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Forums des investisseurs heureux

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#26 20/04/2017 08h46 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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C’est gentil, je vais regarder car je veux éplucher le dossier précisément maintenant que je connais le bien avant d’un éventuel contrat. Et au moins on pourra discuter objectivement sur ce forum avec un cas concret et des chiffres concrets.

C’est dans le quartier de Claude Nougaro, "minimes" je crois.

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#27 20/04/2017 10h03 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Bonjour

les minimes vous n’etes deja plus plein centre.  ( je ne dis pas que c’est mauvais pour investir, je suis comme vous je ne connais pas Toulouse; j’y vais 1 fois tous les 2 ans .. )

ce qui m’ennuie,ce n’est pas tant l’offre; et l’achat; pourquoi pas .. mais  votre reaction

je trouve tout de même l’offre raisonnable non

quelles sont vos references pour vous faire l’opinion sur le prix ? hier vous ne saviez pas quelle ville; j’imagine que vous ne connaissez pas la cote du neuf ville par ville ; quartier par quartier…

par exemple pourquoi pas ca .. vous pourriez avoir un 4 pieces au meme prix ou un T3  un peu plus petit mais beaucoup moins cher ..
marche du neuf

l’information sur les valeurs venales est tres interessante .. allez donc voir les sites des notaires  et ( a verifier ici sur le site ) vous pouvez faire une recherche sur le site des impots pour valider un peu cela sur de vraies transactions

bonne continuation

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#28 20/04/2017 10h10 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Bonjour Flavzzz,

Aucune ironie de ma part, ma réponse était uniquement sur un côté un peu "jovial" car vraiment la durée du RDV m’a surpris beaucoup (6h15 selon votre dernier message) et j’imagine que vous et votre conseiller étiez "rincés" à la fin.

Quand j’évoquais que vous n’aurez pas un "oui cela parait un bon plan" (je me trompe peut être), c’est que - comme évoqué dans d’autres messages - si vous savez rénover et si vous avez le courage de le faire, cela sera toujours plus rentable qu’un produit packagé.

Je n’ai jamais vu un projet pinel ne pas se faire sérieusement "tancer", ce qui je ne vous le cache pas me surprend un peu quand même (j’ai ouvert hier une file à ce propos car j’imagine malgré tout que compte tenu du nombre de programmes immobiliers défiscalisants il n’y a pas que des mécontents). La difficulté qu’on peut rencontrer sur un forum comme celui-ci, est - j’imagine - que la plupart des intervenants prennent en main leurs investissements alors que dans la population générale pas mal de personnes qui font des investissements type Pinel ne regarde pas au % prêt la rentabilité et n’en garde pas un mauvais souvenir s’il n’y a pas eu de déboires significatifs (ca doit exister).

Pour revenir à votre projet, comme le dit Bernard2K il y a centre et centre surtout quand ce n’est pas la ville dans laquelle on vit.

J’ai une amie CGP sur la région parisienne qui vit quasi exclusivement de ventes immobilières type Pinel dont un certain nombre de biens vendu dans l’ouest de la France dans une ville que je connais bien et j’ai donc visité certains de ces biens, et suis allez systématiquement voir les environnements.

Ce qui en ressort pour moi
- c’est que cette notion de centre n’avait pas la même définition pour moi que pour elle, voire ces clients (parisiens),
- que pour certains programmes (en périphérie du centre, dans des nouveaux quartiers) et bien personnellement même si je connais la ville depuis  plus de 30 ans et bien je n’ai strictement aucune idée de ce que cela donnera dans 10 ou 15 ans (un "local" n’achèterait pas spontanément là), mais "why not",
- que d’autres programmes vraiment centre (sur des parkings rasés) cela ne me paraissait pas irrationnel
- qu’un autre programme selon l’orientation de l’appartement on pouvait se retrouver en direction d’une déchetterie ce qui ne me semblait pas optimal..

C’est vraiment délicat de savoir ce que l’emplacement va donner dans le futur et ce paramètre est vraiment essentiel dans l’équation. Déjà quand on connaît bien la ville ou la région (développement économique, facultés, …) ce n’est pas simple mais dans un environnement qu’on ne connaît pas bien on se rajoute une difficulté supplémentaire. En tout cas si vous allez plus loin, allez sur site voir l’emplacement.

