Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 05/02/2017 14h33 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   11 

Bonjour à tous,

Ma compagne a acheté il y a 4 ans un appartement et un garage comme résidence principale. Elle envisage à présent de le louer en meublé. J’aimerais un avis sur la rentabilité de l’opération et le régime fiscal à choisir.

La valeur de l’appartement + garage et de 76k€. Les frais d’agence et de notaire portent le prix d’achat à 93k€. Nous envisageons d’en tirer 450€ à 600€ par mois selon le scénario (pessimiste ou optimiste).

Pour nous faire une première idée, nous avons fait des calculs en nous basant sur ce document.

Voici notre simulation en location meublée régime micro-BIC :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12120_1.png

Et voici celle du régime réel :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12120_2.png

Mes questions :
- La rentabilité par rapport au prix d’achat est-elle suffisante ? Faut-il plutôt se renseigner quant à une revente ?
- Le régime réel est-il justifié dans notre cas ? Sachant que nous n’avons pas d’expérience en la matière.

Merci beaucoup.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement

Hors ligne

 

#2 05/02/2017 15h53 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   75 

Bonjour Samuel222

Je regarde avec intérêt vos simulations.
Je suis étonné de certains chiffres qui ne correspondent pas à ce que j’ai eu l’habitude de voir.

1) le loyer :
Je crois comprendre que c’est 450 Charges comprises.
Or les charges sont de 1517 /12 = 126 euros par mois.
Je ne vois pas la surface de l’appartement ni ce qu’il y a dans ces charges mais cela me semble énorme par rapport au loyer.

2) la CSG  :
Selon moi le taux est actuellement de 15,5% du loyer moins les charges

3) Comptabilité: 
Pourquoi 300 euros au réel et zéro en meublé?
de même bon nombre de postes figurent dans l’exemple au réel et non en meublé.


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne

 

#3 05/02/2017 15h59 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   

Bonjour Samuel,

Il me semble que vos frais de compta sont minorés.

Actuellement mes frais de compta sont de 350€HT auquel vous devez ajouter le CGA qui coûte une centaine d’euros HT/an (pour vérifier les comptes) sous peine d’avoir une majoration des revenus de 15%.

Par ailleurs l’adhésion au CGA vous permettra de déduire vos frais de compta de votre IR (pour l’instant car il est question de supprimer cette possibilité dans l’avenir.

Il me semble aussi que vous serez redevable de la CET (contribution économique territoriale) et de la CFE (cotisation fonciere des entreprises).

Concernant la location meublée, est ce que le règlement de copro et la commune ne l’interdisent pas? Point important à vérifier pour éviter d’avoir des soucis ultérieurs, comme c’est le cas à Paris (qui fait la chasse à  ce type de location)

Autre point important, les revenus de la location meublée sont des BIC.
En cas de décès, le remboursement d’emprunt par les assurances seront considérés comme des revenus exceptionnels!!! Donc ceux ci seront ajoutés aux revenus salariaux et générera un IR très important l’année suivante, ce qui peut être catastrophique pour les héritiers/conjoint.

Pensez donc à souscrire en plus une prévoyance décès qui effacera cet impôt exceptionnel.

Dernière chose importante, une reforme du régime est en train d’être étudiée,  calcul de la PV sur l’amortissement et non plus sur le régime des particulier, cotisations au RSI, …

Vous pouvez trouver certains articles sur google en tapant:
une réforme profonde de la location meublée (LMNP) est en cours.

Hors ligne

 

#4 05/02/2017 16h15 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   286 

anteus a écrit :

Il me semble que vos frais de compta sont minorés.

Actuellement mes frais de compta sont de 350€HT auquel vous devez ajouter le CGA qui coûte une centaine d’euros HT/an (pour vérifier les comptes) sous peine d’avoir une majoration des revenus de 15%.

On peut trouver bien moins cher.

anteus a écrit :

Concernant la location meublée, est ce que le règlement de copro et la commune ne l’interdisent pas? Point important à vérifier pour éviter d’avoir des soucis ultérieurs, comme c’est le cas à Paris (qui fait la chasse à  ce type de location)

Il me semble que vous confondez avec les locations touristiques/saisonnières

anteus a écrit :

Dernière chose importante, une reforme du régime est en train d’être étudiée,  calcul de la PV sur l’amortissement et non plus sur le régime des particulier, cotisations au RSI, …

Vous pouvez trouver certains articles sur google en tapant:
une réforme profonde de la location meublée (LMNP) est en cours.

Des réformes sont probables d’après médias/blog/expert en permanence depuis des années, sur des point qui différent et changent sans cesse. Spéculer là dessus est assez dangereux, il semble plus prudent d’âtre factuel (ce qui n’empêche pas d’imaginer plusieurs scénari)

@Samuel222 : pourquoi prévoir 2 prix de loyers différents ? Approfondissez votre connaissance du marché faites des calculs à partir de cela !


