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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 11/04/2020 14h15

Membre (2020)
Réputation :   5  

VOTRE PROFIL

Homme 36 ans mariée 2 enfants revenus du foyer environ 50000 € annuel TMI 9,2 %

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables moyen
- Fiscales moyen
- Artisanales: travaux de raffraississement

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : T2 en résidence
- Année de construction 2004
- Étage deuxième et dernier étage bien exposé, vue piscine
- appartement libre
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants
- Espaces verts dans la copropriété oui avec piscine
- Compteurs d’eau commun électricité individuelle
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires 40% mais cela est amené à augmenter dans les années à venir fin de défiscalisation
- Concierge  non
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville sud ouest 60000 habitants
- périphérie
- Bassin d’emploi zone commerciale au nord de la ville où se fait 60 % de l’économie
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien :sûrement

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire et bancaire : 66500 (110%)
- Loyer 530+40 de charges
- Je table sur aucune vacance locative le premier appartement part en moins d’une semaine, forte demande locative sur ce secteur
- Frais de gestion locative 0euros gestion en direct

- Travaux immédiats 3500euros rafraîchissement +meubles
- Travaux votés par la copropriété et déjà payés par le propriétaire actuel nettoyage des façades peinture des balcons isolation des combles
- charges de co-propriété environ 950 € par an
- Taxe foncière hors TEOM 750E
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 110E
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: aucune
- frais de comptable 180 € TTC car il s’agit du deuxième appartement il me fait un forfait au total 650 € TTC pour les deux
-CFE environ 250euros ce n’est qu’une estimation car je ne le paye pas la première année.
Pas de CGA pour le moment d’après mon comptable.
- Rentabilité nette 6,42%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport:Aucun
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit 1,15% assurance 0,1%.
-mensualités 313euros avec differet de 6mois
- Durée du crédit:20ans
- Frais de tenue de compte Gratuit négociation avec la banque reconductible tous les 24 mois.
La conseillère m’a fait la gratuité de 2 € pour 3 de mes comptes.

- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème  35KE
- Avantage fiscal LMNP réel

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée  LMNP réel

CASH FLOW

60Euros par mois.

Voilà mon projet qui est en cours de finalisation auprès de la banque n’hésitez pas à faire des commentaires pour voir ce qui pourait être amélioré pour un éventuel 3e achat.

Le premier appartement correspond à peu près à celui que je vous présente, il se situe  dans une autre résidence mais dans le même secteur  dynamique,  frais de comptable de 470€ TTC pour le 1er

Dernière modification par seb31 (11/04/2020 16h25)

Mots-clés : immobilier, investir, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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[+1]    #2 12/04/2020 15h29

Membre (2020)
Réputation :   15  

Hello, l’opération a l’air saine et intéressante.

Pour la PNO, je sais qu’on peut trouver à meilleur prix et de qualité. Mais si vous êtes déjà satisfait de cette assurance, vous pouvez rester avec eux et voir si vous pouvez négocier du fait qu’il y ait plusieurs contrats.

Quelle est la distance entre votre lieu de résidence et le lieu de cet appartement ?

Pour la CFE, comment a été déterminée cette estimation ? Un membre de ma famille a un appartement qui lui procure un revenu comparable (mais pas dans la même région) et il reçoit une CFE de 900 euros environ par an. Mais en toute franchise, je n’ai aucune idée du mode de calcul.

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#3 12/04/2020 17h18

Membre (2020)
Réputation :   5  

Bonjour

Et tout d’abord merci pour vos remarques

Concernant la PNO, je suis conscient qu’on peut trouver moins cher, mais cela a été un élément de négociation avec ma conseillère bancaire pour obtenir notamment les frais de compte de 2 € sur 3 comptes (ce qui représente 6 € par mois donc finalement peut-être que je me retrouve).

Concernant la CFE effectivement il s’agit d’une estimation pour le moment d’après mon comptable car je ne la paye pas la première année.

950 € cela me semble bien élevé nous verrons cela par la suite.

Cet appartement se situe 30 km de mon domicile. Donc aucun problème pour de la gestion en direct.

Le problème que je risque de rencontrer à terme sont les frais de copropriété assez élevé pour chaque appartements, si je continue à investir dans cette optique.

Je suis preneur si vous avez des assurance PNO à un tarif plus avantageux.

Dernière modification par seb31 (12/04/2020 17h19)

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#4 12/04/2020 17h45

Membre (2018)
Réputation :   3  

Bonsoir,

quels travaux comptez vous faire ?
la somme de 3500 (travaux + meuble) me semble sous estimée au vue de la surface, d’où ma question.

