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#1 31/03/2018 16h13

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Bonjour,
    j’ai un projet de construction de résidence principale. Nous envisageons de rester 5 à 10 ans dans le coin ce qui justifie de ne pas rester locataires (5 ans il vaut mieux être locataire, 10 ans il vaut mieux être propriétaire, d’après les simulations que j’ai pu faire avec les données qui me concernent).
    Le compromis pour le terrain a été signé il y a plusieurs mois. Le terrain coûte 35k€ (soit 39k€ frais de notaire inclus). Nous avons perdu pas mal de temps pour les plans et le contrat de construction : nous avons laissé passer le délai des conditions suspensives d’obtention du permis et du prêt et les plans ne sont toujours pas arrêtés. Néanmoins le projet reste d’actualité et nous allons acheter le terrain, en renonçant à ces conditions. Si la construction devait ne pas se faire, il faudrait revendre le terrain. J’estime qu’il est revendable à peu près au prix d’achat, donc en ne perdant "que" les frais de 4k€ (le terrain restant constructible).

    Je dois donc organiser la signature de l’acte authentique, et je me pose aujourd’hui la question de contracter un prêt pour l’achat du terrain.
    Nous allons, bien sûr, emprunter pour le projet terrain + construction, avec un montant total que j’estime à 250-260k€ (je ne le connais pas exactement n’ayant pas à l’heure actuelle de contrat de construction signé). L’apport sera le minimum nécessaire pour obtenir le meilleur taux, c’est-à-dire en gros 50k€ et un montant emprunté de 200k€ sur 20 ans. (Une durée plus courte serait possible mais je ne veux pas entamer trop sérieusement ma capacité d’endettement afin de pouvoir faire un investissement locatif dans le futur ; de plus, les taux actuels sont faibles donc passer sur 15 ans n’économise pas grand chose).

    Concernant le terrain, j’ai deux solutions :
    1-l’acheter avec mon apport, et déclarer sa valeur à la banque lors de l’emprunt "construction" en espérant que le terrain soit reconnu comme [une partie de] mon apport. Deux banques m’ont confirmé accepter ce montage à l’oral mais je suis toujours méfiant.
    2-demander un emprunt "terrain seul" (car je ne peux pas encore monter un dossier pour l’emprunt terrain + construction), qui sera suivi d’un emprunt "construction".

    Je ne sais pas trop comment me décider.
    1- a l’avantage de ne faire qu’un seul dossier. Je dispose du cash (actuellement en fonds euro sur une assurance vie en attente de l’opération). Par contre cela me force à dépenser la majeure partie de mon apport dès le début ce qui n’est pas forcément ce que je souhaite. Je me dis qu’il est préférable de dépenser l’apport à la fin, mais peut-être que la banque ne me laisserait de toute façon pas faire.
    2- me garantit qu’on ne m’expliquera pas que "votre terrain ne compte pas comme apport, Monsieur" après m’avoir dit le contraire au téléphone, et ça me permet de dépenser mon apport à la fin du projet (ou en tout cas pas tout au début) ce qui semble plus logique. Par contre il faudra payer deux fois les frais de dossier et de garantie. De plus, la plupart des banques refusent le financement terrain seul, donc je serais amené à prendre mon prêt terrain potentiellement auprès d’un autre établissement que celui du prêt principal. Bref, pas mal de complexité administrative, pour un avantage discutable. Le TAEG s’établirait, pour ce terrain, à 2.20% alors que j’envisage 1.9% de TAEG pour le projet global (simulations qui datent de 2017 mais les taux n’ont pas vraiment bougé depuis).

    Que recommanderiez vous ? Jusqu’à présent je partais plutôt sur l’option 1 mais je réalise qu’il est quand même possible de trouver une banque qui prête pour un terrain seul (HelloBank, Banque Populaire) donc je m’interroge. La signature de l’acte est dans moins de deux mois.   

    Merci

Mots-clés : immobilier, résidence principale, terrain seul

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#2 05/04/2018 21h37

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C’est un sacré pavé mais je ne pensais pas attirer aussi peu de réactions ! smile
Je me dirige vers ne pas emprunter pour l’achat du terrain, et donc faire confiance aux indications de la banque que la valeur du terrain sera prise en compte comme étant mon apport.
La raison est tout simplement la simplicité.

