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#26 14/08/2017 02h44 → Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Caceray, je conviens que la remarque de Rastignac est malvenue, pour rester dans le style, je dirais plutôt qu’il aurait du l’adresser aux clients des vendeurs de Pinel. Après tout s’il n’y connaissent rien et ont envie qu’un commercial leur mâche le travail, ils sont majeurs et vaccinés.

Sinon à votre place je ferais profil bas, vous avez démontré de grossières erreurs à plusieurs reprises non pas en minimisant des charges mais en les oubliant tout simplement. Je ne suis pas du tout expert des cash-flows et j’ai pourtant démontré dans une autre discussion que votre calcul était erroné. C’était tellement grotesque que je l’ai vu, vous avez fait amende honorable mais ce n’est pas aux forumeurs de relever vos erreurs et votre légèreté.
Vous considérez que cela fait partie de l’apprentissage et que c’est enrichissant aussi pour vous, c’est surtout embrouillant pour ceux qui lisent donc contentez-vous svp de donner les informations dont vous êtes sûr et évitez de vous lancer dans des démonstrations alambiquées en espérant que personne ne relève.
Il a été démontré à maintes reprise que l’investissement packagé en Pinel était surtout profitable aux intermédiaires dont vous êtes, au pire des cas comme vous dîtes on ne perd pas grand chose si on arrive à revendre à un prix correct ce qui n’est pas gagné et surtout si l’on arrive à louer tout le temps à prix correct, ce qui n’est pas gagné non plus.
La majorité des investissements packagés en Pinel sont et seront perdants sur le long terme.
Les témoignages du forum en sont la démonstration:
Investir dans un T2 avec la loi Pinel…
Investir dans un appartement via la loi Pinel ?
Convaincre un ami qu’un investissment Pinel n’est pas une bonne idée ?
www.devenir-rentier.fr/t12820
www.devenir-rentier.fr/t13580
www.devenir-rentier.fr/t11976
Et cet article:
Dispositif Pinel : retour des dérives de l’investissement locatif dans le neuf ?

Dernière modification par kc44 (14/08/2017 02h56)

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#27 14/08/2017 11h07 → Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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kc44 a écrit :

Sinon à votre place je ferais profil bas, vous avez démontré de grossières erreurs à plusieurs reprises non pas en minimisant des charges mais en les oubliant tout simplement. Je ne suis pas du tout expert des cash-flows et j’ai pourtant démontré dans une autre discussion que votre calcul était erroné. C’était tellement grotesque que je l’ai vu, vous avez fait amende honorable mais ce n’est pas aux forumeurs de relever vos erreurs et votre légèreté.

Intéressant. Donc personne, parmi ceux qui "conseillent", sur ce forum n’a jamais commis d’erreur ?

kc44 a écrit :

Vous considérez que cela fait partie de l’apprentissage et que c’est enrichissant aussi pour vous, c’est surtout embrouillant pour ceux qui lisent donc contentez-vous svp de donner les informations dont vous êtes sûr et évitez de vous lancer dans des démonstrations alambiquées en espérant que personne ne relève.

De quelle démonstration alambiquée parlez-vous ?

kc44 a écrit :

Il a été démontré à maintes reprise que l’investissement packagé en Pinel était surtout profitable aux intermédiaires dont vous êtes, au pire des cas comme vous dîtes on ne perd pas grand chose si on arrive à revendre à un prix correct ce qui n’est pas gagné et surtout si l’on arrive à louer tout le temps à prix correct, ce qui n’est pas gagné non plus.
La majorité des investissements packagés en Pinel sont et seront perdants sur le long terme.
Les témoignages du forum en sont la démonstration:
Investir dans un T2 avec la loi Pinel…
Investir dans un appartement via la loi Pinel ?
Convaincre un ami qu’un investissment Pinel n’est pas une bonne idée ?
www.devenir-rentier.fr/t12820
www.devenir-rentier.fr/t13580
www.devenir-rentier.fr/t11976

Les liens que vous avez indiqué ne redirigent vers aucune démonstration ; tout le monde semble se contenter de formuler des raisons qualitatives pour lesquelles l’investissement n’est pas viable. Et comme vous le dîtes, cela est dû en grande partie au prix de revente et au montant de la location.
Regardez par vous-même sur les sites de grands promoteurs, vous trouverez effectivement des programmes 40% au dessus du prix marché et pour ce même promoteur, des programmes à peine 3-4%. Je ne peux malheureusement vous les communiquer publiquement pour des raisons d’éthique évidente.

kc44 a écrit :

Et cet article:
Dispositif Pinel : retour des dérives de l’investissement locatif dans le neuf ?