Par ailleurs (en tant que "rentier heureux" reconverti vers la profession de CGP), j’ai travaillé il y a quelques semaines sur le dossier d’une personne qui cherchait des investissements Pinel sur la banlieue parisienne et qui avait 2 propositions de 2 banques différentes.
La présentation des 2 banques étaient identiques (même visuel que votre dossier) et parmi les différentes réserves il y avait le taux de revalorisation annuel du bien (0% pour un des dossiers, 1% pour l’autre). J’ai eu par la suite l’occasion de rencontrer un commercial du réseau de vente qui avait établi la croissance à 1%. La personne que j’ai rencontré m’a expliqué que c’était pour eux systématique de le mettre, que le logiciel en interne était paramétré comme cela et que cela n’était donc pas adapté en fonction du bien ou du lieu. Cela ne veut pas dire que le programme était bon ou mauvais mais il faut le savoir.
Mais là encore est-ce qu’une banlieue parisienne "un peu tendue" actuellement mais qui semble vouloir se rénover ++ est un bon placement pour le futur ?

Ce qui manque un peu dans votre présentation et votre projet c’est quel est réellement votre objectif ? Votre conseiller est j’imagine un CGP ? Dans les faits a-t-il une certaine latitude de réflexion ou d’emblée ce qui transparait c’est que vous souhaitez un investissement immobilier (et il ne peut en effet que vous conseiller un produit type Pinel).

En tout cas votre retour sur le RDV sera intéressant car vous avez visiblement bien échangé et cela montre quand même que votre conseiller a fait son boulot.

Bonne continuation à vous

Crown

Dernière modification par Crown (20/04/2017 10h16)

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#29 20/04/2017 10h12 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Le prix du neuf n’a aucun intérêt !
Quand vous revendrez, cela sera de l’ancien récent, c’est ce prix là qu’il vous faut rechercher, pour le même quartier smile


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#30 20/04/2017 10h31 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Il faut arrêter l’amalgame être les CGP.
Un vendeur de Pinel n’est pas un CGP.
D’ailleurs un CGP qui tire plus de 70% des ses revenus grâce à la vente immobilière n’est pas un véritable CGP.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#31 20/04/2017 10h40 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Je vais essayer de répondre à toutes vos questions et à faire un résumé de toutes les questions que je lui ai posées (que vous m’avez aidé à instruire), avec ses réponses.

En tout cas, je suis impatient de regarder le prix de l’ancien dans le coin, le prix du neuf… et tout et tout maintenant que j’ai un emplacement et un bien concret et des forumeurs qui partagent leur point de vue :-)… C’est super intéressant non :-) ?

Et oui le "Conseiller Fiscal et Patrimonial" (c’est sa dénomination sur sa carte, qui fait par ailleurs du PINEL et du MALRAUX personnellement car amoureux de la pierre dit-il. Il doit avoir 5 biens répartis dans ces dispositifs) est passé 3 fois à la maison (2 heures, 3 heures, 5 heures 30)… et je lui ai demandé combien il serait rémunéré et comment il était rémunéré… et il m’a répondu.

Timinel a écrit :

Bonjour

ce qui m’ennuie,ce n’est pas tant l’offre; et l’achat; pourquoi pas .. mais  votre reaction

je trouve tout de même l’offre raisonnable non

quelles sont vos references pour vous faire l’opinion sur le prix ? hier vous ne saviez pas quelle ville; j’imagine que vous ne connaissez pas la cote du neuf ville par ville ; quartier par quartier…

Oui c’est vrai, c’est purement subjectif. Je pense que je me suis dit ça à chaud car ce que j’avais pu lire sur le forum, c’est que j’aurais un bien proposé pas joli dans un quartier pas joli avec des vues pas jolies… en fait je m’étais fait une idée noire.

Je vous rejoins donc, à froid, je n’ai aucune référence et je vais m’empresser de creuser plus finement tout ca dés que possible

Dernière modification par Flavzzz (20/04/2017 10h45)

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#32 20/04/2017 18h17 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Allez je me lance.

Voici le récit et l’objectivation sur un projet d’investissement en loi PINEL, qui pourrait servir à un futur potentiel investisseur qui veut se renseigner.

L’idée de tout ça est aussi de lancer le débat sur ce forum avec des chiffres et un bien concret, chose que j’ai eue du mal à trouver pour m’informer objectivement.

Avant toute chose, au-delà de ce qui va être décrit, je tiens à signifier que le Conseiller Fiscal et Patrimonial avec lequel j’ai échangé semble avoir des valeurs et une déontologie exemplaires. Je suis un professionnel de la lecture de profil humain, consultant en appui d’une équipe de Direction dans le secteur de l’énergie (3000 salariés)

Le point départ :

