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Forums des investisseurs heureux

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#1 20/10/2016 15h44 → Dalki : étude de cas immobilier (transformation d'un T1 en T2 meublé) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Après un premier investissement qui me satisfait en meublé, j’ai trouvé un second bien qui me semble intéressant. Un studio de 28m2 que je souhaite transformer en T2. Petite surface, mais qui s’y prête bien, la configuration de l’appartement le permet tout en préservant une sensation d’espace agréable.
J’ai toujours refusé de regarder les RDC. Mais là, le rez de jardin avec petit cour privative qui serait délimitée avec pot de fleurs me parait interessant. Et le prix très faible pour le secteur tient déjà compte de ce fait.

Il semblerait que le bien génère environ 100 euros d’impôts par an la première année, puis 300 euros par an les années suivantes.

]VOTRE PROFIL

Marié, 28 ans, TMI 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : correctes (j’ai par ailleurs un comptable pour mon LMNP)

- Fiscales : idem
- Artisanales : bonnes
- Temps disponible : oui

DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction :1980
- Étage : rez de jardin, avec petite cour privative, 28m2, bonne luminosité, orienté sud.
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif / individuel : individuel électrique
- Volets isolants
- très peu de charges de copro (18e/mois) car l’accès ne se fait pas par les parties communes.

LOCALISATION DU BIEN

Zone d’emploi dynamique. A 6km d’une très grande ville, métropole régionale. Forte densité de population.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 55 000 euros
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 430 euros envisagés

- Frais de gestion locative envisagé si délégation : gestion en directe
- Travaux immédiats : 10 000 EUROS pour rafraîchissement.
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. NON

- Taxe foncière hors TEOM : 300e

- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 10/15 euros
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : NON
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0 euro
- Type de crédit : amortissable, in fine
- Taux du crédit avec assurance : 1,60 + assurance
- Durée du crédit : 22 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée : LMNP au réel

CASH FLOW
Environ 40 euros de cash flow positif avant impôt

Message édité par l’équipe de modération (21/10/2016 10h12) :
- ajout de balises Url/Société/Quote/Livre
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)
- suppression de la citation du message immédiatement précédent
- anonymisation du message

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 20/10/2016 16h15 → Dalki : étude de cas immobilier (transformation d'un T1 en T2 meublé) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

votre calcul de cashflow mériterait d’être plus précis :
- On ne sait pas combien vous empruntez (55 k ? 55 +10 de travaux ?), donc on ne sait pas le montant du remboursement.
- on ne sait pas si le loyer envisagé est HC ou CC
- on ne sait pas le montant de la TF.
- je ne comprends pas "le bien génère environ 100 euros d’impôts par an la première année, puis 300 euros par an les années suivantes." Autant d’impôt, en LMNP au réel ?

Sur un appartement en RDC, points à surveiller :
- ensoleillement : apparemment c’est bon.
- promiscuité : par exemple, est-ce qu’on peut manger sur la terrasse privative torse nu pour profiter du soleil, sans devoir dire bonjour à tout l’immeuble qui passe devant (voire aux passants de la rue) ?
- bruit : si les appartements en étage peuvent aussi être bruyants, c’est plus sous-forme d’un brouhaha diffus ; alors que le RDC peut subir des bruits plus "directs" : la porte d’entrée de l’immeuble qui claque ; les bruits du hall d’entrée qui résonnent ; les gens qui passent devant les fenêtres en parlant fort, voire un square où se tiennent des activités bruyantes (jeux d’enfants, réunions d’ivrognes…) ; passage d’engins motorisés à seulement quelques mètres des fenêtres…
- sécurité : les fenêtres et porte-fenêtres s’ouvrent très facilement, bien plus encore qu’une porte palière. En l’état, sauf si un propriétaire précédent y avait prêté attention, il est quasi certain qu’on rentre comme dans un moulin. Ca vaudrait sans doute la peine de prévoir l’intervention d’un serrurier pour sécuriser "raisonnablement" ces fenêtres et porte-fenêtres. Raisonnablement car ça se sera jamais parfait et qu’on ne va pas poser des barreaux aux fenêtres ; mais par rapport à la situation non sécurisée, il devrait y avoir des interventions pas trop coûteuses et qui peuvent déjà bien améliorer la situation. Pouvoir signaler aux candidats à la location que cette intervention a été faite serait sans doute un très bon point.

Dernière modification par Bernard2K (20/10/2016 17h07)

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#3 21/10/2016 09h03 → Dalki : étude de cas immobilier (transformation d'un T1 en T2 meublé) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Merci Bernard pour ce retour.

Emprunt de 65 000 euros (55 + 10 de travaux, à 110%). Le cautionnement du prêt sera sans doute de ma poche (700 euros environ).
430 euros loyer hors charges + 18 euros de charges.
Taxe foncière : 290 euros.

Concernant la fiscalité, c’est le résultat de la simulation effectuée sur le site du comptable qui a la gestion de mon T2 LMNP. Et il s’avère que le bien crée de la fiscalité dès le début, du fait du "faible" montant d’achat par rapport au prix du loyer.