Corrigez-moi si je me trompe, mais je n’ai pas le souvenir d’avoir suggéré un programme en zone C ?
J’ai (ré-)ouvert un sujet sur un programme en zone B1 (Reims) dont je n’étais pas à l’origine, donné un exemple en zone A, et j’ai évoqué un autre programme en zone B1 (Toulouse) sur un autre fil.

Auriez-vous quelque chose de plus concret ?

Dernière modification par Caceray (14/08/2017 11h07)

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#28 14/08/2017 13h16 → Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Je trouve déplorable cette façon d’inverser la culpabilité ainsi, ce n’est pas la première fois.
J’ai le malheur de vous reprocher d’écrire des erreurs et vous avez le culot de poser la question ainsi?
Eh bien sachez que je ne me gênerai pas répéter incessamment que vous écrivez des choses fausses, que vous devriez en avoir honte et éviter d’énoncer des contre-vérités sous couvert de données factuelles que l’on ne peut pas vérifier.
Non je ne culpabiliserai pas.
En commercial bien formaté formé vous avez de bonnes techniques de communication mais ici vous vous lasserez vite, on les voit défiler les types comme vous et nous sommes têtus bornés.

Pas sûr que vous arriviez à harponner beaucoup de monde via ce forum mais sait-on jamais, vous connaissez mieux que nous le manque de discernement de certains de vos clients.

Je n’avais pas l’intention de vous répondre mais ce matin j’avais passé un certain temps à rechercher un témoignage d’un membre relatant sa déconvenue avec un achat "packagé" sans le trouver.
Il se trouve que ce membre vient de poster un message à l’instant et à la vue de son pseudo ça a fait tilt, c’était de lui.
Je vous le livre:
Témoignage de Jay69 sur son achat en défiscalisation.

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#29 14/08/2017 13h40 → Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Pour KC44,

1/ Je précise que je ne refuse pas le débat entre gens de bonne foi, de manière courtoise et parfois avec des gens très forts, comme avec GBL (qui à mon avis surclasse 99% des CGP) à propos de l’encadrement des loyers.

2/ La référence aux "Tontons flingueurs" et à Audiard s’explique parce que je ne crois pas en la bonne foi, et encore moins à la compétence de ce vendeur de Pinel.

3/ Il est Conseiller en gestion de Patrimoine comme moi je suis évêque… Trop d’erreurs basiques ont révélé son niveau et son intention.
           - Dans le débat avec Bernard 2K, il se trompe sur un déficit, sans comprendre qu’un petit déficit vaut mieux qu’un grand, bref, que -1 est supérieur à -2. Les nombres relatifs s’apprennent en sixième !
           - Avec moi, il ose signaler à un jeune homme qui gagne 3 200 euros par mois qu’il sera difficile d’avoir une résidence principale s’il met en location la sienne dans quelques années :

"

Caceray a écrit :

Pardonnez-moi si la question est stupide mais il va vivre où Alcasisco à partir du moment où il met en location sa première RP !?
Il redevient locataire ? Auquel cas, vous pouvez déduire le prix de location des CF de l’opération
Il redevient propriétaire ? Comme il aura déjà utilisé son PERCO et une partie de sa capacité d’emprunt, il risque de "payer" le fait d’avoir investi, comment faîtes vous pour l’évaluer ?

@Alcasisco : êtes vous marié/pacsé ? avec un emprunt sur 20 ans, vous aurez encore un encours à la banque de 80 000€ au bout de 5 ans, moment où vous souhaiterez convertir votre RP en RL.
Avec un revenu moyen annuel de 32 400 €, l’encours qu’une banque peut vous accorder "facilement" n’excédera pas 227 000€, soit 147 000€ avec la première opération : pensez-vous pouvoir trouver à nouveau une RP qui vous convienne à ce prix là ?
Je pose la question car vous précisez que c’est votre premier CDI, donc vous devez encore être jeune et 2500€/m² en région parisienne, dans une "grande ville du 77" et proche d’une gare, c’est pas facile à trouver, surtout selon les exigences que l’on peut avoir.

