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Forums des investisseurs heureux

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#2 14/04/2017 19h56 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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820 euros par mois = 9k euros par an (brut) sur 11 mois
+ 6000 euros d’économie d’impôt

Cela fait 15k de recettes brut par an.

Pour 316k de capital = 5 % de rendement brut, c’est faible je trouve …
Je ne sais pas où est le bien, ni quelle sera la décote lors de la revente, mais à première vue je dirai que c’est une mauvaise affaire.

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#3 15/04/2017 10h24 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Pour le bien, il m’a évoqué qu’il allait chercher sur Bordeaux, Toulouse et Lyon…

A priori, à vous lire, mise à part l’incertitude sur le lieu, il n’y aurait pas d’omission ou de choses cachées dans le dossier. Moi j’ai limpression que c’est clean mais bon.

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#4 15/04/2017 22h07 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Il y a des biais dans cette étude :
- les charges d’agence sont trop élevées : 9 % de gestion locative et 5 % de garantie des loyers. Les chiffres habituels du secteur sont plutôt 7 % et 3 %. Il y a quelqu’un qui se gave.
- les charges de copro à 5 % sont basses. C’est peut-être vrai les premières années, mais après ça augmente.
- aucun travaux d’entretien. Or, un appartement a besoin d’entretien. Même si vous ne faites rien pendant 10 ans il y aura besoin d’un bon coup de peinture et de rafraîchissement avant de revendre.
- pas d’assurance PNO, pourtant obligatoire.
- TF à un mois de loyer, c’est optimiste. C’est souvent plus.
- mais surtout : la revalorisation de la valeur du bien à 0,5 %/an est purement fictionnelle. Si le marché immobilier est constant (ni hausse ni baisse), un bien payé (trop) cher en Pinel aura vu sa valeur baisser de 30 à 50 % quand il aura 10 ans d’âge.

Par ailleurs :
- l’étude est bidon puisqu’elle ne s’appuie pas sur un bien immobilier précis. Le gars vous montre des chiffres précis à l’euro près, mais il ne sait pas encore si c’est Bordeaux, Toulouse ou Lyon. C’est ridicule.
- Comme d’habitude, on vous vend une défiscalisation, alors que vous êtes censé acheter un bien immobilier. Quel bien immobilier ? Quelle surface ? Quel étage ? orienté sud ou nord ? Quel emplacement ? N’achetez pas une défiscalisation !
- le "conseiller" n’est pas là pour vous donner des conseils, donc ce n’est pas un conseiller. C’est un vendeur qui est intéressé car il touche une commission. Arrêtez d’utiliser des qualificatifs fallacieux. Vous avez vu et allez revoir un vendeur, ni plus ni moins. La même personne pourrait vous vendre avec le même aplomb une batterie de casseroles pour cuisson sans graisse à 5000 € ou un aspirateur qui nettoie plus que les autres à 5 ou 6000 €.

Dernière modification par Bernard2K (15/04/2017 22h28)

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#5 18/04/2017 13h58 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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J’aime beaucoup la notion de "point zero " pour ne pas perdre d’argent ( 256000 ) qui equivaut au capital restant du ( 216k )  plus a l’effort d’epargne realise ( 40 k sur les 10 ans )

je vous dirais bien de regarder si ce prix de vente ( qui est une tres mauvaise affaire  vous n’iriez pas ) correspond au prix de bien equivalent dans la ville .. mais vous n’avez pas la ville 

plus serieusement , on peut lire la simulation dans tous les sens ( j’en ai eu beaucoup il y a 10 ans avec le meme logiciel je reconnais bien .. )  , le gain que vous etes suppose faire est un gain purement fiscal.  vue les sommes engagees , une approche plus patrimoniale semble a preconiser ( ie : apres les 6 ans de carotte fiscale ,la rentabilite s’effondre vous etes colle avec un bien non rentable qu’il faut vendre … pour votre bien) votre effort d’epargne direct devient donc bien plus important.

Autre petit detail, si vous defiscalisez pendant 9 ans, vous ne pouvez pas vendre la 10 eme annee.

bref; payez vos impots et voyez si en payant vous continuer a investir smile ( c’est ce que l’acheteur fera dans 12 ans )

Bonne journee

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#6 18/04/2017 14h09 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Je dois être bete mais :

- Coût : 1400€

Revenu :  loyer 800€ + 350€ impôts en moins.

Gain ? 
-350€
+ les charges proprios 40€ par mois
+ taxes foncières 70€
PERTE DE -460€ par mois

NB la onzieme année cela sera 810€ car votre emprunt est sur 25ans.

Donc vous achetez un bien 460€ par mois vous ne savez pas trop où ?

