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#176 26/03/2019 15h02 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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En gros, une action INTU (cotée 110) = 312 de NAV (environ 650 d’immobilier dont 600 au UK, et -338 de dettes). Le marché anticipe que l’immobilier UK fasse encore -30% (que les 600 actuels passent vers 400).


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#177 26/03/2019 15h29 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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InvestisseurHeureux a écrit :

J’indiquais juste en quoi une cession des actifs espagnols pouvait être opportuniste dans le cadre d’un désendettement, plutôt que vendre des actifs britanniques au mauvais moment.

Il est vrai que l’augmentation de la dette est aussi à noter, avec un niveau au dessus de la guidance et qui commence à devenir inquiétant.

Je ne pense pas que la stratégie soit de désinvestir les actifs espagnols pour se désendetter sinon il n’y aurait pas le Costa Del Sol dans le pipeline.

Le desendettement passera par une coupe partielle ou totale du dividende:

David Andrew Fischel a écrit :

So our target to return the LTV back below 50% and by retaining cash within the business rather than paying it out in dividends, that’s GBP 188 million a year of dividend in 2018.

Bien que la vente de certains actifs ne soit pas exclus  (c’est une rumeur qui traine depuis longtemps !) et notamment 2 des 3 actifs espagnols qui sont possédés en JV. Il faut d’abord que la direction de Intu aligne sa stratégie sur celle de ses partenaires de JV avant de pouvoir les vendre.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#178 26/03/2019 16h09 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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WhiteTiger a écrit :

Le desendettement passera par une coupe partielle ou totale du dividende.

C’est déjà fait, le dividende est coupé jusqu’à nouvel ordre.

Dans la conférence téléphonique, ils disent que cela ne pose pas de problème avec le statut de REIT UK tant que cela n’excède pas quelques (!) années.

WhiteTiger a écrit :

Je ne pense pas que la stratégie soit de désinvestir les actifs espagnols pour se désendetter sinon il n’y aurait pas le Costa Del Sol dans le pipeline.

Vu la situation, il n’est pas dit qu’il reste dans le pipeline, car c’est aussi ce développement qui nécessite bcp d’argent dans les années à venir. A voir. De toute façon le CEO va partir et gageons que le nouveau quand il arrivera proposera son plan "stratégique".

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#179 03/05/2019 12h53 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Intu passe sous les 100p avec un warning sur ses attentes de CA.
Les tenants font faillite pour pouvoir renégocier leur baux.

Panmure a écrit :

Unsurprisingly management downgraded its like-for-like rental income
guidance for FY2019E from -1 to -2% to -4 to -6% as a result of the plethora of CVAs announced and still potentially to come. We have reduced our FY2019E EPS estimate by 7% to reflect this guidance. The conference call’s questions highlighted the importance for the group of renewals both in terms of debt refinancings (need for equity and therefore sales to reduce leverage) as well as lease renewals (we highlighted in our initiation note that we see this being the biggest threat to Intu’s net rental income outlook). Whilst questions were broadly answered this morning, many were unanswerable given market uncertainties. This lack of visibility means that despite the wide discount we retain our Sell rating.

Ca traite à 1/3 de la NAV.
Cependant en regardant leur malls un par un, c’est assez catastrophique. Ils sont truffés de Debenhams (faillite), House of Fraser (faillite), New Look (mal en point).
Leur malls ont aussi pas mal d’emplacements vides.
Je crains qu’il ne faille passer par la case AK ou restructuration de la dette pour s’en sortir

Dernière modification par kiwijuice (03/05/2019 13h00)

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#180 03/05/2019 13h59 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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C’est une grosse déception.

Je ne comprends pas que l’actionnaire principal (Peel Group) ait laissé la situation dériver à ce point. Comme quoi avoir un gros actionnaire ne présage rien du tout en terme de gouvernance.

Aujourd’hui le nouveau CEO annonce qu’il veut abaisser le LTV sous les 50% alors qu’auparavant ils disaient que le LTV pouvait largement dépasser 50% comme c’était du financement hypothécaire. Mais pour abaisser ce LTV, il faut vendre, alors que justement ce n’est plus du tout le bon moment à présent.

Si la coupe du dividende ne donne pas assez de flexibilité, je pense qu’il vont vendre le portefeuille d’actifs en Espagne (y compris le développement en cours sur la Costa del Sol, très coûteux), ou faire une JV sur le Trafford Centre.

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#181 03/05/2019 14h04 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Les bonds d’into traitent au-delà de 100% donc les obligataires sont sereins sur la capacité de l’entreprise à rembourser ses dettes. 
Dividende à 0 sine die, vente de l’Espagne et on peut respirer.

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#182 03/05/2019 23h06 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Je suis convaincu qu’ils vont faire quelque chose avec le Trafford Centre, d’ailleurs :

Intu Properties a écrit :

considering refinancing the legacy intu Trafford Centre debt to reduce the cost of debt and remove amortisation payments which increase over the coming years. Refinancing would incur associated break costs but simplify the structure and increase optionality for any potential part disposal of the centre at a future date

Cela fait des années qu’il y a une dette "bizarre" adossée à cet actif, qui coûte 6% par an. Cela n’a jamais été renégocié car ce serait compliqué, mais c’est enfin à l’ordre du jour.

