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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 09/10/2018 19h05

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Bonjour tout le monde, voici un bien que j’ai acquis depuis Juin 2018, mais suite à des procédures juridiques ( faillite des propriétaires ) je vais ENFIN signer chez le notaire l’acte définitif fin du mois :

- Célibataire, 25 ans, 24K annuel TMI 14%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Néant ( un ami investisseur va me donner les coordonnées de son comptable)
- Fiscales : Néant, je nage complètement avec ce qui est imposable ou non, quel taux etc..
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Je suis chauffagiste et beaucoup de contacts dans le bâtiment
- Sociales : Très bonnes, j’aime créer des liens
- Temps disponible : Soir et Week-end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement duplex 80 m2 + cave 7m2, en hyper centre ville d’une ville de 12 000 habitants
- Année de construction : 1920
- Étage : 2 ème sur 4, sans ascenseur
- Déjà occupé? : Actuellement occupé par la propriétaire, devra être libéré le jour de signature
- Si appartement : Syndic pro
- Chauffage : Individuel gaz
- Volets isolants ou persiennes : Pas de volet ( vieux bâtiment du centre ville )
- Espaces verts dans la copropriété : Non
- Compteurs d’eau et d’électricité : Individuels
- Études de la copropriété : Majorité propriétaires, vente forcée suite à une liquidité des propriétaires actuels
- Concierge : Femme de ménage
- Décoration : A refaire

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Bas-Rhin , Saverne
- Centre-ville, périphérie : Hyper centre
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : De nombreuses infrastructures, usines, un hôpital, écoles, commerces, concessionnaires, station essence, rue piétonne avec des commerces à 50m, gare à 500m..
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : C’est l’un des meilleurs emplacements de la ville selon moi

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 75 000 euros (57 000 euros frais d’agence inclus + 5000 notaire + 13 000 travaux)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 600 HC une fois entièrement rénové à 100%
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative : Aucun

- Travaux immédiats : 13 000 euros (financés dans le crédit également)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : 0
- Coût des travaux à 5 ans : 0
- Coût des travaux à 10 ans :  Façade éventuellement (façade + toitures refait il y a une dizaine d’années)

- Taxe foncière hors TEOM : 450 euros
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 100 euros par an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Pas tout de suite
- Comptable : 500 par an

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire :  11,6%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 9%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 6000 euros au total
- Taux du crédit avec assurance : 1.40% + 0.12% assurance
- Durée du crédit : 240 mois ( 20 ans )
- Frais dossier : Offerts
- Caution crédit : 600 compris dans le crédit

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) : Ne sait pas encore?
- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) : Ne sait pas encore?

CASH FLOW

- Crédit : 345 euros par mois assurance comprise
- Loyer prévisionnel : 600 Hors Charges
- Charges mensuelles : 100 , 30 pour ma part
- Taxe Foncière : 37.5 euros (par mois)
- PNO : 8.5 euros (par mois)
- GRL : 0

* Je n’ai vraiment pas beaucoup de compétences en fiscalités etc.. j’essaye d’apprendre, mais je vais demander beaucoup de conseils à mon comptable, je ne sais juste pas encore si je dois passer ( et si je peux également ) en meublé ou rester en nue avec cette surface? J’ai essayer de donner le maximum d’infos, n’hésitez pas si vous pouvez me donner un petit coup de main smile

* J’ai également négocier un différé de mensualité pour qu’elles ne commencent uniquement qu’en Mai 2019 afin de me laisser 6 mois pour faire les travaux, encaisser les loyers, je ne rembourse que les intérêts du crédit pendant cette durée

* Avez vous une astuce ou un conseil pour les fenêtres sans volets ni store?

J’ai mis 50 visites et presque 1 an à trouver mon premier bien à acquérir, je voulais une bonne affaire, une bonne rentabilité avec un bon potentiel, j’ai galérer vraiment, mais le jeux en valait la chandelle
.