Dernière modification par jeuneimmo (12/04/2020 17h45)


Rat race ? non merci

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[+1]    #5 12/04/2020 17h57

Membre (2020)
Réputation :   5  

T2 de 42m2 avec deux places de parking

Voici mon 1er pour moins de 4000euros de budget.





.

Il s’agit de petits rafraîchissements, changement plan de travail, plaque de cuisson, ameublements et ustensiles chez des chaînes de décoration discount… juste la table et les quatre chaises qui ont été achetés sur leboncoin.

Pour information ce sont des appartements qui se vendent actuellement 75000 €,

Pour le 1er il s’agit d’une vente urgente car c’est un divorce qui se passe mal.

Pour le second il s’agit d’un locataire qui ne payait plus son loyer, la propriétaire n’est pas sur place elle est arrivé au bout de sa défiscalisation, elle ne veut plus entendre parler d’immobilier.

Je précise que le locataire est parti au mois de mars ça faisait partie de la condition suspensive d’achat qui sera signé dans les prochains mois.

Dernière modification par seb31 (13/04/2020 10h41)

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#6 13/04/2020 09h37

Membre (2015)
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Bonjour,

quelques questions :
- quelle est la surface Carrez de ce T2 ?
- 950 € de charges de copropriétés, c’est la somme annuelle des appels de la copro ? Ou bien c’est ce qui vous reste à charge quand vous avez refacturé au locataire ce qui peut lui être refacturé ?

Ma seule remarque négative sur un tel projet est : attention au total charges de copro + TF qui est très élevé (> 3 mois de loyer).

Pistes d’action :
- aller aux AG de copropriété, essayer d’influencer dans le sens de la baisse des coûts.
- bien éplucher les appels de charges pour refacturer au locataire tout ce qui rentre dans les charges locatives.
- ne pas conserver trop longtemps ce bien. Ce genre de résidence cossue avec piscine finit par coûter TRES cher à tout le monde, et ça peut se finir assez mal (impayés de charges, procédures…). C’est une bonne "vache à lait" pour 10 ou 15 ans, mais il faudra savoir revendre à temps.

Bon, en y réfléchissant, j’ai quand même une autre remarque négative : je ne suis pas convaincu de la pertinence de l’approche "meubles discount", sur le moyen et long terme. Ca peut plaire à des jeunes mais à moyen terme ça risque de vous apporter de la rotation des locataires et des remplacements de meubles cassés, affaissés etc. Par exemple, le petit meuble de cuisine, avec ses portes de guingois, il n’inspire pas confiance et il dégrade la qualité perçue. Cela dit, même les meubles bas de gamme ont des vis qui permettent de régler les charnières des portes. En étudiant attentivement leur fonctionnement, on arrive généralement, après bien des efforts, à régler les portes pour qu’elles soient droites. wink

Dernière modification par Bernard2K (13/04/2020 09h43)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#7 13/04/2020 10h02

Membre (2020)
Réputation :   5  

Bonjour,

Et tout d’abord merci pour votre retour.

La surface de cet appartement est de 42M2

Effectivement il s’agit de la somme annuelle des appels,  pas d’impayés pour le moment ( à surveiller de prés en effet)

Je propose à mes locataires un forfait de 40E/mois (530+40E de charges)

Concernant la TF, ce sont les prix payés dans le secteur, pour les frais de copropriétés, je suis entièrement d’accord avec votre remarque et la partage entièrement, cela commence à faire beaucoup et ampute ma rentabilité

Mais cela me permet de louer cet appartement en fourchette haute en proposant un cadre et des prestations qui sortent du lot et je ne l’ai pas préciser mais il y a deux places de parking, les locataires se sentent bien et en sécurité , ce qui a été un critère important pour viser une grande partie de personnes seules et de tout ages , si on compare au centre ville ou autres secteurs .

Très peu de locations meublés sur ce secteur, les investisseurs meublés se focalisent sur le secteur étudiants, hors j’ai actuellement une étudiante dans le 1er et vise aussi la population militaire (régiment à proximité) et jeunes actifs (grosse zone commerciale+hôpital).

Je compte revendre ces appartements dès que je commencerai à payer des impôts dessus donc dans 6-7 ans d’après rendement locatif et mon comptable.

Pour les prochains investissements, les charges de copropriétés feront parties d’un critère plus important dans mon choix, mais les prestations ne seront pas les mêmes, le loyer non plus…

Bernard: Je vois que vous êtes "tatillons" et moi aussi je vous rassure, les portes ont été "réglées" depuis wink.

