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#1 16/10/2017 16h08

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Bonjour,

Ma nièce à signé un bail pour un meublé car elle est étudiante, date d’effet au 01/10/2017.
A ce jour, elle n’a pu occuper l’appartement, pour cause de travaux.
Le propriétaire refuse de rembourser les jours non occupés et lui adresse un mail lui disant "qu’il la met dehors car elle fait des ennuis".
Ma nièce, désireuse d’avoir la paix et de se loger (!) dénonce le bail d’un commun accord sous les menaces avec écrit remis en main propres (1 exemplaire chacun) puis par RAR le lendemain.

Or en lisant ce bail je vois :

- que le loueur est en réalité LMP et qu’il se présente comme un particuliers
- qu’il à utilisé un cerfa de 2005 donc bien avant ALUR et que le bail est bourré de clauses abusives et léonines (pénalités entre autre)
- qu’il n’a remis ni état des lieux (forcément) ni diagnostique ni inventaire (re "forcément")…
- qu’il à mis une durée d’un an au lieu de 9 mois s’agissant d’une étudiante

Bref j’ai envie de conseiller à ma nièce :

- de ne pas prendre au sérieux ses menaces de lui faire payer 2 mois de caution* pour départ anticipé + le mois en cours
- de porter plainte ?

NB edit : * illégal également.

Dernière modification par Iqce (16/10/2017 20h55)

Mots-clés : alur, bail, illégal, meublé


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#2 16/10/2017 16h53

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Icqe,

Personnellement, je l’appellerai calmement et lui dirais que soit on règle les choses à l’amiable entre gens civilisé soit vous envoyez le tout à la DDPP - section immobilier en mentionnant qu’une bailleur entreprise abuse d’un étudiant et vous portez plainte.

Si votre nièce part comme cela mais qu’elle a versé sa caution, elle va jamais la revoir ou au prix d’un parcours du combattant. Le mieux est qu’il lui restitue tout et qu’on en parle plus.

Dernière modification par Kabal (16/10/2017 16h54)

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#3 16/10/2017 17h26

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Ah oui, la phase amiable à été tentée ; le papa de la nièce à failli se faire taper dessus et c’est le propriétaire qui a menacé de porter plainte.
Visiblement il ne partage pas notre vision du "mieux" (pour l’instant) et je note pour la DDP section immobilier mais je n’ai rien vu : DGGCCRF ? Mais contrôlent ils les bailleurs LMP ?


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#4 16/10/2017 20h52

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Si elle a accès à l’appartement, qu’elle prenne des photos pour montrer l’impossibilité d’y habiter à cause des travaux.


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#5 16/10/2017 20h55

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Fait ; l’état des lieux à été impossible à réaliser comme indiqué plus haut. Les photos ont été envoyées par mail dés le 5 Octobre après diverses excuses bidon…


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#6 16/10/2017 21h07

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Bonsoir,

Je contacterais l’Adil pour demander conseil. Peut-être aussi une association de défense des locataires, la maison de la justice et du droit, l’assistance juridique de son assurance habitation…

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#7 16/10/2017 21h08

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si le bail a été signé par le propriétaire, il doit rendre l’appartement habitable à la date de début de bail indiqué sur le document. S’il n’est pas habitable et qu’il ne s’agit pas d’un problème indépendant de la volonté du propriétaire, c’est à lui trouver une solution de logement en attendant que les travaux soient finis.

Vous avez 2 possibilités :
- vous récupérez votre caution et le mois versé et vous allez loger ailleurs,
- vous demandez au propriétaire de trouver une solution d’attente à ses frais

bon courage


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[+1]    #8 16/10/2017 21h10

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Sans en être sur, il me semble que oui du fait que c’est un professionnel. La DDPP est aussi en charge de la protection des populations (du consommateur). Je pense qu’ils peuvent prendre en charge ce type de saisine. Le mieux serait d’appeler votre DDPP locale qui comprend les anciens DGCCRF. Ils pourront vous aiguiller. Le but, ce n’est pas d’obtenir réparation en alertant la DDPP mais juste de l’embêter en attirant le regard des autorités sur les pratiques illégales du monsieur. Il va prendre un contrôle si vous choisissez des mots percutants. Votre nièce a été lésée et donc il faut vraiment le mettre en avant.
De plus, si par la suite vous voulez le poursuivre en justice, cela l’embêtera d’être à la fois sous le coup de la DDPP et de la justice en même temps.

