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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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[+1]    #1 30/01/2018 23h05

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Bonjour je vous présente ci-dessous mon étude de cas :

- Employé, 28 ans, 55k de revenus dans le couple

Je vous présente brièvement la situation, étant en couple pacsé et propriétaire de notre RP, nous souhaitons investir dans l’immobilier dans le but de créer un patrimoine.
Madame aimerait fortement défiscaliser (4k d’impôt pour le couple sans enfant), nous avons donc pris contact avec un conseiller en gestion de patrimoine (via un collègue de travail) qui nous propose un projet neuf T2 en dispositif PINEL à Lens.
L’investissement semble sécurisé avec un rendement médiocre mais c’est un premier achat, j’aimerais avoir vos lumières sur la pertinence de cet investissement.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement T2
- Construction en 2018/2019
- 38,9 m2 au troisième étage sur 4 avec un balcon de 8 m2
- Inhabité
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? pas connu à ce jour
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui vue côté jardin
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? immeuble récent donc individuel
- Études de la copropriété : d’après le commercial moitié propriétaire en RP et moitié investisseur en PINEL
- Concierge  ?  Non
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- 62 Lens
- Centre-ville
- Ville avec des projets (BHNS, Louvre Lens, Futur CH,…) seront-ils porteurs ?
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? L’emplacement semble être intéressant mais cela reste du PINEL

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 144 600 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 455 €
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : assurance de vacation locative (6 mois de loyer garanti)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation

- Travaux immédiats: résidence neuve

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 €
- Type de crédit : amortissable, in fine : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1,9% (à confirmer)
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème :
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? c’est bien ce que je cherche à savoir

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue

CASH FLOW

- Négatif mensuel sur 9 ans : 123 €/mois tout compris (taxe foncière, assurances, prêt, gestion locative, imposition, déduit des gains d’impôts)

Précisions :

Le projet comporte une gestion locative inclue (assurance loyer jusqu’à 6 mois entre deux locataires)
et une assurance à la revente à 9 ans au prix d’achat si dévaluation de l’immobilier.

Les principales craintes liées au dispositif PINEL sont dues à la dévaluation et à la surcote neuf/ancien (sécurisé par l’assurance), la vacation (assurance minimisant le risque) et le rendement médiocre (pour un premier investissement nous restons prudent).

Que pensez-vous de ces données ?

A vous lire.

Mots-clés : immobilier, location, loi pinel

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#2 30/01/2018 23h22

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Vous avez déjà voulu faire un Pinel "avec un ami" en 2016, et Bernard2k vous avez déjà répondu… Rien n’a changé depuis.

Bonne soirée

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#3 31/01/2018 02h15

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Oui vous semblez hermétique à ce que vous avez pu lire précédemment sur le forum.
Je voudrais attirer votre attention sur un point précis et utiliser votre discussion pour en débattre et l’étudier plus en profondeur:
Pourriez-vous nous communiquer les termes de "l’assurance à la revente à 9 ans au prix d’achat si dévaluation de l’immobilier". Concrètement il serait intéressant d’en voir les limites, je ne vais pas vous cacher qu’à mon sens ce n’est que du blabla commercial mais je ne me base sur rien de concret pour l’affirmer. Réfléchir au clauses précises de cette "assurance" avec des intervenants plus calés que moi en droit serait certainement instructif.
Au plaisir de vous lire.

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#4 31/01/2018 07h13

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Pierrot31 : intéressant : il y a 2 ans, mise en garde sur le Pinel, retour sur le forum 2 ans plus tard avec un Pinel. Est-ce vraiment la peine de répondre, dans ces conditions ? On a l’impression que ce qu’on peut écrire, et tout ce qu’il y a déjà lire sur le forum sur le Pinel, ne sert à rien !

Silerinos :
Pouvez-vous détailler le montant des charges que vous avez pris en compte ?

Vous êtes-vous renseigné attentivement sur la ville ? Rien qu’en regardant la notice Wikipedia, je vois une population en baisse, 9e ville la plus pauvre de France, et taux de délinquance record du département, après Calais.

