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Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 18/11/2020 18h40

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Hello , je vous présente ici notre premier projet d’achat pour investissement locatif , après plus d’un an de recherche , le choix à été fait d’être très proche géographiquement du bien pour pouvoir gérer en direct aussi bien la partie locataire , que les travaux , les imprévus …

Nous avons aussi choisi de partir directement sur un immeuble pour éviter les Copros et faire des économies "d’échelle" ( dossier / financement, travaux , temps … )  , le tout via une SCI à l’IS le but étant la création de patrimoine sans objectif de revente et surtout une vrai gestion de la société indépendante des revenus salarié du couple ( qui permet aussi d’éviter les impôts à court terme , aucun versement de dividende prévu rapidement  ) .

A noté que nous avons déjà loué 2 biens par le passé , mais dans des situation qui n’était pas choisi initialement, une RP maison individuelle suite à une déménagement pro , et un second logement type studio dans notre 2ème RP de l’époque.

Le projet nous semble bien ficelé de notre coté , mais peut être que certain membre y trouverons des points de discussion ce qui pourrais être intéressant ! L’idée global étant de pouvoir enchainé sur un second projet en 2021 ….

VOTRE PROFIL

Mr 34 ans salarié menuisier
Mlle 35ans salarié soins
PACSE   TMI 30%
Revenus du couple environs 65KE/an
Propriétaires RP , CRD 30KE

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables  : correct
- Fiscales        : novice
- Artisanales  : très bonne ( métier ,)
- Sociales : correct
- Temps disponible : faible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de 4 appartement ( F2 /2F3/1F4 ) loués .
- Rénovation totale 2004/2005
- 2 niveaux , 200 mètres carré
- Toute énergie individuel avec compteur
- Environ 6 ares de terrain , divisé ’sauvagement’ entre les locataires
- Décoration : sobre mais propre , crépis blanc , tons neutre., tous au normes…

LOCALISATION DU BIEN

- village du Doubs région Montbéliard en périphérie de la frontière suisse ( 1km ) ,1500 habitants
- Dynamisme économique très soumit à l’industrie automobile cœur d’activité de la zone , mais boosté par le coté frontalier suisse
- L’emplacement feras prendre de la valeur au bien ? non

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire    250300E
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 23280E/an
- Taux de vacance envisagé, 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative 0E

- Travaux immédiats 15KE : embellissement de la façade et débord de toiture
- Coût des travaux à 5 ans , 5KE , cuisine et décoration
- Coût des travaux à 10 ans , 10KE cuisine et décoration
- Budget charge non prévu  2000E/annuel
- Différé de remboursement mini 6mois ( création de trésorerie )

- Taxe foncière  1132 E
- Assurance PNO ( Estimation 500E)
- comptable (  Estimation 500E )

- Rentabilité brute : 8,7%

FINANCEMENT DU BIEN

Actuellement en phase de recherche mais en gros l’objectif :

- Montant de l’apport  3250E ( Caution logement ) 
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1,10 - 1,3
- Durée du crédit 240
- Épargne de précaution : épargne perso

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue

CASH-FLOW

-environ 160E/mois de positif en moyenne potentiellement boosté suivant les dépenses des charges non prévus provisionné à 2000E/an

( Ce qui reste pas ’énorme’ mais un ’produit’ clefs en main, pas de travaux indispensable dans les logements et locataires en place au 1er jour )

Merci de m’avoir lu , des avis ? smile

Dernière modification par fab25 (18/11/2020 18h42)