Une double erreur:
a/ l’encours de la banque ne sera pas de 80 000 euros, mais de 85 ou 90 000 parce que l’on paie plus d’intérêts les premières années de remboursement d’un prêt.
b/ Il est ridicule de penser qu’une résidence principale bien louée empêche d’en acheter une autre. Et moi qui suit dans les mêmes niveaux de revenu, je sais que c’est possible: la banque compte les revenus locatifs pour 70 % dans les revenus globaux. Même un CGP stagiaire le sait…

                               -D’autres éléments confirment ses intentions :
La première remarque de DDtee fait environ 3 lignes, la réponse de Caceray, 34 lignes ! Il déroule un argumentaire plus qu’il ne débat. Enfin le demandeur, Mogwainono, ne donne plus signe de vie depuis le premier jour, le 4 août. Sa présentation est très structurée, professionnelle, avec rien de précis sur ses souhaits ou son caractère, comme celle de Caceray, et elle se termine ainsi :

Mogwainono a écrit :

"Par ailleurs on nous a présenté une étude d’investissement via du Pinel. Je voulais avoir votre avis sur ce type d’investissement même si j’ai pu lire sur le forum que c’était un investissement non rentable et à fuir."Je vais poster par ailleurs l’étude de cas de ce que l’on nous a présenté afin d’avoir votre avis.

Cette présentation contient d’autres termes typiquement professionnels tels "constituer une épargne disponible". Pour moi, il est clair que Caceray = Mogwainono.

Hypothèse plausible sur Caceray :
Les promoteurs ne supportent plus de voir des ventes cassées par des acteurs de ce blog et ils envoient un vaillant soldat défendre les couleurs du Pinel. D’autres blogs ont eu à subir des influences, comme l’excellent Captain Economic. Par ailleurs, dans le cadre des rendez-vous galants (Meetic, etc.), il existe des professionnels chargés de prendre des rendez-vous avec la personne envisagée, car des pro du net réussissent mieux qu’un cadre fatigué après le travail. Ceux qui s’en chargent sont en général des gens au profil littéraire, avec une bonne culture et du culot, des étudiants attardés qui cherchent à gagner leurs vies.
Caceray récite son argumentaire, peut-être est-il payé à la ligne, comme Balzac et Dumas ? Sans en avoir le génie, il possède à l’évidence un niveau d’écrit correct, mais reste bien faible avec les chiffres… Je penche donc pour un étudiant, ou ancien étudiant dans des matières littéraires, avec de l’aplomb (quelques cours de théâtre), un argumentaire Pinel à la main et l’aide d’un pro qui passe de temps à autres le soutenir. Mais il n’est pas CGP, ni même collaborateur d’une agence immobilière… J’en avais déjà débusqué un autre il y a quelques temps. Mais-là, c’est comme au bac, le niveau baisse…
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#30 14/08/2017 17h01 → Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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J’ai beaucoup apprécié votre hypothèse Rastignac !

Vous avez beaucoup d’imagination mais je pense que vous faites une erreur assez courante, vous partez de la conclusion "Caceray est un infiltré" et vous cherchez des indices pour corroborer votre raisonnement.

L’erreur sur les nombres negatifs est tellement grosse que sur le coup je n’ai pas voulu reprendre Caceray, persuadé que l’erreur trop flagrante et digne d’un collégien venait d’autre part.

Pour ma part sans partir dans un scenario hollywoodien, je pense qu’il s’agit d’un mauvais CGP ou simplement d’un CGP qui se débat avec un mauvais produit car même un excellent argumentaire ne peut pas vraiment sauver un produit Pinel.

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#31 14/08/2017 18h09 → Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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@Nush
Je ne cherche pas d’abord des indices pour confirmer une thèse préconçue. Je constate, comme tout le monde sur ce blog, une nullité professionnelle crasse de l’intervenant prouvée par des erreurs grossières  ; puis je vois un acharnement à écrire des pages et des pages pour défendre le Pinel. Enfin, je cherche une explication qui relie les deux, et je me souviens d’un autre infiltré qui avait été débusqué et banni (4 faux comptes, stratégie d’utilisation de l’espace etc.). Après tout cela, qui suffit amplement, j’ajoute quelques indices, assez évidents, qui vont dans mon sens.
Vous avez le droit de défendre l’infiltré, mais malheureusement, vous n’avez aucune argumentation…
Dire que c’est un mauvais conseiller en gestion de patrimoine est inexact, il faut faire un diplôme et des stages : même un nullard n’aurait pas écrit de telles erreurs…
Rastignac


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#32 14/08/2017 18h25 → Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Je ne vais pas le defendre pour 2 raisons :

La première, je n’en ai pas grand chose à faire, j’apprécie ses interventions qui même fausses me donnent un autre point de vue et j’apprécie la diversité des points de vue.

