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#26 10/02/2017 13h28 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Bernard2K a écrit :

La rentabilité de l’argent investi se calcule sur le prix d’achat initial.

Nous sommes d’accord . C’est pourquoi je le fais avant l’achat et que je l’oublie immédiatement après.
J’ai donné le premier exemple pour justement montrer le risque de le conserver par la suite.
Ce propriétaire imagine sa rentabilité à 12 % alors qu’elle n’est qu’à 2,4%


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#27 10/02/2017 13h53 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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L’arbitrage est une notion intéressante mais valide seulement à condition de pouvoir disposer du capital.
L’emprunt à 100 ou 110% pour l’achat des biens (tout l’intérêt de l’effet de levier sur l’immo physique) rend cette notion n’est possible qu’après de nombreuses années de remboursement…

Dernière modification par DDtee (10/02/2017 14h01)


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#28 10/02/2017 13h58 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Concernant ces deux calculs :
- la rentabilité sur le prix d’achat initial
- rentabilité globale de l’investissement, sur la période de détention, en cas de revente demain au prix du marché.

Ca répond à la question : était-ce un bon investissement ?

Ce n’est pas seulement de "l’introspection financière" mais ça sert aussi et surtout à savoir si ça vaut la peine de réitérer de tels investissement.

Deux exemples caricaturaux :
- un appartement locatif acheté neuf et très cher en 2008, à 200 k€. Aujourd’hui il vaut, en net vendeur, 100 k€. Il rapporte 4000 € nets de charges d’impôts par an. Sur l’investissement initial, 2 % de rentabilité. Sur la valeur actuelle, 4 %.
- un commerce payé 200 k€ dans une zone commerciale qui a été depuis oubliée des chalands et des aménageurs (le commerce est situé désormais entre deux vitrines vides et à proximité d’un campement…). Le propriétaire arrive encore à le louer 5000 € nets par an, en bail précaire, alors qu’il ne vaut que 50 k€ nets à la revente. Sur la valeur de revente, il apporte 10 % de rentabilité.

Donc voilà, sur un bien qui a perdu de la valeur, ce mode de calcul donne un rendement artificiellement élevé. Il ne faudrait surtout pas en déduire que c’est une bonne affaire.

Evidemment, un investisseur aussi expérimenté que vous ne s’y laisse pas prendre et va balayer ma remarque d’un revers de la main. Mais quelqu’un qui voudrait s’auto-convaincre que son de Robien ou son Scellier n’était pas si pire que cela, pourrait bien sauter sur cet argument. Et se dire : tiens, et si je rachetais un Pinel ?

Bref, c’était juste "pour mémoire".

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2017 14h26)

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#29 10/02/2017 17h16 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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DDtee a écrit :

L’arbitrage est une notion intéressante mais valide seulement à condition de pouvoir disposer du capital.
L’emprunt à 100 ou 110% pour l’achat des biens (tout l’intérêt de l’effet de levier sur l’immo physique) rend cette notion n’est possible qu’après de nombreuses années de remboursement…

Je ne comprends pas bien.
Nous ne devons pas avoir la même conception de l’ ARBITRAGE
selon moi

L’Arbitrage est une pratique qui consiste à vendre un actif et en acheter simultanément un autre, afin de profiter d’une meilleure rentabilité.

De ce fait je dispose bien du capital si les biens sont de valeur équivalente.
Dans le cas où le premier bien n’est pas fini de rembourser, je suit prélevé par le notaire du capital restant dû et je souscris un crédit équivalent sur le second bien

Sinon c’est un INVESTISSEMENT
Dans lequel, il peut y avoir effectivement emprunt et effet de levier… qui a son intérêt mais aussi son revers qui est d’augmenter le risque.

Bernard2K a écrit :

Donc voilà, sur un bien qui a perdu de la valeur, ce mode de calcul donne un rendement artificiellement élevé. Il ne faudrait surtout pas en déduire que c’est une bonne affaire.

Nous sommes une fois encore d’accord.
Ce chiffre décrit pour moi la situation " du moment". Il sert essentiellement a avoir un tableau de bord de la rentabilité instantanée des différents actifs et éventuellement à "élaguer" certains postes peu rentables

Il existe bien d’autres critères et outils pour mesurer la rentabilité d’un investissement.
Par exemple le Taux de rentabilité interne le" TRI ".
Il valorise à la fois l’investissement , les flux financiers et la revente.
Plus il est élevé, meilleur est l’ investissement . Il semble parfait.

Pourtant il a aussi un gros défaut : Pour un achat avec un financement à 110% par emprunt, le tri est infini quel que soit le loyer

Mais je dérive et je pollue la file de Samuel 222 sad
Veuillez m’excuser.

Dernière modification par CyberPapy (10/02/2017 17h29)


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#30 11/02/2017 10h30 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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C’est une expérience que je n’ai pas. J’ai peut être résonné un peu vite par rapport à ma situation où mon banquier aurait beaucoup de mal à "se refaire" les dossiers dans de brefs délais…

Avez vous pratiqué, et au bout de combien d’années de crédit ? Comment votre banquier a-t-il réagit ?


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#31 11/02/2017 11h44 → Samuel222 [22] : étude de cas immobilier (louer en meublé, rentable ?) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), rendement)

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Je n’ai pratiquement fait " QUE" de la vente de locaux non finis de payer de 1980 à 2000.

Pour des questions de taux d’endettement, j’achetai avec des crédits les plus longs possibles: 15 ans.
Je fis même du "In Fine"
Je revendais entre deux et sept ans
J’avais un apport personnel de 30% pour pouvoir en cas de revente forcée et rapide, rembourser le crédit avec le fruit de la vente .

Dans les années 80 il était possible de financer avec des crédits "Compte  Epargne logement" ou " Credit Logement"
Ceux- ci n’étant pas hypothécaires, il n’était même pas indispensable de rembourser le solde.
Par la suite cela le fut mais ne changea en rien le sourire de ma banquière.
Elle s’étonna quand même le jour où je lui dis que j’avais dix crédits en cours chez elle.

C’est mon changement de "Salarié" à "Marchand de biens" qui envenima nos relations.


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