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#3 08/04/2018 21h03

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Bonjour,

je suis désolé de voir votre sujet sans réponse. Je ne suis pas très au point sur le sujet de la construction de maison neuve sur un terrain. Je formule quand même quelques remarques :
1) suivant la rédaction du compromis ou de la promesse, il vous est peut-être possible de faire traîner la signature de l’acte authentique, sans remettre en cause la vente. Ca vous donne du temps pour finaliser le projet de construction de la maison.
2) Vous dites que le projet de construction de la maison n’est pas arrêté. Pourtant, à un moment, il faut bien se décider. Les gens qui font construire sont généralement pressés de construire pour y habiter. Qu’est-ce qui vous retarde ? Il faut bien se décider un jour, donc le plus tôt sera le mieux. Il faut déjà choisir le mode de construction (architecte ? Constructeur de maison individuelle ? Autre ?). Plus vous avancez sur ce projet, plus vous augmentez les chances de pouvoir contracter un seul prêt pour l’ensemble terrain + maison.
3) Vous vous inquiétez sur le taux du futur prêt, du fait que vous n’aurez plus d’apport, ayant payé le terrain cash. Mais il n’y a pas que la prise en compte du terrain comme apport, il y a aussi la mise en concurrence des banques ! Passer par un courtier semble indiqué pour bénéficier du meilleur taux, bien plus que les promesses orales des uns ou des autres.
En fait, vous avez 3 options : financer le terrain cash, puis la maison à 100 % ; financer le terrain puis la maison en 2 prêts séparés (avec éventuellement un apport) ; financer le terrain et la maison en un seul prêt. Qu’est-ce qui sera le plus avantageux en termes de taux et de frais ? Ca me semble une bonne question à poser à un courtier qui a une bonne habitude du comportement des banques dans différents cas de figure. A votre place, j’irais voir un courtier (ou même 2 ou 3), et je lui demanderais de vous dire clairement quels seraient les frais et les taux pour ces 3 cas de figure, ça vous aiderait à vous décider et ça vous fournirait un bon partenaire pour la suite.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#4 10/04/2018 20h50

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Merci pour vos conseils.
1) Oui, il serait possible de faire traîner. La rédaction ne me protégerait pas complètement mais le vendeur n’aurait guère le choix, car vendre à quelqu’un d’autre lui imposerait un délai plus important que d’attendre. Cela dit, le vendeur est également mon futur voisin, et je n’ai pas intérêt à le forcer à retarder la vente. Je lui ai promis qu’elle aurait lieu dans les délais prévus, le retard étant entièrement de ma faute je ne veux pas le lui faire subir.
2) Disons que dans un couple il faut que les deux soient d’accord sur le plan, et c’est un peu cela qui coince, depuis plusieurs mois. Oui, il faut se décider rapidement, surtout que nous allons probablement déménager dans moins de 10 ans. A priori la construction se ferait par un constructeur de maison individuelle. Ou peut-être qu’elle ne se fera pas du tout et que je revendrai le terrain à perte.

3) Bonne idée de poser la question à un courtier, merci. J’ai donc eu 2 courtiers au téléphone pour discuter de cette situation. Les deux (en plus des 3 banques à qui j’ai parlé, donc) m’ont conseillé d’acheter le terrain sur fonds propres et de ne demander le financement que pour la construction. L’argument étant que les frais de dossier seraient, sinon, payés deux fois. Le discours était assez constant sur le fait que le terrain serait compté comme apport, en tout cas si le projet de construction intervenait rapidement (6 mois) après l’achat du terrain. Cela ne devrait donc pas poser de problème pour obtenir un bon taux (selon les banques il faut de 15% à 25% d’apport pour avoir le meilleur taux) ; mais la réponse était quand même plus vague que ce que j’aurais souhaité. On sentait bien qu’on était hors des cases habituelles.
L’autre argument contre le financement terrain seul est que les banques sont assez frileuses sur la question et que donc ça serait difficile à faire accepter.

