans emprunt en cours sur la RP).

Je propose cette piste car le rendement locatif que vous affichez sur ce bien (4.65% brut si j’ai bien compté) me semble bien trop faible pour considérer les frais liés au transfert en SCI et encore davantage si holding comme quantité négligeable vite rentabilisée.

Ce qui m’amène à ma seconde suggestion : avec une valo du bien à 330 ke pour ce rendement, pourquoi ne pas vendre tout simplement ce bien rapportant en gros le rendement d’une SCPI ?

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#11 21/02/2021 18h25

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Je voulais écrire… exactement ce que Serenitis a écrit.

Pourquoi donc faire un tel montage, se compliquer la vie, pour des années, pour un bien à la rentabilité médiocre, sans perspective de gains significatifs en conséquence du montage ? A moins que vous n’ayez omis de citer certains des objectifs poursuivis, il doit être possible d’oublier ceci, éventuellement de vendre ce bien purement et simplement, pour consacrer votre énergie à d’autres opérations plus lucratives.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#12 22/02/2021 00h51

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Merci Goodbylenine et Serenitis,

Vos remarques me font réfléchir effectivement. Je vais peut être reconsidérer l’opération mais n’en suis pas sûr.

Le rendement du bien est modeste, mais très sûr et je crois dans son potentiel de valorisation dans le temps, tant au niveau du loyer que de la valeur globale. J’ai acheté le bien 270k€ en 2009, il en vaut aujourd’hui 330k€ loué mais vide de locataire, j’ai plutôt des estimations à 380k€ sachant que je n’ai fait en tout et pour tout "que" 20k€ de travaux en 11 ans. 31% de PV en 11 ans qui viennent s’ajouter au rendement, ce n’est pas si mal (équivalent à 2,5% / an).
La rentabilité sur prix de revient initial est de 5,3%. Avec un peu de propre au changement de locataire, le bien peut aujourd’hui se louer 1450€ soit une rentabilité entre 5,27% et 6%. La TF est faible sur le bien et les frais très limités. Avant imposition cela donne un rendement net entre 4,8 et 5,5% selon comment on le calcule.

Vous me direz dès lors (sans doutes à juste titre) de basculer en location meublée plutôt qu’en SCI puisque avec cette dernière manière de faire je continue de laisser courir les années jusqu’à l’exonération de plus value (encore 13 ans…) alors que dans l’autre sens, les économies d’impôt en SCI IS me couteront très cher le jour de la vente. C’est sans doutes vrai. Après j’habite loin du bien et n’ai pas envie de le meubler. La SCI m’évite aussi une double compta (pas de compta LMNP) et me permet de passer en microfoncier le dernier bien qu’il me reste en nom propre.

J’ai fait une simulation qui compare les trois scénarios SCI IS / LMNP / Location nue à 20 ans, je vais mettre ça au propre et essaierai de la publier demain pour enrichir le débat. Il existe globalement une zone de plus value où la SCI IS ne s’en sort "pas trop mal". J’inclurai aussi le scénario "vente maintenant" à titre de comparaison, il me fera peut être réfléchir sur le cout d’opportunité qu’il y a à garder le bien sachant que, vous l’aurez compris, je n’ai pas initialement envie de le vendre.

Et après, concernant les liquidités que je vais dégager par l’opération, mon objectif n’est pas de les réinvestir dans un bien immobilier (auquel cas effectivement la question de l’emprunt direct sur le nouveau bien serait sans doutes plus simple) mais de le placer en action (200k€ pour mettre à la limite fiscale de 150k€ mes 2 PEA, le reste en assurance vie et ou CTO). Pas forcément évident d’obtenir un prêt directement pour faire cela.

Dites moi si c’est un peu plus clair comme ça.

Demain la suite avec des comparaisons chiffrées…

Dernière modification par Priority (22/02/2021 00h57)


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#13 23/02/2021 08h11

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Un article sur L’OBO que je viens de trouver sur le revenu et qui donne quelques références et conseils. Voir ici

Dernière modification par lachignolecorse (23/02/2021 08h35)


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[+1]    #14 14/03/2021 01h13

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Bonjour à tous,

Comme promis dans mon dernier message j’ai donc fait évoluer un peu mes réflexions pour prendre en compte les remarques reçues et intégrer la possibilité de ne pas faire de mutation / maintenir le bien en nom propre. J’étudie donc désormais en plus des scérios précédents (apport à la SCI par une vente ou en capital) le LMNP et la location nue.