EDIT : Désolé je me suis trompé sur le titre avec 80 m3 au lieu de m2 smile

STATISTIQUES DE LA VILLE EN GENERAL :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16375_saverne.jpg

EVOLUTION DE LA POPULATION EN LEGERE BAISSE , REPRISE DEPUIS 2011/2012 :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16375_saverne2.jpg

Dernière modification par michaelstaudi (09/10/2018 19h37)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, investissement

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[+1]    #2 10/10/2018 01h06

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Juste un petit conseil, attention à votre fiscalité. Vous allez avoir un peu de travaux à amortir sur vos deux premières années (qui plus est avec l’impôt à la source si vous louez en nu, vous n’allez déduire en réalité que 50% des travaux puisqu’ils seront effectués entre 2018 et 2019) mais vous allez vite passer dans la tranche à 30% et quand on commence à payer 30% + 17.2% de CSG/CRDS sur le bénéfice une fois toutes les charges et déductions prises en compte et bien ça pique et un investissement à 11% brut s’auto finance tout juste si on prend en compte qu’il peut y avoir un peu de vacances locatives ou des travaux (toiture, façade, chauffe eau qui lâche, etc…).

Par ailleurs je vous invite à recalculer votre rentabilité :
Rentabilité brute : 600*12/75000 = 9.6% brut
Rentabilité nette si location nue : (600*12 - 450 TF - 100 PNO - 360 charges non récupérables) / 75000 = 8.4% net
Rentabilité nette nette (c’est à dire en incluant la fiscalité) si location nue  et passage dans la tranche des 30% : (600*12 - 450 TF - 100 PNO - 360 charges non récupérables) * ((100-47.2)/100 / 75000 = 4.4% net net. Bien entendu vous pouvez opter pour le régime du micro-foncier et il y a vos intérêts d’emprunts à déduire mais c’était pour vous donner une idée.

Si cela est possible, je vous invite à envisager de louer en LMNP. Vous déduirez ou amortirez l’ensemble de vos travaux + charges +  frais d’acquisition. Reste à savoir s’il y a de la demande sur ce type de surface dans une ville de taille moyenne ? Après c’est juste mettre un lit, un bureau et un peu de vaisselle et draps, je pense que cela peut fonctionner. Éventuellement mettez une annonce fictive sur LBC pour tester le marché?

Pour vos fenêtres, il est obligatoire de proposer à la location un moyen de les occulter. Un store enrouleur d’intérieur devrait pouvoir solutionner votre problème.

Sinon dans l’idée, beau premier projet. En location meublée, vous devriez vous sortir un cash-flow sympathique de l’ordre d’une centaine d’euros / mois. En nu, vous allez vite vous faire rattraper par les impôts


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#3 10/10/2018 22h04

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Ce sont les précision dont j’avais besoin pour le calcul de ma rentabilité, je vais de toute façon louer en meublé, après, je pense que le mieux a faire serait de le meublé directement, puis de retirer quelques éléments dont le locataire ne veux pas dans le logement car il dispose déjà des siens, ce serait une bonne idée non?

Pour la location meublé, j’avais estimer 200 euros de cash flow net par mois… vu le nombre important de choses déductibles à ce régime? En utilisant le site rendementlocatif au régime BIC au réel, il m’affiche une rentabilité net de 9,2% après impots en utilisant vraiment les même critères que ci-dessus.

Je récapitule les infos importantes du projet :

Prix d’acquisition total : 75 000 euros (bien + frais agence + notaire + travaux + frais bancaires)
Apport personnel : 6000
Loyer prévisionnel HC : 600
TF : 450
Comptable : 500
PNO : 100
Charges propriétaires : 250
Crédit mensuel : 345 assurance comprise

1) Je ne compte pas le montant des meubles prévu approximatif dans mon calcul dans l’ordre de 3000 euros pour la vaiselle, lit, dressing… pour voir large

2) Ce ne serait pas mieux d’enlever les 6000 euros pour calculer ma rentabilité? Sachant que les 345 euros de mensualités sont calculées justement par rapport a un cout total de crédit d’environ 69 000 euros et non pas de 75 000..?

