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Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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[+1]    #1 30/12/2020 18h42

Membre (2020)
Réputation :   1  

Bonjour à tous, il me semble que les projets Pinel sont souvent critiqués ici, c’est pourquoi je viens soumettre mon projet à vos commentaires.

Le commencement : un proche travaillant dans l’immobilier m’a mis en relation avec un Conseiller en Gestion de Patrimoine, afin d’optimiser mes revenus et diversifier mon patrimoine. Ce CGP m’a présenté un bien à acheter pour du Pinel, sur le papier ça a l’air intéressant, mais je n’y connais strictement rien.

Le projet


MON PROFIL

- Célibataire sans enfants
- CDI, à 42k€, TMI à 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : les bases pour gérer mon budget perso
- Fiscales : les bases pour savoir remplir ma feuille d’impôts
- Artisanales : pas grand-chose, j’ai raccordé une machine à laver une fois
- Sociales : j’ai des amis
- Temps disponible : pas envie de consacrer plus de 4h/semaine à un projet d’investissement, à moins que ça soit rentable

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

En quelques mots :
- A deux pas des Chantiers de l’Atlantique et du pôle maritime
- Une architecture élégante avec un balcon

- Type : Appartement, accessible PMR
- Livraison 2e semestre 2022
- 2e étage sur 3, 17 logements dans la résidence
- Ascenseur
- 1 fenêtre dans la salle d’eau, 1 dans la chambre, 1 fenêtre + 1 baie vitrée dans la pièce de vie, je ne sais pas comment estimer la luminosité
- Qualité du bâtiment : RT 2012
- Surface de 45m²
- "Déjà occupé ? Inhabité ?" : à construire
- "Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ?" : je ne sais pas
- "Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ?" : en cours d’étude
- "Volets isolants ou persiennes ?" : volets roulant PVC pour la baie vitrée et la chambre
- "Espaces verts dans la copropriété ?" : pas à ma connaissance
- "Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ?" : je ne sais pas
- "Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)" : aucune idée
- "Concierge  ?" : pas à ma connaissance
- "Décoration : antique / vieillotte / moderne" : Moderne je pense

LOCALISATION DU BIEN

- Saint-Nazaire, en Loire-Atlantique
- Plutôt Centre-Ville, 600m de la gare de Penhoët
- Ville plutôt dynamique économiquement, avec du tourisme et des étudiants
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? J’ai l’impression que oui

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien : 155k€ dont 7k€ de commission pour le CGP, il faudra rajouter les frais d’acte et d’hypothèque
- Loyer envisagé : 550€
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : Aucune idée de comment l’estimer
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Je ne connais pas encore ces frais

- Travaux immédiats : aucun, le logement sera livré neuf
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucune idée
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : aucune idée
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : aucune idée

- Taxe foncière hors TEOM : ?
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : ?
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : ?

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer ; le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé : trop d’inconnues pour le moment
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : ?

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : peut aller jusqu’à 30k€, mais je crois qu’on va essayer de rendre l’apport aussi petit que possible
- Type de crédit : amortissable, in fine : ?
- Taux du crédit avec assurance : pas encore décidé
- Durée du crédit : assez long, pour profiter des taux bas
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : ?
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : ?
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?
C’est là toute la question, cet appartement à 148k€ me permettrait de réduire mes impôts de ~3k€ par an

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) : au début oui

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ?

Je suis vraiment un débutant donc je ne sais pas comment calculer cet indicateur.

Autres remarques


Ce CGP me semble être quelqu’un de confiance, je viens ici pour récolter vos avis afin de ne pas être biaisé par mon affect.
Pour l’instant j’ai signé un contrat préliminaire, que je peux résilier pendant encore quelques jours.

Ce bien est-il sur-evalué ?
En cherchant un peu, je trouve des appartements similaires à celui que j’envisage d’acheter dans les mêmes prix, donc pas de voyant rouge de ce côté-là à mon avis

Le loyer est-il sur-evalué ?
De même, après quelques minutes sur Le Bon Coin, je vois des annonces similaires à "mon futur appartement", pareil, pas de voyant rouge.

