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#1 19/01/2020 15h32

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Je vous présente l’anayse d’un bien visité pour lequel j’ai fait une offre orale.

Maison de ville 3 pièces (62 m2).

- rez de chaussé : 1 cuisine, 1 pièce, 1 chambre, salle de bain, toilettes.
- entre sol( la pièce est semi-enterrée : 1 grande chambre.
- petite cours commune et terrain dedié à la maisonnette

Le bien sera, pour moi, loué sans souci car bien placé.

- Prix affiché : 54 000€
- Commission de l’agent : 5 500€
- Frais de notaire : 5 000€
- Travaux estimée : 15 000€.

Le bien est habitable dans l’état mais je souhaite :

- le moderniser (cuisine, sol, salle de bain et peintures).
- créer ainsi du déficit foncier pour limiter l’imposition.

Les artisans sont venus et je suis en attente des devis.

Je souhaite emprunter la totalité de la somme et déléguer tous les travaux pour gagner en tranquillité.

J’ai fait une offre orale via l’agent pour un prix d’achat de 55000€ (achat + commision).
J’ai fait une demande auprès de la banque pour connaitre les conditions d’emprunt.

Je compte louer le bien entre 450€ et 475€.

Le rendement brut pour un prix achat + travaux (75 000) : 7,6% brut

Le rendement n’est pas extraordinaire mais le placement me semble plutôt "tranquille" et le bien a un bon emplacement.

L’imposition devrait-être nulle en début de placement…et je possède d’autres biens qui permettent d’augmenter le déficit foncier.

Je ferai un suivi de ce dossier avec les futures étapes.

Dernière modification par titoux (19/01/2020 15h34)

Mots-clés : achat, bien non meublé, immobilier

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#2 20/01/2020 16h11

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La proposition orale à 55 000€ (50 000€ pour le bien et 5000€ d’indémnité à l’AI) a été acceptée par le vendeur.

J’ai pu rencontrer 3 artisans pour la rénovation du bien et suis en attente des retours des devis.

- 2 artisans proposeront des prestations "clé en main" (fourniture peinture, carrelages, parquets, cusine, etc).
- 1 autre se contentera de fournir des prestations de pose (mise à part la peinture). A ma charge de gérer l’achat des matériaux.

Dernière modification par titoux (20/01/2020 16h12)

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#3 27/01/2020 15h29

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- La proposition orale à été acceptée.
- Accord de principe de la banque pour un prêt de 75000€ à 110% de l’achat au taux de 1.39% sur 20 ans (a priori les emprunts sur 20 ans sont en général refusés mais une solution sera trouvée d’après l’intermédiaire).
- Les mensualités de remboursement seraient de 410€ environ.
- Le loyer estimé de 450€ (fourchette basse)/500€ (fourchette haute).
- Le montage est le suivant :

- 50000€ d’achat du bien
- 5000€ pour l’indemnisation de l’AI (somme que je juge trop importante pour le travail réalisé sur ce projet).
- 5000€ de frais de transaction.
- 15000€ de travaux.

Le premier devis est arrivé. Il rentrerait dans le budget fixé au départ.

Le devis fournit une prestation clé en main avec pose d’une cuisine, modernisation de la salle de bain, peinture des murs/plafonds et changement des sols.

Je m’interroge malgré tout sur l’opportunité de changer un escalier en collimaçon existant que je juge assez moche esthétiquement.

J’ai donc fait une demande de prix pour la pose d’un nouvel escalier + un garde corps plus joli.

Quelqu’un est-il en mesure de me fournir un avis sur cet escalier trouvé sur le site de Brico D…?

