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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 09/10/2018 19h05 → Michaelstaudi [67] : étude de cas immobilier (1er achat d'un T3 duplex 80 m3) (fiscalité, immobilier, imposition, investissement)

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Bonjour tout le monde, voici un bien que j’ai acquis depuis Juin 2018, mais suite à des procédures juridiques ( faillite des propriétaires ) je vais ENFIN signer chez le notaire l’acte définitif fin du mois :

- Célibataire, 25 ans, 24K annuel TMI 14%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Néant ( un ami investisseur va me donner les coordonnées de son comptable)
- Fiscales : Néant, je nage complètement avec ce qui est imposable ou non, quel taux etc..
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Je suis chauffagiste et beaucoup de contacts dans le bâtiment
- Sociales : Très bonnes, j’aime créer des liens
- Temps disponible : Soir et Week-end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement duplex 80 m2 + cave 7m2, en hyper centre ville d’une ville de 12 000 habitants
- Année de construction : 1920
- Étage : 2 ème sur 4, sans ascenseur
- Déjà occupé? : Actuellement occupé par la propriétaire, devra être libéré le jour de signature
- Si appartement : Syndic pro
- Chauffage : Individuel gaz
- Volets isolants ou persiennes : Pas de volet ( vieux bâtiment du centre ville )
- Espaces verts dans la copropriété : Non
- Compteurs d’eau et d’électricité : Individuels
- Études de la copropriété : Majorité propriétaires, vente forcée suite à une liquidité des propriétaires actuels
- Concierge : Femme de ménage
- Décoration : A refaire

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Bas-Rhin , Saverne
- Centre-ville, périphérie : Hyper centre
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : De nombreuses infrastructures, usines, un hôpital, écoles, commerces, concessionnaires, station essence, rue piétonne avec des commerces à 50m, gare à 500m..
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : C’est l’un des meilleurs emplacements de la ville selon moi

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 75 000 euros (57 000 euros frais d’agence inclus + 5000 notaire + 13 000 travaux)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 600 HC une fois entièrement rénové à 100%
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative : Aucun

- Travaux immédiats : 13 000 euros (financés dans le crédit également)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : 0
- Coût des travaux à 5 ans : 0
- Coût des travaux à 10 ans :  Façade éventuellement (façade + toitures refait il y a une dizaine d’années)

- Taxe foncière hors TEOM : 450 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100 euros par an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Pas tout de suite
- Comptable : 500 par an

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire :  11,6%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 9%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 6000 euros au total
- Taux du crédit avec assurance : 1.40% + 0.12% assurance
- Durée du crédit : 240 mois ( 20 ans )
- Frais dossier : Offerts
- Caution crédit : 600 compris dans le crédit

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) : Ne sait pas encore?
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : Ne sait pas encore?

CASH FLOW

- Crédit : 345 euros par mois assurance comprise
- Loyer prévisionnel : 600 Hors Charges
- Charges mensuelles : 100 , 30 pour ma part
- Taxe Foncière : 37.5 euros (par mois)
- PNO : 8.5 euros (par mois)
- GRL : 0

* Je n’ai vraiment pas beaucoup de compétences en fiscalités etc.. j’essaye d’apprendre, mais je vais demander beaucoup de conseils à mon comptable, je ne sais juste pas encore si je dois passer ( et si je peux également ) en meublé ou rester en nue avec cette surface? J’ai essayer de donner le maximum d’infos, n’hésitez pas si vous pouvez me donner un petit coup de main smile

* J’ai également négocier un différé de mensualité pour qu’elles ne commencent uniquement qu’en Mai 2019 afin de me laisser 6 mois pour faire les travaux, encaisser les loyers, je ne rembourse que les intérêts du crédit pendant cette durée

* Avez vous une astuce ou un conseil pour les fenêtres sans volets ni store?

J’ai mis 50 visites et presque 1 an à trouver mon premier bien à acquérir, je voulais une bonne affaire, une bonne rentabilité avec un bon potentiel, j’ai galérer vraiment, mais le jeux en valait la chandelle
.

EDIT : Désolé je me suis trompé sur le titre avec 80 m3 au lieu de m2 smile

STATISTIQUES DE LA VILLE EN GENERAL :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16375_saverne.jpg

EVOLUTION DE LA POPULATION EN LEGERE BAISSE , REPRISE DEPUIS 2011/2012 :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16375_saverne2.jpg

Dernière modification par michaelstaudi (09/10/2018 19h37)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, investissement

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[+1]    #2 10/10/2018 01h06 → Michaelstaudi [67] : étude de cas immobilier (1er achat d'un T3 duplex 80 m3) (fiscalité, immobilier, imposition, investissement)

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Juste un petit conseil, attention à votre fiscalité. Vous allez avoir un peu de travaux à amortir sur vos deux premières années (qui plus est avec l’impôt à la source si vous louez en nu, vous n’allez déduire en réalité que 50% des travaux puisqu’ils seront effectués entre 2018 et 2019) mais vous allez vite passer dans la tranche à 30% et quand on commence à payer 30% + 17.2% de CSG/CRDS sur le bénéfice une fois toutes les charges et déductions prises en compte et bien ça pique et un investissement à 11% brut s’auto finance tout juste si on prend en compte qu’il peut y avoir un peu de vacances locatives ou des travaux (toiture, façade, chauffe eau qui lâche, etc…).

