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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 01/09/2021 23h01

Membre (2016)
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Bonjour à vous !

A la suite de 3 opérations LMNP autofinancés je souhaite continuer et voir "plus grand".

Je n’ai pas d’objectif précis si ce n’est celui d’investir intelligemment et peut-être un jour pouvoir vivre de ces investissements.

Je suis tombé sur l’annonce d’un ensemble immobilier dans une copropriété avec 2 locaux commerciaux loués à un opticien (150m2) et à des pompes funèbres (40m2) + 2 T2 de 35m2, le tout dans une copropriété au sein du centre ville d’une petite ville de 12’000 habitants.

Pour les chiffres, il est question de 238KE et les loyers rapportent 2390€ hors charges. Rendement brut de 12%.

Il n’y a pas de travaux votés en AG, mais 2 façades (la copro est répartie sur 2 immeubles) à refaire prochainement. Notamment une où il y a pas mal de fissures verticales.

J’ai demandé au vendeur d’effectuer une expertise des fissures pour s’assurer que ce ne soit pas structurel.

=> Avez-vous déjà eu à faire à ce genre de situation / expertise ?
=> Savez-vous s’il est assez facile de financer les travaux plus tard ? Car je pense pas que la banque acceptera de financer des travaux "à venir".

Pour la partie fiscalité, mon idée est de partir sur une SCI à l’IS étant donnée ma situation :

Revenus : 97K€ / tranche fiscale 30%
Propriétaire de ma RP
Liquidités : 174K€

Une autre interrogation est l’avenir du local commercial de l’opticien, représentant 50% des revenus locatifs. Je me demande s’il y aurait d’autres preneurs pour un tel local s’il partait.
Ce centre ville comme dans pas mal de ville est pas mal boudé par les zones commerciales en périphérie.

=> Si vous avez 2-3 retours d’expérience ça m’intéresse, et plus généralement un avis sur le projet

Grand merci !

Mots-clés : immobilier, locaux commerciaux, sci is

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#2 02/09/2021 07h58

Membre (2015)
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Bonjour Garfielfd,

Quel sera votre "poids" dans la copropriété ? Les travaux lourds en copro’ sont toujours compliqués à faire voter.
Concernant la déprise éventuelle du centre ancien, avez vous pensé à regardé sur le net :
- le PLH et ses objectifs, il doit sans doute y avoir une stratégie
- si la ville est en périmètre ORT ou ACV (et assimilés: PPA, PVD valant ORT) et quels moyens y compris financiers sont prévus, effectifs ? Ca ne fera pas tout à court terme (à MT j’y crois plus) mais cela peut aider à la décision !


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#3 02/09/2021 08h10

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1) Le vendeur n’a pas à expertiser : les fissures étant sur des murs, et les murs étant des parties communes, c’est à la copropriété de faire cette expertise. Vu la vitesse de réaction des copropriétés, autant demander la neige au Sahara, ça arrivera plus tôt. Si c’est le vendeur qui obtient l’expertise, toute l’affaire sera mal engagée car en porte-à-faux vis à vis de la copropriété.
2) Le vendeur peut très bien obtenir une expertise de complaisance. Si vous voulez un expert indépendant, à vous de le faire venir à votre choix et à vos frais.
3) un vrai diag structure coûte dans les 2500 € TTC. Vous voyez un vendeur payer cela de sa poche ? Il va plutôt attendre le prochain acheteur moins exigeant.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#4 02/09/2021 11h26

Membre (2016)
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Premièrement grand merci pour vos réponses et pistes de réflexion !

Iqce a écrit :

Bonjour Garfielfd,

Quel sera votre "poids" dans la copropriété ? Les travaux lourds en copro’ sont toujours compliqués à faire voter.
Concernant la déprise éventuelle du centre ancien, avez vous pensé à regardé sur le net :
- le PLH et ses objectifs, il doit sans doute y avoir une stratégie
- si la ville est en périmètre ORT ou ACV (et assimilés: PPA, PVD valant ORT) et quels moyens y compris financiers sont prévus, effectifs ? Ca ne fera pas tout à court terme (à MT j’y crois plus) mais cela peut aider à la décision !

Les parts seraient de 60%. J’avais posé la question au vendeur qui "ne savait" pas à combien il était ?! Comment peut-on ne pas savoir si l’on est majoritaire ou non dans une copro ?!

Bref c’est le cas, donc pouvoir de décision. Les fissures pourraient menées à des infiltrations, on est dans le nord, ça gèle etc. Donc c’est de toute façon bien de le faire avant que ça n’empire.