Dernière modification par RiceCooker (30/12/2020 18h56)

Mots-clés : debutant, immobilier, loi pinel

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[+1]    #2 30/12/2020 19h32

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Bonsoir,

Cela vous fait un appartement à 3444 € du m² hors frais de notaire et garanties. Vous n’évoquez pas la question du parking/garage.
Ce prix semble plus de 10% au dessus du prix au m² maxi que l’on trouve par exemple sur se loger.
Et le prix maxi c’est en fonction d’un emplacement top. Est-ce que ce sera le cas de cet appartement ?

La vraie question n’est en fait pas celle de Pinel ou pas (on peut utiliser des dispositifs fiscaux pour faire d’excellentes opérations et de très très mauvaises*) mais celle de votre projet à vous dans un contexte un peu pousse au crime (tout le monde semble vouloir investir dans l’immobilier).

Les questions à vous poser :
- Quel est votre objectif ?
- Pourquoi cette ville ? La connaissez-vous très bien ? Connaissez-vous le quartier ou sera implanté cette résidence ?
- Pourquoi cet appartement là ?
- Que savez-vous du marché immobilier de cette ville ?
- Comment gèrerez-vous votre bien ?
-Vous êtes vous formé (cf par exemple le bouquin hautement recommandable de Julien Delagrandanne "l’investissement immobilier intelligent")

Je ne connais pas ce marché donc ne suis pas capable de vous dire si ce bien est concurrentiel et dans un quartier durablement attractif.
Vous, le connaissez-vous bien ?

Personne n’est définitivement anti dispositif de défiscalisation, mais tout le monde recommande d’être ultra vigilant.
Je ne suis pas le seul à acheter en "seconde main" du récent défiscalisant, acheté 120 à 160 000 euros et… revendu (à moi par exemple) 50 à 68 000 euros dont des frais d’agence parfois moins de dix ans après…
Le gain fiscal fait avaler une partie de la pilule, mais… quand même, entre les vacances locatives, les travaux de la copropriété (ça arrive plus vite qu’on ne l’imagine), les problématiques de garanties et de qualité, ça se cogite.
Le gain fiscal doit être la cerise sur la gâteau.

Autre chose : les frais de CGP, c’est déjà 2 ans de "gain" fiscal consommés…

Dernière modification par Range19 (30/12/2020 19h40)

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#3 31/12/2020 12h00

Membre (2020)
Réputation :   1  

Bonsoir Range19, merci beaucoup pour votre message !

Range19 a écrit :

Cela vous fait un appartement à 3444 € du m² hors frais de notaire et garanties.

150k€/45m² je trouve 3 333€/m², ce qui me semble dans les prix "normaux" de Saint Nazaire. En analysant rapidement 20 annonces pour des appartements, j’ai trouvé une moyenne de 3049€/m², et une médiane de 3250€/m². L’appartement est donc plus cher que les annonces existantes, ce qui me semble logique si c’est du neuf. Cependant je suis ouvert aux critiques, j’ai estimé ces prix avec les moyens du bord.

Range19 a écrit :

Vous n’évoquez pas la question du parking/garage.
Ce prix semble plus de 10% au dessus du prix au m² maxi que l’on trouve par exemple sur se loger.
Et le prix maxi c’est en fonction d’un emplacement top. Est-ce que ce sera le cas de cet appartement ?

C’est vrai que j’ai oublié ce point, je vais le rajouter dans mon post originel. L’appartement est livré avec une place de parking, mais d’après mes recherches le stationnement est gratuit dans la rue.

Range19 a écrit :

Les questions à vous poser :
- Quel est votre objectif ?

- Utiliser mon argent "intelligemment", augmenter mes revenus et dégager du temps libre dans un futur à moyen terme.