Pour la suite, je m’interroge sur l’utilité du courtier.  D’une part, si les banques en ligne ne proposent pas les meilleurs taux faciaux, en intégrant l’absence d’IRA et l’absence de frais de dossier il me semble que les TAEG sont très proches des meilleures offres de "vraies" banques. À ceci près que les banques en ligne ne financent pas les constructions…
Et pour les "vraies" banques je ne sais pas si le courtier a une autre valeur ajoutée que celle de vous épargner N rendez-vous téléphoniques, sachant que - pour avoir déjà mené l’expérience par le passé quand je pensais que le projet aboutirait rapidement - 50% des rendez-vous durent moins d’une heure car on vous propose un taux ridiculement non compétitif.

Dernière modification par sven337 (10/04/2018 20h50)

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[+1]    #5 10/04/2018 21h11

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Bonjour, c’est un peu tard pour vous répondre, désolé, mais vous auriez pu au moins demander un certificat d’urbanisme opérationnel dit CUb, a défaut d’avoir les plans. En vous assurant en parallèle qu’un nouveau plu n’est pas en cours ce qui serait susceptible de remettre en cause un futur permis de construire basé sur le dit CUb.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#6 10/04/2018 21h16

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Bonjour,
j’ai un CUb en cours de validité (dont j’ai demandé le renouvellement récemment). Cependant un nouveau PLU est bien en cours donc il y a un risque de sursis à statuer (c’est même écrit dans le CUb). Cela dit, je suis (très) confiant que le nouveau PLU ne remettra pas en cause le zonage du terrain, et les règles d’urbanisme seront les mêmes ou un peu plus permissives.

Dernière modification par sven337 (10/04/2018 21h17)

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#7 10/04/2018 21h28

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Tant que le débat sur le PADD n’a pas eu lieu, même si votre terrain est déclassé vous ne risquez rien avec le CUb de toute manière. Et effectivement, les règles ont tendances à évoluer de manière favorables aux petionnaires afin de permettre la densification et surtout avec les nouveaux règlements il est plus facile d’adapter son projet à la réalité de l’existant. A condition que la commune ait choisi cette nouvelle option réglementaire.

Dernière modification par Iqce (10/04/2018 21h28)


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#8 10/04/2018 21h53

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Vous connaissez cela mieux que moi. Je crois que le PADD a déjà été fait, et on en est à la phase d’enquête publique sur le nouveau PLU. Si j’ai bien compris, l’idée est de densifier pas mal, ce qui conduit à déclasser un grand nombre de terrains un peu éloignés. Le mien a la chance d’être situé à proximité dans une zone sujette à un objectif de densification, donc il reste constructible. Les règles ont l’air de peu changer à ceci près qu’il est envisagé d’imposer un recul entre la construction et les limites latérales de 3m, alors que le PLU actuel parle de 4m. Logique puisque la commune réduit considérablement la taille des parcelles. Ce seuil de 3m me conviendrait bien mais j’espère bien avoir commencé la construction avant que le nouveau PLU n’entre en vigueur (on parle de début 2019).

Puisque j’en suis à parler de mon projet, une des raisons du délai est lié au fait que nous souhaitons construire une maison dont le prix de revient soit cohérent avec le prix de l’ancien. Une autre façon de le dire est que nous voulons un point mort location vs. achat à 5 ou 6 ans maximum. (Vous faites construire neuf et revendez ancien : la perte de valeur doit rester inférieure aux loyers économisés.)
Or, c’est tout sauf facile car les constructions RT2012 coûtent cher, qu’il est difficile (surtout pour des novices) de connaître précisément le coût de construction tout compris (les constructeurs mentent par omission, et les architectes sont vagues car le montant ne les engage pas contractuellement), et que le marché ici est très peu liquide (3 ou 4 transactions "comparables" par an maximum, et en général sur des constructions de 1990 ou avant), donc patrim n’aide pas vraiment à se faire une idée du prix de l’ancien de moins de 20 ans.  Bref, c’est une autre histoire.