C’est quoi sa com au fait ou il vit de quoi votre conseiller ? ( Demandez lui explicitement qui le rémunère et comment)

Il y a un truc que je comprend pas Emprunt 1400€ par mois * 300 mois  =>  420000€ pas 316000+ 64000

On parle aussi de 800€ de loyer ( 800*300=> 240000€ de loyer et sur la dernière page de 100000€ de revenus : cela colle pas. )

Dernière modification par francoisolivier (18/04/2017 14h43)

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#7 18/04/2017 14h43 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Timinel a écrit :

Autre petit detail, si vous defiscalisez pendant 9 ans, vous ne pouvez pas vendre la 10 eme annee.

Bonne journee

C’est à dire ? Je ne comprends pourquoi ?

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#8 18/04/2017 16h23 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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je vous invite a lire cela ( et il y a beaucoup de reference dans le site egalement )

a lire pour investir en defisc

en particulier la section " et a propos de la fiscalite ".
avec les " faibles" revenus du loyer; la charges importantes d’un credit a 25 ans ; la TF la copro etc .. vous serez en deficit sur votre revenu global moins de 3 ans avant la revente envisage .. et devriez donc rembourser le fisc.

votre conseiller vous a surement conseiller de faire une simulation de revente a 12 ans plutot pour anticiper cette mauvaise surprise  ( mais les  3 dernieres annees sont bien moins glamour en terme d’effort d’epargne )

Cdt

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#9 18/04/2017 18h56 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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La simulation qu’il me propose est pour une revente la dixième année.

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#10 18/04/2017 19h03 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Je vous invite donc a lire l’article …

un extrait assez clair

Cession après le terme de l’engagement de location

Il est important de savoir que l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si vous maintenez le bien en location jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l’imputation a été pratiquée. En d’autres termes, le déficit foncier généré par votre bien (et par conséquent le gain fiscal ainsi généré) pourra être repris par l’Administration Fiscale si le bien n’est pas maintenu à la location jusqu’à la troisième année suivante.
Cette règle s’applique à tous les revenus fonciers et non spécifiquement aux dispositifs de défiscalisation.
En revanche, si vous possédez un ou plusieurs immeubles qui génèrent un bénéfice supérieur au déficit procuré par l’opération, le déficit provenant de cet immeuble ne pourra être remis en cause car aucun déficit foncier n’aura été imputé sur le revenu global.
Aucune reprise ne sera pratiquée en cas de cession à la suite :

– d’une invalidité du contribuable ou de son conjoint correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories telles que définies par le code de la sécurité sociale ;
– d’un licenciement du contribuable ou de son conjoint (rupture du contrat de travail intervenue à l’initiative de l’employeur, ce qui exclut la rupture conventionnelle) ;
– du décès du contribuable ou de son conjoint.

Dans chacun de ces cas, la cession doit intervenir dans un « délai raisonnable » suivant la survenance de l’évènement.

Exemple : Un déficit foncier imputé sur les revenus de 2013 (déclarés en 2014) ne sera définitivement acquis que si le bien dont provient le déficit foncier reste à la location jusqu’au 31 décembre 2016

Ps : le conseil du conseiler a 12 ans etait ironique , il faut toujours la revente a 10 ans , qui est bien plus jolie sur le papier

Dernière modification par Timinel (18/04/2017 19h04)

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#11 18/04/2017 20h15 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Dans la simulation, le revenu foncier net est de 1500 à 2000 € les 3 dernières années. Cela laisse un peu de marges pour des charges de copro et des travaux, sans passer en négatif (donc en déficit).
Si vraiment vous êtes en déficit, la solution est d’anticiper 3 ans avant la revente attendue : minorer ses charges déclarées pour arriver à un revenu foncier faible mais positif, pour ne pas passer en déficit, de façon à être libre de vendre sans remettre en cause l’avantage fiscal de l’imputation du déficit.

Le problème n’est pas vraiment celui-là (même s’il faut en être conscient). Le problème est surtout :
- rentabilité très faible
- prix de revente probablement 30 à 50 % inférieur au prix payé. Vous pouvez espérer que le marché sera suffisamment haussier pour compenser cette baisse. Mais si les prix de marché augmentent de 50 % (par exemple), avec une telle opération, vous arriverez juste à ne pas perdre d’argent. Alors que, dans un tel marché haussier, une opération bien optimisée dans l’ancien vous en aurait fait gagner beaucoup (par exemple un appartement défraîchi et vide, acheté bon marché, retapé et meublé, et loué ensuite en LMNP au réel, et revendu au bout de 10 ans). Mais c’est sur que c’est plus compliqué d’acheter un appartement avec travaux, à passer en meublé, et devoir prendre un expert-comptable pour le réel ; plutôt que d’acheter juste une défisc au vu d’une jolie étude.

