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#1 04/03/2017 21h38 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

Membre
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Bonjour,

J’aimerais confronter mon 1er projet immobilier aux membres.
Je n’ai pas >10% de rentabilité brute malheureusement, mais voyons ensemble ce qu’on a…

VOTRE PROFIL

- 35ans, marié avec un petit garçon (voir présentation)
- TMI: 30%, loin des 41%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables oui
- Fiscales de plus en plus
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie):NON
- Sociales de plus en plus
- Temps disponible: variable, je peux me libérer si besoin

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : studio de 20m2
- Année de construction environ 1930
- 3ème Étage sur 4, bonne luminosité, pas d’ascenseur, sans vis-à-vis
- Libre
- Syndic pro, charges faibles : 550€/par an (comprenant EFS : eau froide)
- Chauffage convecteurs électriques + ballon électrique d’eau chaude
- Double vitrage + Volets isolants
- Petit espace vert dans la copropriété
- Études de la copropriété : Pas de ravalement prévu, seuls les murs des parties communes auraient besoin d’un rafraichissement à mon avis

LOCALISATION DU BIEN

- Petite couronne parisienne, proche centre ville, proche de tous commerces
- 15 min du tram
- Bassin d’emploi très dense à 30min en transport en commun
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non, stable

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix négocié : 138 000€ (6572€/m2)
- Frais de notaire: 12 200€ (estimé sur le site notaire)
- Travaux immédiats: rafraichissement envisagé (peintures) + cuisine= 2000€ mais pourrait être loué en état, mais je souhaite relever la prestation.
=>Soit un coût du bien avec frais de notaire et travaux = 152 200€ dit "PrixBrut"

-Loyer envisagé : 638€ HC
-Charges de copro: 550€/an soit 46€/an, je considère 80% à la charge du locataire soit 37€
=>Loyer envisagé CC meublé : 638+37=675€ CC

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 5,39% (675*12)/(138000+12200)
=> Rentabilité brute avec travaux: loyers / PrixBrut : 5,32% (675*12)/152200

CHARGES D’EXPLOITATION
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) soit 15jours/an soit 675/2=337€
- Frais de gestion locative envisagés si délégation:NON
- Travaux votés par la copropriété : non connus pour le moment
- Coût des travaux à 5 ans: sûrement les murs parties communes
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): sûrement la façade
- Taxe foncière hors TEOM : 350€/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant):estimé à 84€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: NON, caution demandée
- Charges de copro non récupérables: 110€
- Expert comptable CGA inclus : 350€

=> Charges d’exploitation annuelles : 1231€ (dont 894€ à déduction des bénéfices)

=> Rentabilité nette de charges :4,51% (675*12-1231)/152200

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: Frais de notaire + Frais de garantie (simuler Credit logement) + 700€ frais de dossier= 12200+1863+700=14763€ arrondissons à 14800€
- Montant du prêt: 137 400€ (152 200-14 800)
- Type de crédit : amortissable, avec 6 mois d’amortissement partiel différé (amortissement possible avant sur demande à la banque)
- Taux du crédit avec assurance=un bon taux de 1,16%+0,18%=1,34% (pour info TAEG:1,64%)
- Durée du crédit=25 ans
=> Mensualité =558€

- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.): pas vraiment

=> LMNP est prévue, bien déjà loué en meublé auparavant 10€ de plus.
Après test avec annonce sur le coin sur 24h : 6 demandes dont 1 profil potentiellement intéréssant

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée : LMNP régime réel

CASH FLOW

Bénéfices : 8079€ (loyers CCx12)

Charges:350(tx foncière)+550(copro)+337(vacances locatives)+84(PNO)+350(comptable)+300(CFE estimé)+6696€(mensualité)=8664€

=> CF négatif d’environ 600€/an soit 50€ par mois

FISCALITE

C’est plus compliqué de mettre les chiffres de ma simulation, sous cette forme.
En gros, l’avantage LMNP, je n’aurai pas d’impôt pendant les 9 premières années (principalement dû aux frais de notaire).