Range19 a écrit :

- Pourquoi cette ville ? La connaissez-vous très bien ? Connaissez-vous le quartier ou sera implanté cette résidence ?

Je ne connais pas cette ville ni le quartier, j’habite dans le même département, il me semble que c’est une ville attractive en terme d’emplois, mais aussi au niveau tourisme voire étudiant.

Range19 a écrit :

- Pourquoi cet appartement là ?

Mon CGP a trouvé ce bien optimal en fonction de mes contraintes (petit budget notamment)

Range19 a écrit :

- Que savez-vous du marché immobilier de cette ville ?

Je ne sais pas grand-chose du marché immobilier en général,encore moins dans cette ville, ce qui fait de moi une proie facile j’en ai conscience.

Range19 a écrit :

- Comment gèrerez-vous votre bien ?

Une agence s’occupera de la gestion de la location.

Range19 a écrit :

-Vous êtes vous formé (cf par exemple le bouquin hautement recommandable de Julien Delagrandanne "l’investissement immobilier intelligent")

Non je n’en n’ai pas eu le temps, le choix du bien et la réservation se sont fait rapidement, car le bien est, je cite, "très rentable" et pourrait partir très vite (ça, ça a allumé un voyant rouge dans ma tête…)

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#4 31/12/2020 12h12

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- Utiliser mon argent "intelligemment", augmenter mes revenus et dégager du temps libre dans un futur à moyen terme.

Si vous souhaitez utiliser "intelligemment" votre argent, en l’occurrence celui de vos futurs locataires, mettez-vous dans la posture d’un investisseur, sans affect particulier, sans a priori.

La question est alors, dans quelle situation idéale vais-je pouvoir me faire un patrimoine, en minimisant mon investissement personnel (financier / temps passé), avec un risque acceptable.

- Temps disponible : pas envie de consacrer plus de 4h/semaine à un projet d’investissement, à moins que ça soit rentable

Le plus difficile dans un investissement locatif, est de trouver un bien "rentable", c’est là que votre temps sera le plus utile et l’investissement personnel (temps) le plus efficace.

Il m’a fallu par exemple 2 mois, une cinquantaine d’annonces retenues, et une dizaine de visites pour trouver "le" bien intéressant.

On dit que la rentabilité de l’investissement se fait à l’achat, donc se faire apporter une "affaire" via un intermédiaire, est-ce la meilleure idée ?

Quitte à "en prendre" pour 20 ans, ne serait-il pas judicieux de passer un peu de temps en amont ?
Une fois l’acquisition réalisée, vous en supportez les aléas pendant un petit moment…

Première piste: quelle est la rentabilité future de votre acquisition ?

Loyers annuels prévisionnels: 6.600 EUR
Montant de l’acquisition (il faudrait ajouter les frais de notaire pour être plus juste): 155.000 EUR
Rentabilité brute: 4.25%

Faites la même chose avec un bien similaire sur le marché, hors pinel, combien trouvez-vous ?
Le plus simple est de prendre quelques annonces de biens similaires (40m2+), et d’estimer les loyers (si besoin mettre une fausse annonce sur leboncoin, ou regarder le montant des loyers pratiqués).

Dernière modification par maxlille (31/12/2020 12h18)


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#5 31/12/2020 12h23

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Merci pour votre réponse maxlille ! Justement j’essaie de ne pas avoir d’affect, je n’ai pas de préférence à acheter ma résidence principale, ni investir dans une SCPI, un Pinel, une A/V ou que sais-je. Par contre pour les a priori, j’ai du mal à les déceler…

J’aimerais bien passer du temps en amont, mais c’est vrai que le CGP a eu une posture très "c’est un bien exceptionnel, il faut le réserver, on verra plus tard pour les détails, vous pourrez vous rétracter plus tard !", ce qui m’a mis la puce à l’oreille… En pratique, si aucun des plans de financement ne me convient, je pourrais me rétracter, je l’espère.