J’ai cherché des infos sur le PLH, il y a une volonté de rénovation des bâtiments, des aides et la démographie de la ville est en sensible augmentation.
Pour le périmètre ORT, ACV, je vais devoir aller voir en mairie, je n’ai rien trouvé de pertinent sur Internet.

Bernard2K a écrit :

1) Le vendeur n’a pas à expertiser : les fissures étant sur des murs, et les murs étant des parties communes, c’est à la copropriété de faire cette expertise. Vu la vitesse de réaction des copropriétés, autant demander la neige au Sahara, ça arrivera plus tôt. Si c’est le vendeur qui obtient l’expertise, toute l’affaire sera mal engagée car en porte-à-faux vis à vis de la copropriété.
2) Le vendeur peut très bien obtenir une expertise de complaisance. Si vous voulez un expert indépendant, à vous de le faire venir à votre choix et à vos frais.
3) un vrai diag structure coûte dans les 2500 € TTC. Vous voyez un vendeur payer cela de sa poche ? Il va plutôt attendre le prochain acheteur moins exigeant.

Etonnemment lorsque j’ai évoqué cette expertise le vendeur s’est montré très ouvert, et a contacté un expert que je lui ai conseillé.
Le but pour moi est de savoir si oui ou non cela est structurel, et avoir une évaluation du prix de réfection des façades, histoire de chiffrer cela. L’’important cash-flow pourrait aussi permettre d’assez rapidement absorbé cette dépense.

Pour votre dernier point, pour le moment j’ai fait uniquement une offre orale, donc je ne me suis pas plus engagé que ça.
=> Soit c’est un vendeur avec un souhait d’extrême transparence, soit et c’est ce qu’il a avoué à demi-mot, il a fait une très bonne affaire en achetant il y a 2 ans, et mon offre est suffisante à ses yeux.

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#5 02/09/2021 11h41

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Garfield1983 a écrit :

=> Soit c’est un vendeur avec un souhait d’extrême transparence, soit et c’est ce qu’il a avoué à demi-mot, il a fait une très bonne affaire en achetant il y a 2 ans, et mon offre est suffisante à ses yeux.

Pourquoi le vendeur revend-il si vite ? Avoir fait une bonne affaire à l’achat peut-être, mais si la rentabilité est bonne et les locataires stables…

Avez-vous questionné les occupants sur leurs intentions à court et plus long terme ?


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#6 02/09/2021 11h50

Membre (2016)
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DDtee a écrit :

Pourquoi le vendeur revend-il si vite ? Avoir fait une bonne affaire à l’achat peut-être, mais si la rentabilité est bonne et les locataires stables…

Avez-vous questionné les occupants sur leurs intentions à court et plus long terme ?

Le vendeur dit avoir besoins des fonds pour se lancer dans une nouvelle activité.

Oui j’ai prévu cela, je vais encore passer les locataires commerciaux à la questionette smile

Autrement je corrige mes dires précédents, à ce stade le vendeur n’a demandé que des devis pour une expertise de façade et une réfection de façade. Nous verrons à ce moment le prix et la répartition des frias si je souhaite aller plus loin.

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#7 02/09/2021 12h25

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Pour réaliser une expertise en bonne et due forme, je vous conseille de ne pas vous contenter de la façade et d’être certain que l’expert puisse visiter l’ensemble des locaux.
Le problème avec les fissures est de déterminer leur origine, souvent les experts émettent des hypothèses sur ce qu’ils voient.
Idéalement il faudrait faire quelques sondages destructifs au niveau de l’intérieur pour voir l’étendue mais dans les faits, ça ne se fait pas hormis litige judiciaire.
Comme tous les murs sont aujourd’hui habillés en placoplatre vous ne verrez jamais de l’intérieur si ça fissure sur le mur d’origine sauf si c’est encore du plâtre ou du torchis.
Fort heureusement la plupart des fissures sur les murs extérieurs ne sont pas structurelles.
Dans les locaux commerciaux, il faut être vigilant sur le fait que des murs semi porteurs n’aient pas été démoli pour créer un volume plus grand.

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#8 04/09/2021 15h13

Membre (2016)
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Bonjour,

Petite mise à jour suite à ma visite effectué hier soir, j’ai pu m’entretenir avec le commerçant (assurant la moitié des revenus locatifs) qui m’a rassuré sur son activité, ses chiffres et n’a aucunement envie de s’établir ailleurs pour le moment ! RAS de ce côté là pour facilement 3-4 ans !

