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Forums des investisseurs heureux

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#126 09/08/2018 18h37 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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En plus, si je ne me trompe pas on doit frôler les 50% de décote sur l’actif net "à la dernière évaluation officielle" non ?

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#127 10/08/2018 08h32 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Nous en sommes ici :

InvestisseurHeureux, à propos d’Intu Properties a écrit :

2018 : NAV 362 GBp / Patrimoine : £9,8 Md
2017 : NAV 411 GBp / Patrimoine : £10,5 Md
2016 : NAV 404 GBp / Patrimoine : £10 Md
2015 : NAV 404 GBp / Patrimoine : £9,6 Md
2014 : NAV 379 GBp / Patrimoine : £9 Md
2013 : NAV 346 GBp / Patrimoine : £7,6 Md
2012 : NAV 357 GBp
2011 : NAV 356 GBp
2010 : NAV 355 GBp

Et le management a précisé que les dernières évaluations immobilières (à la baisse) n’avaient pas été ajustées sur la base de transactions comparables, mais du climat plus pessimiste de l’immobilier.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#128 31/08/2018 11h43 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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D’habitude, les analystes sont plutôt suiveurs que contrariant, mais la banque allemande Beranger vient d’initier une note sur Intu Properties en classant l’action comme "top pick" du secteur aux UK.

proactiveinvestors a écrit :

The bank lists three key reasons why it sees value in the UK shopping centre market.

Firstly, shopping centres remain an integral part of the UK retail offer and not every retail offer is suited to e-commerce. “Physical stores with the right product mix in the right locations are likely to remain the primary point of sale,” Berenberg asserts.

Secondly, the current share prices of real estate investment trusts (REITs) focused on shopping centres are out of whack with asset fundamentals, Berenberg argues.

“With leverage materially lower than the equivalent period in 2006/07, it would require a 27%-35% fall in capital values or a 21%-49% reduction in net rental income to test the lowest debt covenants; we believe this is unlikely,” Berenberg stated.

Lastly, a material shopping centre valuation correction is unlikely for all but the most underinvested, poorly located or non-dominant assets.

In other words, investors that are backing REITs that have vibrant shopping centres on their books should not expect slumping valuations of the struggling centres to have too much effect on net asset values, although there will be some read-across impact, Berenberg admits.

“Although we do anticipate some capital value decline, we expect this to be materially lower than that experienced over the course of the financial crisis and partially offset by development gains,” the bank said.

Intu Properties, which was jilted at the altar by Hammerson earlier this year, is Berenberg’s top pick in the sector.

According to Berenberg, Intu has a significant development pipeline, a portfolio of high-quality destination shopping centres and has embarked on self-help initiatives.

“The shares trade at an undeserved 53% discount to CY18 P/NAV [price/net asset value] and yield 8.9%, 1.07x covered,” Berenberg noted.



Having previously traded in line with the wider UK sector, retail REITs now trade at a material P/NAV discount with current valuations implying significant falls in capital values; in short, Berenberg just does not see those sorts of falls happening.

Source : Intu Properties PLC and Capital & Regional PLC picked to click by Berenberg

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#129 10/09/2018 12h36 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Intu Properties n’est pas la seule foncière britannique à se fait doucher en bourse.

LandSec cote 880 Gbp pour une NAV de 1403 GBp ! Une décote de 38% sur la NAV, pour la plus grosse foncière britannique, qui possède essentiellement des actifs prime dans Londres. Le ration d’endettement LTV est seulement de 26%.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_landsec-nav-2018.gif

Avec le Brexit, on est sur des décotes qui rappellent la crise financière de 2009. Juste fou…

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#130 10/09/2018 12h58 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Malgre la baisse, ca se paie quand meme plus de 16x l’adjusted earnings et tout juste 5% de rendement. Pas si sexy.

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#131 10/09/2018 13h17 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Pour Intu, c’est coup sur coup la prochaine faillite de Debenhams et la note de Cazenove la semaine dernière qui a abaissé ses prévisions de baisse des revenus du secteur de -1% à -4% pour les prochaines années.

Tant que les nouvelles restent mauvaises, aucun espoir pour ces titres de remonter.

