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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 26/05/2019 22h14

Membre
Réputation :   1  

VOTRE PROFIL

- Salarié, 31 ans, tmi: 14 %, revenus: 26k net

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faible
- Fiscales : moyenne
- Artisanales: menuisier de profession, et moyenne pour les autres corps de métier.
- Sociales: Moyen
- Temps disponible: le week-end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : 19XX, totalement rénové en 2016
- Au 2nd étage sur 3, T2 de 25 m², sans ascenseur
- Habité par le vendeur actuellement
- Chauffage électrique individuel
- Pas de persienne possible, fenêtre de bonne qualité de 2016, store intérieur sur mesure
- Aucun espaces verts dans la copropriété
- Décompteurs d’eau et compteur d’électricité individuel.
- Études de la copropriété : Bénévole 9 propriétaires pour 14 lots. Petit travaux des parties commune fait par les propriétaires eux même.
- Pas de concierge mais nettoyage des sols et vitres une fois par semaine, sortit des poubelles 3 fois par semaines.
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Nord
- Centre-ville de 15000 habitants
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? A 5 minutes du plein centre ville, et 10 minutes de la gare. Rue calme constitué d’habitation, cabiné d’architecte,  3/4 office de notaire.

RENTABILITÉ DU BIEN

- 57000+3888 de frais de notaire
- 440 CC (loyer pratiqué en location nue en dessous)
- Pas de vacance locatif descompté pour le moment.
- Gestion par moi même

- Travaux immédiats: Aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: Aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): refait entièrement en 2016
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): refait entièrement en 2016

- Taxe foncière hors TEOM: 333€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 100 €
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: pas prévu

- Rentabilité brute : 8.8 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0% (si ce n’est le restant des meubles a apporter)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 1.40 % + 0.20% ass
- Durée du crédit: 20 ans
- frais bancaire: 931€
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : environ 10k
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Néant
Copropriété: 530€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- lmnp: Je me suis basé sur le loyer de 440€ cc, des logements du dessous identique loué nue.
Je pense qu’avec une location meublé de bonne qualité, il y a moyen de faire quelque chose…

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI 14%
- Cash flow positif de 9€/mois les 7 premières années
Qui pourrais être améliorer avec un taux de prêt plus intéressant (voir négociation avec un courtier)
Rendement net: 5.81 %

L’appartement a retenu mon attention car les parties commune sont saine et de qualité, nettoyé une fois par semaine.
L’immeuble est habité par des propriétaires, des étudiants, commerciaux, et jeune actif.
L’appartement en lui même est dans une rue calme, parallèle a une rue commerçante a 5 minute du centre ville.
Rénovation complète de 2016: thermique, phonique, vmc, fenêtre etc
2 grande fenêtre dans la pièce de vie, une fenêtre dans la chambre
Parquet dans la chambre et la pièce de vie, sol souple dans la salle de bain.
Cuisine équipée, plaque, hotte, frigo.
Placard aménagé dans la chambre
Salle de bain: Douche carrelée, possibilité de mettre une machine a laver le linge.
Porte palière 3 points, je ne compte plus les visites d’appartement avec porte d’entrée style porte de chambre alvéolaire…
Tout les murs sont blanc.

La rentabilité n’est pas des plus importante mais me semble sans gros risque pour un premier achat.

J’ai remplis ce formulaire car, comme il s’agis d’un premier investissement, j’ai beaucoup de doute.

Je vous remercie par avance pour les réponses.

Dernière modification par Joker (26/05/2019 22h14)

Mots-clés : appartement, immobilier, location

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#2 26/05/2019 22h57

Membre
Réputation :   43  

Très bonne initiative. Mais quels sont vos doutes?

Il doit y avoir une erreur concernant les frais de notaires. Vous devriez être plus proche de 5500 euros.

Que contiennent les charges de 500 euros exactement?

Je trouve la rentabilité pas extraordinaire pour une ville de 15 000 habitants. Faites des simulations en nue pour voir si vous pouvez assumer les impôts et PS.

Elle est est surement liée au fait que l’appartement est vendu plus cher en raison des travaux récents sur la copropriété. Que pensez vous de son positionnement par rapport au marché?

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#3 26/05/2019 23h01

Membre
Réputation :   12  

Bonsoir
C’est correct. Plutôt sans risque comme investissement, rendement correct, faible charge et taxe foncière.
C’est loué nu, les impôts sont importants si votre tmi augmente.

Moi ce qui m’étonne, c’est qu’un menuisier ne cherche pas un appartement avec beaucoup de travaux. Ça serait plus intéressant, vous gérez déjà facilement la partie menuiserie qui peut être un poste important, et vous devez avoir des contacts dans les autres corps de métier.

Romain

Dernière modification par Nakor26 (26/05/2019 23h01)

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#4 27/05/2019 08h11

Membre
Réputation :   1  

Philref92 a écrit :

Très bonne initiative. Mais quels sont vos doutes?

