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#201 20/01/2020 18h03

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Si l’on se base sur les data de Zonebourse, la NAV a une forte tendance à la baisse
2018  2019(e)  2020(e)   2021(e)
284       171       141           129

A noter que pour 2019, cela reste une estimation tant que Intu n’a pas sorti ses résultats (fin février).

Pour un retournement, il va falloir être trés patient…

Dernière modification par WhiteTiger (20/01/2020 18h04)


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#202 21/01/2020 01h32

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A noter qu’à Singapour, Elite Commercial REIT va être côté (en GBP) dans les jours qui viennent. Le trust possède les murs qui sont loués au gouvernement de sa majesté (JobCentre Plus).

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#203 04/02/2020 23h47

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Intu Properties plonge à nouveau :  - 12.4 % ! aujourd’hui

Le Brexit, l’endettement, l’e-commerce, l’augmentation de capital ont déjà bien pesé sur la société depuis une bonne année.

Pourquoi donc une nouvelle baisse aussi massive aujourd’hui ?

J’ai lu que l’augmentation était nécessaire, car Intu Properties doit trouver 1 md d’ici fin février…est-ce la raison de la baisse d’aujourd’hui ?

Avec un tel effondrement sur 1 an, je ne peux m’empêcher de penser à Sears….

Pensez-vous que Mr. Marché puisse envisager une faillite pour Intu ?

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[+1]    #204 05/02/2020 02h33

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Helvète_heureux a écrit :

Pensez-vous que Mr. Marché puisse envisager une faillite pour Intu ?

Mr Marché l’a déjà plus qu’envisagé, il l’a entérinée.
Plus exactement, il a entériné que les actifs d’Intu allaient tomber dans les mains de ses créanciers.

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[+1]    #205 05/02/2020 16h43

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Bonjour,
Suite à une présentation par une société de gestion spécialisée dans les foncières, j’ai noté ces éléments de différences notables entre UK et zone euro.

Le taux d’effort ( loyer payé par le commerçant divisé par chiffre d’affaires réalisé par le commerçant) est de 22% pour Hammerson , quand il est de 12 % pour Klépierre et Mercialys, et 16% pour les centre d’Unibail en zone euro. Cela de toute évidence fragilise la santé économique des foncières de commerce britanniques.
De même un panel des commerçants britanniques voit son chiffre d’affaires baisser chaque année depuis 2016 quand il monte en zone euro.
L’évolution des loyers (du panel) en zone UK est très négative au premier semestre 2019 : -7,3% quand elle reste régulière à + 1,7% en zone euro.

La société de gestion conclue à l’absence de contagion du UK à la zone euro.

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#206 05/02/2020 16h52

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C’est pour cela qu’il existe 2 indices NAREIT Euro dont un est ex. UK. wink  Les prix trés élevés sont un facteur de risque en plus, et qui n’existe pas dans les autres pays européens mais qui existe depuis longtemps en Angleterre.

Il est possible d’investir en tracker (parfois même dans le cadre du PEA) offrant les 2 possibilités.

Personnellement, j’ai toujours choisi des trackers "Euro ex. UK".

Maintenant, la question ne se pose même plus puisque les British ne sont plus européens… lol

Dernière modification par WhiteTiger (05/02/2020 16h53)


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#207 05/02/2020 17h18

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Maintenant, la question ne se pose même plus puisque les British ne sont plus européens…

De l’humour, je présume :-)

Disons qu’ils ne font plus partie d’une union économique du "continent" Europe que certains nomment "europe" par erreur, oubliant que le pays le plus vaste et le plus peuplé de ce sous-continent n’en fait pas partie…

Mais c’est bien regrettable que l’UE n’autorisera plus les valeurs anglaises dans un PEA, alors qu’elle accepte bien les valeurs norvégienne alors que la Norvège n’en fait pas partie; d’ailleurs, je me demande bien à quoi riment ces règles d’exclusions; après tout un PEA acceptant toutes les valeurs mondiales, ce serait top :-)
Cordialement

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[+1]    #208 07/02/2020 10h32

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C’était effectivement de l’humour ! wink 

Pour ce qui est du PEA, l’Europe n’a rien a voir la dedans… Ce "truc" est typiquement français.

