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#26 10/02/2017 13h28 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Bernard2K a écrit :

La rentabilité de l’argent investi se calcule sur le prix d’achat initial.

Nous sommes d’accord . C’est pourquoi je le fais avant l’achat et que je l’oublie immédiatement après.
J’ai donné le premier exemple pour justement montrer le risque de le conserver par la suite.
Ce propriétaire imagine sa rentabilité à 12 % alors qu’elle n’est qu’à 2,4%


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#27 10/02/2017 13h53 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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L’arbitrage est une notion intéressante mais valide seulement à condition de pouvoir disposer du capital.
L’emprunt à 100 ou 110% pour l’achat des biens (tout l’intérêt de l’effet de levier sur l’immo physique) rend cette notion n’est possible qu’après de nombreuses années de remboursement…

Dernière modification par DDtee (10/02/2017 14h01)


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#28 10/02/2017 13h58 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Concernant ces deux calculs :
- la rentabilité sur le prix d’achat initial
- rentabilité globale de l’investissement, sur la période de détention, en cas de revente demain au prix du marché.

Ca répond à la question : était-ce un bon investissement ?

Ce n’est pas seulement de "l’introspection financière" mais ça sert aussi et surtout à savoir si ça vaut la peine de réitérer de tels investissement.

Deux exemples caricaturaux :
- un appartement locatif acheté neuf et très cher en 2008, à 200 k€. Aujourd’hui il vaut, en net vendeur, 100 k€. Il rapporte 4000 € nets de charges d’impôts par an. Sur l’investissement initial, 2 % de rentabilité. Sur la valeur actuelle, 4 %.
- un commerce payé 200 k€ dans une zone commerciale qui a été depuis oubliée des chalands et des aménageurs (le commerce est situé désormais entre deux vitrines vides et à proximité d’un campement…). Le propriétaire arrive encore à le louer 5000 € nets par an, en bail précaire, alors qu’il ne vaut que 50 k€ nets à la revente. Sur la valeur de revente, il apporte 10 % de rentabilité.

Donc voilà, sur un bien qui a perdu de la valeur, ce mode de calcul donne un rendement artificiellement élevé. Il ne faudrait surtout pas en déduire que c’est une bonne affaire.

Evidemment, un investisseur aussi expérimenté que vous ne s’y laisse pas prendre et va balayer ma remarque d’un revers de la main. Mais quelqu’un qui voudrait s’auto-convaincre que son de Robien ou son Scellier n’était pas si pire que cela, pourrait bien sauter sur cet argument. Et se dire : tiens, et si je rachetais un Pinel ?

Bref, c’était juste "pour mémoire".

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2017 14h26)

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#29 10/02/2017 17h16 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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DDtee a écrit :

L’arbitrage est une notion intéressante mais valide seulement à condition de pouvoir disposer du capital.
L’emprunt à 100 ou 110% pour l’achat des biens (tout l’intérêt de l’effet de levier sur l’immo physique) rend cette notion n’est possible qu’après de nombreuses années de remboursement…

Je ne comprends pas bien.
Nous ne devons pas avoir la même conception de l’ ARBITRAGE
selon moi

L’Arbitrage est une pratique qui consiste à vendre un actif et en acheter simultanément un autre, afin de profiter d’une meilleure rentabilité.

De ce fait je dispose bien du capital si les biens sont de valeur équivalente.
Dans le cas où le premier bien n’est pas fini de rembourser, je suit prélevé par le notaire du capital restant dû et je souscris un crédit équivalent sur le second bien

Sinon c’est un INVESTISSEMENT
Dans lequel, il peut y avoir effectivement emprunt et effet de levier… qui a son intérêt mais aussi son revers qui est d’augmenter le risque.

Bernard2K a écrit :

Donc voilà, sur un bien qui a perdu de la valeur, ce mode de calcul donne un rendement artificiellement élevé. Il ne faudrait surtout pas en déduire que c’est une bonne affaire.

Nous sommes une fois encore d’accord.
Ce chiffre décrit pour moi la situation " du moment". Il sert essentiellement a avoir un tableau de bord de la rentabilité instantanée des différents actifs et éventuellement à "élaguer" certains postes peu rentables

Il existe bien d’autres critères et outils pour mesurer la rentabilité d’un investissement.
Par exemple le Taux de rentabilité interne le" TRI ".
Il valorise à la fois l’investissement , les flux financiers et la revente.
Plus il est élevé, meilleur est l’ investissement . Il semble parfait.

