Vente en viager à un descendant et risque de redressement lors de la succession ?

J’imagine que, préalablement à la donation, la résolution de la vente en viager a été mise en œuvre, c’est-à-dire que :
- une clause résolutoire de plein droit a été insérée dans l’acte de vente en viager (c’est-à-dire une clause prévoyant la résolution de la vente en cas de défaut de paiement de la rente viagère par le débirentier et après mise en demeure faite à ce dernier)
- une mise en demeure de payer a été adressée, "pour la forme", par votre mère
- la persistance du défaut de paiement de la rente a entraîné de plein droit la résolution de la vente.

A défaut, je ne vois pas comment votre mère a pu vous donner un bien immobilier dont elle n’était plus propriétaire et comment le notaire a pu rédiger l’acte de donation. Un acte de vente, même entre un parent et un enfant, produit des effets juridiques qui sont opposables aux tiers.

Concernant la fiscalité :
- je déduis de votre exposé des faits qu’aucune requalification de l’acte de vente en  viager en donation n’a été opérée dans les années 1990 par l’administration fiscale (vous avez eu de la chance)
- l’acte de donation a-t-il été publié auprès du bureau des hypothèques et donné lieu au paiement des droits de donation ?

Si oui, la donation datant de plus de 15 ans avant le décès de votre mère, elle n’est pas rapportable fiscalement à la succession et n’entraîne pas le paiement de droits de succession supplémentaires.

Si non, alors la donation n’est pas opposable à l’administration fiscale tant qu’elle n’a pas été enregistrée ou publiée. Théoriquement, la donation pourrait donc être rapportée à la succession, et entraîner le paiement de droits de succession supplémentaires. Encore faut-il que l’administration fiscale ait connaissance de l’annulation de la vente en viager et de son remplacement par une donation.

Canyonneur75 a écrit :

D’autre part, quel est le point de départ du délai de recours de l’administration dans le cas d’une donation déguisée ?

L’administration avait jusqu’au 31/12 de la 6e année suivant celle de la vente pour requalifier celle-ci en donation.

Dernière modification par savinien10 (09/01/2021 00h12)

Au vu de ce que vous indiquez, la donation n’était en fait pas valide juridiquement. Il s’agissait d’une révélation sous forme écrite aux autres enfants de l’intention libérale de la mère qui existait derrière la vente en viager.

De mon point de vue, même si cette révélation par écrit était portée à la connaissance du fisc, celui-ci ne pourrait pas s’en prévaloir car la donation n’est pas valide. Il fallait que le fisc remette en cause la réalité de la vente en viager pour le requalifier en donation déguisée. Pour ce faire, il avait jusqu’au 31/12 de la 6e année suivant la vente.

Sinon, d’une manière générale, quand un redressement est réalisé en matière de droits de succession, c’est la succession toute entière qui est redevable. Tous les héritiers sont donc solidaires de la dette, et le fisc peut s’adresser seulement à l’un d’entre eux pour le règlement de la totalité.

Antesite, le 09/01/2021 a écrit :

En réalité il n’y a pas eu de "donation" comme vous l’entendez: le viager n’étant plus payé, la "crédirentière",
dans un premier temps, ne s’en est pas émue outre mesure et a laissé filer, et lorsque cela s’est ébruité, pour faire taire d’éventuelles plaintes familiales, a rédigé un papier manuscrit disant précisément qu’elle faisait don de cet appartement à son fils, et elle a fait modifier son testament olographe en conséquence, le tout enregistré auprès du notaire.

  Le notaire, en liquidant la succession, ne s’est donc pas posé plus de questions, puisque d’un coté, d’un point de vue "officiel", il s’agissait toujours d’une vente en viager, et le décès de la mère a entrainé l’achèvement de la vente

Vous dites donc : la donation était un simple papier manuscrit, officiellement il y avait toujours une vente en viager en cours.
Décès de la mère en 2019, ce qui finit de résoudre la vente.
Vente de l’appartement par le fils en 2017.

C’est incohérent. Le fils n’a pas pu vendre en 2017 un appartement qui ne lui appartenait pas (si vente en viager toujours en cours). Il y a quand un truc en France qui s’appelle le fichier de la publicité foncière.

Le plus probable, de ce qui se dégage, c’est que le notaire a bien régularisé la donation de 2000 en faisant inscrire au fichier immobilier que la vente en viager s’était transformée en donation pure et simple et que donc le bien immobilier était désormais la propriété du fils.

Bonsoir,

  Je reviens vers vous, ayant eu confirmation des éléments suivants:

  - La rente viagère n’a été payée que très peu de temps, puis pendant des années les choses en sont restées ainsi, c’est lorsque la fratrie s’est aperçu que le viager n’était plus payé, que le "crédirentier "(vendeur) à mis dans son testament, enregistré auprès du notaire, qu’il "léguait par préciput et hors parts, toutes les échéances du viager dues et à devoir".

  - Aucune régularisation n’a été faite concernant cette vente devenue caduque puisque la rente n’était plus payée, en commuant ce viager en donation, car dès lors que le viager n’est plus payé, même de la volonté expresse du vendeur, la vente devient nulle.
   