Je n’y connais absolument rien en immobilier et je paie à ce jour plus de 7000 euros d’impôt. Je commence à faire des recherches sur internet pour investir et/ou défiscaliser. Je lis beaucoup de chose, sur ce forum et ailleurs, et entre autres, je tombe sur la loi PINEL. Je me renseigne, et je ne sais plus par quel biais mais en tout cas c’était via internet, je démarche un groupe de conseil fiscal et patrimonial. Quelques jours après, je suis contacté par Mr X, apporteur d’affaires pour ce groupe. Il m’appelle plusieurs fois mais je laisse courir sur mon répondeur non pas parce que je ne veux pas répondre mais parce-que je suis pris aux moments où il me contacte… De fil en aiguille, je n’y pense plus mais Mr X insiste et m’envoie même un SMS. A partir de là, je le contacte et nous convenons d’un rdv. Il m’explique au téléphone qu’il y aura 3 rdv à mon domicile. Il habite à plus d’1h30 de chez moi :

- 1er rdv pour faire le point sur mon patrimoine financier et immobilier

- 2ème rdv pour faire une simulation sur un bien fictif, il m’explique que c’est simplement une simulation, rien de contractuel, c’est juste pour m’expliquer les mécanismes

- 3ème rdv pour me proposer des biens et une simulation sur ce bien (toujours simulation et non contractuel car les chiffres ne sont pas arrêtés à ce stade)

Mr X, dans son discours et sa posture montre des signes de bienveillance, de déontologie et de valeurs intéressantes, que je confirme par mes interactions avec lui en lien avec mes compétences professionnelles. Je sens quelqu’un aussi de passionné et d’investi dans ce qu’il fait, et ne compte pas ses heures. Et pour cause, le 1er rdv de 1 heure normalement a duré 2 heures, le 2ème rdv de 2 heures normalement a duré 3 heures et le dernier qui devait durer 2 heures a duré 5h30 avec un départ de mon domicile à 23h30, sans manger, sans faire pipi mais en buvant de l’eau et du jus d’orange :-) Toujours ponctuel et carré dans ses façons de faire. Bien entendu, ce n’est que mon point de vue sur Mr X :-)

Au 2ème rdv, quand il nous explique la simulation et les mécanismes, tout est clair… mais le lendemain, ça l’est moins et des questions et incertitudes naissent. Je me nourris de nouveau de lectures et autres pour affiner ma conviction. Je décide aussi de partager la première simulation sur ce forum pour partager à ce sujet et débattre en profitant de l’intelligence situationnelle et collective de chacun ! D’ailleurs, m.e.r.c.i à ceux qui contribuent au fil :-)
De mes lectures, je note toutes les interrogations que j’aie pour les partager avec Mr X au 3ème rdv.

Au 3ème rdv, Mr X nous propose 3 biens :

- A Saint Priest, promoteur GROUPE CONFIANCE. L’immeuble est plutôt joli d’architecture, avec passage du TRAM au pied de ce dernier, à 25 min du centre ville de Lyon. Proche de l’aéroport, des bus, d’un grand centre commercial… et orienté plein OUEST.
En sus, un garage fermé de 32 m².
On regarde sur la bible Valeurs Vénales au 1.1.17 et les prix au m² sont situés entre 4440 TTC et 6600 TTC le m². On regarde le prix de l’ancien à 10 ans, il est à 3120 TTC le m².
Le bien quant à lui est à 3280 TTC le m².

- A Combs la Ville : là je n’ai pas pris de note car j’étais moins intéressé que Saint Priest

- A Toulouse, route de Launaguet, dans le quartier des minimes, promoteur Serge MAS. L’immeuble est joli d’architecture, nous aimons beaucoup, avec + de 100 commerces à proximité, des espaces verts, le Métro, des collèges, aéroport, A62, à 10 min du centre ville commercial. Il faut savoir aussi que le TGV est prévu pour 2025. Double orientation NE et NO avec respectivement une terrasse de 10,5m² et 17,66m². En sus, deux places de parking en R-2. L’appartement se situe au dernier étage au 4ème avec un toit style maison de plein de pied.

(photo de l’immeuble disponible si vous le souhaitez)

On regarde sur la bible Valeurs Vénales au 1.1.17 et les prix au m² sont situés entre 4440 TTC et 5640 TTC le m². On regarde le prix de l’ancien à 10 ans, il est à 3840 TTC le m².
Le bien quant à lui est à 3136 TTC le m² (en incluant les parkings, même si l’on ne devrait pas les prendre) =285 000€TTC /(76,78m² + ((10,5+17,66)/2))

A savoir que ce promoteur a fait fusion acquisition avec Kaufman&Broad depuis peu (ça c’est moi qui le rappelle au conseiller car je m’étais renseigné sur les promoteurs)

Notre choix se porte sur ce dernier pour poser une option.