Par ailleurs je vous invite à recalculer votre rentabilité :
Rentabilité brute : 600*12/75000 = 9.6% brut
Rentabilité nette si location nue : (600*12 - 450 TF - 100 PNO - 360 charges non récupérables) / 75000 = 8.4% net
Rentabilité nette nette (c’est à dire en incluant la fiscalité) si location nue  et passage dans la tranche des 30% : (600*12 - 450 TF - 100 PNO - 360 charges non récupérables) * ((100-47.2)/100 / 75000 = 4.4% net net. Bien entendu vous pouvez opter pour le régime du micro-foncier et il y a vos intérêts d’emprunts à déduire mais c’était pour vous donner une idée.

Si cela est possible, je vous invite à envisager de louer en LMNP. Vous déduirez ou amortirez l’ensemble de vos travaux + charges +  frais d’acquisition. Reste à savoir s’il y a de la demande sur ce type de surface dans une ville de taille moyenne ? Après c’est juste mettre un lit, un bureau et un peu de vaisselle et draps, je pense que cela peut fonctionner. Éventuellement mettez une annonce fictive sur LBC pour tester le marché?

Pour vos fenêtres, il est obligatoire de proposer à la location un moyen de les occulter. Un store enrouleur d’intérieur devrait pouvoir solutionner votre problème.

Sinon dans l’idée, beau premier projet. En location meublée, vous devriez vous sortir un cash-flow sympathique de l’ordre d’une centaine d’euros / mois. En nu, vous allez vite vous faire rattraper par les impôts

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#3 10/10/2018 22h04 → Michaelstaudi [67] : étude de cas immobilier (1er achat d'un T3 duplex 80 m3) (fiscalité, immobilier, imposition, investissement)

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Ce sont les précision dont j’avais besoin pour le calcul de ma rentabilité, je vais de toute façon louer en meublé, après, je pense que le mieux a faire serait de le meublé directement, puis de retirer quelques éléments dont le locataire ne veux pas dans le logement car il dispose déjà des siens, ce serait une bonne idée non?

Pour la location meublé, j’avais estimer 200 euros de cash flow net par mois… vu le nombre important de choses déductibles à ce régime? En utilisant le site rendementlocatif au régime BIC au réel, il m’affiche une rentabilité net de 9,2% après impots en utilisant vraiment les même critères que ci-dessus.

Je récapitule les infos importantes du projet :

Prix d’acquisition total : 75 000 euros (bien + frais agence + notaire + travaux + frais bancaires)
Apport personnel : 6000
Loyer prévisionnel HC : 600
TF : 450
Comptable : 500
PNO : 100
Charges propriétaires : 250
Crédit mensuel : 345 assurance comprise

1) Je ne compte pas le montant des meubles prévu approximatif dans mon calcul dans l’ordre de 3000 euros pour la vaiselle, lit, dressing… pour voir large

2) Ce ne serait pas mieux d’enlever les 6000 euros pour calculer ma rentabilité? Sachant que les 345 euros de mensualités sont calculées justement par rapport a un cout total de crédit d’environ 69 000 euros et non pas de 75 000..?

3) A savoir que une fois le bien rénové, il n’y aura plus aucun travaux avant plusieurs année car je vais vraiment tout refaire, sol, plafonds, cuisine, SDB, peinture, les fenêtres sont en PVC changées il y a - de 10 ans, le seul frais à prévoir dans les dix prochaines années seront facade et chaudiere

Dernière modification par michaelstaudi (10/10/2018 22h15)

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#4 16/10/2018 20h23 → Michaelstaudi [67] : étude de cas immobilier (1er achat d'un T3 duplex 80 m3) (fiscalité, immobilier, imposition, investissement)

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D’autres avis les amis pour ma question? smile

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#5 16/10/2018 23h32 → Michaelstaudi [67] : étude de cas immobilier (1er achat d'un T3 duplex 80 m3) (fiscalité, immobilier, imposition, investissement)

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La rentabilité doit se calculer sur le coût total du projet.

C’est votre gain annuel sur le coût de l’opération.

Si vous avez un apport de 100%, c’est un gain en cash uniquement.

Si vous financez tout ou partie du projet, c’est un gain en amortissement du crédit et éventuellement en cash.

Plus vous empruntez, plus le gain est en amortissement de crédit.

Mais la rentabilité nette reste la même (modulo le coût de l’emprunt qui varie en fonction de la somme empruntée et de la durée de financement).

Dernière modification par Philref92 (16/10/2018 23h34)

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#6 28/02/2019 16h00 → Michaelstaudi [67] : étude de cas immobilier (1er achat d'un T3 duplex 80 m3) (fiscalité, immobilier, imposition, investissement)

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Par curiosité, le projet a-t-il abouti ?

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#7 03/03/2019 18h05 → Michaelstaudi [67] : étude de cas immobilier (1er achat d'un T3 duplex 80 m3) (fiscalité, immobilier, imposition, investissement)

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Bonjour,

Effectivement, en cours de rénovation !

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