3) A savoir que une fois le bien rénové, il n’y aura plus aucun travaux avant plusieurs année car je vais vraiment tout refaire, sol, plafonds, cuisine, SDB, peinture, les fenêtres sont en PVC changées il y a - de 10 ans, le seul frais à prévoir dans les dix prochaines années seront facade et chaudiere

Dernière modification par michaelstaudi (10/10/2018 22h15)

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#4 16/10/2018 20h23

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D’autres avis les amis pour ma question? smile

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#5 16/10/2018 23h32

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La rentabilité doit se calculer sur le coût total du projet.

C’est votre gain annuel sur le coût de l’opération.

Si vous avez un apport de 100%, c’est un gain en cash uniquement.

Si vous financez tout ou partie du projet, c’est un gain en amortissement du crédit et éventuellement en cash.

Plus vous empruntez, plus le gain est en amortissement de crédit.

Mais la rentabilité nette reste la même (modulo le coût de l’emprunt qui varie en fonction de la somme empruntée et de la durée de financement).

Dernière modification par Philref92 (16/10/2018 23h34)

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#6 28/02/2019 16h00

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Par curiosité, le projet a-t-il abouti ?

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#7 03/03/2019 18h05

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Bonjour,

Effectivement, en cours de rénovation !

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#8 10/06/2019 13h52

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Bonjour,

Je me permet de remonter la file car il y a quelques petits soucis sur mon investissement.

Il faut l’avouer quand on fait des erreurs et je pense que c’est mon cas.

Je m’explique.

L’investissement s’est bien déroulé :

- J’ai négocier le prix d’achat bien en dessous du marché
- Optimiser un différé de crédit partiel (jusqu’à octobre 2019)
- Optimiser les travaux (car j’ai mis 10K de ma poche pour la totalité du projet pour optimiser les mensualités, je travaille dans le bâtiment je dispose de pas mal de contacts, donc au final on va dire que j’en ait eu pour 17K de travaux au lieu de 25K facilement)
- J’ai commencer à équiper l’appartement, machine à laver, quelques petits meubles, un dressing, frigo, ustensiles cuisine, vaisselle… TOUT est neuf à 100%

Je souhaitais le louer en meublé à la base, il manque juste encore les lits + canapé et table basse pour qu’il soit entièrement meublé et je pense avoir bien fait d’attendre…

Mon problème est le suivant, mon appartement est situé en hyper centre d’une ville de 12K habitants, pas de parking, pas de balcon, juste l’appartement avec une cave avec une vue sur petite cour intérieure, la rénovation est propre et l’appartement est vraiment comme neuf, donc mis a part quelques points négatif, c’est un bel appartement en hyper centre bien situé.

Le soucis est qu’il fait 80 m2, je souhaite le loué en meublé et j’ai mis une annonce avec de belles photos, un tarif plus que honnête pour un logement rénové entièrement et neuf (700 euros charges comprises pour un logement meublé) mais je n’ai aucune visite, quand je dis aucune c’est 1 ou 2 par semaine au maximum.

Je pense avoir mal analyser le marché, la demande, alors que j’avais fait des simulations d’annonces avant d’acheter, je n’avais pas fait de simulation meublé je pense que ca doit être ça le soucis, il y a surement une demande de logement meublé mais pour de plus petites surfaces…

Colocation : pas de demande

Air Bnb : Un peu de demande mais malheureusement trop chronophage et pas de service de conciergerie pour déléguer dans cette ville

MAIS


Point positif, j’ai fait estimer l’appartement par 2 agents Immos

1 ère estimation : Fourchette pessimiste / optimiste 120K à 150K pour la revente
2 ème estimation : Approximativement 130K

Total investi pour l’ensemble de l’opération : Achat, notaire, frais bancaires, travaux, meubles, électroménager et imprévus : 80K tout rond

Est ce que mon problème pourrait au final devenir une bonne nouvelle?

A votre avis, est ce que je devrais le mettre en vente alors que j’ai signé le compromis final en Janvier 2019?

Merci pour votre lecture et désolé du long message, c’est une impasse pour moi..