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#132 10/09/2018 15h29 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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faguoren a écrit :

Malgre la baisse, ca se paie quand meme plus de 16x l’adjusted earnings et tout juste 5% de rendement. Pas si sexy.

Tout à fait. Ce qui démontre que la réputation de bulle spéculative sur le marché immo londonien est bien une réalité.

Et, effectivement, il y a des chances que la baisse se poursuive. En, tout cas, il y a encore de la marge de manœuvre. L’immobilier, c’est toujours des cycles longs. Il est donc peut-être un peu tôt pour se replacer.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#133 10/09/2018 16h11 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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C’est aussi qu’à Paris, Londres ou New York, les taux de capitalisation des actifs prime sont entre 3-5%.

Donc si vous achetez un bureau au prix du marché, vous avez 3% de rendement locatif, et si vous achetez avec une décote de 25% (ce qui serait fabuleux sur de l’immobilier en direct prime), vous aurez "seulement" 4% de rendement locatif.

Quand on voit des rendements sur dividende de + de 5% sur LandSec et Unibail-Rodamco-Westfield, qui possèdent parmi les plus belles propriétés commerciales au monde, alors que certaines SCPI avec des murs de coiffeurs en ville moyenne sont à - de 5%, on se dit vraiment qu’on marche sur la tête !

Actuellement, on a 4,7% de rendement sur Immorente et 6,6% pour Unibail-Rodamco-Westfield. Aux USA, Simon Properties Group est à 4,4% après sa remontée, et on est déjà plus proche de comment les choses devraient être.

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#134 10/09/2018 17h11 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Même si le bilan de SPG est encore plus solide que celui d’Unibail et que les incertitudes autour de l’acquisition de Westfield ne seront levées que début 2019 (en bien ou en mal), j’ai vendu mes dernières SPG pour faire un arbitrage vers Unibail. La partie devises compte aussi, dans ce calcul.

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#135 10/09/2018 17h13 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Les foncières ont un levier (endettement) bien plus élevé que les SCPI ce qui explique aussi qu’en periode de crise les chocs à la baissent soient supérieurs (risque de re financement + effet massue).

Les SCPI ne s’endettent que très peu ou pas.

Du coup peut être que cela explique (en partie) les écarts de prime de risque

Dernière modification par roudoudou (10/09/2018 17h14)

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#136 10/09/2018 17h19 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Question taxation :
La taxation de 20% on la récupère via un crédit d’impôt comme pour les REITs US ?
Cette récupération est liée à la convention fiscale, quid de l’impact du brexit sur cette convention ?

@ IH quelle serait votre achat préféré ?

Dernière modification par Alexis92 (10/09/2018 17h20)

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#137 10/09/2018 17h44 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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roudoudou a écrit :

Du coup peut être que cela explique (en partie) les écarts de prime de risque

Je crois surtout que les SCPI sont destinées à l’investisseur retail qui se fiche pas mal de tout ça et achète au cours actuel parce qu’il bénéfice d’un spread de crédit positif, tandis que le cours des foncières est influencé par les retraits ou sorties de fonds sur les OPCVM ou ETF.

Si je prends LandSec :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_landsec-nav-2018bis.gif

Il faut 30% de baisse de la valeur du patrimoine pour que la décote s’efface, ça laisse quand même une belle marge.

Alexis92 a écrit :

@ IH quelle serait votre achat préféré ?

Je me trompes tout le temps. ;-)

Aucune idée pour la fiscalité.

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#138 04/10/2018 22h11 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Sûrement un rebond a prévoir demain matin !

Reuters Londres a écrit :

Un consortium composé du milliardaire britannique John Whittaker, de l’investisseur immobilier canadien Brookfield Asset Management et du conglomérat saoudien Olayan Group a annoncé jeudi qu’il envisageait de faire une offre d’achat sur le groupe de centres commerciaux Intu Properties.
John Whittaker est déjà le principal actionnaire d’Intu, rendu vulnérable à une offre depuis que son concurrent Hammerson a renoncé en avril à un projet de fusion en invoquant un marché de l’immobilier commercial britannique en petite forme et des pressions de certains actionnaires.