La simulation


•    Montant du bien : 285 000 €TTC

•    Frais acte du bien : 19 950 €TTC (=7%=4.5% frais de notaire + 2.5% intérêts intercalaires)
Il m’indique que volontairement il a gonflé les frais de notaire pour la simulation et que normalement c’est en dessous de 4%

•    Revalorisation du bien estimée : 0.5% l’an

•    Revenus locatifs mensuels : 700 €TTC

•    Revalorisation du loyer estimée : 0.5% l’an
Il m’indique que la fourchette est entre 0 et 2.2%

•    Charges locatives : 14% l’an (=9%TTC honoraires de gestion courante + 3%TTC garanties d’assurance + 2% de vacances locatives) comprenant loyers impayés + frais de contentieux, détériorations immobilières et 1 mois de franchise pour les vacances collectives

+ Honoraires de location équivalent à 1 mois de loyer cc
+ Aide à la déclaration de revenus (optionnel) à 8.36€ HT/an

•    Charges de copropriété : 5% l’an
Il m’indique que volontairement il a gonflé les frais de notaire pour la simulation et que pour 2016 on était environ à 2% (là je ne suis pas très sûr de moi, si quelqu’un veut confirmer ou infirmer)

•    Taxe foncière annuelle : 700 €TTC exonérée pendant 2 ans à 50%
Sur vos conseils je lui demande si ce n’est pas sous-évalué et il m’assure que non, s’appuyant sur ses exemples qu’il a sur ses biens

Pour une durée de financement à 25 ans et pour une revente la 10ème année, voilà ce que ça donne (sachant que ce n’est qu’une simulation car le taux de l’emprunt sera forcément différent et normalement plus bas que 2.05) :

- économie d’impôts : 52 980€

- effort d’épargne ou cash flow : 350€

- évaluation du capital disponible : 90 363€

- évaluation du capital net d’impôts au terme transmissible à mes héritiers = 298 085€ et une rente mensuelle brute (loyer) de 736€

*Tableau d’amortissement des emprunts :

Année     Annuité         Capital amorti     Intérêts payés     Assurance pay    Capital restant dû
2017     7 074,84             0,00                 6 251,47             823,37         304 950,00
2018     16 921,27             9 939,47             6 158,43             823,37         295 010,53
2019            16 921,27             10 145,16             5 952,75             823,37         284 865,37
2020     16 921,27             10 355,10             5 742,80             823,37         274 510,27
2021     16 921,27             10 569,38             5 528,52             823,37         263 940,89
2022     16 921,27             10 788,10             5 309,80             823,37         253 152,78
2023     16 921,27             11 011,35             5 086,55             823,37         242 141,43
2024     16 921,27             11 239,22             4 858,69             823,37         230 902,22
2025     16 921,27             11 471,80             4 626,11             823,37         219 430,42
2026     16 921,27             11 709,19             4 388,71              823,37         207 721,23

*Tableau de fiscalité financière :

           Loyer         Abatt.    Charge        Intérêt    Total       Revenu    Deficit    Eco    Eco impot
Année    Brut         loyer    à payer  Amor.    ADI..          charge     Fonc. Ant. fonc        impot    cumulé
2017     8 400     0     1 596     0     7 075     8 671     0     -271         6 081     6 081
2018     8 442     0     1 954     0     6 982     8 936     0     -494         6 148     12 229
2019     8 484     0     1 964     0     6 776     8 740    0     -256         6 077     18 306
2020     8 527     0     2 327     0     6 566     8 893     0     -367         6 110     24 416
2021     8 569     0     2 339     0     6 352     8 691     0     -121         6 036     30 452
2022     8 612     0     2 350     0     6 133     8 484     0     129         5 942     36 394
2023     8 655    0     2 362     0     5 910     8 272     0     383         5 826     42 220
2024     8 698     0     2 374     0     5 682     8 056     0     642         5 708     47 927
2025     8 742     0     2 386     0     5 449     7 835     0     907         5 587     53 515
2026     8 786     0     2 398     0     5 212     7 610     0     1 176     -535     52 980

*Bilan patrimonial de l’opération, gain net =  47 843€

Total des emplois        389 137€
- Apports                    0€
- Charges foncières        22 050€
- Charges financières        62 137€
- Remboursement capital    304 950€

Total des ressources        436 980€
- Valeur au terme        298 085€
- Revenus locatifs        85 915€
- Eco. Fiscale et sociale    52 980€

*Financement des dépenses

- Le locataire finance 85 915€
- Economie d’impôt 52 980€
- Epargne 42 521€

Synthèse des échanges avec lui :

L’assurance PNO est à 90€/an à prendre à rajouter dans l’effort d’épargne

Le rachat de crédit anticipé est à négocier avec la banque

La parade pour une livraison en retard, c’est la Date d’Achèvement des Travaux (DAT) qui fait foi et on peut donc commencer à défiscaliser à cette date même si pas livré

Si Fillon est président, la TVA passe de 20 à 22% (hypothèse)

