Laurent79 [79] : étude de cas immobilier (quel projet sur un terrain en ville ?)

Laurent79 · #1

Bonjour à tous,
j’ai acheté une ruine de 96m2 avec garage de 20m2 et un terrain non attenant de 275m2, 65 000€ il y a un an et demi à Niort.

Phase 1 : J’ai rénové la maison pour 50 000€ et elle est maintenant louée à 900€ par mois en meublée (580€ de crédit immo / 950 de TF). Ca c’est fait !

Phase 2 : J’ai fait une offre à 9000€ au voisin pour l’achat du fond de son jardin, ce qui me permettra de gagner 145m2 et surtout d’augmenter la largeur de mon terrain constructible (mon terrain étant en longueur, 40m par 7) et de mieux le valoriser.
Je souhaite donc m’attaquer à la construction. Je compte laisser environ 50m2 de jardin à mes locataires actuels.
Reste 370m2 en plein centre, parking gratuit juste en face, des commerces de proximité, des écoles…

Le terrain en lui-même pourrait se vendre 80 000€. (66980€ encaissable après taxe sur la plus-value).

J’avais pensé construire pour revendre mais si je calcule bien : 150m2 x 1300€ = 195 000€. Revente 150m2 x 2650€ = 397500€.
202500 de plus-value - 41,2% de taxe = 119070€ de bénéfice net.

Je trouve que 2 ans de boulot pour gagner "seulement" 52000€ de plus, c’est cher payé et ça m’inciterais plutôt à revendre le terrain.

Aussi j’ai pensé construire sur cette parcelle notre nouvelle RP, déménager ma p’tite famille quelques mois, se rendre compte qu’on préférait notre ancien quartier, repartir après avoir vendu notre maison en centre-ville…(vous me suivez derrière ?). Là on pourrait imaginer empocher les 200k de plus-value sans imposition et ça deviendrait plus intéressant.

Plusieurs questions…

D’un point de vue technique et administratif, lorsque l’on construit pour soi ou pour revendre, est-on dans l’obligation de respecter la RT2020, l’accès PMR, etc ? Je sais que ça m’avait bien pris la tête lors de la construction d’un pavillon en Pinel pour ma mère il y a 7 ans, sans compter que ça augmente significativement le prix au m2.

Si ma famille accepte de bouger quelques mois, pensez-vous qu’il soit possible de ne pas changer d’école pour mes enfants ? Je ne veux pas créer de trauma, même pour 200k ! Il faut y habiter au 1er janvier pour pouvoir l’inscrire dans la déclaration d’impôt ? Y vivre de décembre à juin vous semble-t-il suffisant pour légitimer la revente en qualification de RP ?

Je suis actuellement pacsé. J’ai 75% des parts de ma maison actuelle, ma compagne 25%. Peut-on imaginer une séparation quelques temps, le temps de faire le point…et mon déménagement dans la maison en ville que je déclarerais en RP ? Puis retomber amoureux et revenir après avoir vendu la maison du centre-ville ?

Je sais que ces questions sont très "touchy" puisqu’en gros, je vous demande le moyen "légal" de ne pas jouer le jeu de l’imposition (Jeff Bezos, Mark Zuckerberg si vous me lisez…).

Sinon, il y a la solution de construire pour louer mais la rentabilité n’est pas au top et surtout cela m’oblige pour le coup à toute la galère RT2020, PMR et tutti quanti…(PMR c’est pas bien compliqué, je le ferai sans doute). Si je construis 2 maisons mitoyennes en R+1 :
95m2 x 1300€ x 2 = 247 000€
1500€ de crédit immo / 1800€ de rentrée locative par mois / 2000€ de TF. En gros 150€ de cashflow positif par mois avant impôt…et c’est sans compter sur les vacances locatives…
Seul bon point, la création de patrimoine sur du long terme.