J’ai modifié les scénarios pour prendre en compte les remarques sur la CRL de la Chignole corse et corriger d’autres erreurs.
J’ai également intégré comme valeur testée l’évolution dans le temps de la valeur du bien afin de pouvoir regarder l’effet de la revente quand elle est réalisée en société vs en nom propre (imposition des plus values).

J’intègre dans le scénario l’impôt sur la société lié à la revente du bien et le compare à l’impot sur le revenu et aux prélèvements sociaux liés à la revente du bien en nom propre, mais je n’intègre pas la sortie des fonds de la structure IS (pas la flat tax). En effet, je pars du principe que si je revends le bien, ce sera pour me libérer du temps pour mes vieux jours mais pas pour sortir les fonds. En effet, je laisserais alors les fonds sur de la pierre papier dans la structure IS, avec une imposition globale qui restera (sauf évolution de la fiscalité) un poil favorable à celle qui existe en nom propre pour mon TMI (de l’ordre de 41% vs 47,2% en nom propre).

1- Hypothèses de l’étude :

* Valeur du bien : 330k€ (le prix de vente ne génèrera pas d’impôt sur PV)
* loyer annuel 1280€
* bien déjà détenu en nom propre depuis 11 ans
* frais annuels : 20% des loyers (variable testée).
* Conditions du prêt de l’OBO obtenues auprès de ma banque : 20 ans / 0,91% / assurance sur  50% du prêt à 0,18% et nantissement de 50% de la somme issue de la vente.
* Frais de notaire : 7,5% pour l’OBO / 2% pour droits de mutation simple (apport en capitalà)
* révision de loyer annuel : 1% (variable testée)
* revalorisation annuelle du bien : 1% (variable testée)
* frais annuels : 20% des loyers (variable testée).
* Rendement de l’argent placé en nom propre : 2% (variable testée)
* Rendement de l’argent placé au sein de la SCI : 2% (variable testée)
* Stabilité de la fiscalité
* J’intègre les frais de compta en LMNP (car à créer) mais pas dans la SCI pour laquelle la structure existe déjà.

2- Résultats :

OBO



APPORT EN CAPITAL



LMNP



LOCATION NUE



3- Analyse paramétrique :

La tableau ci dessous donne l’évolution des résultats dans le temps  en faisant varier certains des paramètres :



On voit que dans mon scénario de base, l’OBO est le plus intéressant, même si dans 20 ans on fait le choix de revendre le bien avec une imposition sur plus-value significative.

Il n’a toutefois pas beaucoup d’avance sur le LMNP en cas de revente du bien, et celui ci rattrape l’OBO à 20 ans dès qu’on fait évoluer à 1,8% la revalorisation annuelle du bien :



Avec des placements qui rapportent peu et un bien qui se revalorise beaucoup, l’OBO devient gagnant à la revente du fait de l’imposition sur les plus values qui explose en SCI dans le même temps ou elle disparait en nom propre :



Mais dans un scénario plus haussier, ou on imagine que dans le même temps ou le bien se revalorise, les placements ont aussi meilleur mine, on voit que l’OBO s’en tire très loin devant en maximisant l’effet de levier du crédit :