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[+1]    #9 10/06/2019 14h22

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Concernant la revente tout d’abord. Avez vous déclaré cet appartement comme étant votre RP le temps des travaux ? Car si ce n’est pas le cas, vous aurez une PV importante à régler au fisc, d’autant plus que vous avez réalisé des travaux vous même. Le calcul de la PV sera réalisé sur le prix d’achat. Tout n’est pas perdu toutefois, car si cela n’a pas été le cas jusqu’à présent, cet appartement peut devenir votre RP durant quelques mois avant d’être mis en vente pour éviter la taxation sur la PV l’année prochaine par exemple.

Concernant la possibilité de louer en meublé. Bien souvent, les gens ne savent pas que cela signifie et peuvent prendre peur en voyant la mention "appartement meublé". Avez vous essayé de mettre une annonce sans préciser qu’il s’agit d’un bail meublé ? Y-a-t-il une meilleure demande en nu? Rien ne vous empêche de faire un bail meublé en retirant quelques éléments de mobilier que vos locataires ne veulent pas. Mais attention, il y a un mobilier minimum pour un bail meublé (matelas, nécessaire pour le ménage, etc) Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé | Legifrance et il doit figurer sur votre état des lieux. A vous de voir comment vous pouvez procéder avec vos futurs locataires.

Concernant le manque de demandes. Est-ce lié à la période ? A une offre (momentanée?) trop abondante dans votre ville ? A un prix trop élevé ? Pour l’équivalent de votre loyer, vos locataires potentiels peuvent ils trouver un bien à acheter ?

Dernière modification par dalki (10/06/2019 14h32)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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[+1]    #10 10/06/2019 14h52

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Concernant la vente en tant que RP, vous avez investi à crédit et la description apparaît dans l’emprunt ainsi que dans l’acte notarié, si l’emprunt n’est pas destiné à une acquisition de RP, oubliez la vente en RP.
Vous paierez des impôts sur la plus-value et ça restera une opération positive, c’est à calculer une fois déduit ce que vous pourrez déduire en travaux, attention, en faisant des économies parce que vous vous y connaissez, vous n’avez certainement pas optimisé cela dans le cadre d’une revente à court terme donc il ne faudra pas être trop ambitieux.

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#11 10/06/2019 18h34

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dalki a écrit :

Concernant la revente tout d’abord. Avez vous déclaré cet appartement comme étant votre RP le temps des travaux ? Car si ce n’est pas le cas, vous aurez une PV importante à régler au fisc, d’autant plus que vous avez réalisé des travaux vous même. Le calcul de la PV sera réalisé sur le prix d’achat. Tout n’est pas perdu toutefois, car si cela n’a pas été le cas jusqu’à présent, cet appartement peut devenir votre RP durant quelques mois avant d’être mis en vente pour éviter la taxation sur la PV l’année prochaine par exemple.

Concernant la possibilité de louer en meublé. Bien souvent, les gens ne savent pas que cela signifie et peuvent prendre peur en voyant la mention "appartement meublé". Avez vous essayé de mettre une annonce sans préciser qu’il s’agit d’un bail meublé ? Y-a-t-il une meilleure demande en nu? Rien ne vous empêche de faire un bail meublé en retirant quelques éléments de mobilier que vos locataires ne veulent pas. Mais attention, il y a un mobilier minimum pour un bail meublé (matelas, nécessaire pour le ménage, etc) Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé | Legifrance et il doit figurer sur votre état des lieux. A vous de voir comment vous pouvez procéder avec vos futurs locataires.

Concernant le manque de demandes. Est-ce lié à la période ? A une offre (momentanée?) trop abondante dans votre ville ? A un prix trop élevé ? Pour l’équivalent de votre loyer, vos locataires potentiels peuvent ils trouver un bien à acheter ?

Bonjour,

Alors pour plus de précisions on va dire que sur 18K j’ai environ 3K sans factures.

Ensuite pour l’annonce je n’ai pas essayé effectivement, le mobilier minimum pour la location meublé est présent (sauf les lits) sinon j’ai tout ce qui est nécessaire pour un bail meublé

concernant l’imposition j’ai entendu qu’il existe une éxonération si on a été locataire pendant 4 ans et que les profits de la plus value seront utilisés afin de financier une résidence principale?