Je vais me renseigner concernant la sécurité des fenêtres (pas de portes fenêtres, l’accès à la cour privative se faisant par la porte principale d’accès au logement).

Ce qui me séduit :
- passage d’un T1 en T2, permettant un loyer plus important.
- charges extrêmement faibles du fait que l’accès au logement se fait par une porte indépendante, et non par des parties communes.

Ce qui m’interroge :
- rez de jardin
- création de fiscalité dès le début

Dernière modification par dalki (21/10/2016 09h04)

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#4 21/10/2016 09h38 → Dalki : étude de cas immobilier (transformation d'un T1 en T2 meublé) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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"création de fiscalité dès le début" :
quand on gagne de l’argent, c’est normal de payer des impôts. Si effectivement le logement est relativement peu cher en regard du loyer, c’est normal (même si ça m’étonnait en première approche).

Concernant la fiscalité en LMNP au réel, il y a une latitude en fonction notamment des durées d’amortissement retenues par compartiment (selon la ventilation du prix d’achat et des travaux). Donc ça dépend de la méthode d’amortissement retenue par votre comptable. Ca dépend aussi de la nature des travaux et comment ils sont intégrés à cet amortissement (ou selon leur nature, pas amortis).

Au total, un certain stock d’amortissement, ça fait une certaine économie d’impôts. Qu’on fasse passer ce stock sur une durée un peu plus courte ou un peu plus longue fait une différence sur ce qu’on paie en impôts chaque année, mais au long terme l’économie d’impôts sera la même.

La seule solution pour payer moins d’impôts, c’est de créer plus de charges et d’amortissement ! Par exemple, faire des travaux supplémentaires. Mais vu que ces dépenses ne sont "subventionnées" que à 45 %, au total on y est de sa poche ! Donc à moins de faire des travaux vraiment nécessaires ou qui se traduisent vraiment par une plus-value sur le loyer, il ne faut pas chercher à dépenser plus que nécessaire ! Et don cil faut être content de payer des impôts : c’est le signe qu’on est sur un projet rentable !

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#5 21/10/2016 10h50 → Dalki : étude de cas immobilier (transformation d'un T1 en T2 meublé) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bernard2K a écrit :

Au total, un certain stock d’amortissement, ça fait une certaine économie d’impôts. Qu’on fasse passer ce stock sur une durée un peu plus courte ou un peu plus longue fait une différence sur ce qu’on paie en impôts chaque année, mais au long terme l’économie d’impôts sera la même.

Cela est exact seulement si le bien est gardé la totalité de la durée d’amortissement (30 ans pour les éléments les plus long). En cas de revente avant ce délai un amortissement le plus court possible est bien préférable.
D’ailleurs, il est sans doute plus intéressant, notamment fiscalement, pour un investisseur de ne pas garder aussi longtemps un bien, mais de le revendre pour en acheter un autre avant ces longs délais. Cela dépend de l’état du marché (difficile à prévoir sur une échéance à 15/30ans) et des améliorations apportées au bien (et du coût de mutation évidemment).

@dalki : vu la rentabilité dégagée par ce bien (+/- 5% net à la louche ?) je vois pas trop comment vous payerez des impôts dès la 1ère année malgré les amortissements.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#6 21/10/2016 23h43 → Dalki : étude de cas immobilier (transformation d'un T1 en T2 meublé) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Vous avez raison. L’idéal serait par exemple d’amortir sur 10 ans (10 ans sans impôts, youpi) puis de revendre (PV du particulier donc imposition faible sur la PV). D’autant que le régime LMNP au réel risque de ne pas durer éternellement et cette application de la PV du particulier pourrait être remise en cause ; donc un bon tenez vaut mieux que deux vous l’aurez. (on ne pas citer le proverbe correctement à cause du robot anti-tutoiement !)

Pour autant, on ne peut pas amortir comme on veut. Il faut suivre les règles comptables. J’ai essayé de regarder un peu mieux les durées pratiquées et il n’y a pas deux sources qui donnent les mêmes. Quant  au Bofip, je dois avouer que je n’ai pas tout compris ! Je vais donc me contenter de dire "faire confiance à son expert-comptable !". Et essayer d’appliquer des durées courtes, dans les limites de ce qui est admis…

Du coup, difficile à dire s’il est normal ou anormal que le bien génère des impôts à payer, sans connaître la méthode d’amortissement retenue par l’expert-comptable.

Dernière modification par Bernard2K (21/10/2016 23h47)

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#7 22/10/2016 11h09 → Dalki : étude de cas immobilier (transformation d'un T1 en T2 meublé) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Il est effectivement difficile de s’y retrouver dans les différentes durées d’amortissement appliquées selon les experts comptables.

De mes échanges avec ces derniers j’ai cru comprendre qu’il existait fondamentalement deux approches sur le sujet :

1- Approche "prudente" qui consiste à prendre les options les moins favorables au bailleur mais ne pouvant jamais être remises en cause par l’administration fiscale.
2- Approche "combative" qui consiste à suivre au plus près la jurisprudence (plus que le bofip etc) et être prêt à monter au créneau pour défendre des positions parfois discutables avec l’administration fiscale.