La seconde est que dans ce type d’accusation et d’argumentation, c’est à vous de presenter des éléments assez solides et pas à moi de prouver qu’il n’est pas un nain filtré (!)

N’y voyez pas une invitation à la joute mais plus un badaud amusé par cet enquête.

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#33 14/08/2017 18h33 → Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Vous êtes libre, et la position du badaud est souvent la plus agréable…
Rastignac


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#34 14/08/2017 19h26 → Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Je propose même un autre scénario, j’ai créé un compte pour chaque sujet ouvert parlant du Pinel.

Je ferai tout de même remarquer qu’à aucun moment j’ai "suggéré" à un investisseur de s’orienter vers un programme Pinel ; je n’en ai parlé que sur des sujets explicitement dédiés à ce thème.

Autre chose, comme suggérait kc44, j’ai certainement été bien formaté et c’est aussi pour cela que je souhaitait soumettre à vos critiques les méthodes de travail des CGP.
Lorsque j’ai commencé dans le métier, il y a moins de deux ans, on m’avait effectivement formaté à inclure une revalorisation annuelle de 0,5% de la valeur du bien immobilier, ou vanté les avantages d’une reconduction tacite du bail dans le cadre des LMNP en résidence étudiante ou EHPAD (sous-entendu rendement ga-ran-ti.

Aujourd’hui je refuse d’être catégorisé comme un commercial, c’est la raison pour laquelle je suis prêt à subir tous les courroux du monde de la part des connaisseurs pour ne pas "mentir" à mes clients.

D’ailleurs, je lis avec beaucoup de plaisir vos projets, notamment les immeubles de rapport que je ne commercialise pas (je cherche néanmoins à trouver une façon de le "packager" et d’en tirer un profit, je vous rassure wink).

Lynchez moi sur le Pinel autant que vous voulez mais par pitié, donnez moi des arguments concrets, afin que je puisse conseiller au mieux mes clients. Et si vous ne voulez pas m’aider parce que vous n’aimez pas mon métier, il n’est pas nécessaire de m’enfoncer sur les autres sujets où je ne parle même pas de mes produits.

Celà étant dit, voici mes réponses aux derniers messages :

Pour kc44,

Un investissement Pinel en 2006 (comme le précise l’auteur du message dont vous m’avez redirigé le lien) ? Ce "détail" mis de côté, reprenons les arguments :

J’ai cédé aux sirènes de la défiscalisation en ayant un TMI de 30% après 2 années à payer 13K€ et 15Ke d’IRPP (célibataire sans enfant). J’ai acheté en 2006 un appartement avec de belles prestations (Nexity) en VEFA 183K€ en banlieue de Lyon (Villefranche sur Saône) et rien ne s’est passé comme prévu :

Déjà ça commence mal, on ne parle pas de Lyon mais de la banlieue de Lyon ; quand je vous parle de Toulouse, le code postal c’est 31000. Dans pas longtemps vous allez commencer à dire que j’ai vendu des programmes à Saint Gaudens.

1.    La livraison a eu 6 mois de retard ce qui a engendré des intérêts intercalaires (gros surcoût). On m’a expliqué qu’exceptionnellement cette année en automne il avait plu et qu’en hiver il avait fait froid, donc que je n’avais aucun recours wink

Argument valable, je ne le conteste pas, d’autant qu’il ne concerne pas l’ancien.

2.    Les loyers n’ont cessés de diminuer entre 2006 et 2016. Je loue aujourd’hui à 531€ hors charges alors que je louais à 650€ en 2006 (alors que mon plan de financement prévoyait une revalorisation - que je croyais - modeste de 1% / an sur un loyer de 680€). La faute à une croissance frénétique des programmes de défiscalisation dans les années qui ont suivi la livraison de mon appartement.

Autant rien ne garantit le loyer, autant tous les gestionnaires ne sa valent pas, autant ce n’est pas propre aux programmes neufs. Le risque de diminution de loyer peut très bien arriver dans l’ancien.