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

Hors ligne

 

#5 05/02/2017 18h08 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   

DDtee a écrit :

Il me semble que vous confondez avec les locations touristiques/saisonnières

Désolé, je n’avais pas compris que le but était de louer l’appartement meublé dans le cadre d’une résidence principale.
Dans le cas contraire, si c’est du tourisme ou du saisonnier, alors il faut une autorisation dans certains cas.

Concernant le règlement de copropriété, il faut vérifier car certains règlements interdisent purement et simplement la location meublée, sans distinction de résidence principale ou saisonnière pour le locataire

DDtee a écrit :

Des réformes sont probables d’après médias/blog/expert en permanence depuis des années, sur des point qui différent et changent sans cesse. Spéculer là dessus est assez dangereux, il semble plus prudent d’âtre factuel (ce qui n’empêche pas d’imaginer plusieurs scénari)

Ce n’est pas de la spéculation, c’est du vécu lorsque mes parents, retraités et bénéficiant (jusqu’en 2009) du statut LMP avec tous les avantages se sont vu contraints par une réforme d’abandonner ce statut et finalement devenir LMNP avec toutes les conséquences associées.

De plus le PLFSS2017 a aussi prévu de modifier le statut, notamment l’amendement de l’article 10
Senat
"un loueur de biens meubles serait considéré comme exerçant une activité professionnelle au delà de 7 720 euros annuels"

Si je prend le loyer annuel de la fourchette "haute" à 7200€, le delta est de 520€/an soit 43€/mois.

Faible marge de manœuvres si l’on ne veut pas se faire dépouiller par le rsi

Il serait intéressant de lire la version votée pour vraiment statuer

Hors ligne

 

#6 05/02/2017 20h09 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   11 

@CyberPapy

Merci pour votre réponse.

1) Il s’agit en effet du loyer charges comprises. Les charges sont élevées, nous nous sommes basés sur celles constatées cette année, de petits travaux ont été réalisés. On peut espérer moins en régime courant.

2) Vous parlez de la ligne que nous avons nommée "prélèvement sociaux". Le document du magasine "Le Particulier" que je mentionne dans mon premier message compte à part la CSG déductible. Je n’en ai pas compris l’intérêt et j’ai recopié. Peut-être pouvez-vous m’éclairer ?

3) J’ai considéré que dans le régime micro-BIC les formalités étaient très légères et que je pourrais me passer de comptable. Qu’en pensez-vous ? Au régime micro-BIC, toujours selon l’exemple de "Le Particulier", on ne détaille pas les amortissement, un forfait de 50% s’applique.

@anteus

Merci de votre réponse.

1) Je ne sais que penser du comptable et du CGA, j’ai mis un prix un peu au hasard. J’ai lu des informations contradictoires quant à leur utilité, par exemple cette page indique que dès 2016, la plupart des avantages disparaissent. Pouvez-vous m’aider à y voir clair ? Si mon bilan affiche des pertes, le recours au CGA est-il bien intéressant ?

2) Vous avez raison, j’ai oublié la CFE et la CET. Pouvez-vous m’indiquer un ordre de grandeur ?

3) Je vais me renseigner auprès de la copro.

4) Merci pour le conseil de prévoyance décès, je vais me renseigner là encore. C’est, je suppose, une charge déductible ?

@DDtee

Merci de votre conseil, j’essaie de me faire une première idée à partir des éléments dont je dispose déjà.

Hors ligne

 

#7 05/02/2017 20h59 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   

Samuel222 a écrit :

Je ne sais que penser du comptable et du CGA, j’ai mis un prix un peu au hasard. J’ai lu des informations contradictoires quant à leur utilité, par exemple cette page indique que dès 2016, la plupart des avantages disparaissent. Pouvez-vous m’aider à y voir clair ? Si mon bilan affiche des pertes, le recours au CGA est-il bien intéressant ?

Actuellement ne pas prendre de CGA vous pénalisera avec une majoration de 25% de vos revenus BIC.
en 2017, La réduction de la cotisation d’impôt sur le revenu est égale aux deux tiers des dépenses exposées pour la tenue de la comptabilité et, éventuellement pour l’adhésion à un centre de gestion ou à une association agréés. BOFIP

Samuel222" a écrit :

Vous avez raison, j’ai oublié la CFE et la CET. Pouvez-vous m’indiquer un ordre de grandeur

malheureusement non, car bien que bénéficiant du régime lmnp, c’est par l’intermédiaire d’un bail commercial, donc non soumis à ces cotisations

Samuel222 a écrit :

Merci pour le conseil de prévoyance décès, je vais me renseigner là encore. C’est, je suppose, une charge déductible ?

