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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 23/10/2019 16h16

Membre
Réputation :   -1  

Bonjour,

J’ai 32 ans, je suis en CDI dans une société d’informatique, TMI 30% pour des revenus. Je suis marié (séparation) et j’ai un enfant de 2 ans.
Ceci est mon premier investissement locatif. Espérons le premier d’une longue série. Je pense que cette étude de cas est plutôt simple mais avant de me lancer dans ce premier investissement je voulais avoir vos avis.
Pour info, je n’arrive pas à faire de fausse annonce sur leboncoin pour consolider la clientèle intéressée par le futur bien à la location, j’ai créé deux autres comptes, mis des photos ne venant pas du site, l’annonce est supprimée le lendemain de la soumission sad

APTITUDES
- Pas d’aptitude particulière dans la compatibilité ou la fiscalité, je me forme sur le tas, avec les différents ouvrages et ressources dont j’ai accès. 
- Aptitudes artisanales limitées (bricoleur amateur)
- Bon relationnel
- Temps disponible : même si peux passer des appels perso, gérer des priorités perso depuis le travail, mon job me prend 40h par semaine, j’essaie d’attribuer le reste du temps à être présent au sein de mon foyer.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : 1960
- 4ème Étage (sur 4), luminosité normale, surface 71m2, sans ascenseur
- pas d’occupant
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif
- Volets non isolants
- pas d’espaces verts dans la copropriété
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels. Relevés manuels
- Études de la copropriété : les loueurs sont des familles, les autres habitant sont des personnes âgées propriétaires. La déco des parties communes est vieillotte mais n’est pas dégradée et plutôt bien conservée. Toiture refaite en 2018, portes sécurisées et portail refais récemment.
-  Pas de concierge
- Décoration : moderne : appartement rénové (peinture blanche et sols gris)

LOCALISATION DU BIEN

- 11, Carcassonne
- Quartier proche centre-ville, tout commerce
- Je ne pense pas que l’emplacement soit particulièrement intéressant niveau prise de valeur.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 57200
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 630 (charges comprises)
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Pas de frais de gestion locative envisagé

- Travaux immédiats : ajout de mobilier + changement 2 fenêtres simple en double vitrage : 3000e
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Aucun

- Taxe foncière hors TEOM : 1200
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Oui. 3%.

- Rentabilité brute : 11.39%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 10,44 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 61100
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,4
- Durée du crédit : 20 ans
- Pas de frais de tenue de compte
- 5000e d’épargne de précaution (sur des actions actuellement).

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée réel LMNP

CASH FLOW

- Cashflow positif (~50e /mois)  jusqu’à la 7ème année.

Dernière modification par PatBo31 (23/10/2019 16h17)

Mots-clés : appartement, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 23/10/2019 17h53

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   343  

Bonjour.

Il serait bien de calculer la rentabilité nette. Dans vos calculs n’apparaissent pas :
- comptable
- cfe
- coût travaux annuels
- frais copro non récupérable
- assurance pno

Je vous trouve optimiste pour vos travaux initiaux. 3000€, c’est pas beaucoup.

Pour un f4 meublé, quelle est votre cible clientèle?

Par contre, le prix n’est pas cher. Regardez bien les pv d’AG pour vérifier qu’il n’y a pas un litige en cours.

Avez vous eu les diagnostics ? Que dit le dpe ? Anomalies électriques?…


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#3 23/10/2019 18h17

Membre
Réputation :   77  

Bonsoir,

Quel est le montant des charges de copropriété et quelle est la part de votre loyer réel?

Vu l’âge du bâtiment et sous réserve de surprise dans les diagnostics, je trouve votre évaluation des travaux "optimistes". Sans compter les charges, non prises en compte, mentionnées par lachignolecorse.

Pour un bien au 4ème étage sans ascenseur, il va falloir offrir un "plus" au locataire potentiel: loyer plus bas que dans la zone ou état du logement au dessus de la moyenne ou vue exceptionnelle qui apporte un plus.

En outre, avec un logement sans ascenseur et au 4ème étage, vous allez réduire considérablement vos prospects: exit les personnes âgées, porteuses de handicap, familles (je ne pense pas que les parents aient envie de porter poussette, enfants, courses…. quotidiennement)…

Depuis combien de temps ce bien est-il sur le marché?

Selon moi, il faut prospecter davantage et visiter le maximum de biens pour avoir une meilleure idée des offres sur le marché et vous faire une idée réelle de la valeur des biens en vente.

Vous allez investir et vous embarquer pour un prêt sur plusieurs années. Ne vous précipitez pas et prenez le temps de bien évaluer le marché.

Avec un taux de vacance locative et un taux de chômage élevés, il faut être sélectif sur les biens si on veut toucher des locataires solvables Comparateur de territoire − Commune de Carcassonne (11069) | Insee


Apprenez comme si vous deviez vivre toujours, vivez comme si vous deviez mourir demain.