Avec une dette "standard", le joyaux serait plus facilement monétisable.

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#183 08/05/2019 17h36 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Il ce passe la meme chose pour Hammerson ?
Je ne comprend pas pourquoi les cours de ces foncières baisse autant

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#184 09/05/2019 14h45 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Hammerson voulait payer 213p pour Intu.
Voilà la clairvoyance du mgmt.
A 100p, ils devraient revenir s’ils étaient logiques.

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#185 09/05/2019 20h01 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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D’accord,
Du coup leurs cours baisse car ils voulaient acheter une société trop chère pour le vrai prix ?

Si j’ai bien compris c’est en 2017 qu’il voulaient faire un rachat de Intu Offer for Intu

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Dernière modification par julienk (09/05/2019 20h06)

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#186 09/05/2019 22h00 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Depuis 2017, la valeur (de marché du patrimoine) de ces foncières a bien diminué, le montant de leur dette n’a guère varié, ce qui explique que leurs actions aient beaucoup baissé (peut-être trop, mais on n’en est jamais sûr), et qu’autant d’investisseurs aient préféré vendre.


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#187 11/05/2019 11h54 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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kiwijuice a écrit :

Hammerson voulait payer 213p pour Intu.
Voilà la clairvoyance du mgmt.
A 100p, ils devraient revenir s’ils étaient logiques.

C’est même encore pire !

Aujourd’hui, aussi bien le management d’Intu Properties que d’Hammerson se targue d’une vaste opération de désendettement en 2019, alors même que la valeur des actifs UK a fortement baissé en 2018 !

Rétrospectivement, les fonds étrangers (notamment un fond de pension hollandais) au capital d’Hammerson étaient également plus clairvoyants que la management (un comble !), puisqu’ils ont fait pression pour faire capoter l’offre sur Intu Properties, et à juste titre : si Hammerson s’en sort mieux qu’Intu, c’est grâce à sa diversification géographique. Mais le portefeuille d’actifs au UK souffre également.

Enfin, il faut rappeler qu’Hammerson a également refusé l’offre de Klepierre. Si elle avait été accepté, les actionnaires d’Hammerson se porteraient mieux aujourd’hui.

Quand on compare avec Simon Properties Group aux USA, on ne joue vraiment pas dans la même cour. Dès 2013 le management a compris qu’il fallait se séparer des centres commerciaux moins qualitatifs et se désendetter.

Aujourd’hui, les propositions stratégiques des managements d’Intu Properties ou Hammerson sont en retard de phase. Le désendettement aurait du avoir lieu en 2017, pas en 2019.

Évidemment, c’est plus facile à dire après, mais c’est tout de même leur job que d’être capable d’anticiper la dynamique immobilière !

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#188 31/07/2019 11h30 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Plongeon d’Intu ajd. Pire qu’attendu car le titre est bien shorté.

Qqn peut nous dire si le -8% de LFL incorpore House of Frasers and Debenhams?
Ca pourrait être la fin des déboires.

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#189 31/07/2019 12h33 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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-25% aujourd’hui pour le numéro 1 au UK, c’est pas banal

La morosité du secteur des centres commerciaux se confirme au Royaume-Uni, où Intu a connu un premier semestre 2019 très compliqué, qui entraîne une chute de 24% de l’action à la Bourse de Londres en matinée, à 53,24 GBp.
L’érosion des loyers s’est poursuivie pour la société, qui traverse une passe délicate puisqu’elle avait déjà renoncé à son dividende et remplacé son haut management. La foncière a subi de plein fouet les faillites retentissantes de plusieurs enseignes, qui bénéficient de mesures de protection empêchant la modification des baux. Elle souffre aussi de la fermeture d’une partie du parc de certaines distributeurs, qui renforcent leur présence en ligne et réduisent la voilure dans le commerce physique.

Même les enseignes réputées plus solides mettent à profit les périodes de renégociations pour obtenir des baisses de loyers, en brandissant parfois le spectre de la fermeture pure et simple. "Lorsque les baux doivent être renouvelés, nous obtenons d’importantes réductions de loyer, ce qui nous permet de garder ouverts des magasins qui, autrement, auraient dû fermer leurs portes si le loyer n’avait pas été réduit ", abonde Simon Wolfson, le PDG de Next, dans un témoignage à Reuters.

Intu, pour sa part, réduit son parc et fait des économies dans ses fonctions support. Les déboires de la société contaminent les autres acteurs britanniques comme Hammerson, British Land ou Shaftesbury en séance, mais aussi les valeurs d’Europe continentale comme Unibail ou Mercialys, dans une proportion moindre toutefois.

Liberum, qui évoque un "1er semestre affreux", encore pire que celui subi par Hammerson. Il recommande de vendre le titre. "En l’absence de signaux d’embellie dans le commerce de détail et compte tenu des difficultés à procéder à des cessions, le management n’a pas beaucoup de solutions pour desserrer l’étau à court terme, ce qui rend une levée de fonds plus probable", indique l’analyste James Ashley. L’action Intu a cédé plus de 60% en un an.


parrain: macompta.fr

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#190 31/07/2019 16h32 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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kiwijuice a écrit :

Ca pourrait être la fin des déboires.