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_escalier.jpg

Dernière modification par titoux (27/01/2020 15h31)

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[+1]    #4 27/01/2020 16h11

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Je ne possède pas cet escalier mais ai visité plusieurs appartements dans lequel celui-ci ou un modèle équivalent était installé. Cela a tendance à bouger dans tous les sens et donne l’intuition (peut-être fausse ?) de n’être pas trop durable. Dans une location, je m’abstiendrais…


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#5 27/01/2020 16h59

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La sécurité sera un élément TRES important pour cet escalier et le garde-corps qui sera associé…

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[+1]    #6 27/01/2020 17h38

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Je vous suggère de profiter du changement d’escalier pour en installer un plus solide. Vos locataires n’auront pas peur de voir leurs enfants le dévaler à toute allure. Et seront heureux de pouvoir monter leurs valises sans craindre de chuter à chaque marche.

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[+1]    #7 27/01/2020 17h52

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J’ai eu un escalier dans ce goût là dans une location de vacances (en tant que locataire). La rambarde/garde-corps n’était franchement pas rassurant - une petite poussée dessus et ça tendait à plier vers l’extérieur. J’ai interdit à mes deux cadets de l’emprunter et à mon ainé (10 ans) de le faire mais sans courir / en faisant gaffe. Quand à l’emprunter pour un adulte, ça relevait de la contorsion.

Donc PDV d’un locataire : pas génial…

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#8 27/01/2020 19h51

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Cela renforce l’idée que j’ai pu me faire.
Je vais prévoir une enveloppe plus conséquente que prévue initialement.
J’ai eu un second devis avec des produits qui semblaient plus robustes.

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#9 27/01/2020 21h08

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J’en ai un dans un appartement. Il s’agit d’un T2 loué à un célibataire. Il était déjà installé à l’achat. Cela a permis de gagner une pièce et il a été bien posé : j’en suis très satisfait.

L’avantage est l’encombrement minimum…

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[+1]    #10 28/01/2020 05h16

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Pour ce type de produit, il faut apprécier sa rigidité. Ca risque de bouger dans tous les sens si la conception est trop légère. De plus, inutile espérer monter des meubles encombrants dans un escalier tournant (armoires non démontables, sommiers). Il existe des fournisseurs qui font des kits. J’en ai monté un l’an dernier mais 2 1/4 tournants sur mesure. Le prix est de 1500€ en pin. Montage en 1 journée en étant seul. Rendu nickel.

Dernière modification par lachignolecorse (28/01/2020 05h39)


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[+1]    #11 28/01/2020 06h55

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Bonjour,

Ayant habité quand j’étais étudiant en tant que locataire dans un duplex qui possédait ce modèle exact d’escalier : je vous le déconseille vivement.

Nous y sommes restés deux ans, et donc autant de montée / descente que vous pouvez imaginer … Ce modèle bouge effectivement dans tous les sens.

Au bout de six mois, une vis tombait à peu près chaque semaine, ce qui obligeait a une maintenance quasi hebdomadaire pour ne pas voir la rambarde s’effondrer.

Effort vain puisque les barres sont tenues a la rambarde par un système vis sur équerre plastique, qui fini par céder en moins d’une année…

Bref, vous m’avez compris, fuyez wink

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#12 28/01/2020 07h13

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L’artisan m’a fait un proposition pour un escalier avec la référence KLOE.
Je pense que c’est quelque chose d’équivalent à ce modèle. Je vais plutôt partir la dessus.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_escalier.jpg

Dans tous les cas, le devis transmis sera à quelque chose prêt dans le budget que j’avais en tête. Environ 15 000€.

Je vais donc transmettre une offre écrite au vendeur.

Dernière modification par titoux (28/01/2020 07h15)

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#13 31/01/2020 11h12

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L’offre écrite a été transmise via l’agent immobilier.

Ma banque me propose un prêt au taux de 1,39% avec une assurance déléguée à un partenaire.
Les mensualités seraient d’environ 405€ (40€ environ d’assurance sur 2 têtes à 100%)
Loyer estimé 450/475€.

Je réfléchis à contacter une autre banque.
J’ai demandé une simulation à meilleurstaux.com. Le taux proposé à la simulation était moins bon…et il y a obligation de faire un apport de frais de notaire dans le projet…chose que je ne souhaite pas. J’ai donc abandonné cette piste.