Il doit y avoir une erreur concernant les frais de notaires. Vous devriez être plus proche de 5500 euros.

Que contiennent les charges de 500 euros exactement?

Je trouve la rentabilité pas extraordinaire pour une ville de 15 000 habitants. Faites des simulations en nue pour voir si vous pouvez assumer les impôts et PS.

Elle est est surement liée au fait que l’appartement est vendu plus cher en raison des travaux récents sur la copropriété. Que pensez vous de son positionnement par rapport au marché?

Bonjour,
Ok pour les frais de notaire, je me suis basé sur un calcul automatique du site de rendement, je vais donc augmenter.

Je vais demander pour avoir le détail complet des charges.

Par contre je ne comprend pas pourquoi je devrais faire une simulation en nue si je compte le louer en meublé ?
Les 9€/mois de cashflow sont après impôts

Oui appartement un peu plus cher que la moyenne dans le coin mais avec une meilleur prestation que ce que j’ai pu visiter avant.

Apparement il aurait était vendu 56500€ Hors frais de notaire et d’agence il y a 3 ans

Nakor26 a écrit :

Bonsoir
C’est correct. Plutôt sans risque comme investissement, rendement correct, faible charge et taxe foncière.
C’est loué nu, les impôts sont importants si votre tmi augmente.

Moi ce qui m’étonne, c’est qu’un menuisier ne cherche pas un appartement avec beaucoup de travaux. Ça serait plus intéressant, vous gérez déjà facilement la partie menuiserie qui peut être un poste important, et vous devez avoir des contacts dans les autres corps de métier.

Romain

Bonjour,

Actuellement il est habité par le vendeur, mais je compte en faire un meublé.

Je recherche toujours un petit studio a rénové complètement sur le coté, mais recherche compliqué pour le moment.

J’avoue que si je peux investir dans un petit appart rentable sans travaux à côté je ne dirais pas non.
Aussi pour ce faire la main..

Bonne journée

Dernière modification par Joker (27/05/2019 08h18)

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#5 27/05/2019 09h17

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Réputation :   635  

Joker a écrit :

La rentabilité n’est pas des plus importante mais me semble sans gros risque pour un premier achat.

A mon opinion vous pouvez trouver bien mieux que 8.8% brut et <6% net surtout dans une petite ville de 15 000 hab.
Pourquoi attendre plusieurs investissement pour trouver une bonne rentabilité ?

Vous avez sans doute des capacités techniques de rénovation au vu de votre profession, c’est un atout, profitez en. Recherchez un bien en mauvais état et refaite le, et n’hésiter pas à fortement le négocier.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#6 27/05/2019 09h41

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Surtout dans une petite ville de 15 000 hab. du Nord

Ca peut être Sin-le-Noble, Caudry… Une rapide recherche dans meilleurs agents me donne un prix moyen dans les 1100 €/m² et un max vers 1500-1600 €/m². A 2280 €/m², c’est donc vendu très très cher.

A mon avis, ce genre de bien est à laisser aux investisseurs naïfs, "à la papa". En tant que professionnel du bâtiment, vous pouvez faire beaucoup mieux.

Dites-vous aussi que dans de telles villes, les acheteurs ne sont pas légion. Vous êtes donc en position de force. Vous pouvez très bien proposer le prix qui vous convient (par exemple 1500x25 = 37500 €), le vendeur va s’étrangler, mais en même temps, combien a-t-il d’acheteurs en parallèle ? Si ce prix ne lui plaît pas, passez au suivant, sans état d’âme.

Si ça choque votre morale ou quoi que ce soit, c’est que vous n’êtes pas un bon acheteur, or tout le monde vous le dira, la rentabilité se fait à l’achat.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#7 27/05/2019 12h17

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En effet je pense que ma façon de faire les choses et résonner n’est pas assez agressive.

Justement les 25m a ce prix m’ont poussé a écrire le post,

Je recherche toujours un bien à rénover, on enchaine pas mal les visites en ce moment.

Je vous remercie pour les réponses en tout cas.

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#8 27/05/2019 21h17

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Joker a écrit :

Bonjour,
Ok pour les frais de notaire, je me suis basé sur un calcul automatique du site de rendement, je vais donc augmenter.

Je vais demander pour avoir le détail complet des charges.

Par contre je ne comprend pas pourquoi je devrais faire une simulation en nue si je compte le louer en meublé ?
Les 9€/mois de cashflow sont après impôts

Oui appartement un peu plus cher que la moyenne dans le coin mais avec une meilleur prestation que ce que j’ai pu visiter avant.

Apparement il aurait était vendu 56500€ Hors frais de notaire et d’agence il y a 3 ans

Oui il faut toujours savoir ce que comportent les charges.