Peel Group, le véhicule d’investissement de la famille Whittaker, Olayan et Brookfield ont précisé dans un communiqué qu’ils examinaient l’opportunité d’une offre en numéraire sur Intu. Ils ont ajouté que cet examen était à un stade préliminaire et exploratoire et qu’aucune approche du conseil d’administration d’Intu n’avait été faite.

Peel et Olayan détiennent ensemble 29,9% du capital d’Intu, selon le consortium.

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#139 05/10/2018 09h12 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Bonjour,

Effectivement nouvelle [rumeur ?] Très bien accueilli avec une hausse de 25%.

Très bon market timing sur vos renforcement IH !

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#140 05/10/2018 09h30 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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J’avais un ordre de vente de 1000 au-dessus de mon prix a 179 : parti a 201.50 a l’ouverture!

Par contre le stock est redescendu a 185 … puisqu’on ne connait pas les details
Du moins je n’ai pas trouve le prix éventuel

"The Times: John Whittaker, the billionaire owner of Peel Group, is trying to take Intu Properties private in a multibillion-pound deal, which could spark an auction for the shopping centre group."

Quelqu’un en sait davantage?

Dernière modification par sissi (05/10/2018 09h57)

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#141 05/10/2018 10h17 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Nous n’avons pas de news pour le moment, mais il faut se méfier de Brookfield Asset Management, qui fait des OPR au rabais, donc il n’est pas dit qu’on atteigne la NAV.

Cet intérêt est tout de même une bonne nouvelle, qui montre que les bons centres commerciaux ont de la valeur. Je ne serais pas étonné que Macerich aux USA fasse l’objet d’une offre prochainement également.

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#142 05/10/2018 16h22 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Lu ce matin du Binck ..

(CercleFinance.com) - L’action de la foncière Intu Properties décollait de
près de 25% ce matin à la Bourse de Londres, vers 185 pence, alors qu’un
consortium envisage une OPA en espèces.

Le projet n’en est qu’à un stade ’préliminaire’.

Hier, un ensemble formé de la société d’investissement britannique Peel Group,
de son homologue saoudienne Olayan Group et du canadien Brookfield Property
Group a déclaré qu’il envisage de déposer une OPA sur Intu Properties, ce dont
le groupe a pris note. Aucun détail n’est disponible à ce stade.

Intu Properties indique que pour l’heure, il n’a pas été approché, mais qu’il
a mis en place au sein de son conseil d’administration un comité indépendant
qui, le cas échéant, se chargera de l’étude des propositions.

Le droit boursier britannique impose au consortium de se décider - en
signifiant son projet d’offre, ou bien en passant son chemin - d’ici le 1er
novembre au soir.

Selon la formule consacrée, à ce stade, il ne peut être tenu pour certain
qu’une offre sera bien déposée.

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#143 05/10/2018 16h43 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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sissi a écrit :

J’avais un ordre de vente de 1000 au-dessus de mon prix a 179 : parti a 201.50 a l’ouverture!

Le titre a ouvert au-dessus de 200 pour rebaisser immédiatement ensuite. Je suis parfaitement dégoûté, en retirant mon ordre de vente hier soir, j’ai en fait vendu vendu moins cher que si je n’avais rien fait du tout sad J’avais un ordre initialement vers le même prix que vous, Sissi. Je pensais bien que ca monterait un peu plus haut, mais j’avais pensé que ça ouvrirait d’abord plus bas pour monter ensuite. Et paf, en voulant bien faire, au final, ça m’a fait perdre.

Je ne suis pas sûr qu’il y aura réellement une offre. Peut-être, mais peut-être pas. C’est potentiellement la "bonne" façon de faire mal aux shorts. Elon Musk devrait en prendre de la graine smile (même si hormis la forme, il y a peu de différences)

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#144 05/10/2018 22h51 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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jeanmarcs a écrit :

Intu Properties indique que pour l’heure, il n’a pas été approché, mais qu’il
a mis en place au sein de son conseil d’administration un comité indépendant
qui, le cas échéant, se chargera de l’étude des propositions.

Curieuse cette phrase. Peel Group est actionnaire à 27,32% d’Intu Properties (source). John Whittaker est président de Peel Group et vice-président d’Intu Properties.