Si Macron est président, la CSG augmente de 1.7%

Les frais de notaire à la revente pour de l’ancien seront de 8%

Enfin, je lui ai demandé combien j’allais le payer au final, il a lutté mais m’a donné son pourcentage de com et le chiffre correspondant. Il m’a assuré que le bien, qu’il soit vendu en PINEL ou autre chose, il serait vendu ce même prix. Le promoteur rognerait sur ses bénéfices pour régler le conseiller. Il s’agirait pour le promoteur d’assurer un volume de vente rapide. Quant au conseillé, si je ne signe pas, toute sa prestation est gratuite et même si je signe d’ailleurs car au final ça serait le promoteur qu’il le paie en rognant sur ses bénéfices…

Voili voilou, j’espère que je ne vais pas vous barber avec tout ça mais je trouve ce partage intéressant à mettre en débat pour les futures personnes qui se posent des questions.

Dernière modification par Flavzzz (20/04/2017 18h56)

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#33 20/04/2017 18h42 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Réputation :   222 

Flavzzz a écrit :

Je n’y connais absolument rien en immobilier

On regarde sur la bible Valeurs Vénales au 1.1.17 et les prix au m² sont situés entre 4440 TTC et 5640 TTC le m². On regarde le prix de l’ancien à 10 ans, il est à 3840 TTC le m².
Le bien quant à lui est à 3136 TTC le m² (en incluant les parkings, même si l’on ne devrait pas les prendre) =285 000€TTC /(76,78m² + ((10,5+17,66)/2))

A savoir que ce promoteur a fait fusion acquisition avec Kaufman&Broad depuis peu (ça c’est moi qui le rappelle au conseiller car je m’étais renseigné sur les promoteurs).

J’avais cru lire précédemment que vous aviez de l’expérience en immobilier.
Le prix au mètre carré dans le quartier des minimes est de 2800€, compris entre 1500 et 3500:
Rue du Caillou Gris, 31400 Toulouse
Vous êtes donc immédiatement dans la fourchette haute, surtout que je n’ai jamais vu que l’on comptait la superficie d’une place de parking pour la moitié d’un mètre carré Carrez.
A mon sens il faut prendre 285000€ - le prix de 2 places de parking à Toulouse (30000€?)
Cela donnerait par exemple 255000/76,78=3321€/m²
Bref ça commence mal, je n’ai pas lu la suite. Vous semblez sous le charme.

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#34 20/04/2017 18h55 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Pour être sûr que l’on soit sur la même longueur d’onde :
Je ne m’y connais pas en immobilier (achat, crédit, financement, fiscalité, lois…) je m’y connais dans l’artisanat de l’immobilier car j’ai réalisé par mes soins une piscine et un loft de 350 m². J’espère que le malentendu est levé.

Pour le reste de votre post.
1- Je vous r.e.m.e.r.c.i.e pour le prix au m² dans le quartier des minimes, car je n’ai pas pris le temps encore de regarder par moi-même, au moins, ça c’est fait :-)
A l’adresse exacte où serait le bien, les chiffres au m² donnent : 
1 425 € Prix m2 bas
2 050 € Prix m2 moyen
2 633 € Prix m2 haut

2- Effectivement, il ne s’agit pas de la moitié du m² des parkings mais des 2 terrasses.
Aussi, les 2 parking sont à 15 000 euros le lot.
Effectivement si l’on enlève les parkings le calcul devient
270 000/(76,78m²+((10,5+17,66)/2)) = 2971€

Est-ce plus clair :-/ ?
En tout les cas, ces premiers chiffres montrent que j’achèterais au-dessus de la fourchette haute !

Dernière modification par Flavzzz (20/04/2017 19h20)

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#35 20/04/2017 19h26 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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1- Je vous r.e.m.e.r.c.i.e pour le prix au m² dans le quartier des minimes, car je n’ai pas pris le temps encore de regarder par moi-même, au moins, ça c’est fait

Non, rien n’est fait. La première question à lever est celle de l’emplacement exact.

Sur le site du promoteur, je vois bien un programme route de Launaguet (en face du sporting Village, à l’arrêt de bus Sarah Bernhardt), très loin au nord du quartier des Minimes (et au nord du périph) : c’est une banlieue pas désagréable, mais on est très loin du centre. Viamichelin m’indique 25 minutes en voiture pour aller place du Capitole, soit beaucoup plus aux heures de pointe. Je ne vois aucun rapport entre cette localisation et la notion de centre ville !

Un autre est quartier des Minimes mais Bd Silvio Trentin, pas route de Launaguet.