Surtout ne pas inscrire cette prévoyance au bilan, sinon elle sera aussi comptabilisée comme revenu exceptionnel.
En tapant LMNP / LMP : Les conséquences fiscales catastrophiques du décès de l’investisseur sur google vous trouverez plusieurs articles sur cet aspect méconnu des revenus BIC

Hors ligne

 

#8 06/02/2017 09h48 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   697 

CSG déductible : 5,1 % est déductible de vos revenus imposables de l’année suivante.
Si je prends votre premier tableau, vous avez compté correctement : 5,1 % du revenu locatif imposable, ça fait bien 137,7 €.
Cette déductibilité vous fait faire une économie d’IR de votre TMI fois cette somme, soit 137,7 € x 14 % = 19,28 € seulement.

En fonctionnement normal (dans l’ancien système, sans tenir compte de l’année blanche et du prélèvement à la source), le mécanisme est le suivant :
Au printemps 2017, vous déclarez vos revenus locatifs de l’année 2016. Vous payez dessus de la CSG en 2017.
Au printemps 2018, vous déclarez vos revenus 2017, et c’est seulement là que vous pouvez déduire de vos revenus imposables la CSG payée en 2017, soit 137,70 €.
Courant 2018, quand vous payez vos impôts sur les revenus 2017, vous en payez 19,28 € de moins.

A part ça, ça serai utile que vous précisiez quelle somme vous avez empruntée, sur combien d’années et à quel taux.

Dernière modification par Bernard2K (06/02/2017 10h02)

Hors ligne

 

#9 06/02/2017 10h31 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   286 

DDtee a écrit :

Des réformes sont probables d’après médias/blog/expert en permanence depuis des années, sur des point qui différent et changent sans cesse. Spéculer là dessus est assez dangereux, il semble plus prudent d’âtre factuel (ce qui n’empêche pas d’imaginer plusieurs scénari)

anteus a écrit :

Ce n’est pas de la spéculation, c’est du vécu lorsque mes parents, retraités et bénéficiant (jusqu’en 2009) du statut LMP avec tous les avantages se sont vu contraints par une réforme d’abandonner ce statut et finalement devenir LMNP avec toutes les conséquences associées.

De plus le PLFSS2017 a aussi prévu de modifier le statut, notamment l’amendement de l’article 10
Senat
"un loueur de biens meubles serait considéré comme exerçant une activité professionnelle au delà de 7 720 euros annuels"

Si je prend le loyer annuel de la fourchette "haute" à 7200€, le delta est de 520€/an soit 43€/mois.

Faible marge de manœuvres si l’on ne veut pas se faire dépouiller par le rsi

Je lis dans l’article que vous proposez

PLFSS2017 a écrit :

Pour autant, cet article ne traite pas la question des personnes qui n’exercent pas une activité considérée comme professionnelle mais valorisent leur patrimoine.

Pour vous citer vous même

anteus a écrit :

Il serait intéressant de lire la version votée pour vraiment statuer

@Samuel222

CFE et CET sont la même contribution (ancienne taxe pro) et diffère largement d’une ville à une autre. Demandez renseignement à votre centre des impôts.

Je me permets d’insister, la première chose à faire et de connaitre le marché et son niveau de prix !


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

Hors ligne

 

#10 06/02/2017 13h53 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   697 

Mon petit récap sur votre projet (en reprenant aussi les arguments de différents foreumeurs) :
- charges copro très élevées
- trop d’incertitude sur le loyer : 450 à 600 € : ça ne va pas ! A vous d’affiner.
- il faut préciser l’emprunt : montant, taux, et distinguer dans l’échéance : part intérêts/part assurance /part remboursement du capital.
- vous avez oublié au moins la CFE/CET.
- si vous avez prévu de mettre en agence avec GLI vous pouvez ajouter 10 % du loyer sur ce poste.
- vous pourriez louer séparément le garage mais c’est alors un revenu foncier, imposé séparément de l’appartement meublé (BIC) ; il faut voir si le jeu en vaut la chandelle.

Le problème avec les charges élevées est le suivant :
- le locataire raisonne souvent sur un loyer CC.
- les charges locatives ne font que transiter par vous ; elles ne vous rapportent rien.
- le vrai revenu est donc le loyer HC ; c’est celui qui vous permet vraiment de rembourser l’emprunt et de payer TF, assurance PNO etc.

Exemple, si le loyer CC acceptable pour votre bien est de 600 € CC,
- si 500 HC et 100 € de charges : vous n’avez que 500 € qui constituent un vrai revenu
- si 570 € et 30 € de charges : vous avez 570 € de vrai revenu.

si les charges copro représentent un vrai service (par exemple eau chaude et chauffage compris), vous pourriez le faire valoir dans l’annnonce et louer un tout petit peu plus cher (par exemple : 620 € CC, eau chaude et chauffage compris), mais ce n’est pas facile à valoriser car le locataire a tendance à raisonner d’abord sur le loyer CC sans trop chercher à comprendre ce que ça recouvre, et seulement plus tard à s’étonner du montant (haut ou bas) du chauffage et eau chaude.

Pour ma part, je trouve que ce projet locatif est grevé par des charges trop élevées, notamment charges de copro. A votre place, je serais tenté de vendre.