Sur l’assurance-revente, je vous laisse lire cet article un peu ancien mais dont les grandes lignes restent sûrement d’actualité : Garantie revente, faut-il la souscrire ? - Achat-Vente - Le Particulier

Les points de vigilance sur une telle assurance sont notamment les suivants :
- conditions d’exercice de la garantie, exclusions… C’est ballot de se rendre compte très tard qu’on rentre dans un cas non couvert et qu’on a donc payé cette assurance pour rien.
- modalité de calcul de la moins-value, limite maxi du remboursement. Sur meilleursagents.com, je vois un prix moyen pour les appartements de 1500 €/m². Vous payez 3700 €/m². Même dans un marché parfaitement stable, vous pouvez donc vous attendre à une décote de 60 %. L’article parle de montants limités de remboursement, de l’ordre de 20 % dans le meilleur des cas. Il est clair que cette assurance, même si elle fonctionne, ne prendra pas en charge 60 % de décote.
- durée. Vous dites 9 ans. Or, vous avez un engagement fiscal à louer 6,9 ou 12 ans, le plus courant étant sans doute 9 ans. Logiquement, pour respecter votre engagement fiscal, vous devez vendre après 9 ans révolus. Si ça veut dire que vous vendez juste après l’expiration de la durée de l’assurance, c’est ballot.

Franchement, même à supposer que je veuille acheter un Pinel, je choisirais une ville où :
- la ville est vraiment en croissance.
- la surcote du neuf est assez faible par rapport au prix moyen de l’immo (pas x2,5 comme ici, soit une décote de 60 % déjà programmée). Je me rappelle de certains cas de Pinel présentés où le prix de vente ressortait vers 2800 €/m² ce qui n’était pas beaucoup au-dessus du prix de l’ancien dans cette ville (de mémoire, dans les 2000 €/m²). C’est déjà un moins mauvais investissement.

Inversement, tant qu’à investir dans une ville "économique faible" comme Lens, je chercherais un bien à prix très bas (ça ne doit pas être bien difficile à trouver), j’y fais quelques travaux, je le meuble, et je le loue en LMNP au réel.

Bref, votre idée de payer cher (3700 €/m²) un appartement neuf dans une ville sinistrée où le prix moyen de l’immobilier est inférieur de 60%, c’est une vraie catastrophe. Vous dites que ça fait des mois que vous vous renseignez sur l’immo, mais vous n’avez pas acquis les fondamentaux :
- se renseigner sur la ville et sur le quartier (wikipedia, Insee, Google maps, google actualités…)
- comparer aux prix moyens de l’immo (notamment le site meilleursagents.com qui est cité à longueur de forum)
- comparer à des prix réels de l’ancien (faire une recherche sur leboncoin sur des biens similaires dans le même quartier).

Vous parlez d’investissement "sécurisé" et d’être "prudent" alors que vous apprêtez à faire une opération catastrophique, parce que vous ignorez (sciemment ?) les fondamentaux.

Retournez potasser le forum, parce que là il vous manque toujours les bases !

Dernière modification par Bernard2K (31/01/2018 07h36)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 31/01/2018 08h16

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Je comprend pas cette obsession de vouloir réduire ses impôts.
Si vraiment c’est votre but je vous recommande de passer à mi temps et du coups vous allez réduire vos impôts.
Moi je souhaite payer d’avantage d’impôts, "je suis pas maso" seulement si je paye plus d’impôts c’est parce que mes revenus augmente.
Je rejoins l’avis de Bernard2K
Autant acheter un bien au prix du marché faire des travaux qui peuvent être deductible et le louer.
Vous pouvez aussi souscrire une assurance loyer impayé et le mettre en gestion. (aussi déductible)
Et obtenir un cash flow positif (du coup plus d’impôts). Plutôt que de prendre un pinel avec la certitude d’avoir un cash flow négatif, et faire une perte a la revente.


Parrainage disponible: Direct Energie 102830792 / Boursorama  / IngDirect /

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#6 31/01/2018 10h59

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Silerinos a écrit :

L’investissement semble sécurisé avec un rendement médiocre mais c’est un premier achat

Juste une question, au bout de combien d’achats estimez vous avoir le droit d’obtenir un rendement correct ?

(mes collègues ont tout dit, il faut soit être maso, soit refuser de s’interroger et comprendre)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#7 31/01/2018 12h55

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Tout d’abord merci de vos réponses et de l’intérêt que vous y portez.

@Pierrot31 : Effectivement fin 2016 j’avais regardé cette option et vos retours m’avaient convaincu, depuis j’ai déménagé de ville et acheté ma RP donc j’avais laissé de côté l’investissement locatif.
Ma compagne veut trouver un moyen de défiscaliser c’est pourquoi j’ai pris rendez-vous avec cette personne en partant dans l’optique que cela ne serait pas intéressant quoiqu’il arrive mais force est d’admettre que c’est la garantie de revente au prix d’achat qui fait pencher la balance.