4- Bilan :
Cette étude n’est pas extrapolable et les hypothèses prises soumises à forte caution. Il y a certainement encore des erreurs de calcul dans les feuilles excel d’ailleurs.
Elle a plus comme intérêt de m’aider à comprendre les rouages et les ordres de grandes des différents scénarios.
Sur mon cas spécifique, l’OBO reste pour moi le meilleur scénario. Ces simulations sont très qualitatives et je n’y accorde qu’une importance limitée. Au delà de ces simulations :
•    Ma SCI IS existe déjà donc les frais seront limités, le bien à intégrer complète bien le bien actuel dans une optique d’atteindre un niveau de revenu de l’ordre du seuil d’imposition à taux réduite 15% dans 20 ans.
•    Le refinancement est favorable pour une donation à mes enfants.
•    L’intégration du bien à la SCI conduit à maximiser mes apports en compte courant d’associé, ce qui facilitera les sorties ultérieures.
•    Je bénéficie à plein de l’effet de levier du crédit, et ce n’est pas pour acheter une résidence secondaire (pour laquelle j’arriverais également à avoir des offres intéressantes) mais plutôt des actions et de la pierre papier, à savoir des supports pour lesquels je n’obtiendrais pas des conditions de prêt aussi favorables (les cabinets patrimoniaux contactés m’affichent des taux entre 2 et 2,5%) mais qui par contre me donnerons après du cash qui consolidera ma capacié à emprunter à un âge ou ce sera sinon de plus en plus compliqué. Il y a aussi un gain en terme de prévoyance pour ma famille.
•    Je pourrais aussi compléter la SCI avec de l’usufruit de SCPI pour compenser le cash flow négatif généré, financé avec une partie du cash dégagé.
•    Je rééquilibre mon patrimoine global en baissant la part de l’immobilier qui était très majoritaire.

La seule autre option viable serait de vendre la maison pour acheter un autre bien avec une meilleure rentabilité, mais je perdrais l’effet de levier. J’aurais très certainement du le faire au moment ou c’était ma résidence principale et ou je l’ai quitté, mais on ne refait pas l’histoire.

Je reste preneur de vos avis et retours notamment de détails sur le "pourquoi le jeu n’en vaudrait pas la chandelle". Pour moi le principal point de risque est de me retrouver à avoir 330 k€ à placer dans une période de "everything bubble" mais j’avoue être tenté par le défi.

Merci, en espérant que ces réflexions pourront en aider d’autres et que le message génèrera des réactions qui m’aideront à progresser dans mon projet.

Edit : le message a été complété pour intégrer les retours de LachignoleCorse et de Hhub que je remercie.

Dernière modification par Priority (14/03/2021 09h06)


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[+1]    #15 14/03/2021 06h39

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Priority a écrit :

Cette étude n’est pas extrapolable et les hypothèses prises soumises à forte caution.

Je suis d’accord car vos conditions de départ comportent des particularités, mais c’est un bon indicateur pour la stratégie qui restera la votre.

Avez-vous calculé votre cashflow car vu la rentabilité,  il sera négatif. Mais comme vous l’ajoutez dans une sci existante,  la treso ou le cashflow des autres biens compensent peut-être. Si c’est pour compenser par des versements en CCA, je trouve cela contradictoire avec votre objectif.

Je suis sur des problématiques un peu différentes (mais qui se rejoignent lorsqu’on parle de stratégie). J’espère avoir des réponses précises la semaine prochaine. J’attends notamment la réponse au dicton "vivre à l’IS, mourir à l’IR".

Maintenant que vous êtes allez au bout de votre démarche, comptez vous toujours vendre votre bien à terme ou le transmettre? Si vous souhaitez transmettre,  je pense que l’OBO est un bon moyen mais pas dans sci que vous possédez actuellement.

Dernière modification par lachignolecorse (14/03/2021 08h19)


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[+1]    #16 14/03/2021 08h17

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@ Priority

Ne vous manque t-il pas le scénario revente à une  SCI à l’IR?
Les scénario 1 génère un rendement sur le prix de cession et ce scénario 5 sera comparable.

De façon globale vos résultats m’étonnent car le LMNP est actuellement la meilleure option fiscale.

Vous ne comparez pas la même chose, il faut aussi prendre en compte que vous sortiez le cash de la structure IS et donc la flat taxe.

Dans scénario 1 et 2 ne manque t-il pas des frais comptable?

Dans vos calculs , je ne comprends pas vos valeurs  PV.

scénario 1 : 471ke -390ke = 81ke+3.48ke amort x 20 ans = 151ke
=> imposé  à tranche 28% =42ke

idem scénario 2

Dans scénario 3 et 4 manque les prélèvements sociaux dont l’abattement se termine après 30ans.