J’obtiens les mêmes chiffres entre ma simulation et celle du site rendement-locatif.
Je suis en CF négatif certes! Nous sommes prêts à mettre 100€ tous les mois surtout lorsque le bien se trouve à 15min en voiture de chez nous, très proche de Paris.

SITUATION AVEC LE VENDEUR

Offre de 138000 proposée à l’oral, réponse dans une semaine car il pense que le bien partira au prix >145000€
Bien vendu sans agence, je n’ai aucun document en ma possession pour le moment: diagnostic, PV d’AG, Comptes syndic…

Merci pour vos avis wink

Dernière modification par niceday (04/03/2017 21h42)

Mots-clés : immobilier, rentabilité, région parisienne

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#2 04/03/2017 22h47 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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C’est limpide et agréable à lire.
Pourriez vous préciser la ville ?
À moins que vous ne le souhaitiez pas.

Avez vous recoupé la localisation avec les projets d’aménagements du grand Paris ?


Buy sheep, Sell deer.

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#3 04/03/2017 22h59 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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Je ne préfère pas révéler la ville même si les RDV des visites ont déjà normalement étaient programmés pour le début de semaine prochaine en avance par le vendeur. J’espère qu’il n’en devrait pas en avoir davantage.
En effet, le grand Paris ne pourra qu’être bénéfique pour la région parisienne.

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#4 05/03/2017 01h01 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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L’idée de se financer sur 30ans m’est aussi passé par la tête. Cette hypothèse n’a pas été validée par la banque.
Un prêt sur 30ans, me ferait passer à un CF positif de 300€/an.
Dans 30ans, si la vie nous le permet, nous aurions, ma femme et moi 65ans.

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#5 05/03/2017 02h12 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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Le studio est décrit :
- à 6572€/m2
- à 15 min du tram
- stable en revalorisation (donc vous n’espérez pas de plus value supérieur à la progression moyenne du marché)

niceday a écrit :

En effet, le grand Paris ne pourra qu’être bénéfique pour la région parisienne.

Et si le grand Paris vous était personnellement bénéfique ?

Vous avez calculé votre rendement et quelque part vous en avez accepté le résultat moyen.
Y-a-t-il alors un espoir de plus value ?
Une bouche de métro peut-elle apparaitre à 3 minutes de votre studio ?

ratp.fr - Les grands projets


Buy sheep, Sell deer.

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#6 05/03/2017 08h02 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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Bonjour,

votre analyse est quasi parfaite à quelques détails près :
- vous n’avez pas tous les éléments, vous le dites vous-même. Au vu des diags, PV d’AG etc. votre analyse pourra évoluer en prenant en compte l’appartement tel qu’il est vraiment. Si les diags révèlent des travaux à faire sur l’électricité ou le plomb…
- 2000 € de travaux, cela semble assez bas, alors que vous annoncez ne pas avoir de compétences artisanales. Si vous faites faire à des artisans, vous n’aurez vraiment chiffré les travaux que lorsque vous aurez des devis.
- vous louez meublé mais je n’ai vu aucun budget consacré à l’achat des meubles, équipements et déco.
- zéro € d’entretien annuel, ce n’est pas raisonnable. Je pense que 0,3 % de la valeur/an est un minimum pour une moyenne long terme, soit 400 €/an.

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#7 05/03/2017 18h27 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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Comme d’habitude vous êtes, Bernard2K, très juste dans vos remarques.

- l’offre a été faite à l’oral sous réserves d’éventuelles surprises sur les diagnostics et les PVs d’AG. Le vendeur va essayer de réunir les pièces la semaine prochaine.
En effet, l’analyse peut changer matériellement à la lecture de cette documentation.
C’est dur de se placer rapidement sur une offre (la réactivité en région parisienne est primordiale) car d’habitude nous avons rarement toutes les informations en mains. Je fais suivre ce point, je reviens vers vous.