Hors ligne

 

#11 06/02/2017 15h40 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   75 

Je rejoins Bernard2K sur son excellente explication de la mentalité du candidat locataire

J’insiste sur la nécessité absolue de réduire l’écart entre optimiste et pessimiste à moins de  10% du loyer charges comprises avant de faire une comparaison pointue sur le régime fiscal à choisir.
Ici sur votre loyer net l’écart va du simple au triple. Comment voulez vous décider en connaisssance de cause?

Je reviens maintenant sur les chiffres de dépenses.

J’avoue être un peu perdu sur différents postes.
Certains ne sont pas reportés dans les deux options et je ne saisis pas pourquoi.
On est sensés faire une comparaison fiscale de deux situations identiques

Les charges
Elles  sont élevées suite aux "petits" travaux. On peut penser qu’il n’y en aura pas tous les ans.
De combien sont les  charges répétitives?

le comptable
Pour un seul bien à louer, je pense que l’usage d’un comptable chaque année est onéreux et superflu.
Si vous ne vous sentez vraiment pas à l’aise , prenez rendez vous avec votre centre d’impôt. Puis, votre dossier sous le bras, allez leur faire effectuer les calculs.
Dans ce sens là, vous verrez, ce sont des gens charmants.

Assurance
Quelles sont les garanties offertes pour une somme aussi faible?

Intérêts d’emprunt
Ce poste constitue une dépense chaque année.
Je ne les vois pas dans le premier cas. Compte tenu du montant du remboursement, j’ai estimé qu’il s’agissait d’un financement total sur 15 ans à un taux de  2,5% sur lequel il reste onze ans à payer .
Cela colle tant pour les intérêts annuels que pour les mensualités.
Les intérêts sont cette année de  1 445,98 euros par an écrivez vous.
C’est  près de la moitié de votre revenu net dans le cas pessimiste . Ce n’est pas négligeable

J’ai fait ma simulation très rapide des frais (pour la compréhension )
Puis je l’ai caricaturalement appliquée au cas " pessimiste"

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1988_charges-1.png

Loyer annuel 5400 euros  dépenses annuelles 4366,50 euros 
solde 1 033,50 euros pour un prix de vente de 76 000 euros
Soit une rentabilité de 1,35% 


Si ce cas est vrai , aucun doute : VENDEZ
Plus sérieusement, vous avez prouvé que vous étiez capable d’une analyse très fine
Alors : AFFINEZ.


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne

 

#12 06/02/2017 16h23 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   286 

CyberPapy a écrit :

le comptable
Pour un seul bien à louer, je pense que l’usage d’un comptable chaque année est onéreux et superflu.
Si vous ne vous sentez vraiment pas à l’aise , prenez rendez vous avec votre centre d’impôt. Puis, votre dossier sous le bras, allez leur faire effectuer les calculs.
Dans ce sens là, vous verrez, ce sont des gens charmants.

Je ne partage pas votre opinion sur ce sujet.

On trouve des comptables en ligne spécialisés LMNP POUR 200€ TTC/an.
Pour ce prix là, ils font tout le boulot, apportent une garantie en cas de désaccord avec le fisc + assurance pro. C’est relativement complexe (notamment décomposition des éléments) et tout le temps changeant (droit fiscal).
De plus, depuis l’an dernier, la transmission au centre de déclaration par un professionnel est difficile à contourner.

Se déplacer aux impôts, je l’ai déjà fait. Chaque interlocuteur à un avis différent et aucun ne veut s’engager sur son "point de vue". J’y ai entendu des propos totalement aberrants…
Les questions écrites, j’ai déjà donné aussi, avec des réponses à côté de la question !

En cas de contrôle vous vous retrouvez seul avec le contrôleur, bon courage smile


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

Hors ligne

 

#13 06/02/2017 21h38 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   11 

Bonsoir à tous,

Merci à tous pour vos réponses riches qui nous aident à raisonner. Je vais tâcher de les prendre en compte et répondre point par point.

Mais avant les éléments d’explication, voici les tableaux récapitulatifs mis à jour.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12120_1bis.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12120_2bis.png

En ce qui concerne les charges, elles ont été en moyenne de 1 584 € sur les 4 dernières années, avec un minimum de 374 € et un maximum de 3 238 €. Elles n’incluent ni le chauffage ni l’eau. Il y a eu des travaux de toiture, les communs ont été refaits à neuf. J’ai mis à jour mes tableaux avec cette nouvelle somme.

J’ai pris en compte dans la simulation la récupération de la CSG déductible, merci Bernard2K.

Pour ce qui est des taxes professionnelles, j’ai pris en première approximation un majorant : 3% de 80% des loyers perçus. Ce calcul est celui qui semble avoir cours en micro-BIC, j’ai généralisé un peu rapidement au cas réel.

Concernant la prévoyance décès, je ne l’ai pas comptée pour l’instant.

Nous nous sommes assurés que notre copropriété acceptait les meublés.

Nous allons demander en agences une estimation fine du loyer.