Concernant le choix des meubles discount/qualités, effectivement si je dois changer à chaque changement de locataires , cela risque de poser problèmes donc a voir

Le site basika propose un bon compromis entre les deux, c’est avec eux que j’ai meublé ma RP et je peux vous dire que ça tient, car testé par deux enfants en bas ages depuis 4 ans wink

Pour le peu d’expérience que j’ai pour le moment cela se passe très bien (locataires très respectueux… que cela dure)

Dernière modification par seb31 (13/04/2020 10h39)

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#8 13/04/2020 11h13

Membre (2013)
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   282  

Bonjour,
Vous achetez le type de bien qui m’intéresse si ce n’est que je loue vide (j’hésite à passer en LMNP même si le marché est croissant).
Je vous propose un avis et un retour d’expérience, je rejoins Bernard2K sur ses remarques avec un bémol partiel sur les piscines.

S’agissant donc des copros avec piscine, il y a eu un phénomène de mode mais elles ont encore du succès. Certains (beaucoup) de locataires apprécient des services et du confort en plus -ne les utiliseraient-ils jamais- tant que le coût individualisé reste supportable. Mon bémol porterait plutôt sur l’inconfort généré par le bruit, les accrocs entre utilisateurs et les intrusions, donc globalement sur le règlement d’utilisation et son respect. Mais je n’ai aps expérimenté personnellement et mon expérience de ces copros est trop nouvelle. Quoi qu’il en soit, les locataires ne se plaignent de rien et apprécient.
J’ai aussi l’impression que votre PNO est chère ; j’ai réduit ces coûts récemment en choisissant une PNO proposée par le syndic d’immeuble (Nexity avec Allianz): 60€ par an.

Comme Bernard, je crois impératif d’aller aux AG dans ces résidences de défisc, du moins au début : récemment, j’ai fait diminuer des honoraires de syndic de 20% dans une copro de 40 lots sans ascenseur en justifiant un comparatif à résidence équivalente mieux équipée et avec une moyenne publiée dans "Le particulier".
De même, je viens d’acheter deux lots dans une résidence avec piscine ; en quelques années, entre le changement de syndic et l’intervention de copropriétaires locaux, les charges annuelles du T2 sont passées de plus de 900€ à 500€. Les charges prohibitives pour des petits lots sont devenues normales.
On perçoit bien que les investisseurs lointains sont des vaches à lait.

Votre approche des charges avec un forfait de 40E me semble une erreur, il vous reste un montant important à régler et par nature ces charges sont variables (conso d’eau entre autres).

Les meubles : me posant la question de louer prochainement un de mes lots en meublé, j’hésite à résister entre mes marottes habituelle (bonne qualité) ou l’effet waouh pas cher.

Sauf à être un hôtelier, je crois au pas trop cher avec effet waouh pour le mobilier facile à déménager*.
C’est fou ce que l’on peut et ce que les autres peuvent casser y compris avec du cher et solide.
Attention toutefois de ne pas faire trop cheap, même si ce que l’on voit sur vos photos (qui fait cheap) correspond à ce que je vois chez mes plus jeunes locataires. Si vous visez des étudiants et jeunes militaires, ça me semble tout bon.

*Remplacer une armoire ou des meubles de cuisine équipée à la moindre casse serait vraiment contre productif.

Comment choisissez-vous et gérez-vous la literie ?

Dernière modification par Range19 (13/04/2020 11h20)

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[+1]    #9 13/04/2020 11h37

Membre (2020)
Réputation :   5  

J’ai fait le choix sur ce contrat de bail de partir sur un forfait pour une question de facilité de gestion (et un manque d’expérience peut être pour la répartition des charges, car l’eau fait partie des charges communes de copropriété et l’électricité est à la charge directe du locataire), peut être à tord nous verrons pour les prochains contrats.

Concernant le respect des règles au sein de la copro. trois régisseurs propriétaires occupants ont été désignés, et pour le moment c’est extrêmement efficace, couvre feu à partir de 21H pour éviter tout dérapage notamment l’été autour de la piscine.

Piscine sécurisée par portillon VIGIK ainsi que bracelet obligatoire.

J’y ai dormi une semaine en plein juillet avant de la mise en location.

C’est la deuxième remarque que je reçois concernant le tarif de la PNO, je la prends en compte mais comme dit plus haut cela a été un élément de négociation avec ma conseillère bancaire pour obtenir la gratuité de frais de gestion de 2E sur 3 de mes comptes (6*12=72 euros d’économie) et la gratuité de frais de dossiers de 600euros

Peut être faire jouer la concurrence lorsqu’un peu de temps ce sera écoulé … mais j’ai peur que ma banquière le prenne mal pour un éventuel troisième achat.