- Concernant les travaux, je minore un peu en effet pour décaler les gros travaux dans le temps. hmm
Je vais essayer de confirmer ce budget avec l’aide d’un artisan, si une deuxième visite est possible.
Je pense tout de même faire le maximum de travaux par moi-même, je n’ai pas peur de m’y mettre.

Concernant les travaux, par ordre de priorité mes estimations de départ sont :
1/ Peinture qui craquelle au plafond sur 2m2 dans la SDB: Ponçage, sous-couche + 2 couches de peinture sur 3 jours effectués par moi (Budget:100€)

2/ Mise en place d’un aérateur avec interrupteur relié à l’interrupteur lumière dans la SDB (pas d’aération actuellement). L’aérateur sortirait côté cuisine: achat + trou sur BA13 + tranchée (ou juste deux percements à voir) jusqu’à l’interrupteur lumière + rebouchage + peinture sur ce côté de mur (budget:300€) : effectué par moi même (ça ne doit pas être si difficile)

3/ Retouches de peinture blanche sur certains murs: (budget:500€) => C’est sur ce poste de travaux que j’économise, je pourrais faire repeindre entièrement l’appart même si plus de la moitié des murs est dans un état très correct.
Aux murs et plafonds, c’est du papier collé repeint en blanc. J’imagine soit repeindre dessus, soit tout enlever et repeindre mais beaucoup plus onéreux.
Ce n’est pas prévu dans ma simulation à court terme pour le moment. Je l’aurais envisagé dans 4-5 ans. (économie CT estimée 2000€)

4/ Repenser la kitchenette avec un nouveau meuble évier + 1 autre meuble + plan de travail + plaque de cuisson induction (budget:800€) travaux réalisés par moi et mon père

5/ Quelques réparations: 1 poignée de porte à changer, ajouter une baguette bois au sol sur côté de murs etc… (budget:200€)  effectué par moi

6/ l’électricité a l’air d’être aux normes, mais à certains endroits c’est « en apparent » dans des goulottes. Le Tableau EDF est tout récent et a l’air aux normes.
Refaire tout dans des tranchées, mieux penser, potentiellement à prévoir dans 5 ans mais pas tout de suite (économie Cout Terme estimée 2000€).

=> je suis à 1900€ que j’ai arrondi à 2000€ (non déductible en partie car effectué par moi, ou sauf si j’arrive à avoir toutes les factures d’achat à l’adresse du bien)
(note pour plus tard : D’ailleurs en écrivant, ça me fait penser que je n’aurai pas forcément de factures à présenter à la banque pour déblocage des fonds travaux financés. Vu la petite somme, je vais voir ce que je peux faire avec elle.)

- En réalité, mon offre comprend le mobilier présent (estimé sur une fourchette très haute 2000€) soit 136k€+2k€. Le mobiliers et electros sont un peu vieillots. Il faudra que j’en "tire" un max. Mais le renouvellement pour moitié s’impose. Le petit frigo et LL sont réutilisables et quelques étagères.
J’ai bel et bien en tête un budget meuble / déco (en ayant listé toute la liste prévue pour un meublé) de 2400€ (budget  total sans la prise en compte de certains meubles récupérés)
Mais ce budget n’est que dans ma simulation des déductions fiscales, mais non dans mon analyse de CF.

- L’entretien annuel n’ai pas, en effet, dans mon analyse de CF, mais il est simulé à 500€/an dans les charges déductibles pour le calcul de l’impot éventuel.

En résumé, en one shot, la première année, j’ai l’apport (14800€) + meubles (2400€ max) = 17200€.

A partir de la deuxième année, si l’entretien estimé en moyenne à 500€ impacte ma rentabilité (je ne savais pas) et mon CF (un oubli), j’ai:
Rentabilité nette de charges corrigée :4,18% (675*12-1231-500)/152200
CF négatif d’environ 1100€/an (600+500) soit disons une centaine d’€ par mois

Ps: j’ai en tête tout de même que les travaux en 2017 pourraient générer davantage de déductibilité (voir discussion sur la déductibilité avec l’arrivé du prélèvement à la source).