Les frais de comptable et de CGA ne semblent pas faire consensus. Dans le doute, j’ai estimé 400 € au réel et rien en micro-BIC.

J’ai compté 456 € par an de frais d’agence, ma compagne s’était renseignée sur les tarifs d’une agence avec laquelle elle traite habituellement. Nous ne savons pas encore si nous passerions par agence.

Les emprunts contractés sont les suivants :
Appart : 62 900 € sur 171 mois (du 05/07/2013 au 05/09/2027), TEG 3,08%
Garage : 10 000 € sur 120 mois (du 05/08/2014 au 05/07/2024), TEG 2,88%

Les mensualités cumulées sont d’environ 545 € dont 120 € d’intérêts et 14 € d’assurance.

J’ai bien noté l’idée de louer le garage à part, nous l’étudierons dans un second temps.

Je crois que j’ai compris la remarque de CyberPapy concernant les éléments non comptés ! En fait, les amortissement du cas réel servaient au calcul fiscal mais n’étaient pas pris en compte dans le coût réel annuel. La simulation de CyberPapy nous a beaucoup éclairée sur les bons calculs à faire.

J’ai ajouté en bas de tableau :
- le coût final qui prend en compte le coût "réel" et les amortissements (dépenses d’entretien)
- les calculs de soldes tels que les présente CyberPapy (sans prendre en compte les coûts d’entretien)
- ainsi que ces même soldes diminués des frais d’entretien.

Ma démarche vous semble correcte ?

Enfin, concernant l’assurance propriétaire bailleur, j’ajoute cette capture d’écran.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12120_unnamed.jpg

Merci beaucoup pour vos conseils.

Dernière modification par Samuel222 (06/02/2017 21h40)

Hors ligne

 

#14 07/02/2017 08h10 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   697 

Bonjour,

dans votre tableau, vous ne séparez pas assez les différentes lignes. Recettes, charges, impôts. Par ailleurs, vous savez quels calculs vous faites, mais pour nous, sans accès aux formules dans les cases, il est fastidieux d’aller chercher à comprendre comment vous calculez votre total.

Pour ma part, voilà comment je mouline votre cas à 600 € CC et au réel (tout est en annuel sauf la première ligne bien sûr) :

ACHAT    93000
   
RECETTES    7200
   
CHARGES   
intérets+ass    1608
charges copro    1584
TF    536
Ass PNO    72
compta    300
Entretien courant    372
CET    173
gestion agence    504
TOTAL CHARGES    5149
Proportion charges    71,51%
   
cashflow avant remboursement et impôts    2051
rembourst    du capital 4932
cashflow après remboursement et avant impôts    -2881
   
AMORTISSEMENT    2366
TOTAL CHARGES + AMORT    7515
   
BIC imposable    0
Ir    0
CSG (effet déduction inclus)    0
imposition totale    0
   
cashflow total    -2881
   
revenu net (recettes – charges – impots)    2051
renta brute    7,74%
renta nette    2,21%

Quelques différences :
- je préfère parler de cashflow que de coût. C’est l’opposé (un signe moins), mais ça me paraît plus logique, un investissement étant censé rapporter plutôt que coûter, il est normal d’utiliser un indicateur qui est en positif quand on gagne de l’argent et en négatif quand on en perd.
- CSG récupérable: intégrez le directement dans le taux total de PS (prélèvements sociaux). Avec votre TMI vous récupérez 14 % de 5,1 % soit 0,714 % du BIC imposable. 15,5 % -0,714 % = 14,789 % : voilà le taux effectif des PS pour votre tranche d’imposition. En mettant ce taux pour les PS vous avez directement intégré la récupération de CSG sans y dédier deux lignes de plus.
- à mon sens les amortissements n’ont rien de réaliste. C’est un calcul comptable pour déterminer le BIC imposable mais ils ne doivent pas entrer dans vos autres calculs. Je vous ai mis de l’entretien annuel à environ 0,5 % de la valeur du bien.

Sur les charges copro, on peut dire que vous n’avez pas eu de chance : 3000 € pour cause de réfection toiture et communs ! On peut espérer que le plus gros est fait… Mais on peut aussi se demander comment des proprios supportent des charges aussi élevées et des dépenses aussi rapprochées.

Je continue à penser qu’il faut vendre. 70 % de charges, c’est bien trop élevé. Cet appartement est un boulet.

Si jamais vous vouliez le garder quand même, il faut absolument :
1) gérer en direct pour économiser l’agence
2) racheter vos prêts pour baisser le montant des intérêts
3) jouer pleinement votre rôle de copropriétaire, aller aux réunions et vous opposer fermement à toute dépense non indispensable ! Objectif : redescendre aux 374 €/an du minimum ! Voilà un objectif qui devrait parler à un certain nombre de copropriétaires après ces années très coûteuses.