La variation de durée d’amortissement entre les deux approche semble souvent tourner autour de +/- 5 ans.

Il faut noter également les positions souvent différentes des "deux écoles" sur la valeur du terrain (à déduire car non amortissable). Ce choix est souvent au moins aussi impactant que ceux sur la durée des amortissements.

Il faut sans doute conseiller à chaque bailleur de questionner son cabinet d’expertise comptable pour connaître sa philosophie tout en positionnant lui même son curseur entre sécurité et audace, postures intermédiaires…


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#8 23/10/2016 21h26 → Dalki : étude de cas immobilier (transformation d'un T1 en T2 meublé) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Je vais interroger mon expert comptable sur les possibilités d’amortissement plus courts. Merci pour vos réflexions.

Pour la suite du projet, l’offre d’achat a été validée (49K). Compromis en cours. Préparation du financement, avec réflexion sur le choix de la durée. Je suis partisan d’un financement le plus long possible (donc 22 ou 25 ans), mais pourquoi pas sur 20 ans.

J’ai eu deux premières propositions, de deux banques différentes :

- 1,35 % variable sur 20 ans (+/-1 dans 10 ans)
- 1,47% fixe sur 20 ans

-1,75% (variable sur 25 ans (+/-1 dans 10 ans))
- 1,54% fixe sur 22 ans

Reste à étudier dans le détails les propositions concernant l’assurance, pour que je puisse comparer au mieux.

J’ai par ailleurs une question concernant la CFE : doit-elle être payée pour chaque bien loué en meublé ? Ou bien on ne paie qu’une fois la CFE, et ce même si l’on a plusieurs biens en meublés ? Je crains malheureusement de me douter de la réponse…

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#9 24/10/2016 09h41 → Dalki : étude de cas immobilier (transformation d'un T1 en T2 meublé) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Bonjour,

Si l’on parle bien de la Cotisation Foncières des Entreprises, c’est une taxe qui avec la CVAE forme la CET (Contribution Economique Territoriale) qui a remplacé l’ancienne taxe professionnelle.

Elle est calculé comme votre TF donc sur la valeur locative des biens.

Plus d’infos d’un point de vue comptable

Setanta

Dernière modification par Setanta (24/10/2016 09h42)

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#10 27/10/2016 16h46 → Dalki : étude de cas immobilier (transformation d'un T1 en T2 meublé) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Merci Setanta pour ce retour. Information qui m’a également été confirmée par mon expert comptable, tout comme le fait que le bailleur qui a débuté son activité en cours d’année ne paie pas de CFE la première année.

J’ai par ailleurs une question concernant le financement, et je sollicite vos avis éclairés pour prendre la meilleure décision possible :

1ère question : quel choix feriez vous entre un prêt sur 20 ans (66 000 euros) fixe ou variable ? 1,35% pour le variable (+/-1 dans 10 ans, donc 2,35% max pendant 10 ans au pire), 1,54% pour le fixe. L’écart est infime en terme de cout d’intérêts;

2e question : Je pense partir sur un financement sur 20 ans. Mais mon coeur balance entre 20 et 25 ans.

En effet emprunter sur 25 ans permettrait de ne pas grever le taux d’endettement (projet de changement de RP dans 2 ans), tout en augmentant le cash flow d’environ 40 euros par mois. Mais augmenterait évidemment le coût du crédit et la durée (moins de capital amorti si vente avant la fin du prêt, etc).

Merci d’avance

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#11 27/10/2016 21h50 → Dalki : étude de cas immobilier (transformation d'un T1 en T2 meublé) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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A titre perso je partirai sur 25 ans si la banque vous en laisse la possibilité.

Par contre les taux sont élévés (sauf s’ils intègrent l’assurance) , au vu de votre TMI (et du coup je pense des salaires qui en découlent) vous pouvez espérer mieux, beaucoup mieux.
J’ai un TMI identique au votre (environ 4500€ de revenus mensuels pour le couple + 1000€ de revenus fonciers) et j’ai eu une offre à 1.20% taux fixe hors assurance cette semaine sur 20 ans sans négocier, j’espère obtenir 1.10% en me basant sur les taux excellents de meilleurstaux.com (région Est). Ajoutez à cela 0.05% d’assurance au vu de votre âge (uniquement décès et PTIA) si pas d’ATCD médicaux particuliers.

Gratter 0.15 / 0.20 sur le taux ne semble pas énorme vu le montant de votre prêt, néanmoins, c’est toujours quelques euros qui resteront dans votre poche tous les mois (et sur 300 mois ça peut vite faire une belle somme).


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#12 28/10/2016 08h30 → Dalki : étude de cas immobilier (transformation d'un T1 en T2 meublé) (fiscalité, immobilier, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel))

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Les taux annoncés ici sont hors assurance.

Par contre je ne prête pas grande attention aux taux "excellents" de meilleurstaux.com, car il s’adresse à des dossiers ayant des revenus supérieurs à 100K et avec 40% d’apport.

Dans mon cas, pas d’apport sur ce projet, ce qui explique peut être les taux plus importants.

Stinky, dans quelle banque vous a-t-on proposé 1,20 % ? Que j’aille les solliciter.

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