Et vous calculez une rentabilité brute de 4,25%, mais c’est sans compter l’avantage fiscale de 3k€/an, que je ne pourrais pas avoir si j’achetais un bien ancien pour le louer tout seul.

Si j’inclus le loyer + la carotte fiscale, ça fait 6 600 + 3 100 € = 9 700€, soit une rentabilité de 6,3%.

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#6 31/12/2020 12h40

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Si j’inclus le loyer + la carotte fiscale, ça fait 6 600 + 3 100 € = 9 700€, soit une rentabilité de 6,3%.

Il faut essayer de raisonner hors carotte fiscale, car c’est souvent le principal facteur de décision malheureusement.

Notre sport national est de dire à notre frère/voisin/collègue qu’on arrive à payer moins voire pas d’impôt.

Cette "carotte":

- n’est valable que 12 années maxi (votre bien vous le financez sur 20 ans ou plus). Donc votre renta de 6.3% n’est pas fiable sur le long terme.

- vous oblige non seulement à louer à un certain montant maximum, mais aussi à choisir des locataires avec revenus maxi.

- vous oblige à acheter un bien au dessus du prix du marché.

- vous oblige à acheter dans des zones en particulier.

- vous oblige à payer un intermédiaire

Faites l’exercice sur un bien hors pinel pour voir smile

Dernière modification par maxlille (31/12/2020 13h02)


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#7 31/12/2020 12h45

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Le discours du CGP devrait vous mettre la puce à l’oreille.
Avec votre calcul de rentabilité, vous oubliez que votre "carotte fiscale" Est consommée dans le prix et les honoraires du CGP.
Vous calculez votre moyenne de prix sur quelques annonces dans une période où il y a peu d’offres dans beaucoup de villes.
Recherchez plutôt sur appli dvf les prix du quartier sur des transactions réelles.
Utilisez aussi les prix relevés par les sites spécialisés.

Côtés compétence : vous êtes donc ultra débutant et à l’affut d’une affaire. Un régal pour un vendeur.
Que Savez-vous de l’orientation et environnement immédiat du bien ?
Y-aura-t-il une cuisine équipée ?
Avez-vous déduit les frais de gestion, syndic, entretien courant dans vos calculs ?

Dernière modification par Range19 (31/12/2020 13h41)

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#8 31/12/2020 13h08

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RiceCooker a écrit :

il me semble que c’est une ville attractive en terme d’emplois, mais aussi au niveau tourisme voire étudiant.

On parle donc de Saint-Nazaire ?! Je pense exactement l’inverse, ville que l’on ne fait que traverser grâce à son pont, sans aucun autre intérêt. Elle me fait penser à Saint-Etienne, avec une époque industrielle dorée révolue, même si les chantiers s’accrochent à grand renfort de médias, ça ne me paraît pas durable.

RiceCooker a écrit :

Non je n’en n’ai pas eu le temps, le choix du bien et la réservation se sont fait rapidement, car le bien est, je cite, "très rentable" et pourrait partir très vite (ça, ça a allumé un voyant rouge dans ma tête…)

Moi aussi ça allume un gros voyant rouge dans ma tête ! Faites très attention, c’est très cher pour la zone, le prix des annonces ne reflète en rien le prix du marché, retirez 10% facilement surtout en ces temps où un afflux d’acheteurs a accru la confiance des vendeurs. Le discours pro-commercial que vous relatez est à vomir, ne soyez pas naïf.

Après c’est votre argent, à vous de faire vos devoirs, il me semble que vous n’avez pas le recul nécessaire pour vous positionner.


Parrain TOTAL ENERGIES code 112210350 et BOURSORAMA (mp)

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#9 31/12/2020 13h13

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Merci pour vos répones !

maxlille a écrit :

- n’est valable que 12 années maxi (votre bien vous le financez sur 20 ans ou plus). Donc votre renta de 6.3% n’est pas fiable sur le long terme.