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#12 19/04/2017 07h12 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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C’est vraiment super vos éclairages. Finalement, j’avais un imprévu boulot hier soir. Du coup je vois le "conseiller" ou le "commercial" ;-) ce soir. J’ai hâte de vous partager le bien qu’il me propose et la simulation qui va avec, simulation qui sera cette fois en lien avec un bien !

Dernière modification par Flavzzz (19/04/2017 07h13)

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#13 19/04/2017 09h33 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Si vous souhaitez faire de la défiscalisation, AMHA, optez plutôt pour un bien ancien à rénover intégralement par des artisans (afin de générer du déficit foncier), qui sera en zone A ou B, et contactez l’ANAH pour mettre en place une convention loyer intermédiaire ou social (Cosse Ancien).

Il y aura certes plus de travail mais une réelle défiscalisation à la clé.

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#14 19/04/2017 11h16 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Bonjour,

Ne tombez pas dans le piège du pinel ! Pourquoi cette hantise de payer des impôts ? Mieux vaut rendement de 5% imposé que rendement à 2% pas imposé !

Regardez sur ce forum, ceux qui font de l’immobilier, avec 300 k€ il rentrent au moins 1500 à 2000 € de loyer par mois, là vous êtes à 820€, ça ne vaut pas le cout d’investir !

L’immobilier facile n’existe pas :
Ca peut paraître facile et confortable sur le papier la simulation pinel mais les problèmes arriveront un jour c’est quand même vous le propriétaire. Il y a toujours des problèmes (impayés dégradations fuites … , même avec les assurances et la gestion déléguée), + la perte à la revente…
Et votre train de vie avec le pinel? chaque mois vous devez sortir presque 500 € d’effort d’épargne !

-> si vous voulez faire de l’immo en direct : déficit foncier, lmnp ancien… sont des dispositifs fiscaux intéressants

->Sinon, des placements défiscalisants vous apporteront beaucoup moins de soucis que le pinel et autant de rendement. Je n’y connais rien en placement mais je pense à : scpi déficit foncier, fcpi, perp …

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#15 19/04/2017 11h17 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Le travail ne me fait pas peur… (j’ai rénové un loft de 350 m² et construit une piscine seul, sans être spécialiste d’un domaine artisanal quel qu’il soit, et j’en suis fier :-), j’ai juste fait venir un artisan pour le plancher chauffant. Du coup, l’idée de faire du LMNP et d’être MOA et MOE du projet ne me fait guère peur puisque maintenant, je connais les métiers… et l’idée fait son chemin.

Aujourd’hui, j’arrive à épargner par mois environ 1500 euros.
Il faut savoir que dans 2 ans, j’ai fini de payer ma maison et donc j’aurais 1500 euros supplémentaires qui vont rentrer tous les mois (qui aujourd’hui servent à rembourser le crédit de ladite maison). Je n’ai aucun autre emprunt en cours. Donc dans 2 ans, j’ai une capacité d’épargne de 3000 euros.

Je vais avoir 3 options :

1- Je fais un PINEL si j’en vois une réelle opportunité puis avec l’économie réalisée, j’investi dans un LMNP dans 10 ans

2- Je fais tout de suite du LMNP

3- Je fais les 2 en parallèle

Dernière modification par Flavzzz (19/04/2017 11h30)

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#16 19/04/2017 12h06 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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J’ai l’impression que vous restez bloquer sur l’idée "PINEL = économie", en usant du verbiage du commercial vous ayant démarché.
Comme je vous l’ai conseillé, un simple tableur Excel reprenant les informations de manière exhaustive suffit amplement à comparer deux projets. Les économies sont réalisées en choisissant ce qu’il y a de plus rentable.

pourquoi partir de l’idée "faire un PINEL" (sigh) alors que votre action s’apparente plus à acheter un appartement/maison afin de le louer. Ce n’est qu’en raisonnant sur cette base que vous pourrez effectuer un réel diagnostique des éventuelles économies réalisées.

Je vous invite, une fois de plus, à lire les nombreux fils traitant du Pinel sur ce forum, ainsi que les fils de présentations des membres ayant montré, jusqu’ici, une certaine réussite dans l’investissement locatif.

Vous n’avez pas besoin d’attendre que le commercial vous présente le projet à sa sauce pour l’étudier par vous-même.

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#17 19/04/2017 15h14 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Flavzzz a écrit :

Le travail ne me fait pas peur…

Mais vous attendez béatement qu’un commercial vous ficelle un projet qui vous donnera l’illusion de payer moins d’impôts. Ce que vous gagnez d’un côté vous le reperdrez largement de l’autre, surtout sans vous investir sérieusement dans le projet.
Vous semblez hermétique aux multiples mises en garde alors il ne semble pas nécessaire de vous prouver davantage pourquoi ce genre de projet est voué à l’échec. Le forum regorge de discussions en ce sens.