PS : le section immobilier n’est pas le bon terme (c’est le mien faute de mieux) mais il gère les agences et les professionnels de l’immobilier.

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#9 16/10/2017 21h23

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Elliotan a écrit :

Bonsoir,

Je contacterais l’Adil pour demander conseil. Peut-être aussi une association de défense des locataires, la maison de la justice et du droit, l’assistance juridique de son assurance habitation…

J’ai bien pensé à l’Adil ; sauf que les permanences sont rares et que…Le forum c’est tous les jours smile


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#10 17/10/2017 01h01

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Autre piste : google.fr/search?q=association+locataires

Donc si je comprend bien, elle a signé un bail, a versé une caution et même un loyer, mais n’a jamais pu avoir accès aux locaux, et le bailleur prétend en plus maintenant ne pas lui rembourser sa caution, et fait des menaces, y compris physiques ?
Une visite au commissariat s’impose, je pense, tant il y a d’abus (et de bluff/esbroufe, voire incompétence) de la part de ce bailleur, et qu’il soit LMP ou pas ne change rien à l’affaire. Le bailleur devrait se calmer et revenir sur terre quand il sera convoqué pour s’expliquer. Pensez à constituer un dossier avec tout ce qu’il faut pour prouver la situation.

En signant le bail, le bailleur a pris des engagements. S’il s’avère incapable de les tenir, ce serait plutôt à lui de devoir dédommager le locataire… (mais un bon accord amiable vaut souvent mieux qu’un procès long).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#11 17/10/2017 07h57

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GDBL : oui l’idée de la rencontre était d’obtenir un accord amiable : échec et donc émoi familial.
Le fait qu’il soit LMP impose :
- qu’il le mentionne sur le bail
- l’application dans le bail de certaines règles vis à vis de la caution (non fait)
- aggrave la situation je pense car en tant que "pro" il est encore moins excusable.

Donc en résumé vous partagez ma 1ére approche.

Les sommes dues vont lui être notifiées par huissier avec détail des irrégularités (je voudrais bien parler d’indemnités de relogement, nous verrons) ; puis plainte "perdu pour perdu".

Je n’aurais jamais cru que de tels bailleurs existent avec de tels procédés, surtout l’usage du bail illégal.