J’attends le devis final pour les travaux.

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#14 31/01/2020 15h42

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Je suis en recherche de financement et la meilleure banque que j’ai trouvé a un financement à 1.23% sur 20 ans : crédit coopératif (en plus c’est une des plus éthiques)
Possibilité de déléguer pour la partie assurance

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#15 07/03/2020 08h18

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Le compromis a été signé pour le bien.

Côté financement, il est quasi impossible de trouver une banque qui finance sans apport (j’ai fait plusieurs demandes à différents courtiers qui m’ont fait les mêmes réponses).

Je vais donc rester à la Banque Populaire.

Le taux sera de 1,39% avec, a priori,un accord pour une assurance déléguée (les premières simulations font apparaître un différenciel du simple au double entre Allianz et CBP!).

L’enveloppe travaux sera augmentée pour arriver à 20000€.

Je ne souhaitais pas m’engager dans ceux-ci mais vais réaliser quelques opérations simples (retrait parquet, etc) afin de faire baisser la note.

Bonne suprise avec les frais de notaire qui seront de 3800€ au lieu des 5000€ estimé (la ville où se trouve le  bien se situe en ZRR et bénéficie d’un abattement).

Dernière modification par titoux (07/03/2020 08h20)

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#16 08/03/2020 18h45

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Bonjour Titoux,

Pourquoi n’allez vous pas chez la concurrence si c’est eux qui ont le taux le plus compétitif? Est-ce que La banque Populaire est la seule à prêter sans apport?  J’espère que vous ne prenez trop pour argent comptant les discours des commerciaux bancaires. Tout est négociable à la banque, c’est pire qu’au souk.
Il est possible d’avoir 1,08% voire 0,97% sur 20 ans avec l’apport des frais de notaire. Je l’ai fait. Vous devriez faire faire un devis à une banque concurrente et retourner voir la votre avec la proposition concurrente. Quand ils vous disent 1,39%, ils en ont encore sous le pied!
Pour ce qui est de l’assurance, vous pouvez faire plaisir à votre banque en prenant la leur, de toute façon vous pourrez en changer au bout d’un mois grâce à la loi Hamon.

Dernière modification par Macaxeira (08/03/2020 18h49)

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#17 18/03/2020 10h23

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Petit retour sur le suivi du projet en ces temps troublés.

J’ai décidé de poursuivre le projet. Il eut été encore possible, je pense, de contacter la banque afin de faire en sorte que le prêt ne soit pas accordé.

Je vais jouer sur les délais (un mois pour transmettre au notaire le dépot de demande de prêt) + 2 mois après pour recevoir l’accord de prêt pour repousser au maximum la date de signature de l’achat.

Je pense que d’ici 3 mois, nous y verrons plus clair et que pas mal de choses seront rentrées dans l’ordre.

La petite cours pour prendre l’air en cas de confinement (:-)) sera un bel atout.

J’ai pris soins d’appeler l’artisan pour avoir son retour. Il risque de prendre du retard sur ces chantiers et ne sera pas disponible de manière certaine lors de la signature définitivie…mais…je prends le risque.

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#18 27/05/2020 11h31

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Suite du projet…pendant le confinement !

La dématérialisation a bien fonctionné pour les étapes suivantes :

- proposition de prêt,
- signature du prêt,
- acte définitif de vente (via une procuration).

Le confinement aura permis de vérifier que tout peut se faire à distance !

Les travaux ont commencé depuis hier pour une enveloppe totale de 20 000€ (sols, murs, plafonds, salle de bain, cuisine, escalier).

Après visite, je pense allouer une petite somme pour refaire les extérieurs. Une petite cours dans une maison de ville me semble un réel plus qu’il faut valoriser.

Durée estimée de travaux : 1 mois environ.

Dernière modification par titoux (27/05/2020 11h32)

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[+1]    #19 06/06/2020 10h11

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Avancée des travaux très rapide.