Pourtant il a aussi un gros défaut : Pour un achat avec un financement à 110% par emprunt, le tri est infini quel que soit le loyer

Mais je dérive et je pollue la file de Samuel 222 sad
Veuillez m’excuser.

Dernière modification par CyberPapy (10/02/2017 17h29)


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#30 11/02/2017 10h30 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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C’est une expérience que je n’ai pas. J’ai peut être résonné un peu vite par rapport à ma situation où mon banquier aurait beaucoup de mal à "se refaire" les dossiers dans de brefs délais…

Avez vous pratiqué, et au bout de combien d’années de crédit ? Comment votre banquier a-t-il réagit ?


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#31 11/02/2017 11h44 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Je n’ai pratiquement fait " QUE" de la vente de locaux non finis de payer de 1980 à 2000.

Pour des questions de taux d’endettement, j’achetai avec des crédits les plus longs possibles: 15 ans.
Je fis même du "In Fine"
Je revendais entre deux et sept ans
J’avais un apport personnel de 30% pour pouvoir en cas de revente forcée et rapide, rembourser le crédit avec le fruit de la vente .

Dans les années 80 il était possible de financer avec des crédits "Compte  Epargne logement" ou " Credit Logement"
Ceux- ci n’étant pas hypothécaires, il n’était même pas indispensable de rembourser le solde.
Par la suite cela le fut mais ne changea en rien le sourire de ma banquière.
Elle s’étonna quand même le jour où je lui dis que j’avais dix crédits en cours chez elle.

C’est mon changement de "Salarié" à "Marchand de biens" qui envenima nos relations.


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#32 28/12/2017 17h30 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Bonsoir,

Ma compagne n’a pas réussi à obtenir d’offre à un prix qu’elle jugeait acceptable. Elle se résout à envisager la location.

Nous redécouvrons les diagnostics effectués avant son installation qui me semblent alarmants.

L’exposition au plomb est problématique :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12120_plomb1.png
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12120_plomb2.png

Quelqu’un a-t-il l’expérience de cette situation ? Coût des travaux de mise aux normes ? Risque à le louer sans réaliser les travaux ? Le locataire une fois en place peut-il la contraindre ?

Merci beaucoup

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#33 29/12/2017 13h15 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Ce qu’il faut y faire dépend de la nature de l’"unité de diagnostic" concernée. Est-ce un mur, une fenêtre, etc ?

Ensuite, le niveau de dégradation est un critère important. Les niveaux 1 et 2 n’empêchent pas d’y habiter ; le niveau 3 en revanche nécessite une intervention.

En première approche, la solution la plus simple et la moins cher consiste à recouvrir la partie contenant du plomb. Par exemple, repeindre un mur dont la peinture contient du plomb. Le problème, c’est que si la peinture est dégradée, il va falloir d’abord retrouver une surface plane et saine (au sens de "va tenir sans se dégrader"). Pour cela, il faut souvent poncer ou gratter pour faire tomber les parties dégradées. Attention aux déchets produits par cette opération : ils contiennent du plomb, souvent sous forme de poussière, qui peut être inhalé et passe ensuite dans le sans. Pour cette intervention, il est nécessaire de porter un très bon masque à poussière (ou même mieux, un masque à gaz à cartouche filtrante). A la fin des travaux, bien aspirer l’appartement.
Si ce sont des menuiseries anciennes (simple vitrage), le mieux peut être de changer carrément l’ensemble des menuiseries et passer ainsi au double vitrage.

Dernière modification par Bernard2K (29/12/2017 13h17)

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#34 29/12/2017 13h30 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Merci beaucoup Bernard pour votre expérience précieuse.

Pour les classes 3, il s’agit de :
– 7 murs en bois
– 2 portes en bois
– une embrasure de fenêtre en bois
– une tablette en bois
– une allège en pierre

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#35 29/12/2017 14h31 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Comme Bernard je pense qu’il n’y a pas lieu de s’alarmer. Un recouvrement des peintures suffit généralement à les isoler de l’occupant des lieux. Et sans nier la nocivité de l’ingestion de plomb mais pour argumenter un peu plus sur le ridicule de ce diagnostic, il faut préciser qu’il ne concerne que les peinture. Les canalisations en plomb sont ainsi ignorées.

Sûrement que le législateur considère que lécher les peintures est normal et doit pouvoir se faire sans inquiétude mais que boire l’eau du robinet est un acte déviant ne nécessitant pas de précautions 😉.