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#12 17/10/2017 08h45

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Bonjour,

Puisque vous êtes décidé à agir, je vous mets en garde sur un certain nombre de choses :
- le montant du dépôt de garantie (et non pas de la caution) est bien de 2 mois en bail meublé (article 25-6 de la loi de 1989). Vous prétendez que ce montant est illégal, je ne vois pas ce qui vous permet de dire cela.
- la durée du bail PEUT être réduite à 9 mois pour une étudiante. C’est à l’étudiante en question de le réclamer. Le bailleur n’a fait aucune faute en proposant un bail d’un an. Vous nièce ne devait pas signer un bail d’un an si c’est un bail de 9 mois qu’elle voulait. C’est tout.
- les clauses léonines ou abusives sont réputées non écrites. C’est la première "sanction". Une clause abusive ne cause du tort à un locataire que quand le bailleur l’applique. Vous semblez considérer ces clauses comme des agressions, mais tant qu’elles ne sont pas appliquées il n’y a guère à s’en plaindre puisqu’elles n’ont causé aucun préjudice. S’il y a préjudice, alors on peut porter l’affaire devant le juge pour obtenir des dommages-intérêts. Tant qu’il n’y a pas de préjudice, la clause est juste réputée non écrite, c’est tout.
Le locataire peut aussi mettre en demeure le bailleur d’obtenir un contrat conforme à la loi ; contrat qui remplace alors le précédent et prend effet dès le premier jour du premier bail. Si vous portez l’affaire devant le juge, il peut éventuellement considérer que le contrat est tellement biaisé que l’ensemble du contrat est nul (surtout si c’est la demande du locataire) ; mais il peut aussi préférer forcer le bailleur à corriger son bail. En effet, le juge tient compte de la "force" des contrats et du fait que le locataire l’a signé. C’est un peu comme le salarié qui attaque son employeur pour licenciement abusif et qui obtient sa réintégration : pour le salarié, ce n’est souvent pas ce qu’il souhaite tellement la relation avec son employeur est dégradée ; mais le juge cherche à remettre les choses dans le bon ordre, il juge un licenciement abusif, donc il prononce la nullité du licenciement, donc le salarié est réintégré. Attention donc au fait que dans l’affaire de votre nièce, le juge pourrait considérer que c’est la dénonciation du bail qui a été "forcée", donc il rétablirait le bail et sommerait le bailleur de loger votre nièce. Elle voulait se débarrasser de cet affreux, et voilà que le juge dit qu’elle est à nouveau liée au bailleur par ce ce contrat de location ! Donc, attention au fait que le juge pourrait vouloir faire agir ce bail dans tous ses effets au lieu d’en libérer votre nièce.
Par ailleurs, le bailleur encourt possiblement une sanction administrative (amende) pour contrat contenant des clauses abusives ; vous noterez néanmoins (par une petite recherche dans google actualités) que ces affaires sont très rares, c’est à dire qu’il y a peu de moyens de répression, mais aussi que l’administration va rarement jusqu’à la sanction. Cet article 70% des salles de sport contrôlées sont en infraction - Le Parisien nous dit par exemple que sur 262 établissements fautifs, seulement 16 ont une amende et 6 un PV pénal. Les autres ont eu des avertissements ou des injonctions. De plus, cela signifie que c’est l’entreprise bailleur qui est sanctionné en général ; ce qui n’aurait rien à voir avec le conflit entre votre nièce et lui. Il faut bien distinguer le conflit d’ordre juridique, qui relève du tribunal d’instance si cela doit aller jusque là, d’une éventuelle sanction administrative.
- Vous semblez considérer que le fait qu’il soit LMP lui impose beaucoup d’obligation. Notez qu’un LMP est une entreprise en nom propre. C’est à dire que c’est bien une entreprise, mais pas une société, pas une personne morale. Les obligations spécifiques des personnes morales bailleresses ne le concernent donc pas.
- enfin, notez que tout ce qui est pénalités et sanctions (vous parlez notamment d’indemnités de relogement) doit être prononcé par un juge. Votre nièce ne peut pas se faire justice toute seule et demander des pénalités et sanctions à ce bailleur sans passer par le juge.

D’une manière générale :
- c’est votre nièce qui est en conflit avec ce bailleur. Elle est majeure et vaccinée. Donc, vérifiez quand même que les actions que vous lui proposez lui conviennent et que vous ne l’embarquez pas dans une affaire où elle pourrait rapidement regretter les conséquences en termes d’embêtement, de "violence", de longueur… voire d’échec.
- préparer votre affaire. Vous semblez pour l’instant reprocher beaucoup de choses à ce bailleur, mais il faut se concentrer sur ce qui est vraiment illégal vis à vis de votre nièce (et à chaque fois se référer à un article de la loi de 1989 bien comprise), ce qu’elle souhaite vraiment obtenir et les moyens de l’obtenir. A mon avis, la meilleure piste d’attaque (d’après les éléments que vous exposez) c’est de faire valoir que le bail est nul (car non conforme à la loi et car il n’a jamais pu être appliqué puisque le logement n’était pas disponible), de forcer le bailleur à le reconnaître, et obtenir donc le remboursement de l’intégralité des sommes versées. Ca serait déjà pas mal. Pour obtenir des indemnités ou des dommages-intérêts il faudrait aller devant le juge ce qui est long et souvent coûteux (il y a intérêt à avoir un bon avocat même s’il est possible d’ester sans avocat devant le tribunal d’instance en dessous d’une certaine somme).

Franchement, je trouve pour l’instant que vous lui reprochez des choses un peu en désordre, pas toujours fondées. Il faut se concentrer sur des choses indubitables, fondées (savoir citer l’article de loi concerné), et les faire valoir avec force. Continuez à travailler votre dossier si vous voulez avoir une action solide et efficace.

Comme toujours dans un conflit qui peut aller jusqu’à la justice, ça ne suffit pas d’avoir raison, il faut savoir le faire valoir.