De plus, voici par exemple ce que j’ai en PEA actuellement (extrait):
LYXOR UCITS ETF PEA FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe C-EUR (PMEH)
LYXOR UCITS ETF PEA MSCI KOREA C-EUR (PKRW)
LYXOR UCITS ETF PEA NASDAQ-100 C-EUR (PUST)
LYXOR UCITS ETF PEA RUSSIA (Dow Jones Russia GDR) C-EUR (PRUS)
LYXOR UCITS ETF PEA S&P 500 C-EUR (PSP5)

On peut donc obtenir la performance des REITs dans le cadre du PEA… Et aussi celle de beaucoup de valeur étrangères. wink 

En particulier, le panier de l’indice sous-jacent du tracker Lyxor NAREIT ci-dessus contient plus de 25% de foncières anglaises. Les 3 principales sont Segro, Land Securities et British Land.


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#209 09/02/2020 18h53

Banni
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13 pence vendredi soir pour Intu qui a perdu la moitié de sa valeur depuis le début de l’année.

On peut d’ailleurs se demander si ce titre vaut encore quelque chose. Si tel était le cas pourquoi donc les deux acquéreurs potentiels, à des cours nettement supérieurs, ont-ils fini par se désister ?

Le plus vraisemblable est un vaste coup d’accordéon qui finira de rincer les actionnaires actuels et permettra aux créanciers de prendre le contrôle des actifs à vil prix.

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#210 10/02/2020 09h33

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Tous les bonds d’insu traitent au-dessus du pair donc les créditeurs se sentent en confiance avec la qualité du collatéral.
Les actionnaires sont les bonnes poires et absorbent les pertes.

Sur Intu, le fondateur qui avait un quart du capital avait fait une offre puis l’a retiré. Genre insider qui a pas confiance dans le business, on ne fait pas mieux.
A voir s’il possède de la dette cependant, il pourrait revenir au contrôle via ce biais.

Edit: en fait, après avoir vu le slide du management au T3 qui parlait de transformer les malls en centres de vie, on peut se dire que la NAV sera bien dévaluée quand ils publieront le T4.
Si on prend l’exemple Wereldhave, probablement de 10-25% selon les malls.

Le tableau des LTV suggère pas mal de covenant breaches sur les petits centres.

A noter qu’ils pensent augmenter leur equity, donc au prix actuel, la dilution sera terrible.

Dernière modification par kiwijuice (10/02/2020 09h48)

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#211 10/02/2020 09h46

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Exactement, il y a une bizarrerie sur la gouvernance d’Intu Properties.

L’actionnaire majoritaire Peel Group ne semble pas avoir une démarche cohérente, il a plus ou moins laissé la société couler alors qu’à un moment donné il voulait l’acquérir.

Je ne comprends pas non plus pourquoi l’endettement n’a pas été diminué bien plus tôt, et le dividende maintenu ci-haut.

Enfin, le CEO a été limogé pour être remplacé par le CFO ?

Au final, c’est d’ailleurs probablement Peel Group qui va remettre au pot :

Reuters a écrit :

Feb 10 (Reuters) - British shopping centre operator Intu Properties Plc said on Monday it was in discussions with its largest shareholder and billionaire John Whittaker’s Peel Group and Link Real Estate Investment Trust and others to raise funds to shore up its balance sheet.

The debt laden company in January said it was targeting an equity raise by the end of February to tackle debt as it engaged in talks with shareholders and potential new investors. (Reporting by Samantha Machado in Bengaluru; Editing by Shounak Dasgupta)

Source : UK’s Intu Properties in talks with shareholders, investors to raise cash - Reuters

Mais de toute façon nous-autres actionnaires historiques allons être rincés : soit les créanciers prennent le contrôle, soit la dilution sera telle avec l’augmentation de capital que nos parts ne vaudront quasiment plus rien.