  C’est pour cela que le montant du bien immobilier n’a pas été rapporté à l’actif de la succession, tandis que si cette vente avait été requalifiée en "donation", c’est le montant du bien au jour du dècès du donateur qui aurait du etre comptabilisé dans l’actif de la succession, avec les droits de succession qui vont avec.

  - Ce bien n’a en fait pas été "vendu" en 2017, c’est le "débitrentier ou donataire" qui a, lors de sa séparation avec son conjoint, "laissé" ce bien à son conjoint (peut etre moyennant une soulte, je l’ignore).

  - Valeur du bien estimé en 2017 pour ce partage dans le cadre de la séparation: 500 000 Euros.

  NB: les autres héritiers sont des andouilles, pas un n’a bougé pour contester cette vente en viager devenue donation sans etre déclarée comme tel, la succession a été validée sans remettre en cause quoi que ce soit.

  J’imagine que le fisc peut, lors d’un controle, demander la réintégration de ce bien immobilier dans l’actif de la succession, et demander logiquement le paiement des droits afférents… sur 500 000 euros, ca peut chiffrer, et surtout, il risque d’y avoir des pénalités conséquentes.

  Egalement, le notaire étant au courant que le viager était devenu caduc, puisqu’il a enregistré le testament où cela était indiqué explicitement, les écheances n’étant plus payées, sa responsabilité serait sans doute engagée.

  Avec ces éléments nouveaux, j’ai juste sur ce qui pourrait se passer?

Dernière modification par Antesite (04/08/2021 23h16)

Bonjour,

J’ai lu, un peu vite, ce fil, et je n’ai pas tout à fait la même lecture que les autres …

Ce que je comprends, c’est que :
- la vente en viager a été faite. Il serait intéressant d’avoir une idée des montants (bouquet et rente). Il serait aussi intéressant de savoir si l’acquisition a été faite seul ou en couple, vu qu’il y a un divorce en 2017 avec attribution du bien à l’ex-conjoint.
- lorsque la mère "régularise" le non paiement de la rente, elle le fait par voie testamentaire.

J’ai vu beaucoup de discussion sur la donation de ces rentes, mais techniquement … ce n’est pas une donation. C’est une disposition testamentaire qui régularise au moment du décès, par imputation sur la quotité disponible, ces sommes.

Alors il pourrait y avoir requalification en donation déguisée, et réintégration du bien, mais il faudrait aussi rembourser les sommes versées avant la preuve de non paiement, qui par défaut ne commence qu’au moment de la régularisation par testament (il faut prouver les non paiements antérieurs).

La question à mon sens n’est pas la réintégration du bien comme donation depuis 90, parce que c’est nettement moins évident que ce que j’ai l’impression de lire. Mais a minima l’intégration de ces rentes non versées dans la masse successorale, avec imputation en quotité disponible. Avec potentiellement réduction.

Notez que le divorce + attribution du bien nous indique qu’un notaire, le même ou un autre, a validé le changement de propriétaire en 2017, que 2 avocats, voire un juge, n’ont pas remarqué de problème alors même que l’acte d’acquisition en viager a été nécessaire pour procéder à la dissolution du régime matrimonial.

Les risques théoriquement existent. Se réaliseront-ils ? c’est une question d’opportunité. Et cette question va dépendre entre autres des sommes à considérer, des actions que les autres héritiers pourraient être tenté d’enclencher, etc …

Bonjour,

   Je ne connais pas les modalités precise du partage intervenu lors de la séparation en 2017.
  Mais le credit rentier n’est pas intervenu, et il n’était a priori plus question du viager puisque celui-ci était interrompu suite à la disposition testamentaire.
   Egalement, il n’y a rien d’indiqué sur le site DVF -etalab, la transaction n’apparait pas. Pourtant il ne s’agit que d’un seul lot.

  Le bouquet et le montant de la rente avaient déjà été sous-estimés à l’époque, si bien que le fisc avait déjà procédé à un controle, et réévaluation du bouquet, mais c’était il y a plus de 30 ans.

  Pour le non-paiement de la rente, c’est simple, il "suffit" de regarder les déclarations d’impots effectuées par le credit rentier: si la rente n’est pas versée, elle n’a pas été déclarée pour ne pas avoir a payer des impots sur de l’argent non perçu réellement. Cela nous mene à la fin des années 90…

  En tout cas, chose certaine, le bien est totalement "sorti" de la succession, il n’y apparait nulle part.

  Ce qui nous ennuie, et c’est l"objet de cette discussion visant à nous renseigner, c’est au cas où il y ait un controle fiscal sur cette succession, et que ce bien estimé à 500 000 euros (et vu où il est placé, il les vaut), soit rapporté à la succession avec in fine le paiement des droits de succession majorés de pénalités.
  Des frais basés 500 000 euros ça risque de faire mal…
  C’est agaçant d’avoir cette épée de Damoclès au dessus de la tete, enfin pas de la mienne directement, mais assez proche puisque ma compagne y est liée malgré elle. D’autant qu’elle n’y est pour rien car elle n’ est pas responsable des "arrangements" entre le debit rentier et le credit rentier, avec probablement un notaire peu regardant…

  Du coté des successeurs, pour eux la succession est close et personne ne songe à revenir dessus.