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#17 14/03/2021 09h49

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@ LaChignoleCorse :

La ChignoleCorse a écrit :

Avez-vous calculé votre cashflow car vu la rentabilité,  il sera négatif. Mais comme vous l’ajoutez dans une sci existante,  la treso ou le cashflow des autres biens compensent peut-être. Si c’est pour compenser par des versements en CCA, je trouve cela contradictoire avec votre objectif.

Je suis sur des problématiques un peu différentes (mais qui se rejoignent lorsqu’on parle de stratégie). J’espère avoir des réponses précises la semaine prochaine. J’attends notamment la réponse au dicton "vivre à l’IS, mourir à l’IR".

Maintenant que vous êtes allez au bout de votre démarche, comptez vous toujours vendre votre bien à terme ou le transmettre? Si vous souhaitez transmettre,  je pense que l’OBO est un bon moyen mais pas dans sci que vous possédez actuellement.

Merci pour ce retour.
Pour le cashflow, sur 20 ans, il sera de l’ordre de -700€ par mois avec des hypothèses plutôt conservatives. Comme j’intègre le bien dans une SCI avec un cashflow préexistant positif, cela me permet de faire un ensemble avec un cash flow presque nul sur 20 ans, ce qui est cohérent avec mes besoins et objectifs. Par ailleurs, je ne vois pas forcément la contradiction à rapporter un maximum en compte courant d’associé. J’aurais certainement besoin de le faire si mes estimations de budgets travaux sont (comme souvent) insuffisantes (toiture, chaudière, facade…). Si dans 20 ans, une fois mes biens finis de payer, les comptes courants d’associés se sont remplis par ailleurs, ce sera autant que je pourrais me sortir en rente sans imposition.

"Vivre à l’IS, mourir à l’IR" c’est bien sûr des questions que je me pose déjà. Quand je regarde mes trois enfants de 10, 7 et 5 ans je me demande si un d’entre eux sera un jour intéressé par reprendre la gestion… Ce sera dans tous les cas leur choix (tout bazarder pour partir au soleil ou conserver une approche plutôt "fourmi").

Ma vision sur la transmission serait de faire une donation de nue propriété des parts de la SCI à mes trois enfants à leur majorité, quand les parts ne vaudront encore pas trop cher. Comme ce sera à eux, la succession est "gérée".

Votre dernière remarque sur le fait que l’OBO est un bon moyen mais pas dans ma structure actuelle m’intéresse très fortement. Pouvez-vous développer ? Le fait de tout rejoindre dans une même structure m’est très favorable "à court terme" car il m’évite les frais d’une deuxième structure voir d’une holding entre les deux et permet la transmission sans frottement fiscal d’une structure à cash flow négatif vers une structure à cash flow positif. Donc plutôt tout bénéf.
Effectivement, ça contraint les enfants à se retrouver ensemble dans une SCI avec "des parts" de biens mélangés et ne leur permet pas "l’indépendance". C’est dès lors compliqué si un des enfants veut récupérer ses billes. C’est ce point que vous vouliez soulever ?

@ Hhub :

Ne vous manque t-il pas le scénario revente à une  SCI à l’IR?
Les scénario 1 génère un rendement sur le prix de cession et ce scénario 5 sera comparable.

De façon globale vos résultats m’étonnent car le LMNP est actuellement la meilleure option fiscale.

Vous ne comparez pas la même chose, il faut aussi prendre en compte que vous sortiez le cash de la structure IS et donc la flat taxe.

Dans scénario 1 et 2 ne manque t-il pas des frais comptable?

Dans vos calculs , je ne comprends pas vos valeurs  PV.

scénario 1 : 471ke -390ke = 81ke+3.48ke amort x 20 ans = 151ke
=> imposé  à tranche 28% =42ke

idem scénario 2

Dans scénario 3 et 4 manque les prélèvements sociaux dont l’abattement se termine après 30ans.

Effectivement, le scénario 5 de vente à une structure IR serait intéressant dans l’optique de dégager des fonds, mais pas dans celle de limiter ma fiscalité immédiate sur les loyers hélas. Je comprends toutefois son intérêt mais je ne suis pas sur non plus que la vente à une société "transparente fiscalement" ne soit pas la pour le coup passible d’abus de droit.

