Seb31 : étude de cas immobilier (T2 meublé)

Bonsoir,

quels travaux comptez vous faire ?
la somme de 3500 (travaux + meuble) me semble sous estimée au vue de la surface, d’où ma question.

Dernière modification par jeuneimmo (12/04/2020 17h45)

Bonjour,

quelques questions :
- quelle est la surface Carrez de ce T2 ?
- 950 € de charges de copropriétés, c’est la somme annuelle des appels de la copro ? Ou bien c’est ce qui vous reste à charge quand vous avez refacturé au locataire ce qui peut lui être refacturé ?

Ma seule remarque négative sur un tel projet est : attention au total charges de copro + TF qui est très élevé (> 3 mois de loyer).

Pistes d’action :
- aller aux AG de copropriété, essayer d’influencer dans le sens de la baisse des coûts.
- bien éplucher les appels de charges pour refacturer au locataire tout ce qui rentre dans les charges locatives.
- ne pas conserver trop longtemps ce bien. Ce genre de résidence cossue avec piscine finit par coûter TRES cher à tout le monde, et ça peut se finir assez mal (impayés de charges, procédures…). C’est une bonne "vache à lait" pour 10 ou 15 ans, mais il faudra savoir revendre à temps.

Bon, en y réfléchissant, j’ai quand même une autre remarque négative : je ne suis pas convaincu de la pertinence de l’approche "meubles discount", sur le moyen et long terme. Ca peut plaire à des jeunes mais à moyen terme ça risque de vous apporter de la rotation des locataires et des remplacements de meubles cassés, affaissés etc. Par exemple, le petit meuble de cuisine, avec ses portes de guingois, il n’inspire pas confiance et il dégrade la qualité perçue. Cela dit, même les meubles bas de gamme ont des vis qui permettent de régler les charnières des portes. En étudiant attentivement leur fonctionnement, on arrive généralement, après bien des efforts, à régler les portes pour qu’elles soient droites.

Dernière modification par Bernard2K (13/04/2020 09h43)

Bonjour,
Vous achetez le type de bien qui m’intéresse si ce n’est que je loue vide (j’hésite à passer en LMNP même si le marché est croissant).
Je vous propose un avis et un retour d’expérience, je rejoins Bernard2K sur ses remarques avec un bémol partiel sur les piscines.

S’agissant donc des copros avec piscine, il y a eu un phénomène de mode mais elles ont encore du succès. Certains (beaucoup) de locataires apprécient des services et du confort en plus -ne les utiliseraient-ils jamais- tant que le coût individualisé reste supportable. Mon bémol porterait plutôt sur l’inconfort généré par le bruit, les accrocs entre utilisateurs et les intrusions, donc globalement sur le règlement d’utilisation et son respect. Mais je n’ai aps expérimenté personnellement et mon expérience de ces copros est trop nouvelle. Quoi qu’il en soit, les locataires ne se plaignent de rien et apprécient.
J’ai aussi l’impression que votre PNO est chère ; j’ai réduit ces coûts récemment en choisissant une PNO proposée par le syndic d’immeuble (Nexity avec Allianz): 60€ par an.

Comme Bernard, je crois impératif d’aller aux AG dans ces résidences de défisc, du moins au début : récemment, j’ai fait diminuer des honoraires de syndic de 20% dans une copro de 40 lots sans ascenseur en justifiant un comparatif à résidence équivalente mieux équipée et avec une moyenne publiée dans "Le particulier".
De même, je viens d’acheter deux lots dans une résidence avec piscine ; en quelques années, entre le changement de syndic et l’intervention de copropriétaires locaux, les charges annuelles du T2 sont passées de plus de 900€ à 500€. Les charges prohibitives pour des petits lots sont devenues normales.
On perçoit bien que les investisseurs lointains sont des vaches à lait.

Votre approche des charges avec un forfait de 40E me semble une erreur, il vous reste un montant important à régler et par nature ces charges sont variables (conso d’eau entre autres).

Les meubles : me posant la question de louer prochainement un de mes lots en meublé, j’hésite à résister entre mes marottes habituelle (bonne qualité) ou l’effet waouh pas cher.

Sauf à être un hôtelier, je crois au pas trop cher avec effet waouh pour le mobilier facile à déménager*.
C’est fou ce que l’on peut et ce que les autres peuvent casser y compris avec du cher et solide.
Attention toutefois de ne pas faire trop cheap, même si ce que l’on voit sur vos photos (qui fait cheap) correspond à ce que je vois chez mes plus jeunes locataires. Si vous visez des étudiants et jeunes militaires, ça me semble tout bon.

*Remplacer une armoire ou des meubles de cuisine équipée à la moindre casse serait vraiment contre productif.

Comment choisissez-vous et gérez-vous la literie ?

Dernière modification par Range19 (13/04/2020 11h20)

seb31 a écrit :

Concernant la CFE effectivement il s’agit d’une estimation pour le moment d’après mon comptable car je ne la paye pas la première année.
950 € cela me semble bien élevé nous verrons cela par la suite.

Bonjour,
Deux remarques:
- Votre expert comptable n’a aucun autre dossier de LMNP ? Vous êtes son seul client en meublé ?
Ici, mon expert comptable m’avait annoncé le montant de la CFE de Saint Etienne car il travaille sur Saint Etienne, je l’avais corrigé car mon studio est sur Lyon.

- Afin de connaître le montant de votre CFE, rapprochez vous de votre centre des impôts pour les entreprises.
Dans mon cas, voici la réponse obtenue par mail

Mail SIE Lyon a écrit :

De : sie.lyon-3e sie.lyon-3e(at)dgfip.finances.gouv.fr

Madame
Si vous n’avez qu’un seul meublé, la CFE s’élève à 150 € ( au titre de 2016 ).
Cordialement
DGFIP    ----- --------
Inspecteur des finances publiques
Service des impôts des entreprises de Lyon 3
sie.lyon-3(at)dgfip.finances.gouv.fr
165 rue Garibaldi - BP 3133
69401 LYON CEDEX 03
Tél : 04.78.63.31.03
Fax : 04.78.63.31.42

Eco-attitude    Adoptez l’éco-attitude.
N’imprimez ce mail que si c’est vraiment nécessaire

Donc, pour vous, sur Toulouse ( si je comprends bien votre pseudo)

Annuaire service public a écrit :

Service des impôts des entreprises (SIE) du centre des finances publiques de Toulouse Nord Ouest
Dernière modification le 29 mars 2018 - La Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

Contactez-nous
Tél : 05 34 44 81 81

Fax : 05 34 44 81 80

Courriel :  sie.toulouse-nord-ouest(at)dgfip.finances.gouv.fr
Site web : http://www.impots.gouv.fr

Dernière modification par amoilyon (16/04/2020 18h02)

Je trouve en effet assez facilement des locataires, j’avais déjà fait des études de marchés avant de me lancer.

Je trouve généralement un locataire dans la semaine qui suit l’annonce.

Très peu d’offres pour ce type de logement en meublé, la plupart se louent vides et les meublés si situent dans le centre-ville ( difficultés pour se garer, insécurité dans certains quartiers…) ou proche établissement scolaire.

Pour le moment, j’ai une étudiante /joueuse pro, et dans le 2eme,un chirurgien de passage pour au moins 2 ans.

Cordialement