Pas dit :

Intu Properties a écrit :

In the period we have seen a reduction in like-for-like net rental income of 7.7 per cent. We expect this to run at a similar level through the remainder of 2019 as the impact of recent administrations and CVAs are resolved. Looking into 2020, we would expect like-for-like net rental income to be moderately down due to the full year impact of the 2019 CVAs, with the overall run rate improving against 2019.

Même si ça pique de se prendre un -80% sur une ligne dont j’avais fait le pitch sur le forum, j’ai donc regardé le rapport semestriel.

La NAV par action perd 20% à 252 GBp vs 312 Gbp l’année dernière.

Le LTV est maintenant de 58%.

Le management se lance dans un plan à 5 ans avec le blabla habituel (désendettement, simplification, centrer les centres commerciaux sur les besoins du client, cession d’une partie du portefeuille en Espagne/UK, patati patata).

Il y a une montagne de dette à faire rouler en 2021-2024 :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_intu-properties-debt.gif

La suspension du dividende et les possibles cessions des actifs en Espagne pourraient ne pas suffire et obliger la foncière à lever du capital, ce qui vu le cours actuel, serait complètement dilutif pour les actionnaires historiques.

Quant à une clarification des conditions d’un éventuel (au point où on en est, le terme est approprié) Brexit, on en est également loin.

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#191 31/07/2019 17h01 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Une NAV par action à 252 Gbp, avec LTV de 58%, ça signifie par action: 600 Gbp de patrimoine et 348 Gbp de dettes.

A 54 Gbp comme cours de l’action, il y a une anticipation vers 400 Gbp pour la valeur du patrimoine, soit -33%. Et une variation de 10 ou 20% du cours de l’action ne change pas grand chose à cette anticipation…. donc elle ne doit guère être basée sur la NAV en fait (mais plutôt sur le rapport de force entre vendeurs et acheteurs, et la crainte d’une augmentation de capital qui va encore plus la déséquilibrer).


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#192 31/07/2019 19h07 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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En complétant avec les propos tenus par URW ce jour, ca donne une situation plutôt désagréable pour les foncières au UK

A titre personnel, la prise de risque ne gêne pas, mais le cumul des vents contraires qui soufflent actuellement sur les foncières de centre commerciaux au UK font que je passe mon tour.

Au moins, sur le marché américain, les loyers du groupe augmentent, y compris à périmètre comparable. Mais, au Royaume-Uni, où l’essentiel du portefeuille se résume à deux gros centres Westfield à Londres, ils baissent.

Le groupe a, plus particulièrement, du mal à relouer pleinement certains espaces de l’un de ses deux grands centres britanniques, celui de Westfield London.

Faut-il y avoir les conséquences des incertitudes sur le Brexit, potentiellement relancées par l’arrivée à la tête du gouvernement britannique du conservateur Boris Johnson, partisan d’une ligne intransigeante sur la sortie de l’Union européenne?

"Le Brexit n’est pas la raison principale", a minimisé M. Cuvillier. "C’est plutôt un frein pour l’arrivée de nouvelles enseignes européennes au Royaume-Uni. Peu importe le type de Brexit, ce qu’on veut surtout, c’est être fixé."

"La vraie difficulté, c’est la situation de la distribution en Angleterre qui est compliquée", a-t-il enchaîné, citant en exemple les difficultés des chaînes britanniques Debenhams et House of Fraser.

"Personne ne s’attendait à ce que les deux enseignes souffrent autant" à l’époque où Unibail-Rodamco a racheté Westfield, a-t-il remarqué. Mais "Londres restera Londres: je n’ai pas d’inquiétudes pour nos deux centres."


parrain: macompta.fr

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#193 09/09/2019 12h42 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Une possible nouvelle OPA sur Intu Properties : Intu Properties : Orion Capital pourrait racheter la société, selon le Sunday Times

Vu le cours actuel, et l’échec des deux OPA précédentes pourtant sous la NAV, si l’OPA a lieu elle se fera probablement à prix cassé.

Orion Capital possède déjà 10% d’Intu Properties.

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#194 06/11/2019 13h42 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Finalement le management d’Intu Properties envisage de faire une émission de titres pour diminuer l’endettement de la société : Intu Properties considers raising equity to tackle debt in blow to shares | Euronews

Vu la décote monstrueuse sur la NAV, une telle opération serait complètement dilutive pour les actionnaires historiques.

Je m’étonne quand même parfois que des types payés une fortune puissent être aussi nuls : il aurait fallu lancer cette émission de capital juste après le rapprochement manqué avec Hammerson.

La morale de l’histoire est que l’on pourrait penser qu’un sandwich au jambon (clin d’oeil à une citation de Warren Buffett) peut gérer une foncière, mais pas du tout, un mauvais management peut massacrer une foncière, même établie (on l’a vu avec Cominar).

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