Dernière modification par Bernard2K (07/02/2017 08h22)

Hors ligne

 

#15 07/02/2017 09h51 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   75 

Bernard2K a écrit :

revenu net (recettes – charges – impots)    2051

renta nette    2,21%

Je rebondis sur cette ligne qui met en évidence un point très important : Le calcul de la rentabilité.

Ici en divisant  2051 par 2,21% on trouve 92 805 euros.
Bernard2K a donc calculé par rapport au prix d’achat plus frais.

Selon moi une rentabilité ne doit être calculée par rapport au prix d’achat qu’avant l’achat.
Dès que le bien est acheté , la rentabilité doit être calculée par rapport au prix de vente.

La valeur d’un bien évolue dans le temps.
Parfois à la hausse suite à des travaux, une modification de l’environnement, l’inflation etc…
Parfois aussi à la baisse. La hausse étant historiquement plus fréquente que la baisse en ce moment.

Imaginons un bien acheté en 1997 l’équivalent de 20 000 euros , en valant aujourd’hui 100 000 et loué 200 euros par mois.

Le propriétaire est heureux d’afficher une rentabilité de 200 x 12 /20 000 = 12%
Mais s’il vendait son bien au départ du locataire, il pourrait en tirer 100 000 € qui placés à 5% lui rapporteraient 5 000 €. Soit plus du double que ses 12% supposés
C’est ce que l’on appelle un arbitrage: Vendre un actif pour en acheter un autre de même valeur mais d’intérêt supérieur.

Autre exemple:

J’ai un appartement acheté 100 000 euros + 10% frais loué 5 000 euros par an
la rentabilité sur prix d’achat est de 4,50% Le prix de vente serait 100 000 €

Est il rentable d’acheter Un autre appartement est à vendre 91 000 euros loué 4 800 euros
Rentabilité sur prix d’achat 4,80%

L’examen des rentabilités est imparable : 4,80% est supérieur à 4,50%
pourtant en vendant le premier je récupère 100 000 euros qui sont immédiatement engloutis dans l’achat du second ( 91 000+ 10% frais).

Mon loyer qui était de 5 000 euros passe à 4 800
Je me suis appauvri.

En comparant ma rentabilité de mon bien par rapport à son prix de vente, j’aurai trouvé 5% qui est supérieur à la rentabilité du second avec les frais 4,8%


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne

 

#16 07/02/2017 12h59 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   697 

Remarques très pertinentes de cyberpapy.

La difficulté étant d’estimer le prix de marché réaliste "net vendeur".

Si je postule un prix de revente identique au prix d’achat d’il y a 4 ans, hors frais de notaire et d’agence, soit 76 k€, et que je le rentre dans le même tableau que j’ai posté ci-dessus (hypothèse 600 € CC de loyer en LMNP au réel), la rentabilité nette monte à 2,80 %. Ca reste bas, surtout pour du LMNP au réel qui permet en principe de dégager de belles rentabilités nettes.

Hors ligne

 

#17 07/02/2017 17h37 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   11 

Merci Bernard2K.

Vous avez raison, ces captures d’écran ne sont pas pratiques, j’ai refait vos simulations avec de nouvelles hypothèses proches de celles que vous conseillez sur ce classeur en ligne.

J’ai séparé avec des couleurs différentes les charges, les taxes et les revenus.

Selon les scénarios, on a entre 50% et 75% de charges.

Je note vos conseils en cas de location.

Merci CyberPapy.

Je note votre conseil de faire évaluer la valeur du bien avant de calculer une rentabilité. Je crains que dans notre cas elle ne soit pas favorable à une revente… ce qui augmenterait par ailleurs le ratio du rendement locatif.

Mes questions en attendant d’affiner les sommes :
- Quelle serait une rentabilité locative minimum selon vous ?
- Le passage au réel est-il toujours intéressant dès lors qu’il est économiquement justifié ? Etant données les contraintes supplémentaires et les risques d’erreurs, cela ne me semble pas si évident.

Dernière modification par Samuel222 (07/02/2017 17h40)

Hors ligne

 

#18 07/02/2017 19h38 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   75 

Samuel222 a écrit :

- Quelle serait une rentabilité locative minimum selon vous ?

La rentabilité minimale que l’on devrait exiger d’un bien est égale:
Au prix de l’argent sans risque
Plus une prime de risque
Moins l’espérance de revalorisation annuelle du bien

Le prix de l’argent sans risque peut s’estimer par le taux des Obligations assimilables au Trésor ( OAT)  L’OAT 10 est un bon compromis. C’est 0,75% en ce moment

L’espérance de revalorisation dépend de l’emplacement et des perspectives de développement

Sur Paris, je l’avais estimée à 2% en 2004.
http://cyberpapy.pagesperso-orange.fr/metre.GIF

Depuis, j’ai eu confirmation de cette valeur par le célèbre Jacques FRIGGIT son site est ICI
Il y évalue l’évolution de l’immobilier de 1200 à 2016

Par contre dans certaines campagnes il est négatif
Dans la plupart des pays , il est négatif depuis des années. Pas en France

Vient ensuite le risque qui lui est estimé par le Marché.
En général c’est 3% pour de l’habitation en ville
mais cela doit être plus s’il il y a des risques de difficultés pour relouer.
C’est 5 à 6% pour des murs de commerce
6 à 8% pour des bureaux

Donc pour de l’habitation dans une ville de province, je dirai
0,75% OAT  +  0 d’évolution+ 3%  de risque = 3,75% entre la valeur vénale et le loyer net.