Mots-clés : immeuble, immobilier, sci

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#2 18/11/2020 18h58

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Quelques remarques en vrac :
- C’est pas mal du tout. Ca coche beaucoup de cases : proximité, petit immeuble, compétence travaux, expérience acquise lors des locations précédentes et de la recherche… On sent que vous avez les pieds sur terre (ça change…). Mais enfin, dans un village de 1500 habitants, c’est quand même dingue de ne pas arriver à trouver mieux en termes de rentabilité.
- Chiffrez bien les travaux. Vous avez beau être menuisier, il peut y avoir des choses qui vous ont échappé. Je redoute ce genre d’immeuble "vache à lait", car les propriétaires ont tendance à laisser vieillir sans entretenir ou sans mettre au goût du jour, et les besoins de travaux s’accumulent.
- les loyers sont très bas (485€/mois/appartement en moyenne). C’est vraiment la norme dans le coin, ou bien espérez-vous augmenter progressivement le loyer aux changements de locataire ?
- Vérifiez que les loyers sont payés, faites votre petite enquête sur l’évolution de la situation des locataires (notamment sur des "accidents de la vie" récents qui les rendrait insolvables), sur la bonne entente entre eux… Dans un village, tout se sait, profitez en.
- SCI IS : vous devrez tout passer en charge, y compris faire une note de frais à chaque fois que vous utilisez votre véhicule perso. Ca devrait limiter l’IS à payer.
- vous devrez gérer scrupuleusement la SCI : AG annuelle, liasse fiscale, etc. C’est le prix de la tranquillité.
- une façon de faire de la valeur, c’est de diviser :
- En location : y a-t-il moyen de scinder un appartement en plusieurs petits ? Des studios/T1 pourraient aussi se louer.
- A la revente : à votre place, je réfléchirais dès maintenant à une revente à la découpe, en vous posant la question de comment cela serait-il possible : copropriété obligatoire, car il y a trop de parties communes ? Ou bien y a-t-il possibilité de découper en 2 ou 3 parcelles indépendantes, constituant des maisons mitoyennes, quitte à avoir quelques servitudes ? Y aurait-il des choses à faire (du type séparation des réseaux, accès) pour faciliter cette future découpe ?
Ca vaudrait même le coup de consulter un géomètre pour envisager cela avec le regard d’un spécialiste. Même si c’est pour dans longtemps, ça donnerait une perspective de sortie avec une bonne grosse plus-value à la revente. Rien n’interdit de gagner à la location et à la revente. Et il faut toujours envisager la revente. Par exemple, parce qu’un couple sur 3 se sépare (ou quelque chose comme ça) et qu’il est rare de vouloir conserver une SCI avec son ex. Je ne vous souhaite rien de tel mais quand on se lance dans un business, il faut toujours envisager les portes de sortie.

Dernière modification par Bernard2K (18/11/2020 19h07)


Bonjour chez vous, numéro 6.

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#3 18/11/2020 19h15

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fab25 a écrit :

-environ 160E/mois de positif en moyenne potentiellement boosté suivant les dépenses des charges non prévus provisionné à 2000E/an

J’ai pas compris la partie sur les charges ?
Vous faites payer une provision pour charge et vous voulez garder l’excédent ?

C’est illégal.
Vous devez annuellement pointer les charges et faire une régulation aux locataires!

La seule option, c’est le forfait de charge pour les locations meublés, mais là, c’est à double tranchant : il s’agit d’un forfait que la conso soit la moitié ou le double.

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#4 18/11/2020 19h28

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Gunday , non pas du tous , mauvaise formulation peut être ; c’est plus un matelas de sécurité pour dépense imprévu budgéter à 2000E/an ( qui du coup viendrais gonfler le cash flow si non ou partiellement utilisé )  , aucune participation des locataires et heureusement .

Bernard2K merci pour vos "piste" :

Effectivement on à essayer de poser le projet avec pas mal de réflexion notamment sur le traitement des revenus , nous avions loué en nue en direct notre ancienne RP , l’impôt sur les revenus locatif de l’époque nous à servi de leçon ( pour un bien qui était en plus très loin de l’autofinancement …. )

Pour la rentabilité rien de mieux sur un immeuble comparable , état général/loyer/prix dans le village sur une période de 2 ans … On trouve mieux en ce déplaçant dans certaine ville alentour à la réputation bien moins sympathique toutefois , ce que nous ne souhaitons pas entre autre pour le profil des locataires ….