@Surin : Je suis pas hermétique à ce que vous dites, je cherche à comprendre les rouages de ce cas en particulier sinon je serais déjà parti bille en tête.
Effectivement je suis d’accord avec vous concernant les garanties de l’assurance revente, c’est pour moi un des éléments essentiels de l’étude, je ne possède pas encore les termes exactes de ce contrat.

@Bernard2K : Mon message n’était peut-être pas assez complet parce que j’ai recherché plusieurs données sur le marché à Lens (Prix de l’ancien au m2, loyers pratiqués dans le secteur,nombres de bien en location, visite sur place, évolution possible du secteur, commerces, transports, entreprises de la région, écoles etc …), dans le but d’être concis je n’ai pas énoncé tout ces critères.
Ma principale inconnue concerne effectivement cette assurance revente dont je ne connais pas encore tout les tenants et aboutissants, j’aurai plus d’informations prochainement pour cela mais dans le cas ou le prix de vente est effectivement garanti, à quoi bon tenir compte de la différence entre l’ancien et le neuf ?

Pour effectuer du PINEL dans les secteurs en plus forte croissance (grand paris, métropole plus importante) notre montant d’impôt n’est pas assez important compte tenu du prix d’achat des logements.

Acheter de l’ancien à rénover dans ces zones me parait de prime abord une bonne opération, on y trouve rapidement de bons rendements, j’ai commencé des recherches dans ce sens, à voir si cela ne cache pas quelque chose.

@JR : Je suis du même avis que vous, mais ma compagne ne l’est pas, c’est pourquoi j’étudie cette voie.
Le cash flow négatif me gêne également car cela sera très rapidement un frein pour un futur investissement mais ce qui m’a surpris est d’entendre deux banquiers dire qu’un cash flow négatif leur paraissaient normal lors de la constitution de patrimoine immobilier.

@DDtee : C’est une vraie question mais dans le cas idéal cela reste plus valable que de ne rien faire.

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#8 31/01/2018 13h21

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Bonjour Silerinos,

Pour investir dans l’immobilier avec une fiscalité maîtrisée regardez sur ce site:
- le LMNP au réel
- le mécanisme du déficit foncier
- les SCI à l’IS

Outre la rentabilité médiocre, le Pinel vous engage dans la durée et n’est pas reproductible.

Pour ce qui est des « banquiers », ce sont avant tout des commerciaux.

Bien à vous

Dernière modification par Pierrot31 (31/01/2018 13h26)

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#9 31/01/2018 14h00

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Silerinos a écrit :

mais dans le cas ou le prix de vente est effectivement garanti, à quoi bon tenir compte de la différence entre l’ancien et le neuf ?

Je vous mets un billet que les choses ne sont pas si simples. Croyez-vous au père noël ?

Silerinos a écrit :

c’est pour moi un des éléments essentiels de l’étude, je ne possède pas encore les termes exactes de ce contrat.

Si c’est essentiel, vous êtes donc en attente de ce point qui devrait sans nul doute vous faire comprendre que ce genre de garantie est souvent au minimum alambiquée, au pire de la fumisterie.

Dernière modification par kc44 (31/01/2018 14h01)

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#10 31/01/2018 14h36

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Concernant l’aspect "immobilier" de votre projet je crois que tout a été dit. Le Pinel que vous nous présentez est à fuir pour les raisons évoquées plus haut. Avez vous pensez à la possibilité de revendre ce bien acheté 144k à 100k, 90k ou moins dans quelques années ? Ceci est arrivé à un grand nombre de personnes. Et je crains grandement que la garantie ne couvre rien d’une telle potentielle catastrophe industrielle. Je vous conseille plutôt de prendre une journée pour visiter des biens équivalents dans l’ancien, pour pouvoir effectuer des simulations financières et vous verrez que, de vous même, vous passerez à autre chose.

Concernant l’aspect "impôts" il faut bien reconnaitre que c’est un sujet extrêmement affectif pour un grand nombre de personnes qui ont pour but d’absolument payer moins d’impôts. A votre âge, les naissances éventuelles d’enfants dans les prochaines années viendront naturellement baisser vos impôts. Ne vous focalisez donc pas à l’heure actuelle sur ce montant d’impôts que vous payez, mais plutôt sur comment développer vos revenus actifs et passifs (biens dans l’ancien, déficit foncier, etc).

Pour l’anecdote, les vendeurs de Pinel/CGP intègrent très souvent dans les projections fiscales et financières la naissance de deux enfants dans les années faisant suite à l’achat pour "embellir" le package et ainsi gonfler artificiellement l’économie d’impôts.

Dernière modification par dalki (31/01/2018 14h47)


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