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#9 11/04/2018 08h24

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Concernant la maîtrise des coûts, vous pouvez tenter de contacter des anciens clients des constructeurs et noter leurs avis, leurs astuces sont souvent itératives. Cela marche bien avec de "gros" constructeurs, c’est bien sur plus difficile avec de petits intervenants.

Dernière modification par Iqce (11/04/2018 08h24)


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[+1]    #10 11/04/2018 10h43

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Bonne remarque. Je pense que nous avons (depuis le temps) une vision pas trop mauvaise du coût réel de construction, quoique probablement un peu surestimée vu qu’à chaque fois que j’ai un doute je rajoute 20% de marge. Le peu d’expérience que j’ai dans le domaine me donne à penser que c’est une approche saine. smile
Il y a quelques sources intéressantes sur Internet pour mieux comprendre le fonctionnement du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et les astuces des constructeurs.
En bref, et pour ceux qui ça intéresse, un constructeur va en général annoncer un prix de maison sans peintures, sans revêtements de sol (à part carrelage des pièces humides), sans chemin d’accès au chantier, tranchée technique, raccordement, et évacuation des eaux pluviales. C’est ce que j’appelle le mensonge par omission car ces postes sont d’une part très coûteux, et d’autre part ce qui relève du terrassement a des implications en terme de responsabilité et de surcoût éventuel pour le client si le constructeur ne le prend pas en charge ("mince il faut louer un brise roche ça fera 5k€ Monsieur").
De plus, pour ce qui est des sanitaires et du carrelage, le commercial va vous dire "vous choisirez une fois le contrat signé, dans notre gamme"… et une fois le contrat signé, vous vous rendez compte qu’il n’y a rien dans la gamme et que dès que vous en sortez les coûts sont très importants. Un bon moyen d’extraire de vous un maximum d’argent puisqu’une fois le chantier lancé vous allez être obligé de payer. Je passe sur les méthodes pour vous forcer à payer avant la fin définitive du chantier, vous empêchant de faire reprendre ce qui a été mal fait.
Donc, quand le constructeur vous dit "une maison revient en moyenne environ à 1300€/m²", il faut comprendre 1600€/m², cela hors terrain et jardin bien sûr. Dans mon cas cela nous mène à un prix de revient total d’environ 2100€/m² alors que les maisons anciennes récentes se vendent aux alentours de 1800€/m² (mais c’est très difficile à savoir vu le faible volume de transactions, ça pourrait très bien être 2000. Les 4 agents que j’ai appelés m’ont donné des estimations tellement éloignées qu’elles sont inexploitables.) De plus la vente la plus chère sur la commune, historiquement dans Patrim, est à moins de 240k€.  Les moyens des locaux sont limités et il est peu probable d’arriver à vendre une maison quelle qu’elle soit au delà de 240-250k€.

Le potentiel d’appréciation du foncier ici est quasi-nul. Si on envisage une maison de 125m² le coût total de l’opération serait d’environ 265k€, soit une perte à la revente de 25k€ à 40k€ (oui, la fourchette est large).
L’économie de loyer équivalent se situe en gros à 10k€ par an, en intégrant la taxe foncière et le coût de financement ça donne un point mort vs. location entre 5 et 6 ans. Tout ceci est très variable en fonction des hypothèses, donc il ne faut pas s’y attacher trop fermement. L’opération semble ne pas être un gouffre financier (pour une RP c’est déjà pas mal) et sera probablement un peu plus rentable que d’être locataire, avec les soucis de la location (l’absence d’offre de bonne qualité localement) en moins; et les soucis de la construction (délais, malfaçons, etc.) en plus.

Dernière modification par sven337 (11/04/2018 10h46)

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#11 11/04/2018 12h32

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Sur une maison de cette superficie, bien penser aussi aux Taxes : redevance archéologie, stationnement et surtout Taxe d’Aménagement. 3 à 5 KE sont dans la moyenne.
Mon conseil : distinguer dans le garage ce qui relève de l’utilisation "fermée" : atelier, machine à laver séche linge etc et ce qui relève du confort : voitures sous abris. Ne pas clore cet abris : on minimise la taxe qui ne s’applique que sur le clos et le couvert en résumé.
Ne pas dessiner de places de stationnement, éventuellement mentionner qu’elles existent déjà dans la notice (bof). Encore quelques euros d’économisé !
Pour la RAP, il n’y a plus d’échappatoire désormais contrairement à ce que je préconisais par le passé.