Pour les travaux c’est des postes déjà devisé , donc sans surprise ( l’expérience nous apprend aussi qu’il faut toujours prévoir un peut plus large toutefois , on à toujours tendance à refaire le petit truc en plus … )

Les loyers sont de 3*530 et 1 fois 350E , le plus petit correspondant au T2 , les 3 autre appartements étant de la même surface , c’est les loyers courant du secteur , malgré la zone frontalière nous ne somme pas en haute-savoie ou dans l’ain , pas d’augmentation prévu à court terme .

Tout à fait pour la petite enquête de voisinage, même si la seule vérification infaillible sur les versements des loyers sont les extrait de compte de l’ancien propriétaire à priori ?!

Pour la SCI : tout à fait c’est au programme , le but étant d’avoir une structure ’carré’ dans les règles et de bien dormir la nuit , le gros avantage étant l’amortissement de l’immeuble en plus des frais de notaire et du prêt bancaire , les autres frais devrait être limiter ( j’habite à 500mètres lol ) , toutefois on y pense aussi pour un éventuel futur matériel informatique , outillage ect …

Pour une éventuelle division/vente le bien s’y prêterais , car aucune partie commune , TOUS est déjà individualisé , toutefois une revente dans le cadre de la SCI IS , n’est à priori pas forcement le meilleur choix avec la plus value des société … ,
  A ce jour nous pensons avoir l’intelligence de continuer la société si une séparation devait intervenir , bien sur c’est facile à dire quand tous ce passe bien , peut être moins facile à assumer en pleine guerre wink ( nous avons aussi 1 enfant commun , qui pourrait le cas échéant recevoir des parts , ce qui pourrait aussi nous motiver à poursuivre ce projet  )

Dernière modification par fab25 (18/11/2020 20h29)

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#5 19/11/2020 19h18

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Bonjour,

comme Bernard, je trouve que cela coche beaucoup de cases, que je recherche moi-même. Quelques logements déjà loué c’est TB.

Mais comme Bernard, je trouve le rendement bien faiblard, surtout pour votre département et la taille du village. Je ne suis pas spécialiste de la Franche Comté, mais j’ai l’impression qu’on peut trouver mieux.

Du coup, cette rentabilité affecte aussi votre taux d’endettement. L’avez-vous calculé ? Etes-vous allé voir la banque ?

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#6 19/11/2020 21h24

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Hello , oui les logements loué dès le premier jours sont sympa surtout pour un premier projet je trouve , sa à un côté rassurant aussi , même si c’est plus psychologique à mon avis 😆 sa aide à mettre le pied à l’étrier ….

Oui le rendement et ce qu’il est:  faible . Mais c’est un choix assumé par rapport à la localisation , dans la ville voisine on aurais sûrement pus avoir 2% de plus sur un bien identique , c’est clair , c’est aussi pas la même population et sa nous permet de viser d’autres locataires , en tous cas c’est l’idée ! Ne pas oublier que nous somme aussi en zone frontalière même si on a pas de grosse tension .

Les demandes de financement sont en cours , notre banque nous suit depuis le début mais pas au conditions que l’on voudrait pour le moment ( 20ans)  ,

Pour l’endettement dans une logique d’autre opération futur je suis ( naïvement ? )parti sur loyer 70% =1358€ / mensualité  1300€

En gros une opération blanche en essayant de partir sur un « bon » bien à visée patrimonial aussi , mais  on aurais pas été contre un rendement supérieur !  wink

Dernière modification par fab25 (19/11/2020 21h30)

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#7 20/11/2020 13h14

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Certes la renta n’est pas très élevée mais pour rechercher moi-même du 10% depuis 6 mois dans un rayons d’1h de chez moi je sais que ce n’est pas aussi facile que ce qu’on entend sur ce forum ou sur le net. Les vrais bonnes affaires nécessitent souvent de gros travaux ou d’avoir un réseau qui nous contacte avant la parution des offres.
Curieusement je vois beaucoup plus de "petits" immeubles (dans la tranche 50k-150k) avec une meilleure renta que de gros immeubles (tranche 300k-500k).