Je pense qu’aux USA, toute cette histoire donnerait lieu à une class action, car je me souviens très bien qu’en 2018, en conférence téléphonique, le CEO/CFO a dit que le conseil d’administration et le management étaient tout à fait "confortables" avec le niveau d’endettement actuel, répondant à une question d’un analyste qui s’étonnait qu’Intu ne se désendettait pas comme le fait Hammerson. J’avais ensuite renforcé la position.

Le pire, c’est qu’il n’y avait pas que Peel Group au capital, mais également un fonds d’Afrique du Sud avait aussi une grosse position. Comment des actionnaires aguerris, habitués de l’investissement immobilier, ont-ils pu laisser faire ce désastre ?

Tout cela me laisse un goût bien amer, doublé d’une perte conséquente, de presque 16 k€, sauf miracle…

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#212 10/02/2020 09h55

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Même si effectivement on est et sera surement bien rincé avec ce titre, ce matin un petit sursaut ! Rachat de short ? Opa a vil prix ? Je ne sais pas mais j’hésite à prendre ma perte de 85% sur le dossier … Ça fera une réserve de MV pour DLR ou WMT …

Un début de réponse.

Même si j’ai du mal à comprendre comment une AK hyper dilutive peut-être un catalyseur à la hausse d’un titre…

après +18% 30 min après l’ouverture on est à +30% en milieu de journée… sans autre News qu’une augmentation de capitale ultra dilutive ?

ZoneBourse a écrit :

Intu Properties PLC a confirmé ce matin l’existence de négociations avec des actionnaires actuels et potentiels sur un projet d’augmentation de capital, qui pourrait être annoncé en fin de mois en même temps que les résultats.

Les discussions impliquent les actionnaires Peel Group et d’autres, et de nouveaux investisseurs, dont Link Real Estate Investment Trust.

Le Sunday Times a rapporté qu’Intu prévoyait une levée de fonds d’urgence d’1 Md£. L’investisseur de Singapour Link Real Estate pourrait être le fer de lance de cette recapitalisation.

L’annonce dope le titre de près de 20% en séance, à 15,79 GBp, pour une capitalisation de l’ordre de 181 M£.

Intu est le plus gros développeur de centres commerciaux du Royaume-Uni (il possède 9 des 20 plus gros), ce qui a longtemps constitué une force mais qui devient une faiblesse à l’heure où les magasins "briques et mortiers" paient un lourd tribut au commerce en ligne.  L’endettement du groupe est en parallèle un sérieux handicap.

Dernière modification par loulou75015 (10/02/2020 13h55)

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#213 10/02/2020 13h59

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Bonjour,

Je devrais donc bientôt avoir la réponse à ma question en date du 20/01/2020 sur cette file à savoir quelle répartition de la valeur entre anciens et nouveaux actionnaires pour une société immobilière avec un cours de bourse qui présente une décote de 90% sur sa NAV.

A priori le marché ne le sait pas non plus puisque l’action prend 30% ce jour sur un espoir de recapitalisation.

J’ai du mal à croire qu’à un moment il ne soit pas plus intéressant pour un ancien actionnaire de mettre la société en liquidation plutôt que d’accepter de se faire diluer quand la décote présente un tel niveau.
la probabilité de récupérer 20 ou 30% de la NAV dans ce scénario me semble tout de même forte.

A suivre.

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Dernière modification par corsaire00 (10/02/2020 14h00)

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#214 10/02/2020 14h45

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Voilà ce que dit la presse.

Le Sunday Times parle d’un REIT de HK à la rescousse pour l’AK (Link Real Estate)
Sell-side Goodbody dit: "INTU is likely to need to raise at least £1bn (market cap £182m), though sources suggest a figure close to £3bn is needed to effectively manage its £4.7bn debt pile. INTU is currently trading at a 94% discount to its last reported EPRA NAV of 210p."