Surin a écrit :

Concernant la vente en tant que RP, vous avez investi à crédit et la description apparaît dans l’emprunt ainsi que dans l’acte notarié, si l’emprunt n’est pas destiné à une acquisition de RP, oubliez la vente en RP.
Vous paierez des impôts sur la plus-value et ça restera une opération positive, c’est à calculer une fois déduit ce que vous pourrez déduire en travaux, attention, en faisant des économies parce que vous vous y connaissez, vous n’avez certainement pas optimisé cela dans le cadre d’une revente à court terme donc il ne faudra pas être trop ambitieux.

Justement je n’ai pas fait énormément de travaux sans factures

Dernière modification par michaelstaudi (10/06/2019 18h38)

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[+1]    #12 10/06/2019 18h39

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Oui. A utiliser dans les 2 ans

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#13 10/06/2019 18h39

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A priori oui selon conditions voir deuxième cas.

PS ce que voulait dire Surin (je pense) c’était que si vous aviez payé la MO d’artisans vous auriez eu autant à déduire.

Dernière modification par bibike (10/06/2019 18h41)


Parrain InteractiveBrokers IngDirect SENZYDB Bourse Direct Boursorama Degiro Fortuneo 12470190  eBuyClub Poulpeo iGraal

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#14 10/06/2019 18h48

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Oui je voit , mais je me suis mal exprimé.

J’ai énormément optimiser les travaux par le matériel mais j’ai beaucoup de factures.

Exemple pour la salle de bain complète avec matériel et main d’œuvre j’en ait eu pour 6K au lieu de 12K mais tout est sur facture, j’ai juste négocier pour acheter le matériel avec ma remise PRO chez POMPAC / CEDEO..

En gros j’ai effectué de l’optimisation mais toujours sur facture.

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#15 10/06/2019 18h51

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Que doit on en conclure?

Que vous avez aussi des factures de main d’oeuvre?

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#16 10/06/2019 18h58

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Oui j’ai également des factures de main d’œuvre, j’ai uniquement moins de couts travaux de prévu.

Factures présentes (15K de factures)

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[+1]    #17 10/06/2019 19h07

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Mettez une annonce en nu afin de voir si il y un effet époque ou un effet meublé.

Le prix du loyer est resté le même depuis les annonces tests?

Au pire vous pourrez répondre que vous avez déjà un locataire potentiel, ou expliquer que vous souhaitez le louer avec un minimum de meubles.

Dernière modification par Philref92 (10/06/2019 19h08)

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[+1]    #18 10/06/2019 20h38

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Je ne me prononce pas sur les méthodes pour louer et sur l’opportunité de persister à louer, d’excellents avis vous ont déjà été donnés à ce sujet.

Si vous voulez revendre :
1) gardez bien la preuve de vos efforts pour louer. Imprimez et archivez annonces, mails reçus, prenez des notes des demandes orales… Pour prouver qu’il n’y avait pas l’intention spéculative, vous devez pouvoir prouver que votre intention était de louer, que vous avez essayé avec la meilleure foi du monde, et que vous avez échoué à le faire.

2) revendez. Empochez votre PV et payez votre imposition là-dessus sans état d’âme, puisque vous n’avez pas le choix.

3) évitez de faire un autre achat-revente dans les années à venir (10, voire 15 ans), sinon vous risquez la requalification en marchand de biens.

Ce qu’il faut savoir, c’est que vous pouvez être requalifié en marchand de biens lorsque sont réunis deux éléments :
- intention spéculative (c’est à dire l’intention de revente présente dès l’achat)
- l’habitude (c’est à dire une multiplicité d’opérations, qui, comme le pluriel, peut commencer à deux).

En théorie, cette première opération n’est pas requalifiable du fait du manque de l’intention spéculative. Même si par exemple vos opérations n°2 et 3 étaient des opérations de MDB caractérisées, et que le redressement était donc parfaitement pertinent sur les opérations n° 2 et 3, la première ne devrait pas y être adjointe.
MAIS ce qu’il faut retenir, c’est que avoir raison devant le juge au final ne veut pas dire qu’on ne s’est pas pris d’abord un redressement. Ce n’est pas parce que les Impôts ont tort qu’ils ne vont pas essayer. En effet, pendant des années, ils ont appliqué "habitude DONC intention spéculative". Ils considéraient qu’ils n’avaient pas besoin de prouver l’intention. Le juge les a repris sur ce point, mais ce n’est pas certain qu’ils ont bien compris la leçon. Donc, dès lors que vous faites deux achats-reventes dans un délai "pas trop long" (qui peut tout de même faire quelques années), vous avez un risque non nul de requalification. Risque faible peut-être, mais pas nul.