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#8 20/11/2020 18h20

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Oui pas simple , nous avons visiter ce bien très rapidement et fait une offre le jour même .

Info ou intox de l’agence  : 2 offres sur trois visites et la seconde inférieur de 1000€ à la notre .

En 1 an de recherche très active dans notre périmètre nous n’avons pas vu d’autre bien intéressant qui était déjà en marche , sans même parler de rentabilité , absolument rien à 10% ou plus , sauf à partir dans des villes moins souhaitable ….

Les travaux sont à mon avis clairement la solution pour apporter une vrai plus value et gonfler le rendement , en contre partie c’est relativement chronophage et rarement sans surprise , il faut être prêt avant de ce lancer , nous voulions commencer avec un premier bien plus « clef en main « .

Petit immeuble / petit appartement , d’où le rendement supérieur ?! Et le turn over aussi je pense ….

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#9 20/11/2020 20h26

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fab25, le 19/11/2020 a écrit :

Pour l’endettement dans une logique d’autre opération futur je suis ( naïvement ? )parti sur loyer 70% =1358€ / mensualité  1300€

Attention à la façon de compter des banquiers qui n’est pas forcément la vôtre.
Votre mensualité pour la RP c’est combien ?

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#10 20/11/2020 20h55

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J’avais sa en tête , il y aurais une alternative moins favorable pour compter les revenus locatif ?!

Pour notre RP 300€/mois , sa laisse de la marge potentiellement .

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#11 21/11/2020 13h58

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Les dernières recommandations du HCSF abandonnent la méthode différentielle pour estimer la capacité d’emprunt, et donc par la même le reste à vivre n’est plus pris en compte. On doit en rester au taux d’endettement classique.

Donc pour vous pas de soucis pour ce premier investissement.
(300+1300 ) / (65000/12+0,7x1360) = 25%

Par contre si vous envisagez un second investissement identique :
(300+1300+1300 ) / (65000/12+0,7x1360+0,7x1360) = 35,6 %, ca ne passe plus.

C’est assez stupide de ne pas prendre en compte le reste à vivre et le CRD, mais c’est comme ça pour l’instant. Faudra rembourser le credit de la RP par anticipation pour que ca passe.

Pour ce calcul, il vaut mieux aussi avoir des renta brutes élevées quitte à avoir plus de charges.

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#12 21/11/2020 14h23

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Faut pas être aussi catégorique, mon banquier est toujours sur le calcul différentiel. C’est a voir avec votre banque.
Voyez le comme un partenaire, j’ai pris la PNO, assurance santé avec eux.
On s’apprécie et on se fait confiance.
Je le fais travailler ( PEL de la famille, livret A, parts sociales etc.) Et en contrepartie il me permet de réaliser mes projets.

Mon taux d’endettement serait de 41% (. Versus 17% en différentiel).
Je passe en commission en ce moment, non pas pour avoir mon crédit, mais pour avoir l’exonération du cautionnement car mon encours dépasse sa délégation. Il passe du temps sur mon dossier pour m’aider à optimiser son coût.
Je précise que j’ai un niveau de salaire proche du votre.

Sur quoi vous n’êtes pas d’accord avec la banque , vous parlez de 20 ans ? Quelle est votre banque ?
Et commencer à ouvrir des portes pour le prochain, a prendre la température, votre projet tient la route. La banque saura l’apprécier.

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#13 21/11/2020 14h31

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Il est prévu 15% de prêts hors de ces critères dont les 3/4 pour les primo-accédants.

Ca fait un peu moins de 4% d’exceptions à se partager entre secundo-accédants et investisseurs.

Pour infos, 37 % des primo-accédants et 26% des investisseurs locatifs ont eu un refus de prêt cette année, c’est bien plus que les années précédentes.

Perso, j’essaye d’être bien avec mes banquiers oui (PNO, etc etc …) mais j’essaie aussi de rester dans les clous du 33%, c’est encore mieux.