3.    Les assurances vacances locatives ont modifié leurs conditions particulières en 2010 et ne couvrent plus que 3 mois de recherche de locataire; pas de vacances, de recherche de locataire (hors franchise d’un mois) alors qu’en 2006 elles couvraient 6 mois. J’ai eu un incident non indemnisés car une des responsables de l’agence qui gérait mon bien n’a rien fait pour le remettre en location pendant 6 ou 7 mois en 2014 (le temps qu’il a fallu pour que je m’en rende compte et que je change d’agence)

C’est étonnant parce que moi en 2017 c’est encore 6 mois avec franchise de 3 mois pour la carence, et vacance locative couverte 6 mois avec une franchise de 2 mois… Suis-je responsable que le CGP ait mal fait son travail ? Ce n’était pas à l’investisseur de s’occuper du changement d’agence mais au CGP.

4.    La cerise sur le gâteau découverte récemment: Maintenant que mon engagement de location de 9 ans est respecté, je ne peux pas vendre ce bien pendant les 3 années qui suivent mon dernier déficit foncier imputé sans réintégrer 16.123€ de revenus fictifs (mes 3 dernières années de déficit foncier imputé au revenu global) dans ma déclaration d’impôts de l’année de la vente, imposé à 30% +15.5%….En effet, passé les 9 ans de location effective et continue, on peut revendre mais l’imputation d’un déficit foncier en année N vous oblige à louer jusqu’au 31/12 de l’année N+3…et cela les vendeurs de défiscalisation se gardent bien d’en parler.

Oui, argument également valable dans l’ancien dès lors que l’on souhaite revendre, donc pas "spécifique" au montage Pinel. Qui plus est, étant dans le neuf, aucun "gros" travaux ne devrait avoir lieu, le seul risque étant avoir une fulgurante vacance locative en fin d’opération. Mais encore une fois, investir dans l’ancien n’amoindrira pas directement ce risque.

5.    Certains locataires sont des cochons (pour rester polis) et certaines agences ne font pas leur boulot lors des états des lieux pour s’éviter des soucis avec les locataires. Aucune caution retenue alors que l’appartement a été dégradé bien au-delà de l’état d’usure normale.

Mauvais gestionnaire donc, et alors ? Egalement possible dans l’ancien.

6.    Aujourd’hui mon bien est valorisé 160K€ net vendeur (moins value de 23K€ en 13 ans !!!). J’imagine qu’il ne vaudra guère plus en 12/2019 quand je le mettrai en vente. J’aurai alors un Capital Restant Dû de 120K€. Comme évoqué à plusieurs reprise par plusieurs forumeurs ici, les biens proposés par les vendeurs de défiscalisation sont sur-évalués du montant de la défiscalisation.

Effectivement, il faut faire gaffe au prix proposé par rapport au marché…

Pour Rastignac,

Une double erreur:
a/ l’encours de la banque ne sera pas de 80 000 euros, mais de 85 ou 90 000 parce que l’on paie plus d’intérêts les premières années de remboursement d’un prêt.

C’est 85 000 € ou 90 000 € selon la bonne humeur de la banque ? Mais si vous voulez jouer la précision, le CRD à la fin de la 5ème année sera de 81 306,23 €, ce qui reste bien plus proche de 80k que 85k ou 90k. Et c’est raccord avec mon message car je parlais bien du "CRD au bout de 5 ans".

b/ Il est ridicule de penser qu’une résidence principale bien louée empêche d’en acheter une autre. Et moi qui suit dans les mêmes niveaux de revenu, je sais que c’est possible: la banque compte les revenus locatifs pour 70 % dans les revenus globaux. Même un CGP stagiaire le sait…

1] Au moment où il va demander le prêt pour le deuxième achat, la première acquisition ne sera pas louée puisqu’il l’occupera pendant sa recherche ; à moins qu’il dorme sous un pont ?
2] Je connais parfaitement la méthode du taux différentiel, je l’ai effectivement appris quand j’étais stagiaire, merci quand même. Sauf que je renvoie à mon premier argument, donc, pas de location = pas de calcul du taux différentiel.
3] Quand j’ai commencé mon premier CDI j’habitai encore chez ma mère, et dormir dans un studio à 1h de transport ne me dérangeait pas. Aujourd’hui je suis locataire car mes exigences de confort me font habiter dans un appartement d’un valeur de 900k€ que je n’ai pas les moyens de m’offrir. D’où ma réflexion : "c’est pas facile à trouver, surtout selon les exigences que l’on peut avoir."