Est-ce que ce prix est le premier prix de vente proposé ou bien a-t-il déjà baissé?
Car un proprio qui s’assoit sur les frais de notaires et les travaux au bout de 3 ans alors qu’il a du les financer dès son entrée dans l’appartement, ça peut sembler bizarre.

Tenter toujours au moins une négociation de 5 à 10%, surtout si le bien est au dessus du marché (même si il est plus qualitatif) histoire de payer les frais de notaire.

Pourquoi une simulation en nu? Par curiosité! Et puis, il faut anticiper un éventuel changement de loi ou le fait que vous ne puissiez pas louer en meublé pour quelconque raison. Et donc savoir combien vous auriez à mettre de votre poche dans ce cas là. Heureusement votre TMI actuelle devrait adoucir "l’effort d’épargne".

Le cash flow à 9euro par mois. En comptant les meubles? Cela veut aussi dire qu’à moyen terme, il sera négatif. Cela n’est pas forcément un problème. Mais il vaut mieux le savoir avant.

Comme on vous le dit, la renta n’est pas forte par rapport à la situation geo/démographique supposée. Mais c’est vous qui connaissez votre marché et donc qui savez si le bien est intéressant.

Cela ne vous empêche pas de chercher à le négocier. Pensez à une éventuelle revente anticipée, le billet de 5000 négocié à l’achat pourra vous rendre service dans une zone détendue.

Dites vous bien que les appartements que vous avez vu avant sur lesquels vous n’avez pas fait d’offre sont surement partis pour moins cher. Ainsi, chercher à négocier celui qui vous plait ne veut pas dire qu’il se vendrait aux prix des autres…

Est-il vendu par une agence?

Dernière modification par Philref92 (27/05/2019 21h20)

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#9 28/05/2019 06h00

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Je trouve ce projet à l’opposé de vos aspirations. Vous avez des compétences pour rénover des biens  et ce projet est à opposé.

Qu’elle est votre stratégie? Si c’est de cumuler à moyen terme plusieurs biens en vue d’avoir un patrimoine immobilier important, vous ne commencez pas par le bon bien. Il va entamer serieusement votre capacité d’emprunt et la plus value à la revente sera limitée.

Vous devriez comparer ce bien avec les autres immeubles insalubres que vous avez visité (prix au m2, montant des travaux etc) et vous fixer un objectif de rentabilité qui vous permet d’acheter plusieurs biens dans les prochaines annees puisque c’est votre objectif.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#10 28/05/2019 08h59

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Philref92 a écrit :

Est-ce que ce prix est le premier prix de vente proposé ou bien a-t-il déjà baissé?
Car un proprio qui s’assoit sur les frais de notaires et les travaux au bout de 3 ans alors qu’il a du les financer dès son entrée dans l’appartement, ça peut sembler bizarre.

Tenter toujours au moins une négociation de 5 à 10%, surtout si le bien est au dessus du marché (même si il est plus qualitatif) histoire de payer les frais de notaire.

Est-il vendu par une agence?

Bonjour, il était vendu en agence a 63000€ FAI

Mais j’avais directement contacter le vendeur qui l’avait mit a 59000, fait une proposition a 55000, avec une réponse a 57000 €

Oui en nu, le cashflow est a -50€/mois.

Il faudrait en effet le toucher a 40000€ hors frais, pour que ça devienne intéressant. Ce qui correspond plus a la moyenne des 1600€/m² dans la ville.

lachignolecorse a écrit :

Je trouve ce projet à l’opposé de vos aspirations. Vous avez des compétences pour rénover des biens  et ce projet est à opposé.

Qu’elle est votre stratégie? Si c’est de cumuler à moyen terme plusieurs biens en vue d’avoir un patrimoine immobilier important, vous ne commencez pas par le bon bien. Il va entamer sérieusement votre capacité d’emprunt et la plus value à la revente sera limitée.

Vous devriez comparer ce bien avec les autres immeubles insalubres que vous avez visité (prix au m2, montant des travaux etc) et vous fixer un objectif de rentabilité qui vous permet d’acheter plusieurs biens dans les prochaines années puisque c’est votre objectif.

Bonjour,

En vous relisant, oui je me rend compte que c’est a l’opposé de mes projets.

Au moins cet appartement me donne une autre idée des loyers et de ce qui est proposé en terme de qualité dans les environs.

Bonne journée

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#11 28/05/2019 09h15

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Joker a écrit :

Il faudrait en effet le toucher a 40000€ hors frais, pour que ça devienne intéressant. Ce qui correspond plus a la moyenne des 1600€/m² dans la ville.

Je dirais plutôt qu’il faut acheter un bien qui nécessite des travaux à un prix très nettement inférieur au prix moyen pour obtenir une bonne rentabilité.

Acheter au prix moyen conduit inévitablement à obtenir une rentabilité moyenne.

En achetant peu cher, en rénovant avec goût pour être positionné plus haut de gamme que la concurrence, il est généralement possible en province de doubler la rentabilité moyenne.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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