Ceci prenant en compte tous les travaux d’entretien à venir de l’immeuble  qui coutent entre 0,5 et 1,5% par an de la valeur de l’immeuble  et tous les frais à charge du propriétaire.
Emprunt taxes assurance etc….


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne

 

#19 08/02/2017 12h14 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   286 

Il y a quelques années, dès qu’on parlait d’investissement immobilier sur ce forum, il y avait toujours un intervenant ou un autre pour rappeler que Jacques Friggit et son fameux "tunnel" prévoyait une baisse des prix, notamment à Paris et que ce n’était surtout pas le moment d’investir… bon avec le recul, l’histoire montre qu’il avait tout faux, même si un jour les dynamiques s’inverseront sans doute/peut être…

Il me semble nécessaire d’attirer l’attention sur le fait que la notion de risque diffère selon l’échantillon.
Si le risque est statistiquement de 3% pour l’ensemble du parc immobilier français ou parisien, pour le gars qui a un appartement (majorité des gens qui viennent lire ce forum) c’est très différent.

En effet, si il se prend des impayés sur son unique bien par exemple, il sera bien plus impacté et son risque statistique n’est certainement pas de 3%.
La théorie macroéconomique ne fonctionne pas appliquée à un cas micro économique.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

Hors ligne

 

#20 08/02/2017 14h10 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   697 

C’est juste aussi. A mon sens, l’approche de cyberpapy est très intéressante mais n’est pas la vérité révélée pour autant ; c’est une base de réflexion.

Quand on a 10 biens diversifiés en nature et en localisation, on moyenne le risque. Pour un seul appartement, on a un risque qui est davantage "tout ou rien".

Pour la détention d’un seul bien dont on suppose que le projet est de le détenir 15 ans puis de le vendre (par exemple), les évènements qui peuvent grever la rentabilité sont notamment :
- baisse de valeur. La moins-value à la revente fait baisser la rentabilité, recalculée rétroactivement.
- baisse des loyers (ça arrive…)
- vacance locative
- dépenses imprévues : travaux, sinistre non pris en charge par l’assurance ou avec une franchise…
- hausse des charges (copro vieillissante par exemple)
- effet de ciseau des intérêts d’emprunt : L’effet ciseau du prêt à échéances constantes dans l’immobilier locatif… ; et dans le cas du LMNP, la fin progressive de l’amortissement des composants à courte durée d’amortissement, qui font baisser l’amortissement donc augmenter l’impôt.
- modification de la fiscalité (genre régime LMNP remis en cause)
- et impayés.

Les impayés peuvent être un cauchemar, et même l’assurance GLI ne vous couvrira pas systématiquement (bien lire les petites lignes du contrat). Le pire cas est de l’ordre de :
- 1 à 2 ans d’impayés de loyer
- quelques milliers d’euros en frais d’huissier et d’avocat
- quand vous obtenez enfin l’expulsion, qui est nominative, les policiers découvrent que l’occupant n’est plus le même (le locataire a cédé son "droit au squatt"). Ils ne peuvent donc pas l’expulser et doivent s’excuser de cette intrusion dans son "domicile" (oui, oui)
- retour devant les tribunaux pour obtenir l’expulsion du nouveau squatteur
- quand enfin vous récupérez le logement, vous découvrez un appartement dévasté avec quelques dizaines de k€ de travaux à faire pour le remettre en état.

Risque peu probable mais bien réel.

Il faut juste être conscient de l’ensemble de ces risques. Après, à chacun de juger quelle rémunération couvre correctement son risque.

Risque qui n’est d’ailleurs pas le même d’un logement à l’autre, d’un lieu à l’autre. Exemple : une ville de 5000 habitants avec un seul gros employeur dans le coin, une usine. Si l’usine ferme, vous avez : peut-être impayés, probablement vacance locative, et à coup sûr perte de valeur… La rémunération du risque pour un tel bien doit être plus élevée que pour un appartement donnant sur la place du Capitole à Toulouse, par exemple.

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2017 14h18)

Hors ligne

 

#21 08/02/2017 14h15 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   75 

DDtee a écrit :

Jacques Friggit et son fameux "tunnel"

il avait tout faux

On peut, à juste titre, se moquer ( à postériori) des "prédictions" de Friggit.
De nos jours, on écrit partout ( et parfois à tort) que " les performances passées ne présagent en rien de l’avenir"
On doit néanmoins lui reconnaître un travail d’analyste et d’historien des prix de l’immobilier. Imparfait certes mais qui n’avait pas de précédent 
Dès 2004 je fus de ceux qui montraient quelques divergences dans ses travaux.
( Voir le graphe ci dessus)
Mais n’est il pas le propre d’un investisseur avisé de "Séparer le bon grain de l’ivraie" ?