£1bn à £3bn?

Sur le H2 2019, on peut imagine que le FFO soit de 0.
Le Casper va être coupé à £60m par an, de moitié.
Sur une année pleine, les frais financiers consomment £240m. Environ 5%. C’est un peu élevé en effet vu le contexte actuel de taux bas.

Avec £1bn de rights issue, les frais financiers seront réduits d’au moins £60m.
Ils économiseraient £120m
C’est en effet insuffisant vue la trajectoire actuelle des baux et de la NAV.

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#215 10/02/2020 14h58

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En fait sur les frais financiers d’Intu Properties, un axe d’amélioration est la dette associée au centre commercial Trafford Centre : il y a une dette historique de £700 M avec un taux monstrueux de 6%.

Jusqu’ici, cette dette n’a jamais pu être renégociée, car l’opération serait trop complexe, mais elle coûte £42 M par an. En pratique, on devrait plutôt être sur un taux de 3,5% ; donc on a environ £18 M qui sont gaspillés chaque année.

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#216 26/02/2020 13h11

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Hammerson vient de publier ses résultats annuels 2019.

Ils ne sont pas fameux, avec une baisse de la NAV au UK et en Europe. La baisse est plus marqué au Royaume Uni.

Baisse de dividende de 46 % ! (14p VS 25.9p), soit un rendement d’environ 6% au cours actuel.

Article du Finantial Times

Dernière modification par Zigoto54 (26/02/2020 13h13)

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#217 03/03/2020 12h30

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Concernant Intu Properties, l’information est passée inaperçue avec le krach, mais la foncière est toujours à la recherche de plus d’£1 Md : Subscribe to read | Financial Times

Le fonds hongkongais s’est désisté.

Vu le niveau du cours, "monsieur le marché" anticipe qu’Intu Properties n’arrivera pas à faire rouler sa dette et appartiendra prochainement à ses créanciers.

Intu Properties a écrit :

Intu is pleased to announce that it has agreed terms for an amendment and extension of its revolving credit facility (’RCF’) to 2024. The revised four-year, £440 million RCF is conditional on intu raising a minimum of £1.3 billion of equity and will replace intu’s existing £600 million RCF that is due to expire in October 2021.

The revised RCF will be provided by all seven of the existing banks who participate in intu’s current RCF, being Bank of America, Barclays, Credit Suisse, HSBC, Lloyds, Natwest and UBS.

The Company is working with its corporate brokers, BofA Securities and UBS, and its financial adviser, Rothschild & Co, on the intended equity raise and intends to update the market in this regard at the time of release of its Annual Results for the year ended 31 December 2019, on 5 March 2020.

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#218 04/03/2020 16h33

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Ça sent le sapin pour Intu Properties.

Ils n’ont pas trouvé suffisamment d’investisseurs pour mener à bien leur augmentation de capital, avec pourtant probablement une décote substantielle sur les actifs.

Zonebourse a écrit :

Les négociations vont se poursuivre. Intu continuera à suivre de près l’évolution de la situation sur le marché, en conservant l’augmentation de capital comme possibilité de financement. Le management estime que les performances 2019 sont solides, si l’on fait abstraction des conséquences des faillites de certaines enseignes, qui ont grevé les taux d’occupation et les revenus. Les prévisions pour 2020 sont inchangées, avec pour scénario central une poursuite de la contraction des revenus locatifs, mais à un rythme plus lent qu’en 2019. Intu tient pour l’heure ses covenants bancaires, mais évoque un risque de ne plus les respecter en juillet prochain. Des discussions seront menées pour répondre à cette situation.

Source : Intu Properties plc : l’augmentation de capital est annulée pour l’instant, -44% à l’ouverture | Zone bourse

J’ai envoyé un mail d’insultes au management, ça ne sert à rien, mais ça m’a défoulé. Couler une foncière qui a parmi les plus beaux actifs commerciaux au UK, c’est tout de même une performance.