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2017 08h47)


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#13 17/10/2017 08h50

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Bonjour,

Sauf erreur de ma part, ce type de litige inférieur à 10000€ peut se régler au tribunal d’instance.

Justice / Portail / Tribunal d’instance

La procédure est simple, assez rapide, et pas chère.
- Il suffit d’envoyer un courrier avec toute votre argumentation précise, chiffrée en ce qui concerne le préjudice.
- le coût est un timbre fiscal, car vos n’êtes pas obligé de vous faire représenté par un avocat.
- si votre demande est raisonnable et bien construite, et que le monsieur se montre raisonnable, il peut y avoir une médiation avant l’audience.
- n’etant pas juriste, votre dossier semble tout de même etayé. Les clauses abusives sont accessoires dans l’argumentation. Vous pouvez demander le remboursement de la caution et du loyer du premier mois. ce qui correspond à votre préjudice. Puis vous pouvez demander le versement de nuit d’hotels/location nécessaires pendant la période de relogement, sous la forme d’un mois de loyeretc, etc…

Pour les clauses abusives, DGCcRF.
Un petit coup d’URrSssaf ne fait pas de mal non plus s’il a des salariés.

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#14 17/10/2017 08h59

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Bernard2K a écrit :

- la durée du bail PEUT être réduite à 9 mois pour une étudiante. C’est à l’étudiante en question de le réclamer. Le bailleur n’a fait aucune faute en proposant un bail d’un an. Vous nièce ne devait pas signer un bail d’un an si c’est un bail de 9 mois qu’elle voulait. C’est tout.

Par ailleurs je me demande naïvement quel pourrait être le préjudice d’un locataire à signer un bail de 12 mois plutôt que 9 mois ? Etant libre de quitter le logement à tout moment en respectant le délai de préavis… c’est plutôt le propriétaire qui est contraint par cette durée, non ?

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[+1]    #15 17/10/2017 09h01

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FastHand a écrit :

La procédure est simple

Je m’inscris en faux. La procédure est simple pour qui maîtrise la loi, la jurisprudence, le déroulement d’un procès… C’est d’autant plus simple qu’on sait exactement ce qu’on reproche à la personne attaquée et ce qu’on demande. Or, cette affaire me semble loin d’être simple : la nièce a d’abord signé un bail, puis a dénoncé le bail en RAR. La stricte application des documents signés fait qu’elle est redevable de la période de location entre le début du bail et la fin du bail (logiquement la date de dénonciation + un mois). Faire valoir qu’elle n’a jamais pu occuper le logement et que c’est entièrement la faute du bailleur (et que donc elle ne doit pas un centime au bailleur), ça ne va pas être si simple que cela… Je rappelle que la procédure devant le tribunal d’instance est "orale" mais basée sur des documents à produire devant le juge. Quels sont les DOCUMENTS qui PROUVENT qu’elle n’a jamais pu occuper le logement et que c’est entièrement la faute du bailleur ?

Je rappelle aussi qu’il y a désormais une obligation générale de rechercher d’abord une solution amiable avant d’ester. Quels sont les DOCUMENTS qui PROUVENT qu’une solution amiable a d’abord été recherchée ?

Pour celui (celle, en l’occurrence) qui se lancerait sans avocat et sans maîtriser le sujet, ça peut vite tourner au casse-tête chinois. Une étudiante a peut-être besoin de se consacrer son temps et son énergie à ses études plutôt qu’à un procès (à moins qu’elle ne soit justement étudiante en droit !).

- Il suffit d’envoyer un courrier avec toute votre argumentation précise, chiffrée en ce qui concerne le préjudice.

Pas un simple courrier mais une assignation ou une déclaration au greffe.

- le coût est un timbre fiscal

Supprimé depuis 2014.

Lisez et faites lire à votre nièce ces 3 articles (qui datent de 2005 mais à ma connaissance tout est encore valable sauf le timbre fiscal justement) :
Au fait, comment on fait un procès ? - Journal d’un avocat
Au fait, comment on fait un procès ? 2e partie - Journal d’un avocat
Au fait, comment on fait un procès ? 3ème et dernière partie - Journal d’un avocat

Si, à l’issue de la lecture, cela vous semble toujours simple et facile à faire sans avocat, allez- y !