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#14 21/11/2020 20h46

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Effectivement en calculant comme cela on est vite bloqué même avec un bon rendement, à moins d’avoir des revenus salariaux très conséquents en face ! ( ou du cash en apport ….au dépend du levier mais peut être mieux que d’être bloquer ou solder la RP oui en profitant du levier à 100% du coup sur le locatif 👍lol , cela dit si un jour on arrive au 3ème la c’est l’impasse total !)

Je pense aussi effectivement que trouver le bon partenaire et idéal ! Pour l’instant nous ne somme pas dans ce cas malheureusement, j’ai aussi évoqué la possibilité d’autre opération , mais notre banque souhaite surtout que nous ne partions pas ailleurs plutôt que de vraiment nous accompagner dans le projet , c’est l’impression que j’ai .

Bouboum26 donnant/donnant votre partenariat et très bon je pense , l’idéal 👌

CIC , on veux du 20 ans pour avoir un cash-flow positif ; condition indispensable à l’investissement pour nous ( et suspensive dans le compromis )  eux maintenant ne font que 15 pour du locatif ; il sont déjà monté à 18 et feront peut être mieux si je montre mieux en face en gros , mais moi j’aurais préféré une démarche d’accompagnement ( notre but commun étant un CF positif et une SCI avec une trésorerie saine ) plutôt que ce fonctionnement en surenchère

Dernière modification par fab25 (21/11/2020 21h00)

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[+1]    #15 22/11/2020 00h12

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Effectivement votre banque ne se positionne pas comme un partenaire. Bloquer la durée à 15 ans n’est pas issue des recommandations du HCSF.
Ils ont dans le viseur les crédits de 25 ans ou +. Donc votre projet à 20 ans s’inscrit totalement dans ces recommandations.

Les banques suivent plus ou moins ces recommandations.. c’est le sens de mon message précedent.

On en parle sur le fil dédié ici

Et c’est confirmé par Frédéric Guyonnet, président du Syndicat national des banques par un article du 19/11 ici

extrait :
Les mêmes règles sont-elles appliquées partout ?
Non. « Cela dépend vraiment des banques, confie Frédéric Guyonnet, président du Syndicat national des banques. Certaines continuent à battre des records dans le nombre et le montant de prêts accordés. D’autres ne font plus du tout de prêts, comme HSBC.


Tentez votre chance dans les banques mutualistes, ce n’est pas moi qui le dit (même si c’est mon cas..), c’est un dirigeant de CAFPI (source : même article plus haut). A priori ils ont pris un courrier pour resserrer les vis : lol

Après oui, les crédits sont de plus en plus durs à obtenir mais il faut pas céder au discours alarmiste. Le taux de refus annuel a doublé, le taux est passé de 5,5% moyenne 2019 à 11,5% en cumulé a fin oct 2020. Avec une tendance a 15% sur septembre/octobre (source communiqué de presse du 10/11 de vousfinancer.com  ici

85% des dossiers obtiennent donc encore leurs crédits en octobre 2020.
@Tlaloc : êtes vous sur de vos chiffres de refus ?

Ce qui est intéressant dans ce communiqué de presse, ce sont les données de la Banque de France publiées début novembre ou on s’attend à  une chute de production de crédits de..de.. rien du tout.
En cumulé a fin septembre 2020 versus 2019 : hausse de 7%! D’accord, c’est porté par les renégociations de crédit.
Hors renégociation de crédit, la chute vertigineuse est de…de.. -2%!  toujours sur le cumulé à fin septembre 2020.
Je rappelle que les recommandations du HCSF datent de 11 mois (décembre 2019)…

La fin d’année va être dur, ils anticipent un atterrissage au mieux à -10%, la situation se dégrade certes mais avant tout par ce nouveau confinement et le ralentissement des ventes que par ces recommandations du HCSF, il est toujours possible d’être financé.