Donc, déjà on ne sait pas si c’est vraiment aux Minimes (quartier de Claude Nougaro certes mais un faubourg quand même, pas le centre ville) ou bien nettement plus au nord dans un quartier qui n’a rien à voir.

C’est à vous de faire ce boulot de comprendre où vous voulez investir. Meilleurs agents, Le bon coin, google maps et google street view, prix de biens d’occasion sur leboncoin dans le quartier, etc. Avant d’envisager un déplacement sur place, utilisez toutes les ressources internet pour comprendre où vous voulez investir.

Sur l’étude elle-même : est-ce bien la peine de détailler, quand la rentabilité BRUTE du loyer sur le prix d’investissement est de 2,75 % ??? Bon, bien sûr, il faut ajouter l’avantage fiscal, déduire les charges, mais quand on part de ces chiffres-là, est-ce vraiment la peine ?

Par ailleurs, vous savez, il n’y a rien de passionnant à disséquer le nième Pinel du forum et à montrer une fois de plus que la rentabilité est très basse et les inconvénients nombreux. Voici par exemple un autre projet sur Toulouse : https://www.devenir-rentier.fr/t13660
Pour ma part je vais m’arrêter là…

Par rapport aux foreumeurs qui disent que le Pinel packagé est la seule réponse pour ceux qui recherchent un investissement "clés en mains". Il y a pourtant des gens qui se sont fait une spécialité de l’ancien clé en mains, comme Elise Franck ou investissement-locatif.com. De plus, tout agent immobilier compétent, motivé et honnête (ok c’est beaucoup demander…) peut vous trouver un tel bien "clés en mains" en lui confiant un mandat de recherche. Un tel bien peut être loué en LMNP au réel ce qui est également avantageux fiscalement.

Dernière modification par Bernard2K (20/04/2017 20h35)

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#36 20/04/2017 19h42 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Si, comme vous le dites, le conseiller est effectivement bienveillant et a des valeurs déontologiques, et qu’en plus vous ne le payez pas, contrat conclu ou non, je ne peux que vous souhaiter une bonne continuation.

On dirait vraiment que de "donner" 7000€ à l’état vous semble inhumain et justifie la multiplication d’efforts en ce sens.

Dernière modification par wulfram (20/04/2017 19h42)

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#37 20/04/2017 19h52 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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J’ai vu un autre projet rue Honoré de Balzac: Le Lys de Blanche

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#38 20/04/2017 20h28 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Attention concernant la Taxe Foncière, l’exonération de deux ans n’est pas absolument pas automatique, elle dépend du bon vouloir des municipalités. Ces dernières peuvent en effet voter la fin de l’exonération de la TF. Ou elles l’ont déjà fait sans même que votre vendeur (commercial) ne vous en informe.
Renseignez vous par conséquent auprès de la ville en question.

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#39 20/04/2017 23h32 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Flavzzz,

Si c’est l’affaire du siecle, le promoteur n’aurait pas besoin du conseiller.
J’ai regardé sur mappy la tete du quartier (on est bien en banlieue ).
J’ai vu un terrain vague entre un 4voies et une barre hlm…

Mais bon l’argent vous brule les mains et votre choix est irrésistiblement fait.

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#40 21/04/2017 09h31 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Autant j’apprécie ce forum pour les informations dont il regorge, autant je ne l’apprécie pas par les commentaires de certains d’entre vous qui jugent les forumeurs, sans compter ceux qui sont sûrs de ce que sont les gens sans les connaître, les voir, se faire une idée objective … Au moins ayez la décence de le poser au conditionnel !

Dernière modification par Flavzzz (21/04/2017 09h51)

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#41 21/04/2017 09h59 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Bonjour Flavzzz,

Prenez bien le temps de réfléchir, à formaliser votre objectif dans cette acquisition.

Quel est le moteur premier pour vous, sachant qu’ils peuvent être divers ?Acquérir un bien immobilier pour générer à terme des revenus complémentaires ? La pression fiscale est ressentie par vous comme vraiment trop forte ? Vous souhaitez bénéficier de l’effet de levier que peut permettre l’immobilier ? L’emprunt permet via l’assurance de sécuriser votre famille si vous aviez un accident de la Vie …

On a tous des moteurs un peu différents en tout cas dans leur hiérarchisation.

Il faut aussi distinguer ce qui est de l’ordre du réel et ce qui est de l’ordre de la legitimisation de son envie.

Par exemple dans l’exemple que je citais d’une personne qui m’avait sollicité pour voir ce que je pensais de l’investissement Pinel en banlieue parisienne, un des arguments à la fin était que ce logement pourrait servir aux enfants qui iraient peut être sur Paris faire des études. Alors qu’actuellement il y a seulement deux trains par heure, 35 minutes de trajet pour arrivée en bordure de Paris + 20 Minutes de marche avant.