Je présente mes excuses aux malheureux qui m’ont suivi sur ce dossier, et n’en auraient jamais entendu parlé si je ne l’avais mentionné. Sauf miracle, je perds moi-aussi quelques 17 k€ dans l’affaire, à quelques dividendes près.

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#219 30/03/2020 16h21

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Je suis très surpris du comportement en bourse de l’action Hammerson. Très clairement, les événements actuels ont un impact énorme, mais les actifs semblent de qualité, et si Klepierre a pu s’intéresser à la société à 8 fois ce prix, c’est sans doute une baisse que l’on peut qualifier d’excessive…

La société côte 4x ses estimations de résultats 2020…

Votre avis?

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#220 30/03/2020 17h24

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pas du tout creusé le dossier mais une simple remarque :
attention à ne pas considérer le seul prix. Il faut rajouter la dette et se baser sur la Valeur d’entreprise pour établir de réelles comparaisons.
Il y a beaucoup de foncières de commerce qui ont perdu 50 à 80% sur le dernier mois. Quand on rajoute leur dette, la diminution de la VE est beaucoup plus réduite.
Il y a aussi des spéculations sur des problèmes de refinancement et donc de faillites qui peuvent pousser le cours très bas…


"Espérez le meilleur, préparez le pire et attendez vous à être surpris"

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#221 30/03/2020 21h01

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Je n’ai pas été voir les prochaines échéances obligataires d’hammerson, mais l’explication est probablement à ce niveau. A contrario urw, par exemple, n’a aucune échéance dans les 2 ans.

On peut aussi penser que les investisseurs, en particulier institutionnels, de dégagent de ce type d’investissement dans un pays où la relance pourrait être plus difficile et impacter le taux de change, alors que dans le même temps la tendance au repli des pays sur eux mêmes est peu propice à donner de l’élan à la Grande Bretagne « post Brexit ».
Je note tout de même qu’Hammerson est assez internationalisée… c’est un dossier qui se regarde!

InvestisseurHeureux a écrit :

Ça sent le sapin pour Intu Properties.

Ils n’ont pas trouvé suffisamment d’investisseurs pour mener à bien leur augmentation de capital, avec pourtant probablement une décote substantielle sur les actifs.

Zonebourse a écrit :

Les négociations vont se poursuivre. Intu continuera à suivre de près l’évolution de la situation sur le marché, en conservant l’augmentation de capital comme possibilité de financement. Le management estime que les performances 2019 sont solides, si l’on fait abstraction des conséquences des faillites de certaines enseignes, qui ont grevé les taux d’occupation et les revenus. Les prévisions pour 2020 sont inchangées, avec pour scénario central une poursuite de la contraction des revenus locatifs, mais à un rythme plus lent qu’en 2019. Intu tient pour l’heure ses covenants bancaires, mais évoque un risque de ne plus les respecter en juillet prochain. Des discussions seront menées pour répondre à cette situation.

Source : Intu Properties plc : l’augmentation de capital est annulée pour l’instant, -44% à l’ouverture | Zone bourse

J’ai envoyé un mail d’insultes au management, ça ne sert à rien, mais ça m’a défoulé. Couler une foncière qui a parmi les plus beaux actifs commerciaux au UK, c’est tout de même une performance.

Je présente mes excuses aux malheureux qui m’ont suivi sur ce dossier, et n’en auraient jamais entendu parlé si je ne l’avais mentionné. Sauf miracle, je perds moi-aussi quelques 17 k€ dans l’affaire, à quelques dividendes près.