Donc bonne nouvelle, aucune erreur à signaler !

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#35 14/08/2017 21h24 → Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Et tout débute par une présentation puis une joute verbale de chiffres (vrais, faux, calculs biaisés, en fait on n’en retient rien in fine) et des tartines de post à rallonge…
Au final, en ce qui me concerne, si vous devez débattre du "pour ou contre Pinel" ou autre étalage d’arguments et contre-arguments, il serait certainement plus constructif d’ouvrir un sujet propre "Pinel, pour ou contre" et vous aurez tout loisir de vous écharper.
On dévie largement du sujet initial de ce post qui était une étude de cas. Alors je ne suis pas Sherlock Holmes, je ne sais pas si quelqu’un ici s’amuse a poser des questions et se répondre avec un autre compte, mais le principal c’est que cela devient très déplaisant alors qu’au départ cela pourrait être très constructif.
Le Pinel existe, la chasse au sorcière aussi.
Pour ma part, j’ai joué le jeu d’aller étudier l’offre Pinel avec un programme sur le terrain. J’en suis revenu avec les mêmes convictions qu’avant, c’est à dire que dans toute défiscalisation il y a un biais potentiellement exponentiel au gain annoncé. Mais il serait peut être plus intéressant d’en débattre sur un sujet dédié, non ?

Dernière modification par Electraxx (14/08/2017 21h25)

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#36 14/08/2017 23h12 → Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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C’est la raison pour laquelle j’ai ouvert un sujet dédié ici, dans lequel j’ai essayé d’analyser un projet qui n’est pas le mien en y incorporant une moins value "réaliste" et en détaillant les CF année après année.

En revanche le lieu n’est peut être pas le bon, pouvez-vous me l’indiquer si c’est le cas ?

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#37 15/08/2017 02h26 → Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Force est de constater que Mogwainono a disparu.
Nous avons un nouveau client Rastignac:
Présentation de Pirate49
Il a de bonnes rentabilités en défiscalisation, rentabilités brutes qu’il augmente artificiellement en comptant la réduction d’impôt. Mais c’est toujours brut. On est dans le n’importe quoi.
Après le cash-flow brut, le cash-flow qui augmente car il diminue ou l’inverse je ne sais plus, on embrouille toujours un peu plus le lecteur…
Bref cela risque de décrédibiliser ceux qui se donnent du mal à rectifier les erreurs de calculs faites de bonnes foi par des forumeurs de bonne foi.
Les trolls envahissent le forum, ils ne font que passer, on les a vu à d’autres époques.

Rastignac a écrit :

je me souviens d’un autre infiltré qui avait été débusqué et banni (4 faux comptes, stratégie d’utilisation de l’espace etc.).

Certainement faites-vous allusion à GeorgeWeah1 qui après sa stratégie d’occupation de l’espace a fini par être débusqué avec l’aide (tardive) de la modération.
Je le démontrais dans ce message: www.devenir-rentier.fr/p206969#p206969
Il a fallu plusieurs pages et heures passées à répondre aux propos trompeurs du troll avant d’en arriver à bout.

On peut laisser le bénéfice du doute, il n’empêche que ces gens sont ouvertement là pour tromper le lecteur, l’amadouer et le voler. Il n’y a pas d’autre terme lorsqu’on crée de faux comptes pour créer de fausses discussions basées sur des données faussées et des calculs volontairement (ou par incompétence notoire) faux.
Libre à ceux qui pensent l’inverse de soutenir ou accorder le doute pour ces prétendus "conseillers" qui sont la honte de la profession.

Dernière modification par kc44 (15/08/2017 03h04)

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#38 15/08/2017 11h39 → Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Bonjour,

Si je peux me permettre,

L’investissement en Pinel répond à une problématique bien spécifique, qui est la réduction d’impôt. Donc, on n’ aura pas le rendement.
Le Pinel est mal vu ici parce que les membres du forum (réguliers, pas les membres de passage)recherchent avant tout le rendement, et non une réduction d’impôt.
Ce sont bien 2 problématiques bien différentes.

Il y a du bon dans du Pinel comme du mauvais. Comme pour les SCPI, sur les 170 SCPI, toutes ne sont pas à recommander. Et bien c’est pareil pour le Pinel. Après, tout dépend du travail du CGP/commercial en amont. C’est sûr que faire une défiscalisation dans un une ville que l’on ne connaît pas, on s’expose à des surprises.
J’ai eu des témoignages de clients qui par le passé ont fait des investissement en défiscalisation, et qui en sont très contents. Evidemment, ces personnes là n’ont pas investit n’importe ou, et ont pu bénéficié d’un bon CGP, et veulent refaire une nouvelle opération.

Donc cracher sur le Pinel sans argumentation (ou juste parce que le rendement est "pourri", alors que les personnes voulant faire du Pinel veulent juste réduire leurs impôts) ne sert à rien. Dans ces cas là, on prend l’exemple de la SCPI Atlantique Pierre1, et on crache sur toutes les SCPI en générale.
Je peux donner un autre exemple: j’ai eu des clients qui voulaient investir dans le Pinel. Ils avaient conscience qu’ils avaient d’autres solutions comme investir dans un immeuble de rapport et chercher du rendement et ils nous ont précisé "oui, mais il faut chercher, trouver le bon immeuble, et on travaille déjà beaucoup dans nos boulots respectifs et on aimerait bien profiter de notre temps libre."

Donc dire que le Pinel est mauvais n’a pas de sens. En revanche, on peut arguer que certains commerciaux sont sans scrupules. Parce que un CGP qui fait faire un Pinel à un client de sa zone géographique à l’autre bout de la France, je trouve ça moyen (après cela peut être une demande du client).


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#39 15/08/2017 15h26 → Mogwainono [93] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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@Jeff33
Il ne s’agit pas de rendement faible, en fait annoncé dès le début, versus réduction d’impôt. Non, le problème est que le Pinel fait perdre de l’argent investi pour un rendement dérisoire. A mon sens, il peut y avoir quelques bonnes affaires Pinel, un vrai pro comme Philippe30 en a fait un, il connaît son marché à fond. C’est l’exception qui confirme la règle : 95% des "Pinel" se terminent mal, sauf ceux qui sont placés dans une zone à forte plus-value dans les dix ans, ce qui peut compenser les désavantages de cette formule. Cependant la grande hausse de l’immobilier des années 1998-2010 est terminée, le marché est stable, avec un risque de baisse.

Voici ma petite argumentation chiffrée, dans un post précédent :
[Rastignac"]@Georgeweah. www.devenir-rentier.fr/t8078-2
Dans votre hypothèse, vous estimez que le bien vendu neuf gardera la même valeur dans dix ans. Ce n’est pas réaliste, car les prix ont déjà doublé dans les années 2000 : il faut s’attendre à une baisse ou à un maintien des prix de l’immobilier, et donc une nette décote entre la valeur d’un appartement neuf et ce même appartement dix ans après (15% ou 20%). Dans mon secteur, les vendeurs de Pinel (ou Scellier…) font une moins-value. Par paresse, je cite un extrait d’un de mes anciens messages sur le Pinel.

Petit calcul "Pinel".
Le vendeur vous affirme 1% de hausse par an, ce qui pour une valeur de 100 vous donne un capital de 109,36 au bout de 9 ans. C’est un beau chiffre 1%, ça fait sérieux, modéré… Et c’est de  l’arnaque à la revente, au bout de 9 ans.
Pourquoi ?
Parce qu’un bien neuf, au bout de neuf ans de l’est plus, et a perdu 15 à 20 % de sa valeur, voire bien plus dans des coins bien "pinélisés". Dans cette chute de 15%, j’inclus le changement des droits d’enregistrement, environ de 3% pour le neuf et 9% pour l’ancien. Si vous vendez votre bien 1 mois après l’avoir acheté neuf, vous êtes déjà perdant de 6% : l’acheteur de logement neuf va payer 100+3 de frais, et vous vendez le votre dans le même immeuble, avec la même surface 100+9 de frais, ça ne marche pas… Vous êtes obligé de baisser votre prix de 100 à 94 pour qu’avec les frais vous puissiez atteindre 103. Et dans mon calcul je n’intègre pas l’incertitude de l’achat "d’occasion" au lieu du "neuf"directement au constructeur. De plus, au début un bien neuf ne coûte rien ou presque à l’entretien, alors qu’après 9 ou 12 ans, il faut envisager des frais.  Donc au bout de 9 ans, la valeur de votre capital passe de 100 à 85, à prix constant.
Oui, mais le bien est loué  tout bien vendu loué perd au moins 10 % de son prix, voire plus. Sur la décote des biens vendus occupés, voir un vieil article du "Particulier" : Acheter un logement occupé, piège ou bon plan ? - Achat-Vente - Le Particulier .
Or l’appartement est loué à bas prix, rançon de l’avantage fiscal. Et dans un trois ou quatre pièces, les locataires tournent moins que dans un studio, surtout quand le loyer est bas. Donc le rabais passe de 10 % à 15%. Le prix du bien passe de 85 - 15%, soit 72, 25.

Pour des calculs détaillés, notamment par Bernard2K, je vous invite à consulter cette file, menée par un infiltré de bon niveau, georgeweah, qui m’a forcé à réfléchir, contrairement au plus récent, faiblard.
Bien sûr, j’aurais pu évoquer la réduction d’impôt sur le revenu, en grande partie mangée par la taxe foncière à payer dans ce type d’investissement.

Et comme vous avez toujours besoin d’une argumentation, car vous défendez encore, encore et toujours votre cher Pinel, cher Jeff, voici une autre objection, qui vous a été donnée par Bernard2K, il y a un an. C’est un optimiste, il croyait vous convaincre… Comme vous avez oublié, comme par hasard, voici un petit rappel :

Bernard2K a écrit :

Je ne suis pas du tout d’accord avec vous, Jeff.

Vous suggérez qu’il y aurait autant de différence entre du Pinel et de l’immo classique qu’entre un livret A et une SCPI. C’est juste totalement faux. Le Pinel, c’est de l’immo en direct, donc c’est fondamentalement la même chose, le même placement, le même "produit", que l’immo classique. Il y a juste une petite carotte fiscale en plus.

Si on va par là, l’immo locatif nu avec travaux, c’est un produit de défiscalisation ? Le LMNP, c’est un produit de défiscalisation ? Ben oui, il y a des avantages fiscaux !

Pour un T1 de 30 m², prenons ces 4 cas :
- un appartement de 10 ans qui ne nécessite pas de travaux, loué nu
- un appartement de 10 ans avec 15 k€ de travaux, loué nu
- un appartement acheté neuf directement auprès du promoteur (et qui permet de bénéficier du Pinel), loué nu
- un appartement acheté neuf auprès d’un commercial qui vend du Pinel packagé, loué nu

Il y a un continuum. C’est presque la même chose.

Le Pinel packagé, il y a souvent la gestion locative et la GRL de vendu avec, donc c’est "simple". Mais on peut faire la même chose dans de l’ancien. Donnez à une agence un mandat de recherche pour un T1 de 10 ans, en lui disant que derrière elle aura la gestion locative et le contrat GRL, elle va vous trouver quelque chose ! Probablement quelque chose de bien, même ! Ca sera tout aussi facile que le Pinel, et probablement aussi rentable, si ce n’est plus !

Le fait que le Pinel soit plus ou moins packagé pour les gens qui n’y connaissent rien donne une fausse impression de sécurité. En fait, c’est juste de l’immo en direct, avec tous ses risques inhérents, et notamment :
- retard de livraison
- malfaçon sur la construction
- vacance locative, qui peut carrément faire sauter la fameuse carotte fiscale
- dépréciation du bien.
- quartier qui se dégrade.
etc.

C’est de l’immo en direct. Il y a les risques, mais il n’y pas le rendement. Il est même assez probable qu’un bon paquet de ces Pinel, quand ils seront revendus dans 9 ou 12 ans, sortiront avec un rendement global négatif.

Cacher le fait que ça soit un très mauvais investissement sous l’euphémisme "produit de défiscalisation", c’est accepter de prendre part à l’enfumage généralisé !

C’est ce que vous expliquez Bernard2K il y a un an… Voir www.devenir-rentier.fr/t11976-2

@KC44
Je note nos vendeurs de Pinel : Georgeweah méritait un 15/20, Carceray 4/20 .
La chute du niveau de nos infiltrés m’inquiète : s’agit-il d’un signe du déclin de ce blog, évoqué par Parisien ? D’une baisse plus rapide que prévue des exigences de l’Education nationale ? De la radinerie de nos promoteurs, aux marges réduites ? Ou alors d’une reprise du marché immo, qui rend moins intéressante l’investissement dans des insiders efficaces ? On est passé du bac S au premier coup au bac L au repêchage, grâce au théâtre et au cinéma…

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (15/08/2017 16h09)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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