Le comble du ridicule que j’ai pu constaté ayant été atteint pour un lieu dont seul les canalisations en plomb peintes à la peinture au plomb étaient signalées, alors que celles laissées nues ne l’étaient pas. Le diagnostiqueur auprès de qui je m’en suis plaint m’a confirmé que seule les peintures étaient concernées par le diagnostic.

Dernière modification par petitproprio (29/12/2017 14h32)

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#36 29/12/2017 14h54 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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petitproprio a écrit :

Un recouvrement des peintures suffit généralement à les isoler de l’occupant des lieux.

Un recouvrement de peinture suffit à écarter le danger mais ne vous évitera pas un signalement de présence de plomb lors du diagnostic suivant, en classe 1. Il faut le savoir car vous n’en prendrez conscience qu’à la revente suite au passage du diagnostiqueur qui l’aura détecté avec son appareil alors que vous vous pensiez à l’abri.

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#37 29/12/2017 15h26 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Bonjour Petitproprio,

En fait les canalisations d’eau potables en plomb ne doivent plus exister ou poser un soucis dans le pays des bisounours, car en France face à un problème on fait une loi et on imagine que le problème est traité. Donc le diag ne traite sans doute plus du sujet puisque le sujet est supposé traité par ailleurs ?

Canalisations en plomb : Remplacement obligatoire en 2013 | Travaux.com

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#38 29/12/2017 18h23 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Samuel222 a écrit :

– 7 murs en bois
– 2 portes en bois
– une embrasure de fenêtre en bois
– une tablette en bois

En fait, vous avez 4 façons de traiter la présence de plomb :
1) la recouvrir, finement (nouvelle peinture)
2) la recouvrir, massivement : par exemple une plaque de placo fixée sur les cloisons en bois, bien jointoyée de partout bien sûr, puis nouveau revêtement (peinture ou papier peint). Ca perd un peu de surface habitable mais ça met une séparation plus "forte" d’avec le plomb.
3) supprimer seulement la partie qui contient du plomb, à savoir la peinture. C’est long, pénible, et dangereux (surtout si le décapage est fait par ponçage, ça produit plein de poussière de plomb). En plus si le décapage n’est pas hyper minutieux, il peut rester suffisamment de plomb pour que ça reste détectable.
4) supprimer le plomb en supprimant carrément le support avec.

Choisir entre ces solutions est surtout une question de temps passé et de coût. La 4e solution (supprimer le support et le remplacer) est tentante, surtout que les supports que vous citez semblent (en première approche !) peu coûteux et faciles à remplacer. Il est souvent plus facile de poser un nouvel élément que de travailler sur l’ancien élément. C’est une analyse à faire élément par élement.

Bon, pour la pierre, logiquement on ne va pas la remplacer. Là, le décapage semble la meilleure solution.

Dernière modification par Bernard2K (29/12/2017 18h25)

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#39 29/12/2017 19h12 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Samuel222 a écrit :

Merci beaucoup Bernard pour votre expérience précieuse.

Pour les classes 3, il s’agit de :
– 7 murs en bois
– 2 portes en bois
– une embrasure de fenêtre en bois
– une tablette en bois
– une allège en pierre

Ne vous inquiétez pas, on trouve du plomb dans toutes les maisons un peu anciennes qui n’ont pas fait l’objet d’une grosse rénovation. Si vous louez, il faut garder une trace écrite que vous avez remis à votre locataire le diagnostic (exemplaire paraphé sur chaque page).

Je vous conseille néanmoins de supprimer au maximum ces supports pollués. J’ai essayé de décaper… c’est pénible et seul le décapage chimique est possible. Surtout pas de décapeur thermique qui produit des vapeurs nocives.

Pour ma part, j’ai tout enlevé, sauf les portes. déposés les murs, l’embrasure, la tablette et faite reposer par un plaquiste un Ba13 et une moulure. ça ne vous coûtera pas très cher.

Sur les portes, un ponçage et une bonne peinture suffira revenir dans les catégories acceptables (le soucis vient des peintures écaillées).

Par contre, si vous voulez montrer que vous avez bien fait votre travail, vous devrez faire repasser un contrôleur pour qu’il mette à jour le diagnostic.


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#40 29/12/2017 20h20 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Oui faite repasser un contrôleur ….mais ne lui dites pas pourquoi !
Laissez le faire son boulot si c’est nickel il n’aura rien à redire , si vous l’aiguillez, il ira direct ou ca fait mal..

Chtirentier

Dernière modification par Chtirentier (29/12/2017 20h21)

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