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#4 24/10/2019 10h08

Membre
Réputation :   -1  

Voici quelques précisions :
- rentabilité nette : {[Revenus Locatifs Annuels - (Charges + Travaux)] / Prix d’achat du bien} x 100 : 6,5%.
-- comptable : 500 +150 (adhésion à CGA) ; CFE : 250 ; cout travaux annuels : 150e ; frais copro non récupérables : 20 ; assurance pno : 110/an

- pour les travaux je ne sais pas quoi répondre, l’appartement visité est tout juste rénové, sans défaut apparent. Mais vous avez raison, je n’ai pas encore estimé avec précision le mobilier que je compte installer, mieux vaut être conservateur dans l’approche, je vais monter à 5000 euros.

- Pour un f4 meublé, quelle est votre cible clientèle? Au niveau de la clientèle, je comptais le meubler de manière minimaliste : 2 lits, 1 canapé, un peu de vaisselle, table, quelques chaises; quelques petits objets de déco et surtout : une jolie cuisine (que je peux avoir au prix "usine").

- Regardez bien les pv d’AG pour vérifier qu’il n’y a pas un litige en cours ;  Avez vous eu les diagnostics ? Que dit le dpe ? : l’agent immobilier m’a dit que tout était ok, mais je vais les lui demander avant de formuler mon offre à l’écrit.

Concernant la situation de l’appartement et le manque d’ascenseur :
Effectivement, c’est d’ailleurs je pense cela qui fait le point noir le plus important de ce bien. Cela est directement lié à la demande locative relative au produit que je propose.
Le fait de proposer un meublé était pour moi l’occasion :
- d’éviter au locataire un déménagement trop fastidieux (pas de lit ni de canapé à monter)
- de proposer un bien orienté "clé en main" permettant au futur locataire d’avoir un coup de cœur faisant oublier ainsi les étages
- de permettre quand même au locataire de ramener quelques meubles; il aura toujours la possibilité de les stocker dans la cave privative de 12m².
Je comptais louer ce bien à une famille s’installant en ville (mutation), n’ayant pas forcément d’enfant en bas âge. La proximité avec le lycée peut être un plus. Quand je l’ai visité, des poussettes étaient stockées en bas de la cage d’escalier. Un autre profil peut être intéressé, ce sont les joueurs de l’USC (rugby pro D2) qui s’installent avec leurs familles. Autre possibilité que je n’ai pas encore exploitée par manque de temps : collocation (étudiant BTS, lycée pro ou personnes adultes ?). Si seulement cette fausse annonce leboncoin fonctionnait, j’en saurais un peu plus sur la faisabilité du projet.

Enfin, ce bien est en vente depuis 1 mois. Son prix de départ était de 66000 euros puis descendu à 57000.

Globalement, vos retours et notamment la situation de l’appartement au 4ème étage m’ont fait réfléchir, je dois prendre plus de marge mais je n’abandonne pas encore ce projet. J’étais ok avec l’agent immobilier sur son offre orale de 52000 vue avec auprès du vendeur. Je vais revenir vers l’agent immobilier pour lui faire part de ces doutes, le seuil en dessous des 50000 euros risque vraiment d’être traumatisant pour le vendeur mais on verra bien, je vous tiens au courant.

Dernière modification par PatBo31 (24/10/2019 17h17)

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#5 24/10/2019 17h15

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Les documents m’ont été fourni, j’attends le rapport des travaux prévisionnels à venir, une rénovation de façade est à prévoir; mais je ne sais pas dire dans quelle mesure, car des fissures sont présentes mais localisées, le reste est en bon état et l’enduit n’a pas bougé. Est ce que la rénovation de la facade sera localisée ou complète ? Autre chose que je ne sais pas, c’est si le coût de cette rénovation va être ponctionné sur le fond de travaux qui est actuellement d’environ 43000 euros ou si ce fond peut être en partie préservé et ce seront les propriétaires qui participeront via des charges supplémentaires. Dans le cas où, la rénovation serait totale de mes estimations : cela pourrait varier entre 2500 et 5000e / propriétaire. Qu’en pensez vous ?

Côté électricité, pas ou peu de liaison à la terre; au moins des circuit n’est pas relié à la terre. Le tableau électrique est dans la cage d’escalier mais il n’est pas précisé si ce tableau possède, ou non, un lien à la terre. Je pense qu’il va falloir raccorder l’appartement à la terre, je compte baisser en conséquence mon offre de 3000 euros.

Côté brûleur d’eau, une anomalie concernant l’aération de la cuisine.

Le reste de l’appartement est en chauffage collectif, dont la chaudière a été changée en 2015.

Dernière modification par PatBo31 (24/10/2019 17h16)

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#6 29/10/2019 16h26

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Bon, j’ai refait une proposition à 47k; au ras des pâquerettes donc,en mettant en exergue la difficulté de louer le bien sans ascenseur et la rénovation de la façade à venir (qui fera également prendre de la valeur au bien, énergétiquement et financièrement parlant).
Contre proposition du vendeur à 48k à prendre ou à laisser.
Plus d’hésitation de ma part, je vais donc me lancer et formaliser une offre écrite d’achat.

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