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Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 30/03/2021 15h56

Membre (2014)
Réputation :   1  

Bonjour à tous,
Cela faisait longtemps ! A dire vrai, je ne me penchais plus vraiment sur les annonces immobilières ces dernier mois.
Je viens vers vous car j’ai dû saisir une opportunité au vol. J’aurais été puni par le dieu de l’immobilier qui m’aurait foudroyé sur place si j’avais laissé passer une occasion pareille !
J’achète donc une maison ancienne de 100m2 et un garage de 20m2 à rénover ainsi que son jardin non attenant de 280 m2. Ce dernier est constructible.
Le tout est plutôt bien placé, proximité hypercentre (1km), bus, belles promenades bucoliques en bord de rivière à 500m, commerces de proximité à 200m, hypermarché à 1 km.
J’achète le lot 65000€, 70200€ avec les frais de notaire.
J’ai l’intention de rénover la maison ancienne pour 18000€.
Puis construire une maison neuve de 110m2 et garage pour 100 000€.
La maison ancienne se louerait 700€ et la maison 950€.
Les TF seront de 2000 environ pour les 2.
Cela fait donc un investissement de 188200€ pour un loyer attendu de 1650€.

J’aurais pu revendre un des deux biens voir même les deux mais les 36,2% d’impôts me refroidissent. Et je pensais à élargir mon patrimoine pour mes vieux jours (j’espère!) et mes enfants.
Les valeurs de revente à ce jour seraient de 150 000€ environ pour la maison ancienne et 250000€ pour la neuve.
Je fais une grande partie des travaux par moi-même avec mes frères qui sont dans le métier et me rétrocèdent beaucoup de choses à prix d’achat pro (chauffage, sols, peinture). En gros, je laisse le soin à un architecte de faire l’administratif, le hors d’eau hors d’air et nous assurons la suite.

Je me pose donc la question du comment gérer tout ce p’tit monde. Je suis déjà actionnaire minoritaire à 45% d’une SCI à l’IR avec un local commercial-entrepôt, j’ai construit un pavillon profitant de PINEL pour ma mère il y a 5 ans et suis propriétaire de ma RP (fin du crédit dans 5 ans).

Pensez-vous qu’il soit judicieux de passer par une SCI à l’IS pour faire cet achat ? Je sais que fiscalement, cela pourrait être intéressant dans un premier temps mais quid d’une hypothétique revente dans quelques années ? Et cela passe par une comptabilité serrée et des frais en découlant.
L’intérêt que je trouve à la SCI à l’IS est de pouvoir y associer une société que moi et ma femme possédons et qui pourrait apporter du cash en apport (il y a 25k qui "dorment", nous n’en sommes pas salariés, ni elle, ni moi).

Est-ce que notre SAS pourrait acheter les biens en modifiant ses statuts pour justifier ce type d’investissement ? Si oui, quels en seraient les avantages et inconvénients ?

La SCI à l’IR, à part pour des questions de donation, j’ai l’impression que ça ne change pas grand chose qu’acheter en son nom propre, si ?!

Bref, comme vous pouvez le voir, l’opportunité est certes belle mais le moyen de l’acquérir est encore un peu flou pour moi ! 

Je vous remercie d’avance pour le temps consacré à la lecture de ce pavé et à vos futures réponses !
A très vite !
Laurent

PS (gros PS je l’admets !) :

Je réfléchis aussi à des scénarios un peu différents, à savoir revendre le terrain 50 000€ pour financer la maison ancienne et sa rénovation.
Donc 70200 (prix d’achat) - 60000 (prix revente terrain) + 18000 (travaux) = 28200€
Avec un loyer de 700€ à la clé, ce scénario mérite réflexion même s’il fait moins gonfler le patrimoine à long terme.
Par contre, vous aurez évidemment remarqué que je ne mentionne pas la fiscalité sur la revente du terrain. Et bien c’est parce que je n’ai aucune idée de ce que je dois déclarer dans le cadre de la revente du terrain et du prix que cela me coûtera ! Donc si vous avez une info, je suis preneur !