Sans entrer dans des généralités…suis très satisfait de l’entreprise qui gère la rénovation.

C’est un vrai confort que de déléguer à une entreprise qui coordonne elle même les autres corps de métier (éléctricité, plomberie).

Je pense que c’est ce modèle qui j’appliquerai pas la suite et ne ferai plus appel à des auto-entrepreneurs qui disaient pouvoir tout gérer…mais qui ne géraient pas grand chose au final.

Je présenterai quelques photos quand tout sera bouclé.

Le logement a été visité hier…et est déjà loué avant même la fin des travaux.

Contrairement aux idées reçues, il peut y avoir une forte demande locative dans les petites villes. Dans celle où j’investis, très peu de logements modernes et rénovés. La demande est très forte.

Dernière modification par titoux (06/06/2020 10h11)

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[+1]    #20 06/06/2020 11h23

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titoux a écrit :

Contrairement aux idées reçues, il peut y avoir une forte demande locative dans les petites villes. Dans celle où j’investis, très peu de logements modernes et rénovés. La demande est très forte.

Oui ! La pensée formatée par les médias pense qu’en dessous de la capitale régionale il y a un risque qui augmente jusqu’à "c’est pas la peine d’aller voir, il y a trop de risques".

Donc tout le monde (ou presque) investi dans les même métropoles, où les prix augmentent (et les marges baissent d’autant) et où il est facile de trouver des logements au top de la réfection/déco.

Alors qu’ils existent plein de petites villes avec une vraie demande (même si la profondeur du marché est moins grande elle peut-être largement suffisante), des prix d’achat contenus (et négociables) qui permettent des rentabilités à 2 chiffres et où un logement looké fait exception et trouve rapidement preneur largement au dessus des prix du marché (non plafonné).


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[+2]    #21 11/06/2020 14h54

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Quelques photos du bien après rénovation (je n’en n’ai pas pris avant).

La cuisine Brico D est superbe. La gamme par rapport à il y a 4 ans a été améliorée avec des meubles de dimensions diverses (Coût meubles : 1980,56, Coût pose : 2000€)

Un mur a été cassé entre la cuisine et la pièce de vie…et cela donne une impression d’agrandissement.

Les sols sont de Leroy.M. J’apprécie la teinte.

Murs blancs.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_cuisine.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_sallecuisine.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/3506_sallebas.jpg

Dernière modification par titoux (11/06/2020 14h56)

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#22 05/10/2020 21h06

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Suite au départ de la locataire (soucis personnels qui font qu’elle quitte la région), je dois faire face à un dilemne.

J’ai mis une annonce pour louer le bien avec énormement de contacts pour visiter. Je pense n’avoir aucun mal pour finaliser tout cela.

Je m’interroge cependat sur un point que beaucoup vont trouver étrange.

La maison est petite (environ 70 m²) et selon moi trop petite pour 4 personnes. De ce fait, elle ne sera louée que par des jeunes couples sans enfant ou avec enfant.

Ainsi, j’imagine que les "trop bons profils" vont partir assez rapidement pour trouver quelque chose de plus grand.

Ainsi, n’ai-je pas intéret à sélectionner des profils fiables….mais qui seront susceptibles de rester plus longtemps (moins de possibilité d’accession à la propriété etc).

Suis-je le seul à penser ainsi ?

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#23 05/10/2020 21h14

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Bonjour, de mon point de vue mieux vaut de bons locataires qui changent régulièrement et rapidement que de mauvais locataires qui peuvent se transformer en squatteurs…

Peu être un angle d’approche, en changeant de cible, autour de la colocation peut vous faire augmenter la rentabilité ?

au plaisir d’échanger

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#24 06/10/2020 09h22

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Dans le cas de cette location, il y a tellement de choix…que ce sera de très bon dossiers…ou des bons dossiers.
La surface ne permet pas de co-location.

Je pense, au final, retenir les meilleurs dossiers au risque de voir un turn over plus grand.

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