Chapeau pour avoir fait baisser autant les charges de copropriétés, il faudrait en effet se mobiliser entre propriétaires pour essayer de revoir tout ça.

Pour la literie et canapé convertible, je vais sur des sites internet très connus et prends quand même de la qualité car c’est important pour garder son locataire, nous avons aussi ajouter un sur matelas et protège matelas renouvelable à chaque changement de locataire (20E de mémoire)

Dernière modification par seb31 (13/04/2020 12h58)

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#10 16/04/2020 17h57

Membre (2016)
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Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   228  

seb31 a écrit :

Concernant la CFE effectivement il s’agit d’une estimation pour le moment d’après mon comptable car je ne la paye pas la première année.
950 € cela me semble bien élevé nous verrons cela par la suite.

Bonjour,
Deux remarques:
- Votre expert comptable n’a aucun autre dossier de LMNP ? Vous êtes son seul client en meublé ?
Ici, mon expert comptable m’avait annoncé le montant de la CFE de Saint Etienne car il travaille sur Saint Etienne, je l’avais corrigé car mon studio est sur Lyon.

- Afin de connaître le montant de votre CFE, rapprochez vous de votre centre des impôts pour les entreprises.
Dans mon cas, voici la réponse obtenue par mail

Mail SIE Lyon a écrit :

De : sie.lyon-3e sie.lyon-3e(at)dgfip.finances.gouv.fr

Madame
Si vous n’avez qu’un seul meublé, la CFE s’élève à 150 € ( au titre de 2016 ).
Cordialement
DGFIP    ----- --------
Inspecteur des finances publiques
Service des impôts des entreprises de Lyon 3
sie.lyon-3(at)dgfip.finances.gouv.fr
165 rue Garibaldi - BP 3133
69401 LYON CEDEX 03
Tél : 04.78.63.31.03
Fax : 04.78.63.31.42

Eco-attitude    Adoptez l’éco-attitude.
N’imprimez ce mail que si c’est vraiment nécessaire

Donc, pour vous, sur Toulouse ( si je comprends bien votre pseudo)

Annuaire service public a écrit :

Service des impôts des entreprises (SIE) du centre des finances publiques de Toulouse Nord Ouest
Dernière modification le 29 mars 2018 - La Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

Contactez-nous
Tél : 05 34 44 81 81

Fax : 05 34 44 81 80

Courriel :  sie.toulouse-nord-ouest(at)dgfip.finances.gouv.fr
Site web : http://www.impots.gouv.fr

Dernière modification par amoilyon (16/04/2020 18h02)

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#11 10/06/2020 08h37

Membre (2020)
Réputation :   5  

Retour du SIE de mon secteur, le montant de la CFE à été estimé à 385 euros pour les deux appartements

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[+2]    #12 13/07/2020 15h20

Membre (2020)
Réputation :   5  

Bonjour et voici le 2eme











Prix 60 000E

avec frais de notaire/bancaire… 66795E sur 20 ans taux 1.15% (pret 110%)

mensualités 313euros

sera loué dans la semaine 570euros

copro 950 E totale (480E locataire)

foncier 750 E

CFE environ 385 pour les 2 appartements

pno 110 euros (oui je sais c’est un peu élevé, mais gratuité des 2E de frais de gestion sur 3 comptes et la banquière était contente d’avoir sa com sur la PNO, c’est important pour le 3èmè wink donc bon, on verra plus tard pour la concurrence)

comptable 660euros pour les 2 appartements

pour le reste des informations lire un peu plus haut

Dernière modification par seb31 (13/07/2020 15h34)

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#13 21/07/2020 12h18

Membre (2019)
Réputation :   1  

Petite question pour vos T2 en meublé. Trouvez vous facilement des locataires? Car chez moi dans la région est, s’il est facile de trouver des étudiants pour des studio meublé jusqu’à 30M2, il n’y a quasiment aucune demande pour des T2 entre 40 et 50M2 meublé.

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#14 26/07/2020 20h03

Membre (2020)
Réputation :   5  

Je trouve en effet assez facilement des locataires, j’avais déjà fait des études de marchés avant de me lancer.

Je trouve généralement un locataire dans la semaine qui suit l’annonce.

Très peu d’offres pour ce type de logement en meublé, la plupart se louent vides et les meublés si situent dans le centre-ville ( difficultés pour se garer, insécurité dans certains quartiers…) ou proche établissement scolaire.

Pour le moment, j’ai une étudiante /joueuse pro, et dans le 2eme,un chirurgien de passage pour au moins 2 ans.

Cordialement

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