C’est ce dont il faut être conscient : avec cet achat-revente, vous inscrivez "1" sur le compteur des achats-reventes. Si vous en faites un deuxième, vous inscrivez "2" sur ce compteur, donc le début du pluriel, donc le début du risque.

Dernière modification par Bernard2K (10/06/2019 20h57)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#19 10/06/2019 22h41

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Philref92 a écrit :

Mettez une annonce en nu afin de voir si il y un effet époque ou un effet meublé.

Le prix du loyer est resté le même depuis les annonces tests?

Au pire vous pourrez répondre que vous avez déjà un locataire potentiel, ou expliquer que vous souhaitez le louer avec un minimum de meubles.

Effectivement le prix du loyer est resté le même depuis tous les test, je vais essayer de baisser le prix, je suis actuellement au niveau du marché niveau prix, je n’ai pas de parking avec le bien donc je pense pouvoir baisser un peu, sans non plus bradé le loyer..

Bernard2K a écrit :

Je ne me prononce pas sur les méthodes pour louer et sur l’opportunité de persister à louer, d’excellents avis vous ont déjà été donnés à ce sujet.

Si vous voulez revendre :
1) gardez bien la preuve de vos efforts pour louer. Imprimez et archivez annonces, mails reçus, prenez des notes des demandes orales… Pour prouver qu’il n’y avait pas l’intention spéculative, vous devez pouvoir prouver que votre intention était de louer, que vous avez essayé avec la meilleure foi du monde, et que vous avez échoué à le faire.

2) revendez. Empochez votre PV et payez votre imposition là-dessus sans état d’âme, puisque vous n’avez pas le choix.

3) évitez de faire un autre achat-revente dans les années à venir (10, voire 15 ans), sinon vous risquez la requalification en marchand de biens.

Ce qu’il faut savoir, c’est que vous pouvez être requalifié en marchand de biens lorsque sont réunis deux éléments :
- intention spéculative (c’est à dire l’intention de revente présente dès l’achat)
- l’habitude (c’est à dire une multiplicité d’opérations, qui, comme le pluriel, peut commencer à deux).

En théorie, cette première opération n’est pas requalifiable du fait du manque de l’intention spéculative. Même si par exemple vos opérations n°2 et 3 étaient des opérations de MDB caractérisées, et que le redressement était donc parfaitement pertinent sur les opérations n° 2 et 3, la première ne devrait pas y être adjointe.
MAIS ce qu’il faut retenir, c’est que avoir raison devant le juge au final ne veut pas dire qu’on ne s’est pas pris d’abord un redressement. Ce n’est pas parce que les Impôts ont tort qu’ils ne vont pas essayer. En effet, pendant des années, ils ont appliqué "habitude DONC intention spéculative". Ils considéraient qu’ils n’avaient pas besoin de prouver l’intention. Le juge les a repris sur ce point, mais ce n’est pas certain qu’ils ont bien compris la leçon. Donc, dès lors que vous faites deux achats-reventes dans un délai "pas trop long" (qui peut tout de même faire quelques années), vous avez un risque non nul de requalification. Risque faible peut-être, mais pas nul.

C’est ce dont il faut être conscient : avec cet achat-revente, vous inscrivez "1" sur le compteur des achats-reventes. Si vous en faites un deuxième, vous inscrivez "2" sur ce compteur, donc le début du pluriel, donc le début du risque.

Je vais prendre vos conseils en compte, je vais encore essayer quelques test concernant le prix du loyer et ensuite je vais juger en fonction de la situation, je n’ai pas la corde au cou et j’ai appliqué un différé, je peux me permettre encore un peu de temps avant de prendre une décision finale.