J’en profite pour vous répondre sur un point resté en suspens d’un message précédent :

La Comptabilité
Je préconisais de le faire soi même et vous par un comptable en ligne I C I

DDtee a écrit :

Je ne partage pas votre opinion sur ce sujet.

Par contre, moi,  je partage la vôtre… pour une grosse structure.
Avec plus de 40 ans d’expérience, je paye (très cher) les services d’un Expert Comptable dont les honoraires s’amortissent d’eux mêmes sur les économies qu’il me fait réaliser.

Dans le cas de notre ami
Il s’agit ici d’un seul bien avec un chiffre d’affaire de 6 000 euros par an
trente lignes de compte tout au plus.
Combien va lui coûter un éventuel redressement fiscal suite à une grosse erreur comparé aux 200 euros annuels d’un comptable en ligne dont la compétence est vraisemblablement comparable à ses honoraires?

Je comprends et j’approuve votre sens de la précaution. Il me semble exagéré dans ce cas
Je suis persuadé que pour bien gérer il peut être intéressant de savoir comment cela passe
Personnellement  je ne connais pas de meilleure méthode pour cela que de commencer par se mettre les mains "dans le cambouis".

Si vous voulez vraiment prendre le maximum de précautions, faites vous aider d’un VRAI comptable la première année
Ensuite…… Faites le vous-même


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne

 

#22 08/02/2017 14h25 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   286 

Rassurez vous, il s’agit d’un vrai comptable avec un cabinet ayant pignon sur rue qui a mis en place une structure adaptée pour diminuer au maximum les coûts (automatisation de certaines tâches, saisie outre mer, expertise et validation dans son cabinet en province). Vraiment spécialisé LMNP, il suit l’actualité fiscale/ juridique du domaine et n’hésite pas pour défendre ses clients à monter au créneau.

Mon ancien comptable pour 5 fois le prix ne faisait pratiquement rien. Pensez vous vraiment que la qualité du service soit toujours corrélée au prix ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

Hors ligne

 

#23 08/02/2017 14h29 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   75 

Pfff…. Je suis de plus en plus long à rédiger mes messages.

DDtee a écrit :

En effet, si il se prend des impayés sur son unique bien par exemple, il sera bien plus impacté et son risque statistique n’est certainement pas de 3%.

Ben, moi, je ne suis pas certain.
Il est évident qu’avec un seul bien et un impayé pendant un mois cela fait 100% de risque.

Maintenant prenons la durée .
disons 100% d’impayés pendant trois mois.
Sur un an cela ne fait plus que 25%
et sur dix ans de location payée c’est 2,5%

Il est donc tout à fait possible que ce soit le vrai risque statistique qu’il prend, même  sur un bien unique.

Ensuite, je développe immédiatement  l’argument inverse:
Le squat répétitif pendant dix ans dans une petite ville qui a perdu son unique usine et où plus personne ne veut habiter.

La vraie vie n’est pas une statistique


CyberPapy ou pour faire court CP

Hors ligne

 

#24 10/02/2017 11h58 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   697 

CyberPapy a écrit :

Dès que le bien est acheté , la rentabilité doit être calculée par rapport au prix de vente.

Et pourtant, vous avez bien investi le prix d’achat initial. La rentabilité de l’argent investi se calcule sur le prix d’achat initial.

Ce sont deux calculs différents.
- la rentabilité sur le prix de revente contribue à répondre à la question "vaut-il mieux vendre et placer mon argent ailleurs, ou non ?".
- mais la rentabilité sur le prix d’achat initial répond à la question "était-ce un bon investissement ?". C’est intéressant aussi de savoir si on a misé ses sous sur le bon cheval.

Donc les deux calculs sont intéressants, car ils vous disent des choses différentes.

Et on peut ajouter un troisième calcul : rentabilité globale de l’investissement, sur la période de détention, en cas de revente demain au prix du marché. C’est une autre forme de réponse à la question ""était-ce un bon investissement ?".

Hors ligne

 

#25 10/02/2017 12h12 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

Membre
Réputation :   230 

Bernard2K a écrit :

les deux calculs [de rentabilité] sont intéressants, car ils vous disent des choses différentes.

Le sage a parlé !

On peut quand même ajouter qu’une question "était-ce un bon investissement ?" est au passé,
passé qu’on ne peut pas réécrire mais au mieux analyser.

Alors que l’autre question "vaut-il mieux vendre et placer mon argent ailleurs, ou non ?" est au présent et se projette dans l’avenir,
avenir qui dépend d’une décision à prendre.

Donc AMHA la 1ère question relève plutôt de l’introspection financière,
la 2ème de l’action.


Dif tor heh smusma

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech