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Forums des investisseurs heureux

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#1 12/08/2017 16h20 → Caceray [51] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (défiscalisation, immobilier, loi pinel)

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Bonjour à tous,

Chose promise, chose due.

Récemment arrivé sur le forum, vous l’aurez sans-doute remarqué, je me suis attiré la foudre de certains d’entre vous, en particulier sur les montages financiers reposant sur la loi Pinel.
J’avais promis d’en apporter un point de vue se voulant plus « objectif » que ce qu’ont pu faire mes confrères (en un seul mot), non pas pour vendre ma salade, mais plutôt pour en débattre sereinement entre passionnés du sujet, afin de faire avancer le débat.

Avant de commencer,  je tiens à préciser que je me suis heurté à une difficulté concernant la rédaction de cette note, car elle doit se baser sur un exemple concret d’opération. Je ne peux naturellement pas vous parler de programmes que je commercialise actuellement pour deux raisons :
1)    Ce forum n’est pas destiné à la publicité ou au démarchage
2)    Je ne peux risquer de dévoiler un montage qui n’a pas encore été acté, et que je réserve à mes clients

J’ai donc choisi le montage qui a été suggéré à Silerinos par « sa banquière » (ça commence déjà mal), dans la ville de Reims, il y a presque un an, les documents d’origine sont disponibles sur le fil d’origine.

Pour vous donner un ordre grandeur, le prix au m² du marché moyen est environ 30% moins cher.

Je n’ai aucune information sur la fiscalité de Sileri, mais je supposerai qu’il paye au moins 3 800€ d’impôts pour éviter une quelconque perte de l’avantage fiscal (j’ai de la marge).

J’ai aussi pris la liberté d’apporter quelques "corrections" qui me paraissaient cruciales à "l’étude" d’origine.

1) Hypothèses de départ et remarques personnelles

- Programme T2 à Reims : pourquoi pas, personnellement je l’aurais plutôt déconseillé
- Revalorisation estimée à 0 % : ok, la banquière ne suppose aucune moins-value, on traitera ce point à la fin
- Revenus locatifs mensuels 490 € : il me permet de déduire la surface du bien, soit 42,31 m² si pas de surfaces annexes
- Revalorisation estimée à 0,50% l’an : pourquoi pas, c’est une moyenne nationale, mais je ne la prendrai pas en compte dans ma version
- Charges locatives 0% : là je ne peux que présenter mes excuses au nom de la profession, comme je l’ai dit dans un autre fil, mes partenaires sont plutôt autour de 13%
- Charges de copropriété 4% : sous-entendu après régulation des charges facturées au locataire, pourquoi pas, ça dépend du type de copropriété, mais c’est une moyenne que j’accepte, surtout dans le neuf
- Charges forfaitaire mensuelle 10€ : certainement la PNO (je viens de m’apercevoir que je l’ai prise à 80€/an dans mon calcul et pas le courage de recommencer pour le passer à 120€/an)
- Taxe foncière annuelle 700€ : ça représente un taux de 23,81% ce qui semble correct, j’ai trouvé 23,07% en 2014 ; en revanche, l’exonération est de 2 ans pour moi, part communale mise de côté.
- Durée du prêt 180 mois : rien de spécifié sur le différé de remboursement, qui existe est bien présente si on regarde le tableau de la page 2/5 ; j’ai supposé 4 mois de différé total + 8 mois de différé partiel

J’ajouterai enfin quelques hypothèses supplémentaires :
- Carence locative : couverte par la garantie souscrite mais avec une franchise de 3 mois (appliquée), donc début de la location en 07/2017 (au lieu de 04/2017)
- Vacance locative : couverte par la garantie souscrite mais avec une franchise de 2 mois (appliquée)
- Turn-over (changement de locataires) : tous les 2 ans, arbitraire, mais pour un T2 dont j’ignore tous les paramètres, ça me semble raisonnable, avec une vacance locative de 2 mois (cf. ligne du dessus)
- Honoraires de location : 1 mois de loyer
- Délai de revente à l’issu de l’engagement de location : 29 mois (plus de deux ans)

2) Calcul des résultats fonciers, impôts à payer, et impact sur la trésorerie
Foncier :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/13823_foncier.png

Fiscalité :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/13823_fiscalite.png

Trésorerie :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/thumbs/13823_tresorerie.png


Analyse à la revente :
- L’effort d’épargne moyen, est de 432,50 € sur 192 mois (au lieu des 389€ annoncés).
- Les dépenses totales sont donc de 432,50*192 = 83 040 €
- L’impôt restant à payer est de 49 612 €
- Une revente au prix du marché (2 160 €/m² à +10 ans et 2 540€/m² -10ans mais en 2017) que je prendrais dans la fourchette basse, soit 2 000€/m², s’effectuera pour un montant total de 42,31*2000 = 84 620 € (soit 30,64% de moins-value).
- Les frais d’agence (7%) et les impôts à provisionner pour la déclaration de l’année suivante (2033) imputeront encore ce « bénéfice » le ramenant ainsi à 76 479 €.

Globalement, le montage financier combiné à la fiscalité de l’investisseur aura eu l’impact suivant sur la trésorerie :
Impact = +76 479 – 83 040 – 49 612 = - 56 173 €

Si l’investisseur n’avait rien mis en place, il n’y aurait pas eu d’impact lié à une opération mais l’impact de la fiscalité sur sa trésorerie aurait été le suivant : 3 800 x 17 = - 64 600 €

Le différentiel de trésorerie entre les deux scénarios est de 8 427 € en faveur de l’opération, qu’on peut supposer entièrement dépensé dans des appels de charges pour travaux (opération > 10 ans).

3) Conclusion

L’opération est mauvaise, ce n’est pas la question, le programme seul aurait dû suffire à ne pas écouter la suite de l’argumentaire de la banquière mais le montage est une catastrophe !

En revanche, je trouve intéressant de constater qu’avec des considérations plutôt pessimistes, qui ne sont d’ailleurs pas systématiquement incluses dans certaines études que je vois sur ce forum (comme le turn-over et les vacances locatives), l’investisseur ne « perd » pas d’argent ! Bien sûr il en perd par rapport à ce qu’il aurait gagné s’il avait investi sur un autre support, et que le prix de vente ne tient pas compte de l’inflation, mais je suis convaincu que beaucoup d’entre vous aurait mis leur main au feu qu’il y perdait 30 000 € à 40 000 € !

Malgré tout ce n’est pas la loi Pinel qui est mauvaise, c’est le montage et son commercial/CGP, qui peuvent l’être.

Par exemple, voici une suggestion de nouveaux paramètres :
- Durée emprunt : 25 ans / Taux : 2% (contre 15 ans à 1,5%)
- Engagement de location : 9 ans (contre 12 ans)

Et le résultat :
- Epargne de 161 € pendant 156 mois (dépense totale 24 150 €)
- Prix de vente (incluant la moins-value, frais de notaire, mes honoraires, et toujours sur une base de 2 000€/m²) – CRD = + 1 125 €
Gain fiscal cumulé = + 18 570 €
Soit un impact positif sur la trésorerie de 19 695 € sur 13 ans (hors éventuel travaux, le bien aura 11 ans à la revente).
Le programme est toujours aussi mauvais, mais le montage est déjà plus intéressant !

--
Petite parenthèse, voici les TRI associés aux deux scénarios, à prendre avec des pincettes comme d’habitude, j’en débattrai volontiers avec ceux que ça intéresse :
- Scénario 1 : 0,99%
- Scénario 2 : 8,18%
--

Que l’on soit bien d’accord, je ne suis pas là pour dire qu’investir en loi Pinel est mieux que rénover de l’ancien, certainement pas. Je souhaite néanmoins avoir votre avis sur cette proposition d’approche qui ne me semble pas avoir déjà été développée sur ce forum.

Si vous avez eu le courage de lire jusqu’ici, je vous en remercie.

Dernière modification par Caceray (14/08/2017 20h23)

Mots-clés : défiscalisation, immobilier, loi pinel

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#2 12/08/2017 18h01 → Caceray [51] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (défiscalisation, immobilier, loi pinel)

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Bonjour,

Je dirai que pour le moment, vos deux démonstrations arrivent à la conclusion que nous avons "presque" tous, à savoir que l’investissement Pinel n’est pas viable (exception faite de la construction d’une maison sur un terrain… Enfin hors cadre classique via promoteur)
Car au moindre "pépin " (impayés, gros problème sur l’évaluation des charges..) alors c’est une perte/opération blanche. Le risque n’est pas rémunéré correctement.

Après si vous avez un exemple de vos montages (que vous décrivez comme en cours, donc secret) viable, pourquoi pas.
Quand bien même ils sont en cours, je suppose que vous avez des exemples passés à nous exposer!

Genre: Mr Dupont à acheté en 2016…


Still on the rat race loop… for how long? 20 years at least!

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#3 12/08/2017 23h23 → Caceray [51] : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (défiscalisation, immobilier, loi pinel)

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Je dirai que pour le moment, vos deux démonstrations arrivent à la conclusion que nous avons "presque" tous, à savoir que l’investissement Pinel n’est pas viable (exception faite de la construction d’une maison sur un terrain… Enfin hors cadre classique via promoteur)

Encore une fois vous faîtes des généralités ; nous parlons d’un programme particulier, à Reims, dont le prix est largement au-dessus du marché moyen et malgré cela, nous parvenons (par miracle) à sauver ce malheureux investisseur.

Car au moindre "pépin " (impayés, gros problème sur l’évaluation des charges..) alors c’est une perte/opération blanche. Le risque n’est pas rémunéré correctement.

Les impayés sont couverts par la garantie souscrite dans l’étude ; les fameux 13% de gestion/assurance.
Les "gros problèmes" sur évaluation des charges je veux bien, mais il faut être fair-play ; curieusement sur ce forum je vois des investisseurs présenter des projets d’acquisition d’immeuble de 30-40 ans où il est question de 10 000 € de travaux !?
Là on est sur un programme neuf, couvert par une garantie biennale et décennale. Pour arriver à "annuler" les 20 000 € de bénéfices que je génère avec mes hypothèses, il faudrait 28 000€ de travaux (TMI à 30%) !

Après si vous avez un exemple de vos montages (que vous décrivez comme en cours, donc secret) viable, pourquoi pas.
Quand bien même ils sont en cours, je suppose que vous avez des exemples passés à nous exposer!

Genre: Mr Dupont à acheté en 2016…

Etant en congés, je n’ai pas accès à mes dossiers (actés) rangés au cabinet ; et quand bien même, j’ai pour principe de considérer le montage comme propriété de l’investisseur, donc il faudrait que je lui demande l’accord de parler de son programme (emplacement, surface, fiscalité, etc…)

En revanche, voici les résultats d’un programme qui m’est passé sous le nez (il n’est plus disponible à la vente donc j’en déduis qu’il est déjà réservé) :

Lieu : une ville située à 10 minutes de Genève
Prix TTC : 320 000 € (oui, au dessus du plafond mais le projet reste financièrement pertinent)
Surface habitable : 75 m²
Surface annexe (terrasse) : 20 m²
Type : T3 au RDC
Orientation : Sud
Parking : 1
Livraison : immédiate
Prix m² : 4 267 €
Prix marché : 4 100 € (moyenne générale, ne tient pas compte de la décote liée à l’étage ou de la surcote liée à la terrasse)

Résultats (Pinel 9 ans) :
Epargne de 262 € pendant 123 mois, dépense totale : 32 226 €
Capital constitué (après remboursement du CRD et des frais d’agence) : 44 700 €
Avantage fiscal : 52 000 € (ce n’est pas une erreur, les 54 000 prévus initialement sont rognés par les impôts sur les loyers en fin d’opération)
Bénéfice sur la trésorerie : 64 474 €

Je ne détaille pas le calcul, car le sujet initial était le programme de Reims, mais je peux envoyer les tableaux de ce projet par MP sur demande.

Dernière modification par Caceray (12/08/2017 23h24)

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