Dernière modification par Iqce (11/04/2018 12h32)


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#12 11/04/2018 13h20

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En effet j’ai bien intégré la taxe d’aménagement et la RAP dans les coûts discutés ci-dessus. Ça représente dans les 3500€ dans mon cas (sans stationnement). Ce que je n’ai pas intégré, par contre, ce sont les plantations dans le jardin (et l’achat d’une tondeuse). Sur le reste, je pense avoir pensé à tout.

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#13 22/04/2018 18h06

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Le long de mon terrain se trouve une bande de terrain de quatre mètres appartenant à un voisin, qui contient sa tranchée technique pour les raccordements aux réseaux. Cette bande ne lui sert pas (son accès est ailleurs). Je suis donc allé le rencontrer pour lui proposer d’acheter cette bande en lui consentant une servitude de tréfonds, car cette bande m’est plus utile qu’à lui (elle rapprocherait mon terrain d’une forme carrée et permet de mettre des fenêtres sur ce qui était, auparavant, la limite de propriété).
Par contre, je coince sur la valorisation.
A cause de la servitude de tréfonds je ne peux pas construire, et possiblement pas stationner ni circuler, sur cette bande, et vu sa forme c’est bien tout le terrain qui est inutilisable. Donc, mon calcul était de dire que c’est du terrain non constructible. La valorisation sur cette base étant dérisoire (~20 fois moins qu’un terrain constructible), j’ai proposé bien plus tout en restant ~6 fois en dessous de la valeur du terrain constructible. Vu la faible surface les frais représentent une part non négligeable de l’opération, donc le prix de revient pour moi devient rapidement prohibitif.

Le vendeur potentiel refuse fermement mon offre et prétend qu’un "expert" a estimé que la canalisation ne changeait rien à la valeur, de plus il estime que cette bande a la même valeur au mètre carré que le reste de son jardin. Cela ne me semble absolument pas sérieux. Il souhaite vendre au prix du terrain constructible sans servitude. Or, quand j’étais allé le rencontrer, il m’avait spontanément proposé la vente avant que je ne demande.

Je ne comprends pas trop ce revirement, même s’il est évident que mon offre de départ était décevante.
Ce que j’essaie de savoir c’est est-ce qu’il espérait gagner au loto (et donc que l’affaire n’a aucune chance de se conclure), ou est-ce que la somme qu’il me demande maintenant est simplement une technique de négociation et qu’il comprend en effet que la valeur réelle n’est pas cette du terrain constructible libre de toute servitude. S’il ne vend pas à moi, il n’a pas vraiment d’autre acheteur potentiel. En revanche, je peux m’élargir de l’autre côté  - au même prix que ce qui m’est réclamé, mais sans servitude.

Cela me rappelle pourquoi je préfère la bourse : pas besoin de parler à un humain pour faire des affaires. Je suis très mauvais en face à face surtout quand on m’expose des arguments de valorisation qui me semblent ne pas tenir debout.
Est-ce que les gens expérimentés en négociation ici ont des pistes à suggérer pour faire avancer l’affaire ?
Est-ce qu’inversement c’est moi qui hallucine sur la valeur réelle de cette bande ?

Merci

Dernière modification par sven337 (22/04/2018 18h27)

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#14 22/04/2018 18h56

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Bonjour,

Il faut simplement que vous réalisiez quelle plu valu cette bande de terrain va apporter à votre bien ; c’est sans doute en plus de l’offre et de la demande - le propriétaire n’est peut être pas en besoin de liquidité ; c’est vous qui avez besoin d’acheter, ce n’est effectivement pas la bourse - le raisonnement que tient le propriétaire de ce terrain.

Pour ma part si cette bande débloquait une opération foncière par exemple, je serais prêt à payer beaucoup plus que le m2 constructible (je caricature).