Et quand on entend le discours alarmiste des courtiers et autres agents immo sur ces restrictions, j’aurais pensé bien pire que -10 voire -15% de production de crédits sur l’année. On les comprends, ils ont besoin de travailler et font leur lobbying mais les bons dossiers peuvent toujours être financés et visiblement je ne suis pas le seul (et je n’ai ni un salaire de ministre ni un patrimoine conséquent).

Je serais vous, je contacterais le Crédit Mutuel et Crédit Agricole notamment. Pas grand chose à perdre, après la relation bancaire ne dépend pas que du réseau, il faut tomber aussi sur la bonne personne pour trouver le bon partenaire. Mais vraiment pas de raison de ne pas trouver votre financement sur 20 ans avec ce projet.

Boum

Dernière modification par boumboum26 (22/11/2020 00h13)

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#16 22/11/2020 01h00

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fab25, le 21/11/2020 a écrit :

CIC , on veux du 20 ans pour avoir un cash-flow positif ; condition indispensable à l’investissement pour nous ( et suspensive dans le compromis )  eux maintenant ne font que 15 pour du locatif ; il sont déjà monté à 18 et feront peut être mieux si je montre mieux en face en gros , mais moi j’aurais préféré une démarche d’accompagnement ( notre but commun étant un CF positif et une SCI avec une trésorerie saine ) plutôt que ce fonctionnement en surenchère

Bonjour

Et si vous demandiez un prêt sur 18 ans avec 24 mois de différés ?

Alors oui le différé a un coût mais qui serait atténué par un taux plus attractif sur les barèmes de crédit de 15 à 19 ans et par la trésorerie générée pendant ce différé.

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#17 22/11/2020 10h23

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Ils sont ok pour 6 mois de différés , mais pour eux dur de justifier 24 mois sans travaux en face , sachant que les locations sont déjà en routes . Mais effectivement sa aurait pu être une super solution ( notamment pour créer une grosse trésorerie dans la sci ) avec en plus la modulation des échéances en court de prêt on peut quasiment rallonger de 2 ans il me semble , mais j’aurais voulut garder ce ’joker’ en partant quand même sur 20 ans initial … 

Après la discussion n’est pas close et il faut voir ce que je peut leur présenter en face , j’ai fait une demande chez Boursorama banque qui propose des condition intéressante : différé 12 mois direct / 20 ans / taux un poil plus sympa …

On sais aussi qu’il faudra peut être faire des compromis sur certain ponts …

Dernière modification par fab25 (22/11/2020 10h24)

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#18 22/11/2020 15h04

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Vous êtes menuisier , non ? Vous ne pouvez pas prétexter des travaux réalisés et financés par vous-même pour obtenir les 24 mois de différés ? ça serait effectivement une excellente affaire en matière de tréso.

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#19 22/11/2020 15h23

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Oui , mais les logements étant déjà en cours de location , le différé est dur à justifier pour eux , étant donné que les rentrées de loyer sont effectives , et je ne souhaite pas forcément non plus mentir idéalement  , après j’aurais effectivement des travaux de modernisation , mais sa ce feras au cas par cas au départ des locataires , une fois de plus sa ne justifie pas vraiment le différé initial !? Disons qu’il ont pas spécialement l’air prêt à me laisser un gros différé juste pour me crée de la trésorerie .

Cela dit je vais creuser cette piste en évoquant ces futur travaux de modernisation et avec une offre concurrente sérieuse en face ( Boursorama )  ma banque seras peut être plus ouverte sur ce point de discussion que sur la durée ( ne pas oublier toutefois l’impact sur le CF mensuel derrière en cas de durée plus courte ,à mettre en comparaison avec une plus grosse trésorerie !)

À noter que le prêt du cic est modulable jusqu’à 24 mois et on peut stopper le remboursement en capital 3 fois 4 mois de mémoire sur la durée, sympa aussi en cas de travaux planifier ou de mauvaise passe ( impayés loyer )

Dernière modification par fab25 (22/11/2020 15h26)

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