- vous oblige non seulement à louer à un certain montant maximum, mais aussi à choisir des locataires avec revenus maxi.

- vous oblige à acheter un bien au dessus du prix du marché.

- vous oblige à acheter dans des zones en particulier.

- vous oblige à payer un intermédiaire

Faites l’exercice sur un bien hors pinel pour voir smile

Merci pour ces indications, je vais tenter l’exercice quand j’aurais un peu de temps, pas simple de jongler entre ces recherches et les préparatifs du nouvel An !

Pour la rentabilité, je pensais garder l’appartement 9 ans, puis essayer de le vendre. Ainsi, même dans le cas où je mets 3 ans à le vendre, je reste dans la limite des 12 ans, et conserve mon avantage fiscal.

Range19 a écrit :

Recherchez plutôt sur appli dvf les prix du quartier sur des transactions réelles.
Utilisez aussi les prix relevés par les sites spécialisés.

Côtés compétence : vous êtes donc ultra débutant et à l’affut d’une affaire. Un régal pour un vendeur.
Que Savez-vous de l’orientation et environnement immédiat du bien ?
Y-aura-t-il une cuisine équipée ?
Avez-vous déduit les frais de gestion, syndic, entretien courant dans vos calculs ?

Merci, je ne connaissais pas la DVF, c’est vrai que les prix constatés sur ce site sont très très loin de ce qui est affiché en ce moment… A une rue de mon futur appartement on voit une maison de 136m² à 92k€ en 2016 et en 2020 un appartement de 47m² à 57k€… ça me fait un peu peur.

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#10 31/12/2020 13h58

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Vous avez combien de temps pour vous rétracter ?
Quel que soit le domaine, un vendeur  qui utilise l’argument de l’urgence pour un investissement avec un prospect béotien doit faire partir en courant.
Vous ne savez rien du produit, ne vous êtes pas intéressé au descriptif technique, au promoteur, aux délais réels de livraison, aux coûts cachés, à la concurrence, globalement au marché…

En gros, je ne suis pas anti Pinel ni investissement en mode "pigeon", si c’est ce qui convient au client. Encore faut-il que ce dernier soit conscient ou éclairé.

Attention avec dvf : ça donne des indices mais puisque vous connaissez mal le marché, couplez avec street view pour admirer le quartier, mesurer son potentiel et à quel point il craint ou pas. Mieux encore, allez dur place à différentes heures, certains endroits peuvent devenir très glauque au fil des heures.
Vous risquez comparer un t2 des années 50 avec un lot neuf de meilleur standing, ce serait absurde.
Prenez du recul et prenez le temps d’apprendre… Peut-être être que le CGP vous à proposé un bon plan ( ce serait étonnant) , mais vous n’avez rien pour confirmer en l’état.

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#11 31/12/2020 15h41

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Le DVF est une bonne base pour ce rendre compte du prix du marché,
mais ce n’est pas non plus suffisant, il manque l’indication sur les caractéristiques (exposition, étage..etc) du bien et surtout de son état général, qui peuvent expliquer des écarts de prix.
Également le prix affiché peut être net acheteur ou net vendeur (dans le cas ou les frais d’agence sont détachées du prix acquisition comme dans le cas d’un mandat de recherche)

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#12 31/12/2020 16h16

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RiceCooker a écrit :

et je cherche à optimiser (normal je suis ingé) mon patrimoine, mes revenus et mon temps.

sur le papier ça a l’air intéressant, mais je n’y connais strictement rien.

j’ai signé un contrat préliminaire, que je peux résilier pendant encore quelques jours.

En cherchant un peu, je trouve des appartements similaires à celui que j’envisage d’acheter dans les mêmes prix, donc pas de voyant rouge de ce côté-là à mon avis

je ne connaissais pas la DVF

Au vu de ces quelques extraits, votre situation semble très claire, non ? Quelles conclusions en tirez-vous ? Quelles actions s’imposent ? Faites marcher vos cellules grises d’ingénieur !