Edit: correction de certaines fautes

Dernière modification par niceday (05/03/2017 18h34)

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#8 05/03/2017 19h59 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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A ma connaissance, l’électricité en goulotte est conforme aux normes sauf en pièces humides.

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#9 03/04/2017 11h22 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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Indiquez ici l’auteur de la citation"]A l’analyse des PV d’AG, quelques travaux ont été proposés mais non votés et remis à plus tard. Ces travaux pourraient être un cout supplémentaire pour l’année prochaine.
Les diagnostiques sont conformes sauf un peu de présence de plomb sur le garde-corps du petit/mini balcon.

Bon pour conclure, le vendeur m’a fait patienter pour finalement refuser mon offre de 136 000, la semaine dernière. J’ai préféré ne pas faire de contre-offre.

Je suis maintenant en réflexion sur un autre cas, bien différent, en pariant plus sur une plus-value que sur un CF positif. Il s’agit d’un studio de 30m² sur Paris, très bien placé mais loué nue à un proche (depuis presque 10ans) avec un bail restant de 2 ans.
Le loyer est inférieur au loyer de référence médian ALUR. Ce qui d’une part, me donne la possibilité de négocier fortement le prix avec un locataire qui paye (et qui souhaite en 2018 bouger pour plus grand : asymétrie d’information à mon avantage), mais d’autre part un impact négatif sur le rendement, avec un CF négatif ; surtout à court terme (1-2 ans).

1/(objectif fiscal) Il faudra que j’étudie (avec la fonction recherche et sur internet) s’il est possible de transformer un bail nue à en bail meublé pendant un bail en cours. Si oui je cherche à connaitre le bon formalisme/les étapes à respecter. Le locataire n’est pas contre de considérer cette possibilité avec les différents arrangements possibles pour les meubles (rachat de ses meubles, …) et pour une hausse modérée du loyer. J’ai déjà lu cette discussion il faut que je la retrouve.

2/(loyer lors d’un nouveau bail) Que je travaille sur un planning pour augmenter progressivement le loyer pour qu’il soit un loyer de marché (sous contrainte ALUR) (en accord avec le locataire en place). D’ailleurs je me pose la question si je peux proposer un nouveau loyer si je change de type de bail (nue à meublé) pour échapper à l’encadrement de la relocation.
Sinon j’ai quelques idées lorsque le locataire: faire des travaux (min 50% loyers annuels), et appliquer 15% du cout des travaux en augmentation de loyers…

Je présenterai peut-être ce "cas d’étude".

Edit: Indiquez ici l’auteur de la citation"]

Dernière modification par niceday (03/04/2017 15h42)

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#10 03/04/2017 14h36 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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J’ai trouvé le post en question sur le changement de type de bail (nu à meublé) ave le même locataire.
Locations nues à passer en meublé et obligations de rénovation ?
Mer.ci Bernard2K pour votre avertissement très clair dans ce post.

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#11 03/04/2017 14h50 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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J’avoue que l’idée d’acheter un bien loué à "un proche" me parait bien hasardeuse. Pourquoi ce bien en particulier, pourriez-vous l’acquérir avec une décote substantielle? Sinon je pense que vous allez plutôt au devant de bien des ennuis surtout avec votre volonté de modifier le bail.
Méfiez-vous des "proches", un investissement est un investissement, vous devez raisonner comme le ferait un professionnel, le reste n’a pas sa place.

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#12 03/04/2017 15h41 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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Vous avez tout à fait raison, et ce n’est pas les histoires qui manquent.

D’ailleurs je suis tout à fait d’accord avec ce que Bernard2k annonçait dernièrement sur sa présentation.

Ici, le proche est le locataire.
L’opportunité est apparue lorsque les propriétaires lui ont proposé par courrier leur volonté de vendre rapidement à un certain prix avant de le mettre en vente. Les propriétaires étant d’un certain âge et n’habitant pas en IDF sont pressés pour X raisons.

Le bien est loué aujourd’hui en deçà de la référence médiane de la loi Alur. Autant dire que déjà,  ces loyers "ALUR" médians ne sont de bons niveaux pour avoir un rendement de 9-10%, mais là encore un peu moins.