Je suis d’accord que je ne vais pas jusqu’au bout et à la comparaison d’une sortie totale en nom propre à la fin de l’opération, pour laquelle il faut rajouter 30% de flat tax. C’est volontaire de ne prendre en compte que la revente du bien dans l’estimation car je considère que si je revent ce sera :
- soit parce que j’ai besoin d’argent pour un projet immobilier, je pourrais dès lors réaliser le projet au sein de la SCI.
- soit parce que j’en ai marre de faire de la gestion directe. Dans ce cas, ce sera vendre pour placer l’argent et générer une rente. Comme j’aurais développé largement la poche "actions" de mon patrimoine avec l’argent issue de l’OBO, la manière la plus juste et diversifiée de générer une rente sans les efforts de gestion locative sera de la pierre papier. Si je vends pour racheter des SCPI, je ne sortirais pas de la structure IS.

En effet, si je le fait en nom propre, mon imposition sur revenu sera de 30% + 17,2% soit 47,2%

Dans une structure IS, même en sortant les revenus en nom propre mon imposition sera moindre :

Pour un bénéfice de 100,
IS 15% => bénéfice net distribuable de 85.
Flat Tax à la distribution : -25,5% (85*30%)
Net perçu     = 59,5 soit une fiscalité totale de 40,5 %

Dans ces conditions, je ne vois pas l’intérêt de prendre en compte la sortie du capital de la vente de la SCI (avec la fiscalité actuelle bien sûr). D’autant moins que d’ici là, je ne serais plus qu’usufruitier des parts dont mes enfants seront nus propriétaires. La sortie du capital dégagé par la vente en nom propre n’aurait dès lors que peu d’intérêt.

Pour les valeurs de PV, j’ai corrigé en me basant dans tous les scénarios sur la valeur de référence de 330k€ sur laquelle je fais la vente. J’ai corrigé suite à vos remarques en prenant un IS à 25% et non 28% (j’y crois) et en réintégrant l’IR et les prélèvements sociaux pour une vente du bien en nom propre (sachant que mon année zéro est alors la 11ème année de possession du bien). Moyennant ça on a bien la même formule de calcul. J’ai fait la correction directement dans le message ci dessus, merci pour votre apport.


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#18 14/03/2021 10h14

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Vous devriez regarder les vidéos d’Henry Royal sur Youtube. Dans votre situation, cela vous apportera une vision de la transmission sous un angle différent et parfois la remise en cause de légendes urbaines.

Pour la création d’une nouvelle structure, j’en saurai d’avantage dans 1 semaine. Par contre, je ne pourrai pas vous aider sur certains aspects comme la transmission à des enfants mineurs (mon fils est majeur) par contre, Le Youtubeur susnommé a quelques aphorismes bien ciblés comme : les enfants quand c’est petit c’est mignon, après… on ne sait pas (je suis dans la seconde partie de l’histoire avec un patrimoine à transmettre…) ou l’absence de l’accord du juge des tutelles pour enfants mineurs actionnaires d’une société qui emprunte… etc

N’oubliez pas que vous êtes assez jeune, vous avez déjà un patrimoine qui se développe et atteindra un montant que les donations, exonérations ne suffiront peut être pas à éviter les droits de succession.

Concernant les donations (de biens immobiliers), je ne suis pas fan du tout cela complique les possibilités de revente (dans un marché où l’immobilier est fiscalement très visé, je pense qu’il faut pouvoir réajuster le tir).  Et dans mon cas, je compte bien suivre le conseil de notre youtubeur : séparer l’avoir du pouvoir (vous transmettez/donnez à vos enfants des parts de société mais vous gardez 100% de la gérance).

Concernant les commentaires de Hhub, je trouve qu’il a tout à fait raison de comparer ce qui est comparable à savoir le cash qui ressortira à la fin. En lmnp, cela tombe dans votre poche avec peu de fiscalité alors qu’avec la transmission d’une SCI à l’IS c’est "après moi le déluge". donc pour être financièrement honnête avec vous-même je crois qu’il faut faire le calcul jusqu’à la sortie en cash de la SCI (ou de votre montage fiscal).