Dernière modification par Bernard2K (31/12/2020 16h17)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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[+1]    #13 31/12/2020 21h58

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Excusez moi mais vous êtes le profil parfait du pigeon pinel.
Ingénieur cadre / revenus correct mais pas le temps de s’occuper de quoi que ce soit…

Donc on vous colle un bon pinel dans les jambes, “ne vous inquiétez pas c’est une super affaire, vous n’avez plus qu’à signer”.

Vous vous apprêtez à vous engager sûr 20 ans pour une coquette somme. Et vous ne prenez même pas le recul nécessaire pour analyser la situation.

Je vais vous faire une confidence perso. J’ai une somme d’argent qui dort depuis pas mal de mois sur un livret a la noix. Je sais que je devrais me diversifier avec un pea,… mais je n’ai pas le temps de m’y intéresser et d’apprendre, comme vous! Je pourrais ouvrir rapidement un pea et mettre des sous sur la première action. Mais non je ne le fais pas tand pis, quand j’en aurai assez d’avoir des sous qui dorment et ne rapportent rien et bien je m’y intéresserai et ensuite je me lancerai.

En tout cas c’est ma vision des choses, et vous c’est quoi maintenant votre vision?


"Un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, un optimiste l'opportunité dans chaque difficulté". Churchill

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[+1]    #14 31/12/2020 22h11

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Ah ces fameux CGP pressés de toucher leurs commissions vous faire faire une belle affaire !

Le Pinel "packagé" est très rentable … pour ceux qui le commercialisent, ils vous font de belles simulations mais la réalité est tout autre, surtout que si demain vous avez envie de vous expatrier, que vos revenus baissent … bye bye la carotte fiscale !


Parrain Interactive Brokers  - Parrain Qonto ( par MP ) -- La bible des obligations

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#15 31/12/2020 23h23

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Petites remarques :

Règle N°1
Dans l’immobilier, avant d’acheter, il faut connaître son marché, et donc se taper une trentaine de visites, aller prendre un café le week-end, envisager le futur du coin dans cinq ans. Connaître les loyers (avec et sans charges), la population, le niveau des écoles, les commerces, les futurs transports… Si on ne connaît pas son marché, on n’achète pas, CGP ou pas CGP.

Règle N°2
Pour gagner de l’argent dans l’immobilier, la carotte fiscale est une très mauvaise conseillère, car elle fait oublier la règle N°1. On veut épater le voisin et on se fait écraser par le marché… Très souvent, les investissement Pinel ont été désastreux. L’immobilier a doublé de 1998 à 2010, et les carottes fiscales vendues par des CGP ont bien fonctionné quand tout avait augmenté. Depuis 2011, la fête est finie, sauf pour des investisseurs réfléchis.

Règle N°3
On ne gagne de l’argent que de deux manières : soit par une belle rentabilité du capital (7-8 % minimum), soit par une plus value espérée, assez fréquente dans certains quartiers de métropoles, ou par des travaux sur un bien en mauvais état. DDtee a su combiner les deux en province. Sentenza a réussi une jolie plus value avec un pinel à Romainville (banlieue nord de Paris) après une vraie réflexion sur son investissement. Ce choix doit être fait dès l’achat, après une étude minutieuse, en ayant obtenu un prix assez bas.

Règle N°4
Le neuf coûte en général autour de 20 % à 25 % de plus que l’ancien "correct". Au bout de 10 ans, votre achat neuf est devenu de l’ancien (on dit récent pour être gentil…), il a donc perdu au moins 20% de sa valeur dans le cadre d’un marché stable. Or, avec un Pinel, votre loyer est au dessous de la moyenne du coin, le locataire peut s’accrocher, et là votre bien a perdu 30 % de sa valeur…

Opinion personnelle
Au-dessous de 7% de rentabilité brute, il ne faut acheter que si l’on est sûr d’une forte plus value du quartier ou du bien, du genre 25 % sur 5 ans. Sinon, ça n’en vaut pas la peine, il suffit d’acheter un indice du CAC 40 pour avoir autant, sinon plus et avec moins d’ennuis.