Le bail de 3ans ayant été renouvelé récemment, je pense que seul un investisseur pourrait être intéressé. Malheureusement, tout comme pour moi la rentabilité n’est pas bonne mais contrairement à moi il aura toujours le doute sur la solvabilité du locataire (ne le connaissant pas).
C’est dans cette optique, que ma réflexion commence, il y a peut-être un prix consensus à trouver entre "vente rapide" désirée par les propriétaires et situation non optimisée pour un investisseur lambda.

Avec le locataire, je sais qu’il est solvable et paye, je sais qu’il souhaite partir avant la fin du bail (2,5ans), et évidemment qu’on peut s’arranger plus facilement qu’avec un locataire lambda ( travaux, …etc..)

Je m’oriente vers une offre à 6700-6900€/m² au lieu de 9000€ avec des 300-350€/m² de travaux.
Je suis bien conscient que loué à un proche pourrait être un des points noirs potentiels, mais je considère que ça reste aujourd’hui une opportunité à étudier.

Après lecture du post mentionné précédemment, j’abandonne l’idée d’un changement de type de bail (nu à meublé) en cours de bail nu. J’attendrai donc le départ du locataire pour le passer en meublé: ce qui implique =>1/ prévoir les impôts liés à la location nue 2/Au départ du locataire, savoir si le changement de type de bail (nu à meublé) est considéré ou non comme 1ere location (pour pouvoir redéfinir un nouveau loyer). ?hmm

Dernière modification par niceday (03/04/2017 15h43)

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#13 03/04/2017 16h22 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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Je vous conseille de bien potasser les cas d’augmentation de loyer, que ça soit au changement de locataire ou en cours de bail.

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#14 03/04/2017 16h53 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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En effet, c’est un point fondamental. L’article suivant est bien fait : http://www.cheuvreux-notaires.fr/veille … taires.pdf

Je comprends que le bail nu et le bail meublé n’est pas le même bail. Lors d’un passage d’un bail nu à un bail meublé, on ne peut pas dire qu’il y a reconduction du bail, et le loyer du nouveau bail meublé échappe donc à l’encadrement du loyer (n’est plus lié au précèdent loyer de bail nu)..

Hypothèses:
-Loyer bail nu actuel :700€ (> loyer minoré de référence (70% du loyer médian):595€)

-Loyer "nu" médian de reference:850€
-Loyer espéré pour un nouveau bail meublé = loyer "meublé" median de référence:940€

Au départ du locataire, avec le passage à un bail meublé, puis je le louer à940€?

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#15 03/04/2017 22h02 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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Si le changement de type de bail n’est pas considéré comme une "premiere location", j’ai une autre piste.

Encadrement de l?évolution du montant des loyers / Nouvelle location et renouvellement dans les zones tendues - ANIL

ANIL.org a écrit :

si le logement a fait l’objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut être réévalué librement

Dans mon exemple ci-dessous, des travaux d’amélioration d’un montant de 8400€ dans un 31m2, soit 271€/mois.

A voir si je peux effectuer 8400€ de travaux seuls d’amélioration… je pense que cela est tout à fait envisageable : aménagement de l’intérieur (modification des cloisons) ; peinture ; plomberie ; des travaux de carrelage, d’aménagements de coffrage, d’éléments dans la salle de bain.

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#16 04/04/2017 07h41 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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Attention, je pense qu’il faut comprendre amélioration au sens des impôts :
Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

C’est à dire l’apport d’un nouvel élément de confort.

Repeindre ou changer le revêtement de sol, refaire la plomberie, cela relève des travaux de réparation ou d’entretien.

Attention aussi à ça : si vous êtes en revenus fonciers au réel, des travaux d’un montant d’un an de loyer vont vous faire inscrire du déficit foncier qui va s’imputer sur le revenu. A partir de là vous êtes bloqué en location nue jusqu’au 31/12 de l’année N+3. Cela dit il existe des solutions : être en micro-foncier ; ou bien être au réel mais ne pas déclarer tous les travaux en charge (pour éviter de passer en déficit).