Dernière modification par michaelstaudi (10/06/2019 22h43)

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#20 11/06/2019 00h27

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En dehors d’un effet période, le "problème" vient donc la location meublée et pas du prix.
Mais si une baisse de loyer vous permettre d’avoir des candidats locataires…

Dans le cas contraire, si vous voulez pouvoir justifier que le logement ne se loue pas, il va falloir faire preuve de patience, et montrer aussi qu’il ne se loue pas dans le régime le plus commun sur ce type de logement (en nu).

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#21 11/06/2019 17h54

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Peut être que je suis trop pressé je n’en sais trop rien, en tout cas je ne peux pas me permettre de trop baisser le loyer au risque d’attirer certains mauvais payeurs ou tout simplement de ne pas être assez rentable.

Je vais modifier de stratégie grâce à vos conseils, je vous tiendrai informé dans les prochaines semaines

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#22 13/06/2019 01h12

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Si vous souhaitez appliquer la stratégie préconisée pour l’achat-revente, il faut chercher à louer honnêtement, donc si nécessaire en baissant le loyer. Votre rentabilité ne doit pas rentrer officiellement en ligne de compte.

Mais a priori, louer même 10% moins cher en meublé restera plus intéressant que de louer au prix initial en nu.

Dernière modification par Philref92 (13/06/2019 01h13)

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[+2]    #23 13/06/2019 11h19

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Je suis un peu étonné ; si votre bien est de qualité, refait à neuf dans un bon quartier il n’y a pas 36 000 raisons qu’il ne se loue pas.
A mon sens les causes peuvent être les suivantes :

a) loyer trop élevé, dans cas baisser progressivement de -50 en -50€ pour voir les retours
b) annonce de mauvaise qualité, mauvaises photos, pas assez visible.
c) impatience de votre part (sur un LMNP en studio il est m’est arrivé parfois d’avoir 3 mois de vacances… ). Parfois le timing n’est pas optimal.
d) Combien de couchage avez vous ? Dans un 80m² il faut au moins 4 couchages de qualité. Il y a énormément de divorce et souvent le réflexe d’un des deux du couple et de partir en laissant tous les meubles à l’autre pour rechercher un bien à louer "en urgence". Une grande surface comme la votre parait être idéale pour un parent isolé avec enfant.

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[+1]    #24 02/07/2019 07h30

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Bonjour,

Pouvez vous mettre des photos ? Cela nous permettra de voir les travaux réalisés et le mobilier mis en place.

A mon avis le problème vient de la taille de appartement, sur du 80m² on va plutôt être sur des familles avec enfant et donc il manque sans doute une place de parking et peut etre même un bout de jardin. Quel est le prix des maisons aux alentours ? 

Avec des taux aussi bas qu’en ce moment les familles ont, à mon avis, plus tendance à chercher à acheter surtout dans des petites villes où elles en ont les moyens

Pour la piste de la maman ou le papa en période de divorce un 80m² à 700-800€ ça peut faire beaucoup suivant le salaire de la personne.

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[+3]    #25 02/07/2019 08h23

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Plusieurs remarques, pour alimenter la réflexion, et tenter de vous aider à trouver des solutions pour louer et lancer dans les meilleures conditions votre investissement. L’idée est de vous aider au maximum, n’y voyez aucun jugement de valeur, car votre bien semble de qualité avec une belle rénovation (bravo).

- Le fait de passer par une agence vous prive de locataires potentiels. En effet, lorsque vos locataires potentiels auront le choix entre deux biens, les 600 euros de frais d’agence risquent de peser dans la balance. Avec cette somme, à fonds perdu, les personnes préféreront sans doute louer un peu plus grand ou avec un garage, mais sans frais d’agence. C’est en tout cas le cas pour moi.

- L’agence à qui vous avez confié la gestion fait-elle son boulot ? L’annonce a été publiée il y a 10 jours, et n’a pas été "remontée" sur LeBonCoin. Pour moi c’est inacceptable, vous devez apparaitre plus haut dans les recherches.