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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[+1]    #16 31/12/2020 23h28

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Beaucoup de détracteurs du Pinel en général. Mais justement, il n’y a pas un Pinel mais une multitude de Pinel en France.
Pour le marché que je connais, demandez à un investisseur qui a pris un Pinel il y a 5 ans à St-Ouen 1ère couronne parisienne (quartier défavorisé, marché de report pour primo-accédants parisiens) avec l’arrivée récente de la ligne 14 du métro, ce qu’il en pense.

Je vous laisse regarder l’augmentation des prix ces 6 dernières années (et ce n’est pas terminé).
Même en surpayant de 25% - 30% le bien par rapport à l’ancien de l’époque, ils n’ont pas à rougir de leur investissement.

Il ne faut pas caricaturer le Pinel ou autre produit de défiscalisation, il faut séparer le bon grain de l’ivraie.

Je ne connais pas St-Nazaire mais il est peu probable que cette ville fasse + 50% en 6 ans, ce qui est arrivé dans certaines villes en 1ere couronne parisienne par exemple.

Donc pas de généralité mais des particularités à étudier spécifiquement.


Primum non nocere

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#17 31/12/2020 23h42

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RiceCooker a écrit :

Pour la rentabilité, je pensais garder l’appartement 9 ans, puis essayer de le vendre. Ainsi, même dans le cas où je mets 3 ans à le vendre, je reste dans la limite des 12 ans, et conserve mon avantage fiscal.

Oubliez les plans sur 9 ans ou 12 ans. Dès le lendemain de l’achat, votre bien neuf devient ancien et perd donc 30% de valeur. Il va ensuite suivre l’évolution du prix de l’ancien. N’espérez donc pas le vendre au prix où vous l’avez acheté.

Les simulations des CGP sont sur 9 ou 12 ans, avec un prix de revente identique, là effectivement, ça montre des rendements à 12%. Il faut demander à votre CGP des simulations sur 20 ans, des simulations selon le prix de revente.

Voici une étude de cas honnête sur le forum :
Caceray [51] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel)

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#18 01/01/2021 08h55

Membre (2020)
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@Hazdrubal -30% dès la livraison, vraiment ?

De l’ancien en BBC / RT2012, je n’en vois pas souvent.. Soit du DPE vierge, soit du D/E, ça oui.

Dans mon quartier, les biens "2008" (il y a eut une vague de construction neuve à ce moment) restent mieux valorisés que les 1930: je ne sais pas si c’est une question d’isolation, la présence d’un parking, le balcon.. 

Je ne trouve pas de statistique confirmant (ou non) mon opinion, mais je serait intéressé d’en voir.

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#19 01/01/2021 09h27

Membre (2012)
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Je suis toujours étonné que l’on puisse signer un achat à 155 000€ sans les frais divers en disant…"J’espère pouvoir me retracter si les conditions de financement ne me plaisent pas".

Vu les montants engagés et la durée de l’investissement, je ne signerais que si je connaissais absolument tous les tenants et les aboutissements.

Si vous ne maitrisez pas tout (location, fiscalité, déficit foncier etc), réfléchissez à deux fois avant de vous engager.

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#20 01/01/2021 11h20

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
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Bonjour et bonne année à tous.
Il m’arrive de me dire qu’il faut être un peu maso pour conseiller à ceux grâce auxquels on fait de bonnes affaires de faire comme nous.
Sans acheteurs trop enthousiastes dans le neuf je serai bien enquiquiné.

Sur la question de la revente des logements BBC, ils sont encore très récents. On évoquait à l’époque des difficultés techniques et inquiétudes quant aux qualités de construction et au vieillissement. Je ne sais pas ce qu’il en est mais serai très vigilant si acheteur.

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