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#18 19/04/2017 16h57 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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non non du tout, je lis le forum en permanence depuis plusieurs jours et vos analyses sur mon sujet, je les recoupe avec celles que je lis des autres sujets…

Et vos mises en gardes je les prends en compte puisqu’aujourd’hui je ne suis plus convaincu comme je l’étais au départ

Le travail ne me fait pas peur, c’était pour la LMNP.

Dernière modification par Flavzzz (19/04/2017 16h59)

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#19 19/04/2017 17h47 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Si

Flavzzz a écrit :

Le travail ne me fait pas peur… (j’ai rénové un loft de 350 m² et construit une piscine seul, sans être spécialiste d’un domaine artisanal quel qu’il soit, et j’en suis fier :-)

Et que d’autre part

Flavzzz a écrit :

non non du tout, je lis le forum en permanence depuis plusieurs jours et vos analyses sur mon sujet, je les recoupe avec celles que je lis des autres sujets…

Je ne vois pas comment vous pouvez encore vous interroger wink


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#20 19/04/2017 23h48 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Bien joué DDtee ;-)
Je viens tout juste à 23h40 de dire au revoir au consultant. Je l’ai bombardé de questions pendant 5h30… :-)

Trop la flemme de vous mettre ce qu’il m’a proposé ce soir. J’essaie de le faire demain.

Tout de même, le bien est à Toulouse en plein centre ville avec un prix au m2 inférieur aux Valeurs Vénales 2017.
Résidence avec double exposition double parking de 77 m2 au prix de 285000 euros hors frais de notaire.
je trouve tout de même l’offre raisonnable non ? Promoteur Serge MAS.

Je vous détail mieux tout ça demain.
Bonne nuit

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#21 20/04/2017 00h42 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Flavzzz a écrit :

Je viens tout juste à 23h40 de dire au revoir au consultant. Je l’ai bombardé de questions pendant 5h30… :-)

Et après on dit que les conseillers en défiscalisation sont trop rémunérés à ne rien faire !!
Vous l’avez invité à diner au moins smile

Je reste cependant curieux de savoir ce qui a pu générer une telle durée

Flavzzz a écrit :

je trouve tout de même l’offre raisonnable non ?

Je crains que vos ayez du mal à avoir un "oui" comme réponse smile smile

Crown

Dernière modification par Crown (20/04/2017 00h53)

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#22 20/04/2017 07h35 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Proposer Toulouse me semble tout à fait raisonnable, oui ; il y fait bon vivre.

Je pense que vous avez obtenu ce pourquoi vous vous êtes inscrit sur ce forum, il ne me reste qu’à vous souhaiter un bon achat.

Dernière modification par wulfram (20/04/2017 07h37)

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#23 20/04/2017 07h42 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Flavzzz a écrit :

double parking de 77 m2

Ca fait un grand parking.

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#24 20/04/2017 07h46 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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C’est l’appartement T3 qui fait 77m2 et en sus il y a 2 parking en r-2

Crown a écrit :

Et après on dit que les conseillers en défiscalisation sont trop rémunérés à ne rien faire !!
Vous l’avez invité à diner au moins smile

Je reste cependant curieux de savoir ce qui a pu générer une telle durée

Je crains que vos ayez du mal à avoir un "oui" comme réponse smile smile

Crown

Je vais essayer d’expliquer tout ça aujourd’hui ou ce week-end suivant mes disponibilités.

Et non je ne l’ai pas invité à dîner, il était pressé et c’est pas le genre à vouloir dîner chez les gens, déjà pour boire quelque chose c’est limite s’il accepté.  Je ne sais pas comment il fait pour ne pas satisfaire ses besoins vitaux également. Il est arrivé à 17h30 et reparti à  23h45 !!

Je sens.de l’ironie dans le.reste de votre message

Dernière modification par Flavzzz (20/04/2017 07h55)

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#25 20/04/2017 08h25 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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J’avais compris ; je vous taquinais.

Pour Toulouse, le centre c’est grand, et il y a centre et centre si vous voyez ce que je veux dire. La valeur dépend de l’emplacement précis, ça varie presque rue par rue. Je vous suggère de comparer avec les prix de l’ancien pour vous faire une idée :
Prix immobilier Toulouse (31000)

Regardez aussi le prix d’une place de parking dans ce quartier précis (voir les annonces de vente parking sur le bon coin). Là aussi, ça varie d’un quartier à l’autre. Pour une place en souterrain, c’est dans les 7-8000 € en standard, mais en hyper centre ça peut monter plus. Ca vous donnera une idée de combien valent les deux places de parking qui sont vendues avec.

Dernière modification par Bernard2K (20/04/2017 08h32)

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