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#15 22/04/2018 19h53

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Ça ne débloque pas grand chose, et je n’ai pas "besoin" d’acheter. Je vois une opportunité d’agrandir mon jardin à coût raisonnable. Si j’étais prêt à payer plus cher je pourrais m’agrandir de l’autre côté, et sans servitude. L’agrandissement faciliterait la construction mais il n’est pas impossible sans (18m de largeur de terrain, 22m après agrandissement).

La plus-value apportée à mon bien me semble difficile à évaluer, car après l’opération il y aura une servitude sur l’unité foncière qu’il n’y aurait pas sinon, et cela pourrait faire peur à des acheteurs.
Là où je suis surpris c’est que le "vendeur" m’avait spontanément proposé d’acheter la bande, en précisant bien qu’elle ne lui servait à rien, etc. Et puis une fois la négociation engagée changement de discours et valorisation au prix du terrain constructible ce qui me semble peu sérieux.
Donc je me demande si le bonhomme a complètement changé d’avis et ne souhaite pas vendre, ou si c’est juste une technique de négociation.

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[+1]    #16 22/04/2018 20h09

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Effectivement…
Sinon dans l’absolu, votre raisonnement se tient ; du temps ou je travaillais avec le service des Domaines, lorsqu’ils négociaient des achats pour le compte des collectivités ils avaient les mêmes arguments que vous.
Souvent les gens réagissaient mal cependant smile


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[+1]    #17 22/04/2018 20h16

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Vous semblez surtout accorder trop d’importance à un échange anodin évoquant simplement l’idée en question et sans vraie réflexion. Il s’est probablement vu avec plein de zéros dans les yeux, ayant en tête les prix des terrains dans votre coin - constructibles bien sûr - et a du être déçu quand vous avez parlé chiffres.
Ca ne va pas plus loin, allez au maximum de ce que vous pouvez raisonnablement mettre et s’il refuse ça en reste là, vous savez lorsque vous parlez avec les gens il y a un gouffre entre évoquer une idée - style parler voyage, projet de vie ou autre - et la réalité lorsqu’il s’agit d’agir: il n’y a souvent plus personne.

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#18 22/04/2018 21h29

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Quand j’ai établi le premier contact je m’attendais à me faire jeter très sèchement en évoquant l’achat de cette bande (par expérience pour avoir voulu acheter des terrains/fonds de jardins constructibles dans le coin). J’avais donc été très agréablement surpris par le fait que l’idée de la vente soit émise spontanément par le potentiel vendeur, alors que je réfléchissais surtout à comment éviter de me faire sortir à coups de pieds.  C’est sûrement pour cela que j’ai accordé trop d’importance à l’échange initial. En réalité il n’est probablement pas vendeur, sauf à très bon prix.
Je vais en proposer le maximum que je suis prêt à mettre (en gros la moitié de la valeur du terrain constructible) et on verra si ça passe.
Merci pour la mise au point.

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#19 23/04/2018 07h54

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Peut être que d’analyser ensemble toutes les contraintes liées à la servitude (accès au tréfonds, mouvement de terre sur votre gazon/jardin et que sais je) en préambule dans un simili acte de vente vont lui permettre de mieux réaliser son erreur ?
J’observe qu’il faut toujours laisser un délai de réflexion dans ce genre de cas, il faut laisser du temps au bon sens pour s’exprimer. Ne pas bloquer malgré votre impatience légitime - cf vos discussions - avec une proposition qui risque d’être rejetée. Si vous avez du temps…Prenez le.

Dernière modification par Iqce (23/04/2018 08h10)


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#20 23/04/2018 08h23

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Je peux prendre un peu de temps. De toute façon le plan de la maison n’est pas dessiné, sauf qu’il dépend un peu de savoir si on a ce bout de terrain ou pas.
Cela dit j’ai l’impression que le propriétaire a appelé quelqu’un (l’agent qui lui a vendu le terrain ?) et que celui-ci lui a monté la tête avec le fait que la servitude ne changeait pas la valeur (?!?!?!), et que garder un deuxième accès (de 40m de long et en terre) donnait beaucoup de valeur au bien. Il y en aurait pour plusieurs milliers d’euros à faire un vrai accès en cailloux, et encore, le passage de véhicules ne serait jamais souhaitable sur la tranchée, donc je pense que ça ne tient pas debout comme explication.
Je l’ai mis face à ses contradictions le plus poliment possible et ça n’a pas eu l’air d’avoir beaucoup d’effet, peut-être qu’attendre un peu va aider en effet, mais j’en doute. Si vraiment il a appelé un agent et que celui-ci lui a raconté des salades pour s’en débarrasser ou lui faire plaisir, je vais avoir du mal à aller contre.