Ma compréhension est que cette personne, plutôt tres cortiquée avait vraiment envie d’acquérir ce bien, avait des bons échos de son entourage professionnel concernant la loi Pinel.

On ne peut rien faire contre cela et c’est tres bien ainsi. Si l’acquisition correspondait à ses envies et sachant qu’il en a les moyens je pense qu’il n’y a pas de problèmes.

Bonne continuation

Crown

Dernière modification par Crown (21/04/2017 10h31)

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#42 21/04/2017 10h02 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Flavzzz a écrit :

Voici le récit et l’objectivation sur un projet d’investissement en loi PINEL, qui pourrait servir à un futur potentiel investisseur qui veut se renseigner.

Si vous lisez réellement ce forum, il y a déjà des dizaines de cas de Pinel avec des conclusions similaires. Nous attendons toujours un cas digne d’intérêt wink


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#43 21/04/2017 10h17 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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@Crown : mon moteur premier, c’est de profiter du fait que j’ai la chance de payer des impôts pour s’en servir de bras de levier pour laisser à mes 2 enfants un bien qui pourrait leur servir dans 10 ou 15 ans. Et je m’intéresse finement au projet, je n’y vais pas les yeux fermés, je ne veux pas investir dans quelque chose pour mes enfants qui au final pourrait être éventuellement une catastrophe et ne rien leur laisser.

@Bernard2K : je regarde le fil que vous m’avez fourni. Il  est très intéressant ce cas et je vais pouvoir fignoler avec le fichier excel.

Les habitués du forum, ça doit les barber de voir des petits nouveaux qui se posent des questions alors que les habitués connaissent par coeur. Ok, mais les habitués sont passés par là et c’est normal que les petits nouveaux les requestionne. Pour preuve, les questions que je posais au conseiller le déroutait parfois car c’était tellement rentrer dans ses routines qu’il ne connaissait pas la réponse tellement c’était évident. Il lui fallait un temps pour aller chercher la réponse dans tête alors que c’est du B.A.BA

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#44 21/04/2017 10h59 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Flavzzz a écrit :

•    Charges locatives : 14% l’an (=9%TTC honoraires de gestion courante + 3%TTC garanties d’assurance + 2% de vacances locatives) comprenant loyers impayés + frais de contentieux, détériorations immobilières et 1 mois de franchise pour les vacances collectives

Ce point me chifonne sur la simulation.
Pourquoi payer 2% d’assurance contre les vacances locatives et retirer 1 mois de vacances locatives ?
Est ce un aveux que l’assurance est inutile ?

Sinon 9% de gestion courante, ça me semble élevé!
Surtout si en prime , les à côté sont hors contrats (tel le récap pour les impôts.)

Ajoutez 1 mois à la mise en place du locataire, avec un changement annuel (c’est ce que je comprends dans le mois de vacances locatives), c’est près de 3 mois de loyer qui parte à l’agence tout les ans.
Donc sur 10 ans, vous aurez touchez 7,5 ans de loyer, et l’agence 2,5.

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#45 21/04/2017 11h01 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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De toute façon, il n’y a qu’un seul point important, c’est le prix d’achat au m².
Lors de la revente, vous allez être sur de l’ancien et il faut donc à minima une évolution de X% du marché de l’ancien et çà aujourd’hui dans le contexte économique et financier, ce n’est vraiment pas certains.

Par ailleurs quand je lis:

A Saint Priest, promoteur GROUPE CONFIANCE. L’immeuble est plutôt joli d’architecture, avec passage du TRAM au pied de ce dernier, à 25 min du centre ville de Lyon.


C’est une fausse information, en tram vous mettez à minima 35min entre le terminus saint priest et en voiture n’en parlons pas.

Les vendeurs Pinel sont approximatifs sur l’emplacement et pourtant, c’estlel point essentiel pour la revente à terme.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#46 21/04/2017 11h15 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Flyz57 a écrit :

Les vendeurs Pinel sont approximatifs sur l’emplacement et pourtant, c’estlel point essentiel pour la revente à terme.

Ce sont les promoteurs qui sont optimistes, comme tous les gens qui ont quelque chose à vendre. Le "conseiller" ne fait donc que répercuter la propagande du promoteur.

Le promoteur du programme route de Launaguet écrit "Centre-ville de Toulouse à 15 min en voiture" alors que Viamichelin me donne 25 minutes pour aller au Capitole (qui est une bonne définition du centre de Toulouse me semble-t-il).

Si vous ne vérifiez pas ce que dit un vendeur, vous vous ferez avoir, c’est valable pour l’immobilier, pour les voitures, pour les casseroles, pour tout !

