Bricks.co : vos avis sur cette plateforme d'immobilier participatif ?

EricB, le 22/05/2022 a écrit :

L’article que vous citez et qui a été mis à jour semble en effet tout à fait pertinent.

Mon Avis sur Bricks : Alerte Rouge ? (UPDATE: 05/2022)

Mon Avis sur Bricks : Alerte Rouge ? (UPDATE: 05/2022)

Je trouve quand même assez "drôle" que cet article soit cité plusieurs fois dans la discussion, alors que notre forum a alerté dès septembre 2021 sur Bricks, et avec un sondage sans équivoque en début de discussion.

Nous étions bien en avance sur les autres, qui se sont réajustés (éventuellement) au fil du temps.

Nous n’avons pas besoin de citer d’autres articles : ce sont les autres articles qui devraient nous citer…

C’est peut être pour éviter la limite de 5Me par société ?

En tout cas ils changent à chaque fois l’activité de la société pour éviter qu’on les accuse d’être des clones.

D’ailleurs, je vois que Bricks a "Agences immobilières" comme activité, ont-ils la carte T ?

BRICKS RETAIL : Location de terrains et d’autres biens immobiliers
BRICKS GESTION 1  : Location de terrains et d’autres biens immobiliers
BRICKS INVEST : Services administratifs combinés de bureau
COMMUNAUTE BRICKS 2022  : Conseil pour les affaires et autres conseils de gestion
BRICKS : Agences immobilières
COMMUNAUTE BRICKS MANAGEMENT SAS  : Gestion de fonds

Sinon, le professionnalisme de Bricks est toujours d’actualité : le lien REGAFI sur leur site web renvoie vers la fiche d’un certain "SANCHEZ DE YBARGÜEN MORENTE" basé en Espagne

BRICKS est enregistrée sous l’identifiant REGAFI N°94466 par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) comme agent prestataire de services de paiement de Lemonway (établissement de paiement dont le siège social est situé au 8 rue du Sentier, 75002 Paris, agréé par l’ACPR sous le numéro 16568

Fiche agent financier - REGAFI - Registre des agents financiers

Civilité : M.
    Nom de famille : SANCHEZ DE YBARGÜEN MORENTE
    Prénom : LUIS
    SIREN :
    Numéro d’identification unique : 74851813S

    Adresse d’exercice des services de paiement : Calle Ebro S/N Mercado de la Pal ma
    Ville : MÁLAGA
    Pays : ESPAGNE

p.s : j’ai gardé les captures d’écran, je sais que nos amis Bras Bricks ( cassés ) scrutent en permanence cette conversation

Des nouvelles de Keith et de François ?

Dernière modification par Oblible (06/06/2022 17h37)

Pour rappel c’est la SCI de Cédric et de sa copine qui est réellement propriétaire des biens qui ont été financés par les pigeons investisseurs, le tout via l’agence Bricks ( plus on rajoute d’étages, plus il y a de commissions ).

Crowdfunding immo - plateformes, projets en cours et avis. | Page 616 | Forum banque et argent

Quel est le montage juridique ?

La SCI ONEILL LANDREVILLE achète le bien, par l’intermédiaire de l’agence Bricks et obtient le financement auprès de Bicks gestion 1 alimenté par le site internet appartenant à l’agence bricks ?

Pour ceux que ça intéresse j’ai passé 2 jours à extraire toutes les datas et donc les vrais chiffres : https://docs.google.com/spreadsheets/d/ … 1564528794

- La quasi totalité des biens subit des impayés
- Le rendement réel est autour de 3,3%
- Les frais sont exorbitants
- Certains biens sont en défaut complet depuis leur démarrage y’a 4 mois

L’analyse un peu plus longue est ici -> https://www.linkedin.com/posts/benjamin … esktop_web

La GLI est peut être aussi fictive que les François et Keith qu’il y avait sur le site au tout début

Bricks.co → avis sur cette plateforme d’immobilier participatif ?

Dernière modification par Oblible (16/06/2022 13h51)

Bonsoir,

Suite au message de Quovadis, j’ai quelques interrogations :

Il y a aujourd’hui six entreprises distinctes, SAS ou SASU à associé unique au capital de 1000 euros et qui semblent toutes liées à Bricks et domiciliées à cette adresse :

246 RUE DE L ESPEROU 34090 MONTPELLIER : Toutes les entreprises domiciliées 246 RUE DE L ESPEROU, 34090 MONTPELLIER sur Societe.com

Quelques questions aux souscripteurs :

Avec laquelle des ces six sociétés avez vous "investi" et signé un contrat de royalties?
A quoi servent les 5 autres sociétés et quel est l’interêt de ce type de montage avec des sociétés multiples ?
Il y a t-il des flux financiers et des facturations de services entre ces sociétés ?

En tant qu’investisseur, avez vous accès aux comptes de ces sociétés : bilans, comptes de résultats, flux de trésorerie, pour pouvoir comprendre comment votre argent est géré ?