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2017 09h17)


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#16 17/10/2017 09h17

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Bonjour Bernard,

J’approuve la justesse de vos observations, en résumé oui l’idée 1ére est de se débarrasser de ce bailleur (chose faite à priori), pas d’y retourner.

Le 1er soucis duquel tout est parti est bien sur l’impossibilité d’occupation des lieux ; des photos ont été prises puis envoyées par mail. Déjà…Pas terrible à mon avis (RAR).
Pour le reste il s’agit de lui faire comprendre qu’il vaut mieux rembourser recta plutôt que de risquer les dommages et intérêts.

Au passage que pensez vous de :

- l’absence de liste du petit mobilier
- l’absence de métré justifiant une surface surestimée de 60% d’après mes mesures (un détail !)
- l’absence de diagnostique
- le bail non signé par la caution (question subsidiaire)

Fasthand : je crois que oui mais non : pas sur du montant, faudrait vérifier, mais il me semble qu’au préalable il faut tenter d’autres approches. J’ai regardé vite fait sur le net hier.
Edit : B2K à précisé le sujet entre temps.

Je vous livre l’arnaque, c’est édifiant.

1- Publication d’une fausse annonce avec mention d’une surface de 40m2
2- visite d’un bien, superbe, 40m2, OK parfait. Sauf que…ce n’est pas celui là mais le même juste à coté regardez les travaux sont presque finis blablabla signez vite sinon il va partir pensez donc une affaire pareille etc
3- signature du bail en urgence "25m2" (j’en vois 15 maxi sur place)
4- remise des clés le 2/10…Sur place dans un appartement encore différends très petit inhabitable…Disparition du bailleur dans la foulée jusqu’à l’entrevue.
Notez que l’adresse est elle même vague : au numéro du logement il y a en fait une 20ne d’appartements.

NB : je vous passe les détails ; évidemment que le père de l’étudiante et elle même ont protesté etc

Dicci a écrit :

Bernard2K a écrit :

- la durée du bail PEUT être réduite à 9 mois pour une étudiante. C’est à l’étudiante en question de le réclamer. Le bailleur n’a fait aucune faute en proposant un bail d’un an. Vous nièce ne devait pas signer un bail d’un an si c’est un bail de 9 mois qu’elle voulait. C’est tout.

Par ailleurs je me demande naïvement quel pourrait être le préjudice d’un locataire à signer un bail de 12 mois plutôt que 9 mois ? Etant libre de quitter le logement à tout moment en respectant le délai de préavis… c’est plutôt le propriétaire qui est contraint par cette durée, non ?

Dans ce genre de cas de figure, le but est de fausser le consentement et les obligations.

Au point ou on en est, on peut imaginer que si l’étudiant part à 9 mois (durée d’un cursus n’est ce pas) le bailleur tente le non remboursement abusif pour bail interrompu 3 mois avant (ça n’existe pas, mais si ça marche ? Etc).

Dernière modification par Iqce (17/10/2017 09h25)


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#17 17/10/2017 11h54

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Bernard2K a écrit :

Votre nièce ne peut pas se faire justice toute seule et demander des pénalités et sanctions à ce bailleur sans passer par le juge

Vous avez raison sur tout, mais pas là dessus. Vous pouvez parfaitement demander des pénalités ! Il n’y a pas besoin de passer par un juge pour demander. Pour obtenir, c’est une autre histoire, mais dans le cas présent demander non seulement le remboursement des sommes perçues mais en plus l’indemnisation du préjudice moral est possible et sûrement une bonne idée.

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#18 17/10/2017 12h33

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Bonjour,

@Bernard
J’ai eu l’occasion de représenter une société de distribution à plusieurs reprises à type de procès, et à titre personnel, j’ai du faire appel à ce type de juridiction pour un litige avec un voyagiste.

Dans le cas présent, il y a les constats d’huissier et les photos qui font fois.
De plus, c’est l’etudiante vs un LMP, donc un profane vs un pro.