Dernière modification par lachignolecorse (14/03/2021 10h21)


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#19 14/03/2021 11h46

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Je n’envisage pas d’associer mes enfants avant leur majorité, pour le moment les associés sont mon épouse et moi, je les intégrerai une fois majeurs si toutefois ils sont toujours aussi mignons. J’ai bien en tête qu’il faudra veiller à "garder les pouvoirs" à ce moment là, je n’ai pas en tête de leur signer un chèque en blanc… Je n’ai bien comme seul projet que la transmission de nue propriété de parts en gardant 100% de la gérance.

Pour le calcul de sortie en cash de la SCI, il "suffit" d’enlever 30% de la part IS, effectivement dans ce cas là le LMNP ressort quasi toujours très largement gagnant.

Je ne suis par contre "pas d’accord" avec le fait d’intégrer dans le calcul cette sortie de l’IS. L’ouverture d’une SCI IS est pour moi un choix de vie qui ne supporte pas le retour à l’arrière, c’est une condition intégrée au départ et si on intègre le retour à l’arrière dans les scénarios on concluera toujours que le LMNP est profitable, mais pourquoi revenir en arrière quand on peut choisir de gérer durablement son immobilier (papier ou non) au travers d’une société ? La seule contrainte est plus morale qu’autre chose : c’est celle d’avoir embarqué la famille dans un choix qui engage plusieurs générations, avec le risque de voir des successeurs le remettre en question (et là oui les conséquences sont très négatives sur le patrimoine).

Après il reste le graal de la SCI IS qui ne fait qu’exploiter des biens d’une autre structure IR. Je vais voir si les vidéos de M. Royal me permettent de mieux maitriser le sujet.

Bonne journée.


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#20 14/03/2021 11h58

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Une question est de savoir si le schéma est d’être riche en patrimoine "piégé" dans la structure IS ou payer des impôts mais profitez de la vie avec du reliquat (un tier à la très grosse louche) après les charges et notre associée préférée en la personne de dame fiscale (et sa copine ursaff).

autre exepresson de M Royal : profiter de la vie ou manger des pâtes

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#21 14/03/2021 12h35

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Je pense qu’on est d’accord. Il n’y a aucun doute que si dans 20 ans je veux faire une grande fête pour TOUT dépenser, le LMNP aura été meilleur.

Je maintiens par contre que la comparaison entre SCI IS et LMNP ne doit pas se faire en partant du principe qu’on sortira de la SCI par versement direct en nom propre. C’est un non sens et dans ce cas le LMNP gagne à presque tous les coups.

Tout l’intérêt de développer une ou des structures IS est de rester autant que possible à l’intérieur une fois créées, éventuellement en s’appuyant sur des holdings pour limiter le frottement fiscal. J’ai encore quelques années pour travailler cette étape "holding" car les frais de transfert de propriété de ma SCI IS vers la holding resteront modérés encore quelques temps vu qu’elle est très endettée.

Et l’immobilier restant un besoin assez primaire, je ne pense pas que garder une partie de son patrimoine à l’IS conduise nécessairement à manger des pâtes en nom propre (d’autant moins quand on commence par se dégager du cash en nom propre au départ via un OBO).


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#22 14/03/2021 13h47

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Vous avez raison. Si le montage est à but successoral, il faudrait aussi intégrer les droits de succession sur le montant transmis du lmnp.


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#23 23/03/2021 06h54

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Henry Royal vous détaille L’OBO.


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[+1]    #24 24/03/2021 08h16

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Bonjour,

Dans votre cas pourquoi ne pas céder uniquement et temporairement l’usufruit à la sci ?

Vous éviterez la taxation des revenus en perso et récupérez l’usufruit quand vous aurez une tmi basse à la retraite…

Il me semble que le prix à payer par la sci serait de 23% pour 10 années de jouissance.

Ça peu être une piste intéressante à creuser dans votre situation.

Au plaisir d’échanger

Dernière modification par 77PourCent (24/03/2021 08h16)

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#25 24/03/2021 08h40

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Bonjour, Céder uniquement l’usufruit est effectivement une piste intéressante que j’avais aussi envisagée, mais pas vraiment creusée. Merci pour la clé de répartition. Pouvez-vous me dire ou vous l’avez trouvée et comment la calculer pour d’autres durées ?


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