Est il possible que les 5 sociétés dans lesquelles vous n’êtes pas investi facturent des services avec des marges bénéficiaires significatives à la société dans laquelle vous êtes investi, réduisant ainsi les marges et les rendements de cette dernière ?

Merci pour vos éclaircissements.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (17/06/2022 09h16)

Pour moi le vrai problème n’est pas vendre des royalties (= redevances). Ca marche très bien pour entreprise de matière première par exemple.

https://www.bricks.co/fonctionnement. En théorie on obtient une redevance sur le loyer "collecté".

Le problème c’est que la brick n’est pas une vraie redevance, bien au contraire. C’est plutôt une poubelle dans laquelle le gestionnaire jette des frais

Une vraie redevance sur un loyer est attachée au bien. En tout théorie, le propriétaire ne peut pas le vendre sans la racheter, ou alors il vend le bien avec celle ci attachée. Autant dire qu’un bien qui à 50% de royalties sur les loyers vaut pas grand chose, sans doute 0 !

Aussi, le détenteur de royalties ne peut normalement pas être dilué. Visiblement ici c’est tout à fait le cas lorsqu’il y a un appel de fond.

Les frais de gestion etc peuvent varier et semblent être imputés "avant" la redevance. Comment est-ce possible ? Normalement la redevance est toujours payée en premier.

Exemple avec une vrai redevance :

Immeuble de 500k. Loyer à 40k par an. Frais et charges : 10k, dont 3k de frais d’agence. TF 3k.
Montage : Bricks apporte 250k et SCI machin 250k via emprunt in fine avec 500k d’immeuble en garantie. Taux 2%.

Première année : 40k de loyer, 20k partent à la redevance (ca fait déjà que 8%) . Reste 20k pour payer les frais (10k + 3K + 5k d’intérêt) d’emprunt. Ok ca passe.

Maintenant il y a un impayé. 32K de loyer perçu. 16k partent à la redevance. Manque 16-18= -2k a trouver. La SCI doit les financer elle même. Si elle ne peut pas ? Qu’est ce qui se passe ? La banque saisi le bien et la redevance disparait ?

Il semblerait que bricks est parfois émit des royalties pour trouver des liquidités. En théorie elle ne peut pas diluer les existant en leur "forçant" à remettre au pot. Mais elle peut toutefois vendre les royalties sur les 50% de loyer qu’elle perçoit. Cependant ces royalties seront subordonnée à un rang inférieur aux premières royalties et auront un risque de défaut plus important, donc elles auront moins de valeur.
Ceci dit, je pense pas qu’elle procède ainsi, mais plutôt en diluant.

Aussi, qui paie s’il y a des travaux à faire dans le bien ?
Normalement il s’agit de l’exploitant et non aux royalties owner de payer. D’ailleurs si des travaux améliorent le bien, et qu’en conséquence les loyer augmentent, c’est normalement tout bénef pour le possesseur de la redevance, mais la je parie que ca ne sera jamais le cas.

Autres problèmes structuraux :

Comment monter les financements des biens ? Est-ce de l’in fine ? Si la SCI fait défaut, quid des royalties ? Est-ce qu’elle devra et pourra honorer leur rachat ?
Qui accepte de prêter à Bricks ? à quel taux ? pour combien de temps ? Quelle garantie ?

Est-ce que les bien sont FCF positif après les charges, le remboursement des intérêts, et les royalties ? Sinon qu’est ce qui se passe ?  Est ce que les royalties ont une hiérarchie plus forte que la banque ?

Par ailleurs, c’est bourré de frais exorbitant à tous les étages. En théorie c’est pas grave car ca passe après la royalties, mais en fait non visiblement, ca passe avant …

Par ailleurs, les loyers sont quasi tous impayés … Etrange non ? Car si pas loyer payé, pas de royalties.

Est-ce que les loyers seraient quelque part "recouvrés" différemment pour "échapper" au paiement des royalties ?
Est-ce que la SCI n’a acheter que des biens foireux pour charger un max de frais ?

Est ce que le modèle est d’acheter des biens bradés, bourrés de locataires qui ne paient pas. De faire le ménage et d’encaisser la plus value ? En ayant payer aucune royalties avant de s’être copieusement servi ?

Beaucoup de question sans réponse.

Au total, il semblerait que "les royalties bricks" soient en réalité une partie du fructus du bien, mais sans le rang de subordination qui devrait leur revenir + une servitude commercial (Cf le LMNP étudiant avec baux commerciaux) + des frais que l’autre partie du fructus défausse sur les bricks au lieu de les assumés (via des cout d’acquisition gonflée par exemple) + une faculté de spoliation par dilution (ca c’est catastrophique) + des frais de l’abusus assumé par le fructus.

En gros , on est propriétaire de rien et ça sent très mauvais.

Dernière modification par AleaJactaEst (17/06/2022 21h02)