Dernière modification par Bernard2K (21/04/2017 11h17)

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#47 21/04/2017 11h23 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Je suis de votre avis sur l’imprécision de l’emplacement, avec des approximations sur les temps de trajets, sur ce cas ci aussi avec le quartier de Nougaro… Ce que je ne manquerais pas de préciser au conseiller avec en plus la simulation xls de Srial33.

Bon j’avoue que sur ce dernier, je peine un peu pour me l’approprier et tout comprendre mais ça va le faire !

Dernière modification par Flavzzz (21/04/2017 11h42)

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#48 21/04/2017 11h32 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Flavzzz a écrit :

Les habitués du forum, ça doit les barber de voir des petits nouveaux qui se posent des questions alors que les habitués connaissent par coeur. Ok, mais les habitués sont passés par là et c’est normal que les petits nouveaux les requestionne. Pour preuve, les questions que je posais au conseiller le déroutait parfois car c’était tellement rentrer dans ses routines qu’il ne connaissait pas la réponse tellement c’était évident. Il lui fallait un temps pour aller chercher la réponse dans tête alors que c’est du B.A.BA

Je ne suis pas un habitué, je n’ai jamais investi dans l’immobilier, par contre j’ai pris le temps de lire certaines discutions à ce sujet.
Et ce qu’il ressort de mes lectures est que la réponse à la plupart de vos questions sont déjà présentes, et facilement accessibles, sur le forum.
Je ne vois pas ce qu’il y a de normal à poser des questions dont la réponse est aisément accessible ; l’idée d’un forum n’est pas uniquement de répondre à des questions de nouveaux venus ne prenant pas le temps de lire les écrits passés sur le sujet, mais aussi d’échanger.

Et de vos échanges, je vois principalement que vous ressortez "copier/coller" les informations du commercial, sans vraiment mettre en avant votre démarche personnel. Vous attendez également des autres membres du forum qu’ils "fouillent" dans vos informations. (Cf proposition du commercial mis en ligne en je ne sais combien de fichier différents, alors qu’un simple tableau récapitulatif aurait pu faire l’affaire ; j’ai trouvé cela particulièrement indigeste, mais c’est personnel)

Partager d’éventuels comparatifs que vous auriez fait pourrait profiter à tous, afin de voir les éléments pris ou non en compte, dans quelles mesures, etc. et permettrait à un futur nouveau membre de se baser dessus pour son cas personnel, ou à d’autres membres d’identifier rapidement des impairs. Ce serait également une manière de remercier ceux qui prennent du temps à vous répondre.

Dernière modification par wulfram (21/04/2017 11h34)

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#49 21/04/2017 11h46 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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Flavzzz a écrit :

Je suis de votre avis sur l’imprécision de l’emplacement

L’imprécision est de votre fait. Vous devriez avoir, dans les papiers qui vous ont été remis, une adresse précise ou un plan. A partir de là, à vous de faire vos recherches et vérifications.

Regarder précisément où c’est, comment se présente le quartier etc. ça doit être le premier réflexe de tout investisseur immobilier. Je l’ai répété quasiment à chaque message dans ce fil et dès mon premier message "Quel emplacement ? ". Et d’autres aussi, par exemple Bluegrass dans votre présentation " la règle n°1 de l’investissement locatif est "l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement"."

Si vous vous laissez raconter des histoires sans faire vos propres recherches, ce n’est pas la faute du "conseiller", c’est la vôtre.

Et à la base, le problème n’existerait pas si vous n’envisagiez pas d’investir à l’autre bout de la France. Il est bien plus facile de connaître l’emplacement et sa qualité quand c’est près de chez soi.

Cyberpapy rapporte cette citation d’un marchand de biens très expérimenté : "Si je dois prendre ma voiture pour y aller, c’est que c’est trop loin". Déclaration un peu jusque-boutiste mais dont vous feriez quand même bien de vous inspirer.

Bon, cette fois-ci j’arrête pour de bon.

Dernière modification par Bernard2K (21/04/2017 11h50)

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#50 21/04/2017 11h49 → Flavzzz : étude de cas immobilier (investissement en loi Pinel) (immobilier, loi pinel, réduction d'impôt)

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@Wulfram, pardonnez-moi, je pensais bien faire en mettant cette étude sur le forum car, sauf erreur de ma part, je n’en ai pas vue sur le forum et je voulais partager, de manière transparente tout ça pour qu’au final les nouveaux puissent se faire une idée sur un cas concert avec tous les chiffres et ce qu’ils représentent.

En tout cas, en ce qui me concerne, c’est ce qui me manquait quand je cherchais et ma démarche sur ce forum est qu’au final il existe un cas décortiqué en partant des chiffres concrets d’une étude

Ma démarche n’est peut-être pas la bonne :-/

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