La piste la moins attaquable me semble être :
- attendre le départ du locataire actuel
- faire les travaux et meubler
- louer en meublé sans faire référence nulle part au précédent loyer, vu que le précédent loyer ne s’appliquait pas à un bail meublé.

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2017 07h48)

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#17 04/04/2017 09h24 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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Bonjour

Il s’agit d’un studio de 30m² sur Paris, très bien placé mais loué nue à un proche (depuis presque 10ans) avec un bail restant de 2 ans.
Le loyer est inférieur au loyer de référence médian ALUR.

je me permets de reagir la dessus. Je considere que c’est un de vos proches et non des vendeurs.

compte tenu du rattrapage de loyer que vous envisagez ( c’est long regardez bien les demarches )
réévaluation du loyer
votre proche pourrait le prendre mal. Je vous conseille d’en discuter donc avec lui. Il a aujourd’hui un "bon plan" de location et vous voulez y mettre un terme pour vous enrichir sur son dos.

je grossis le trait mais a moins que vous ne sachiez deja qu’il compte partir rapidement , vous pourriez arriver a une relation un peu crispée.

cdt

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#18 04/04/2017 09h50 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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Bonne remarque. Même si niceday écrivait que le locataire "souhaite en 2018 bouger pour plus grand".

On connaît tous des gens qui prévoyaient de partir au bout de tel temps et qui sont toujours là 10 ans plus tard. Donc le départ effectif du locataire reste une incertitude.

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#19 04/04/2017 10h12 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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Bonne mise en garde.
Je ne compte pas lui faire payer plus. Les hausses de loyers sont encadrées, j’avais bien pris cela en compte. Ma réflexion concerne maintenant le bail/loyer après son départ.

S’il décide de rester plus longtemps, et de reconduire son bail dans 2ans, je serai certes en CF négatif mais j’essayerai de proposer un prix (si accepté par les vendeurs) pour me permettre de payer ce CF + impôts (si bail vide). Je "jouerais" plutôt la plus-value à terme.

Je sais qu’il souhaite partir dans 1 an environ.
Pour info, d’après mes premières simulations (basées sur le prix cible) le CF négatif (avant impôts) serait inférieur à la charge d’intérêt de mon emprunt. Ce qui veut dire le loyer (du bail "vide" en cours) couvrirait l’amortissement du prêt, les charges d’exploitation (pno, charges copro, taxe foncière, et 500€ d’entretien) ; et non les travaux ni les impôts.
Le niveau de rentabilité ressemblerait à un investissement SCPI.

Bref, je mettrai plus de détails dans un post séparé lorsque j’en saurai plus sur les intentions du vendeur. Pour le moment, rien n’a été engagé.

Dernière modification par niceday (04/04/2017 10h14)

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#20 04/04/2017 10h42 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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niceday a écrit :

S’il décide de rester plus longtemps, et de reconduire son bail dans 2ans

Petite précision : le locataire ne décide pas de reconduire. La reconduction est tacite et le locataire ne s’intéresse pas à cette échéance, puisque son bail dure aussi longtemps qu’il veut.

Il s’en fout de la fin du bail puisqu’il peut partir n’importe quand en respectant une durée de préavis.

L’échéance de la fin des 3 ans du bail n’intéresse que le bailleur, qui peut donner congé à cette occasion (pour 3 motifs seulement et à condition de respecter 6 mois de préavis). Et encore, il y a des dispositions encore plus protectrices pour le locataire, dans les 2 premières années après l’achat du logement occupé.

Ces histoires de "fin de bail" sont des arguments souvent utilisés par les vendeurs ou les AI pour faire croire que l’acheteur pourra faire partir le locataire, mais c’est largement fallacieux.

Dernière modification par Bernard2K (04/04/2017 10h45)

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#21 04/04/2017 11h09 → Niceday [92] : étude de cas immobilier (1er achat immobilier) (immobilier, rentabilité, région parisienne)

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On est bien d’accord!

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