- Il y a pour moi un gros soucis dans la formulation de l’annonce par l’agence : il est fait mention d’un séjour et d’une chambre au rez-de-chaussée, alors que votre bien est au 2ème étage… Cela doit freiner les gens, il y a de nombreuses personnes qui ne souhaitent pas habiter en rez-de-chaussée, à plus forte raison en plein centre-ville. Faites changer cela au plus vite !

- Autre erreur de l’agence : le prix du loyer n’est pas mentionné ! Il n’y a que le montant des charges dans l’annonce. Demandez à ce que soit précisé, dans le corps du texte, le détail du prix du loyer ET du prix des charges, car cela prête à confusion et peut vous priver de visites.

- Vous souffrez sur votre marché d’un déséquilibre "particuliers/agence". Il y a en effet beaucoup plus de biens en direct, sans frais d’agence. Dans le cadre de leur recherche, vos locataires font sans doute 3 à 4 visites pour trouver le bien idoine. Cela signifie qu’au moins 2 visites sur les 4 seront sans frais d’agence

- Vous n’avez pas évoqué le DPE : est-il très mauvais? Cela peut faire fuir les locataires.

- Il y a selon moi un déséquilibre offre/demande dans votre ville. Près de 30 annonces, pour une ville de moins de 12 000 habitants (baisse de 1000 habitants en 10 ans), c’est beaucoup trop. Et le prix ne semble effectivement pas être le soucis dans votre cas.

- Ayant moi-même des enfants, et étant ainsi un locataire potentiel d’un logement de 80m2 de ce type, le soucis serait pour moi votre chambre à l’étage. Pour moi, cette chambre n’est pas une chambre. Je m’explique. Je ne l’utiliserai pas pour mes enfants, pour des raisons de sécurité du fait de l’absence de porte et de murs. Je n’aimerai pas l’utiliser pour moi non plus, pour des raisons d’intimité (l’absence de murs est pour moi très gênante). Avez vous des volets dans votre salon ? Car sinon le chambre de l’étage n’est plus dans l’obscurité à partir de 5h du matin en été. Gênant pour moi. Si je me fait cette réflexion, vos locataires potentiels doivent également se les faire. Et cela doit peser dans la décision de vos locataires potentiels, surtout dans un marché avec beaucoup d’offres !

- De la même manière, cela me gêne en tant que parent de ne pas dormir au même étage que mes enfants (sécurité). Pas pratique non plus avec de très jeunes enfants pour les réveils nocturnes.

- En louant en direct, je vous conseille de grouper les visites. Organisez un créneau de visite sur un samedi, 3 ou 4 visites à la suite, votre déplacement sera optimisé. Le fait que des locataires potentiels se croisent est également positif pour vous. Vous l’aurez compris, si j’étais vous je reprendrai le dossier en main moi-même, en direct.

Clairement, la vue sur cour doit poser problème tout comme la hauteur des fenêtres dans le salon également, mais vous ne pouvez plus rien n’y faire à ce stade. L’absence de garage aussi, pas pratique du tout pour porter les courses. Peut être pouvez vous suggérer lors de vos visites que des garages ou des places de parking sont à louer à proximité ? N’y-a-t-il pas un tarif "résident" ? Cela permet souvent, pour un prix dérisoire, de pouvoir se garer très proche sur les places payantes.

Peut-être est-il possible sur la chambre à l’étage, de fermer la pièce au niveau des colombages, avec une porte ? Vous semblez en plus avoir place pour créer un dressing sur le pallier à l’étage. Ou de monter une cloison pour mettre une porte en haut de l’escalier, offrant ainsi un bel espace nuit pour un couple. Car quelle est la taille de la partie nuit actuelle derrière le colombage, là où le lit pourrait être placé ? Cela me semble petit et donc gênant pour de potentiels locataires.
N’hésitez pas, à l’issue de vos visites, à demander pour quelle(s) raison(s) les gens ne donneront pas suite. Cela peut être un peu dur psychologiquement, mais doit pouvoir vous aider à comprendre le problème.

Gardez confiance, ne baissez pas les bras, essayez de corriger ce qui peut l’être et reprenez la gestion de vos visites. Bon courage, et tenez nous au courant !

Dernière modification par dalki (02/07/2019 08h49)


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