Je partage votre avis sur le management mais j’avoue que je suis curieux de voir ce que vont devenir les actifs d’Intu dans le cas d’une faillite!
Avant le confinement la valeur des actifs était encore de 6,6md, pour une dette de 4.5md.
Évidemment dire que cela n’est pas le moment de vendre est un euphémisme, pourtant, s’il s’agit de superbes centres commerciaux comme vous l’évoquez (je n’ai plus d’avis là dessus!), on peut penser que les magasins voudront rester, donc que des investisseurs pourraient être intéressés. Les centres ne vont pas devenir des squats…
Ce que je retiens de cette histoire, qui se répète sur les foncières, c’est que plus que la qualité des actifs, c’est la recherche de levier qui est le problème. La preuve : argan qui cartonne avec des entrepôts (qui pour le coup peuvent vraiment devenir des squats!) MAIS une dette amortissable. D’ailleurs je pose la question : pourquoi les foncières ne fonctionnent elles pas plus avec ce type d’emprunt?
Ces centres commerciaux pourraient finalement être de bon placements pour qui a du cash.

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Dernière modification par atlasshrugged (30/03/2020 21h23)

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#222 01/04/2020 09h34

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atlasshrugged a écrit :

je suis curieux de voir ce que vont devenir les actifs d’Intu dans le cas d’une faillite

Quelques exemples dans cet article: les municipalités se mettent à acheter des centres commerciaux, d’une part pour éviter qu’ils disparaissent, mais aussi avec l’idée que leur vision à plus long terme (urbanisme local) permettra un developpement intéressant:

https://www.cityam.com/the-local-counci … ing-spree/

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#223 02/06/2020 11h00

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Bonjour,

Intu properties: +110% à 10h58

COVID-19 permet de gagner du temps et c’est peut être cela dont certaines foncières ont le plus
besoin.

Je ne sais pas si cette information est à l’origine de la hausse. Il doit y avoir autre chose..

Intu Properties PLC ( LON: INTU ), le propriétaire du centre commercial en difficulté, a prédit que les encaissements locatifs ne totaliseront que 97 millions de livres sterling au second semestre.

Dans une présentation aux détenteurs d’obligations, le groupe immobilier a déclaré qu’il s’attend à percevoir 310 millions de livres sterling de loyer pour l’année, contre 491,6 millions de livres sterling en 2019, mais sur une base de trésorerie nette, le deuxième semestre verra de fortes baisses de collections dans tous ses principaux centres, y compris le Trafford Centre à Manchester et Metro à Tyneside.

Pour 2020 dans son ensemble, le propriétaire du Trafford Centre s’attend à une baisse des revenus locatifs de 37%, avec une nouvelle baisse modeste prévue pour l’année suivante.

Le mois dernier, le groupe immobilier a déclaré qu’il tentait de parvenir à un accord de statu quo avec ses créanciers jusqu’à la fin de 2021 pour stabiliser sa position et ces chiffres supposent une certaine latitude sur ses clauses restrictives.

La trésorerie détenue à la fin de 2020 sera de 24,1 millions de livres sterling, a ajouté Intu, contre 160 millions de livres sterling au premier semestre de juin, bien que la trésorerie se rétablisse à 62,6 millions de livres d’ici la fin de 2021 selon ses prévisions.

Intu a utilisé une facilité de crédit renouvelable de 573 millions de livres sterling et a supposé qu’elle était reconduite.

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Dernière modification par corsaire00 (02/06/2020 11h01)

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#224 02/06/2020 12h23

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Un bel exemple de clignotements, avec un cours d’ouverture INTU à 5.62 (proche de la précédente clôture), un plus haut en séance à 12.00 vers 9h43, un cours descendant jusqu’à 7.32 vers 11h00, remonatant vers 9.73 à 13h50, etc., qui bouge régulièrement de +3% ou -3% à chaque seconde, et un volume énorme (plsu de 10 fois le volume quotidien normal, avant même la mi séance).

On peut supposer que quelques short ont du se racheter en panique jusqu’à 12.00 Gbp…. et que certains doivent bien s’amuser (gagner gros… ou perdre gros).

J’évite d’intervenir dans un tel contexte.

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J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#225 23/06/2020 19h58

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Philippe, j’espère que ce n’est pas vous!

Bon cet actionnaire ne sait toujours pas faire ses devoirs, une recherche internet rapide indique que le QG d’Intu se trouve à Londres

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