Également un façadier va établir un devis de réfection des façades, c’est normalement à la copro de faire ça, mais rien n’empêche de leur mâcher le travail étant donné la réactivité qu’on leur connait !
Il a jeter un œil aux fissures, ça vaut ce que ça vaut mais selon lui ça n’est pas structurel, uniquement l’enduite qui a décroché à plusieurs endroits. Il a besoin de "gratter" à un endroit où il y a ces fissures, mais c’est quelque chose d’assez classique selon lui.

Prochainement une société fera donc un devis d’expertise des fissures, là aussi comme cela a été justement dit dans le précédent post, on outrepasse la copro. L’expert pourra peut être déjà donné un avis à chaud sur ces fissures, et pour le financement de l’expertise, à voir au niveau du prix et des "dégâts nécessaires" afin de pouvoir rendre l’expertise fiable. Nous en discuterons avec la copro, avec possibilité d’en parler lors de la prochaine AG.

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#9 05/09/2021 09h13

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Il y a différentes façons de réagir dans ce type de situation. Je m’aperçois en relisant que je n’ai pas vraiment apporté de solutions. Alors, voilà, moi personnellement, ce que j’aurais fait dans ce type de situation. Je pense que j’aurais fait venir un maçon, en m’assurant qu’il puisse bien visiter partout, et je me serais contenté de son avis oral. Ou bien la même chose avec un bureau d’études structure, mais c’est plus difficile d’obtenir seulement un avis oral.

Une raison de se contenter d’un avis oral, c’est que, si on fait une expertise structure à chaque fois qu’on voit une fissure, on n’a pas fini de faire des expertises !

Par ailleurs : pour comprendre le fonctionnement des gens, il faut se dire que les gens ont souvent tendance à réagir selon leur intérêt personnel. L’intérêt personnel du façadier, c’est de dire "ce n’est pas structurel, il suffit de refaire l’enduit". Parce qu’il vend de l’enduit, pas des réparations structurelles.

Enfin, je persiste à dire qu’il est maladroit de bypasser la copro. Si vous finissez par acheter, vous risquez l’hostilité du syndic, et probablement des autres copropriétaires, car vous resterez "celui qui a fait tout ce foin à propos de la façade en réalisant des devis et des expertises, alors que c’est une partie commune donc il fallait passer par la copro". La première impression que l’on donne, c’est important.

Pour autant, je répète qu’il y a différentes façons de réagir dans ce type de situation. Je sais que je n’aurais pas fait comme vous, mais comme de toute façon vous faites bien ce que vous voulez…

Dernière modification par Bernard2K (05/09/2021 09h23)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#10 05/09/2021 09h47

Membre (2016)
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Merci pour votre point de vue Bernard2K !

Ma priorité absolue est de ne pas acheter quelque chose de structurellement malsain, d’où cette manière très directe de faire, afin d’avoir des avis de professionnels différents. L’ensemble est rentable mais un problème structurel ruinerait le projet.

Je verrai comment réagira l’expert et ce qu’il conseille de faire.
La prochaine AG se tiendra fin d’année, cela laisse le temps de contacter le syndic et tâter la réaction de la personne en charge de la gestion.
Au passage c’est un des géants du secteur, plus enclin à encaisser d’importants frais de gestion que de se réellement se soucier des biens qu’ils supervisent. Oui je sais celle là était gratuite smile

Comme vous le dite très justement, le façadier vend sa prestation, mais reste un professionnel avec son expérience. C’était un avis de plus. Je me mets à sa place, je n’aimerais pas travailler sur une façade dont je sais / soupçonne que "ça va pas tenir, et que le boulot va être salopé".

Je mettrai à jour le thread

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#11 08/09/2021 14h45

Membre (2016)
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Bonjour,

un petit feedback suite au passage de l’expert qui s’est voulu très rassurant sur les fissures apparentes, qui selon ses 30 années d’expériences ne relèvent en rien d’un défaut de structure du bâtiment. Uniquement du "faïençage".

Il va établir un devis pour effectuer un rapport écrit, que le vendeur paiera. Il n’a pas besoin, vues les fissures, d’être intrusif car elles sont selon lui superficielles.

L’enduit de façade est simplement ancien selon lui (et a déjà été repeint).

Un ravalement à la chaux + ciment a été conseillé.

Je mettrai tout de même cela en condition suspensive dans le compromis, histoire d’avoir "une trace".

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