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#145 19/10/2018 09h09 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Ce matin je vois annonce 215 pence comme prix de rachat
"Intu issued a statement on Friday morning saying the “indicative offer” from the Peel Group, the Olayan Group and Brookfield Property Group had been raised to £2.15 from £2.05 per share, an increase of 5%."
Consortium raises its offer for Intu by 5%

Dernière modification par sissi (19/10/2018 09h11)

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#146 19/10/2018 10h27 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Effectivement :

Reuters a écrit :

(Reuters) - Retail property developer Intu Properties (INTUP.L) confirmed on Friday it was considering a 215 pence per share preliminary takeover offer from a consortium formed by British billionaire John Whittaker and Saudi Arabian and Canadian investors.



The offer values the FTSE 250 firm at 2.91 billion pounds ($3.79 billion) and represents a 21 percent premium to the stock’s closing price on Thursday.

Source : Intu Properties says considering bid from billionaire John Whittaker’s consortium | Reuters

Si l’opération se fait, ce sera franchement du vol (la dernière NAV d’Intu Properties est à 362 GBp).

Intu Properties possède quatre joyaux : Intu Trafford Centre, Intu LakeSide, Intu Merry Hill, Intu Metrocentre qui valent à eux quatre £5,4 Md et qui sont monétisables facilement.

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#147 29/11/2018 09h09 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Les acheteurs retirent leur offre!
Baisse de 40% a l’ouverture…
Buyers abandon plans to purchase Intu Properties | City A.M.

Dernière modification par sissi (29/11/2018 09h28)

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#148 29/11/2018 09h56 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Mic mac à l’anglaise !

Peut-être ? Certainement …

Dire qu’on était juste sous la barre des 500, il y a 10 ans et aujourd’hui, c’est 122, -75% sur 10 ans pour de l’immobilier, il faut vraiment le faire.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#149 29/11/2018 11h36 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Sacrée dégringolade, du coup, je double ma ligne qui reste bien diversifiée au sein du portif.

11,3% de rendement sur des actifs de qualité mais… mais… majoritairement aux UK. Il faut croire à un accord sur le Brexit.

InvestisseurHeureux a écrit :

Si l’opération se fait, ce sera franchement du vol (la dernière NAV d’Intu Properties est à 362 GBp).

Plus personne ne sait ce que cela vaut! Faites vos jeux Messieurs-Dames :p

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Dernière modification par Mestra (29/11/2018 11h38)


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

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#150 29/11/2018 12h13 → British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties… (british land, foncières, intu properties, land securities)

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Mestra a écrit :

Plus personne ne sait ce que cela vaut! Faites vos jeux Messieurs-Dames :p

C’est parfaitement exact. En réalité, je ne suis pas sûr que quelqu’un sache ou a su un jour vraiment ce que cela vaut.

Les grands centres commerciaux sont un marché de niche où seulement quelques grands acteurs font l’ensemble du marché. Et, les transactions sont trés rares. Le marché est presque inexistant (le ticket d’entré est élevé).

Les experts ne font que reprendre les dernières transactions pour revaloriser l’ensemble des biens de ce marché. Il suffit donc qu’une transaction soit réalisée à un valeur au mètre carré supérieure à la précédente pour que l’ensemble du parc soit revalorisé de facto, par ces experts. Il s’agit donc d’un marché qui peut être facilement biaisé par les "agissements" de quelques grands acteurs.

Tant que la croissance justifie des transactions à la hausse, cela permet de revaloriser à bon compte tout le parc à la hausse. Maintenant, quelques locaux vides, une moindre croissance, et le premier qui refuse de jouer le jeu annonce la fin de la récré. Surtout quand le premier est aussi le plus gros… Il n’y a donc rien de surprenant à cette variation. C’était attendu et c’est entendu.

Toutefois, à la vue du cours actuel, cela commence à laisser une petite marge de sécurité. Car même si les centres commerciaux ne sont plus attractifs et qu’il faille compter sur une baisse future des loyers, une chute de 30% ou 50% des loyers permettra encore d’offrir un bon rendement.

Le seul risque est que ces centres commerciaux soient totalement abandonnés (ce qui est déjà arrivé pour certains).


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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