Ou rénover la maison ancienne, la revendre et construire sur le terrain pour louer ensuite.
70200 (achat) + 18000 (travaux) = 88200 / Revendue 145000 / 56800€ de plus value / - 20560€ d’impôts (aarrrggh) = 36200€ qui me servent d’apport pour la construction de maison neuve.
Reste à financer 70 000€ environ pour une maison neuve louée 950€ et d’une valeur plus grande.
Mais bien plus de boulot qu’avec l’option 1.

PPfff…les prochains mois vont être bien occupés ! wink

Dernière modification par Laurent79 (30/03/2021 16h28)

Mots-clés : construction, immobilier, rénovation

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#2 30/03/2021 19h56

Membre (2011)
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Juste pour un point : la revente du terrain uniquement, ça suffit pas pour déclencher l’imposition de la plus value ?
Car logiquement, vous achetez 2 biens, chacun avec une valeur, donc acheter une maison  + un terrain à 70k€ et revendre le terrain à 50k€, ça devrait tout à fait être imposable.

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#3 30/03/2021 20h28

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Difficile de vous répondre, nous n’avons aucune donnée sur vous. Autres biens locatifs? Tmi?

Idem entre achat/revente et garder pour vos vieux jours. C’est à vous de choisir sachant qu’un achat avec decoupe et revente, vous avez un risque de requalification en mdb.

Idem entre choix nom propre/société, cela se décide fonction de votre patrimoine et pas seulement fonction des impôts


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#4 30/03/2021 21h02

Membre (2014)
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Bonsoir,
En effet je peux demander à ce qu’il y ait 2 lots, 35000 pour la maison et 30000 pour le terrain. Ce qui me simplifierait la tâche, je déclarerais simplement la plus value réalisée sur la vente du terrain et paierais les impôts et taxes en découlant.
J’aimerais garder les 2 projets en location (maison ancienne rénovée + construction) mais pas sûr que ça suive financièrement.

Pour vous répondre sur mon "patrimoine", j’ai 2 jeunes enfants, pacsé, 65000€ de revenus de référence.

- Actionnaire à 45,5% d’une SCI avec un local commercial/entrepôt en location, le crédit est terminé, je touche 1600€ par mois. Valeur des parts 350000€.
- Propriétaire de ma RP dont le crédit (830€ par mois) sera terminé dans 5 ans. Valeur 420000€.
- Propriétaire d’une maison neuve construite (par moi-même et mes frères) il y a 5 ans pour ma mère, location en Pinel. Crédit sur 15 ans, reste 10. Je ne gagne rien sur cette maison, je ne perds rien non plus, et cela me permet 2500 € de crédit d’impôt. Valeur 175000€.
- Actionnaire à 49% d’une SAS avec mon amie (location matériel de musique), petit CA de l’ordre de 8-10k par an, mais pas de charges. Trésorerie de 25k dormante…

Je ne sais pas trop quoi ajouter ! Je pense que vous savez tout ! (ah et je n’aime pas l’andouillette…!)

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#5 30/03/2021 23h22

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Il faudrait calculer votre capacité d’emprunt et voir où vous mènent vos achats. Vous avez de multiples choix dont celui de rénover la maison, la vendre (à condition d’être certain de faire une plus-value) et utiliser l’argent de la vente pour construire une nouvelle maison sur le terrain. Ca limitera votre recours au crédit et vous aurez une maison neuve à louer.

Rénover la maison ET faire construire risquent de bloquer votre capacité d’emprunt pour de nombreuses années si vous gardez les biens.

A votre place, je ferai une simulation de chaque cas, avec une estimation de votre patrimoine, vos impôts, votre endettement…

Par contre, je ne pense pas que la sci ou la Sas soit la solution. Vous n’êtes pas majoritaires et la fiscalité, certes intéressante au début, ne le restera pas en cas de vente.


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