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#21 23/04/2018 13h13

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Si j’ai bien compris, vous avez 2 objectifs avec l’acquisition de cette bande de terrain :
- accroître la taille de votre jardin
- pouvoir mettre des fenêtres sur le côté de la maison qui donne sur cette bande.

Notez que vous pouvez atteindre le deuxième objectif, sans acheter le terrain, mais en négociant une servitude de vue.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#22 23/04/2018 19h14

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J’avais pensé à la servitude de vue, c’était mon plan B si la vente pure et simple ne pouvait pas se faire. Ça m’était sorti de la tête suite à la première réaction ("ce bout de terrain ne me sert à rien, vous le voulez ?").
C’est moins intéressant mais ça répondrait tout de même à l’objectif des fenêtres qui est le principal. Je peux me rabattre sur la servitude de vue. Quel prix en donner à votre avis ?

Pour moi ça s’évalue assez bas parce que dans le cas présent elle représente une contrainte extrêmement faible pour le propriétaire :
- elle lui interdit de construire mais c’était déjà impossible à cause de la canalisation
- ça n’est pas sur son jardin donc il subit un préjudice essentiellement nul

Je peux lui garantir (dans la servitude) de ne mettre que des fenêtres en verre dépoli si nécessaire - cela me protège après tout plus que lui (avoir sa chambre qui ouvre directement chez le voisin, à la revente, serait catastrophique).

Sauf que vu la première réaction, j’ai peur qu’une offre "basse" (disons 1000€, auxquels je dois rajouter 800€ de frais d’acte) pour la servitude soit reçue de la même manière. Rationnellement c’est très différent mais la somme est peut-être trop faible pour être intéressante.
Une piste qui s’offre à moi, peut-être, est de jouer sur la non-sophistication juridique de cette personne et aller simplement lui demander "l’autorisation de mettre une fenêtre de salle de bains qui ouvre de ce côté" en lui proposant "un peu d’argent en échange". (Au lieu de demander explicitement "de me vendre une servitude de vue".)

Je suis un peu anxieux de présenter une nouvelle offre, surtout vu l’incohérence de l’argumentation du vendeur qui passe de "je m’en sers pas" à "c’est super utile pour moi en tant qu’accès". Compliqué de discuter rationnellement avec ce genre de personne, si je lui dis "vous pouvez faire votre accès comme souhaité" il va me sortir qu’il n’en n’avait jamais eu l’intention (ce qui est le cas à mon avis…).
Or, nous avons tous deux intérêt à conclure… mais pas à n’importe quel prix.

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#23 23/04/2018 19h38

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Un accord oral ne vaut rien, cela ne l’empêchera pas de vous attaquer ou le propriétaire suivant s’il vend. Puis on ne met pas une fenêtre ainsi, il vous faudra une demande d’autorisation de travaux ou déclaration à la mairie non ? Puis le déclarer au fisc.

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#24 23/04/2018 19h41

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Vous m’avez mal compris. L’accord prendrait bien sûr la forme d’une servitude de vue enregistrée par le notaire. Simplement dans la présentation de l’offre je peux éviter le gros mot "servitude".
Concernant la fenêtre, ça sera dans le permis de construire. La maison n’est pas construite smile

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#25 23/04/2018 19h51

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D’accord pardon je n’avais pas relu tout le fil.
Du coup le contexte est délicat car clairement le voisin se retrouve dans une position de force pour imposer ses vues (sans jeu de mot). Au pire la vie continue pour lui comme avant.
De plus vous ne pouvez pas le laisser venir dans quelques mois lorsqu’il se sera décidé car vous serez forcément tenté de le relancer au moment de prendre des décisions.

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