De mon expérience, à partir du moment où la reclamation est légitime, étayée, et avec une demande de dommages raisonnable, les chances de succès sont plus fortes.
Ici, il s’agit de récupérer sa caution et de se faire payer un mois de loyer, donc rien d’enorme.

Pour la conciliation avant envoi au tribunal, rien n’empeche d’envoyer un dernier courrier de mise en demeure.

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#19 17/10/2017 12h38

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sven337 a écrit :

Vous pouvez parfaitement demander des pénalités ! Il n’y a pas besoin de passer par un juge pour demander.

Sauf que quelqu’un ne vous doit de l’argent que s’il a signé une commande ou un contrat avec vous. Si le bailleur vous paie une pénalité "à la bonne franquette", il pourrait ensuite se retourner contre vous pour escroquerie et il n’aurait pas tort dans le fond ! Donc demander de l’argent qui ne vous est pas dû contractuellement (ou sur décision de justice) me semble illégal, maladroit et dangereux.

Le seul cas que je vois et qui se rapproche de ce que vous dites : un litige peut se solder par une transaction ; l’accord des deux parties par leur signature sur la transaction reconnaît qu’il y a un litige, qu’il y a un préjudice pour l’un et que l’autre compense ce préjudice par un dédommagement ; mais il y a alors intérêt à ce que le texte de cette transaction soit rédigé par un avocat pour éviter tout risque légal.

FastHand a écrit :

Dans le cas présent, il y a les constats d’huissier et les photos qui font fois.

Où ça, des constats d’huissier ? Iqce a parlé de photos envoyées par mail, et c’est tout. Il a parlé d’une possible mise en demeure par huissier de payer les somme dues, démarches qui n’ont pas été encore été faites me semble-t-il.

Je redis : où sont les documents qui PROUVENT (au sens de : solides et convaincants devant un tribunal) ?

Iqce décrit les agissements d’un margoulin, c’est révoltant, pas de souci là dessus. Mais qu’est-ce qui est demandé par la nièce, sur quelle base légale, et sur quelles preuves ? Ce sont les seules choses qui comptent devant un tribunal et pour le moment je trouve que le dossier est brouillon et mal étayé.

Je suis moi-même partisan de faire respecter ses droits, mais il faut le faire de manière solide et inattaquable. Pour le moment, la nièce a été très légère : elle a signé un bail très défavorable, elle n’a pas vérifié que le logement serait habitable, elle a ensuite résilié le bail (ce qui est bien différent de demander la nullité du bail), et comme je l’ai déjà dit, au vu des éléments écrits (le bail puis le courrier de résiliation), elle est locataire du logement entre le début du bail et la fin de son préavis donc redevable du loyer pour cette période.

Signer des documents contractuels est un engagement considérable. Le bailleur peut produire le bail signé, et le courrier de congé. Qu’est-ce que la nièce a comme éléments de PREUVE à produire ? Quelques photos numériques ?

Moi je m’en fous, je n’ai rien à y gagner, je pourrai dire à Iqce : "allez-y c’est gagné d’avance". Mais il me semble que le dossier est fragile car la nièce a été bien légère et n’a que très peu d’éléments pour prouver la mauvaise foi du bailleur et l’impossibilité d’habiter le logement.

Imaginez que le bailleur, lui, demande un constat d’huissier sur l’appartement, travaux finis et meubles en place, daté d’à peine plus tard que les plaintes de la locataire comme quoi c’est inhabitable. Et qu’il ne produise cela que très tardivement dans la procédure. Devant le juge, la nièce va se retrouver bien maline avec ses quelques photos numériques, face à un constat d’huissier.

Dernière modification par Bernard2K (17/10/2017 12h53)


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[+2]    #20 27/10/2017 12h11

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Bonjour,

Il me semble normal de vous donner le dénouement de cette affaire (chose qui manque un peu sur le forum).

Ma nièce à fait un récapitulatif des griefs sans agressivité mais avec fermeté sur la base des infos collectées sur le net et dans cette file, le tout en RAR.

Et hier elle à reçu un chèque dont le montant la satisfait, chose que j’approuve sur le principe "qu’un mauvais accord vaut mieux qu’un bon procès".

A voir si son père approuve ou pas, mais j’estime qu’il vaut mieux s’en tenir à ce résultat.

Bonne journée à tous.

X


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