Ce mail est à l’image de mes pensées sur ce dossier, c’est le bazar !
Merci à ceux qui se pencheront sur mon cas et au plaisir d’échanger avec vous !
Laurent

PS : sinon vous vous associez avec moi, on monte un immeuble avec que du T4, T5, T6 (très grosse demande et mairie en quête de ce profil d’investissement), on découpe, on revend et on se blinde !

Mots-clés : construction, immobilier, rp, terrain en centre-ville

Iqce · #2

Bonjour,

Si vous construisez pour vous :
- il faut respecter la RE2020, pas de contraintes "PMR" mais autant l’anticiper (pour ce que cela coûte),
- vous pouvez laisser les enfants à l’école ; en fait, pour l’avoir vécu, j’aurais même pu avoir simplement une boite aux lettres et rester dans l’ancien logement (pour être clair je ne cherchais pas à frauder mais c’est la vente de l’ancienne RP qui a duré puis foiré, donc retour à la case départ pour nous à l’époque)…Sauf dénonciation il n’y a aucun contrôle ?

Pour vos déboires sentimentaux, ce n’est pas ici que vous trouverez la réponse En revanche l’argumentaire doit avoir du sens et se baser sur du factuel.

Laurent79 · #3

Bonjour,
je rebondis sur mon histoire de terrain et me demande sérieusement : "Est-ce encore rentable de construire un bien pour le louer ?"
Entre les taux de crédit qui flambent, le prix des matériaux, la RE2020 qui oblige à des travaux plus conséquents donc plus chers, la fiscalité qui tend à devenir moins avantageuse, les taxes diverses…je me demande sérieusement si ça vaut le coup de se lancer…
Sachant que je ne suis pas autorisé à construire des petites surfaces, seulement maison T3 ou T4.
Au mieux sur le projet je peux caler 2 maisons de 95m2 louables autour des 900€ chacune.
Qu’en dites-vous ?

Bernard2K · #4

Le problème des maisons, c’est que ce n’est pas loué cher. 900/95 = 9,5 €/m²/mois, pour des maisons neuves avec jardin, ce n’est pas cher.

Quelques pistes :
- construire deux maisons, mais divisées chacune en 2 ou 3 quasi-logements.
- construire une seule grande maison, mais divisée de facto en 4 à 6 quasi-logements.

Dans les deux cas, le but est :
- Les logements sont loués par des baux de colocation puisqu’ils ne sont officiellement qu’une partie d’un logement plus grand. Cette location des quasi-logements a lieu soit à l’année, soit en saisonnier (ce qui est chronophage mais rapporte davantage).
- dans cette logique, la maison doit pouvoir fonctionner comme une seule grande maison familiale, mais aussi avec des logements séparés. C’est une souplesse maximale qui sera bien valorisée à la revente (si revente de la maison entière), car elle correspond aux besoins modernes : enfants adultes qui restent au domicile des parents mais veulent leur indépendance, location saisonnière, etc.
- en alternative à la revente par maison entière, prévoir dès le début la possibilité de vendre à la découpe avec création d’une copropriété. Dans ce cas on maximisera le prix de revente. Prendre donc le conseil d’un géomètre et d’un architecte sur la séparation des réseaux et autres précautions nécessaires.

Ne laisser aucune trace écrite de ces réflexions. Officiellement, on construit une ou deux grande(s) maison(s), et c’est tout. C’est seulement ensuite que, comme par hasard, on peine à louer en une seule grande maison, alors on décide de louer en colocation.

De même, ne laisser aucune trace écrite qu’on a réfléchi à la revente future. Officiellement, dans 10 ou 15 ans, un évènement de la vie vous poussera à revendre pour telle raison, alors que vous ne l’aviez pas du tout préparé au début…

C’est une piste intéressante mais assez borderline et qui nécessite d’être très bien préparée, dans chacun de ses aspects (séparation des réseaux, isolation thermique et phonique, modularité de fonctionnement aussi bien en maison entière qu’en logements séparés, etc.). Si c’est une piste qui vous intéresse, il faut donc la travailler de façon très approfondie, avec les personnes compétentes.

Dernière modification par Bernard2K (12/10/2023 17h01)

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