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#1 18/03/2019 16h55

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Bonjour à tous,

Je viens de tomber sur une annonce alléchante : studio de 32m² + cave + place de parking et surtout, avec un jardin privatif de 90m² pour 78.000 €, soit bien moins que le prix d’un 32m² sans jardin dans la zone.

Mais, car il y a évidemment un mais, l’appartement est semi-enterré ou en "entre-sol" comme dirait l’agence immo. L’appartement a l’air d’avoir été rénové récemment, il est très propre et l’éventuel problème d’humidité semble avoir été traité par une aération/ventilation extrême (il y a plus d’une dizaine de grilles d’aération/VMC sur les murs du salon…). Il n’en reste pas moins qu’il est enterré à 1,5m sous terre (à vue d’œil) pour une hauteur sous-plafond pas exceptionnelle de 2,4m à 2,5m.

Question simple : ce bien peut-il être loué ?

Les avis divergent sur internet, certains évoquent qu’un sous-sol est par nature impropre à l’habitation, quels que soient les aménagements effectués (fenêtres, ventilation…), d’autres disent que le sous-sol est aménageable en surface d’habitation et que c’est notamment pratiqué dans le cas des souplex (dont une partie du logement est au RDC).

Outre les éventuels problèmes d’humidité, est-ce un piège d’acheter un tel bien ?

Dernière modification par Dicci (18/03/2019 16h56)

Mots-clés : immobilier, souplex, sous-sol, studio

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#2 18/03/2019 21h02

Membre
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Bonjour,

Votre message m’inspire les commentaires suivants :

1 - Si  ce studio fait partie d’une copropriété, quelle est la description du lot dans le règlement de copropriété ? Le lot est il décrit comme un logement ou comme un garage, une réserve, un local ? Comment est décrite sa localisation ? L’article L1331-22 du code de la santé publique prévoit que "Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux". Se référer à la description du fichier immobilier si ce bien n’est pas en copropriété.

Si le local n’est pas décrit comme étant un local d’habitation, la plus grande circonspection est de rigueur.

Votre locataire ou un copropriétaire grincheux disposera d’un angle d’attaque évident… En particulier, si le logement n’est pas reconnu comme habitable, vous devrez reloger votre locataire… Le même article prévoit : "La mise en demeure prévue au premier alinéa précise que, à l’expiration du délai fixé, en cas de poursuite de la mise à disposition des locaux impropres à l’habitation ou, le cas échéant, de non-réalisation des mesures prescrites, la personne qui a mis les locaux à disposition est redevable d’une astreinte par jour de retard dans les conditions prévues à l’article L. 1331-29-1. Les dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation sont applicables aux locaux visés par la mise en demeure. La personne qui a mis les locaux à disposition est tenue d’assurer le relogement des occupants dans les conditions prévues par l’article L. 521-3-1 du même code ; à défaut, les dispositions de l’article L. 521-3-2 sont applicables".

2 - Par ailleurs, l’article 6 de la loi de 89-462 prévoit que "le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent". Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 vient préciser les choses et en particulier à l’article 2 :
6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.


Il convient donc de bien vérifier l’éclairement de la pièce.

3 - A plus long terme, plusieurs risques potentiels :
- durcissement de la législation rendant la location/revente difficile
- décote importante dans une période difficile du marché immobilier

A mon sens, il convient de bien valider la situation actuelle (en s’entourant de l’avis de spécialistes) et de déterminer si on est prêt à assumer les risques cités ci-dessus. Il convient également de mesurer le surplus de rentabilité et dans quelle mesure la décote sur le prix de vente ne s’accompagne pas d’une décote équivalente sur le niveau de loyer…

Canyonneur

Message édité par l’équipe de modération (17/10/2020 17h04) :
- modification (correction, cf remarque d’Iqce) de "[i]code de l’’urbanisme
" par "code de la santé publique", en début de message pour le L.1331-22.
[/i]

Dernière modification par Canyonneur75 (18/03/2019 21h19)

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#3 18/03/2019 22h55

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Qui dit semi-enterré, dit risque d’humidité ….

or vous nous indiquez:

dicci a écrit :

appartement est semi-enterré ou en "entre-sol"
été rénové récemment
traité par une aération/ventilation extrême (il y a plus d’une dizaine de grilles d’aération/VMC sur les murs du salon…)

Un ami avait acheter un studio sur cave et l’avait transformer en Sous-Plex,
rénovation de haut niveau,
sauf qu’une fuite d’évacuation à engendre un sinistre avant la fin des travaux,
donc à reprendre les travaux,
suite à ces travaux, le bien fut (bien) loué et revendu pour éviter les inconvenients,
avec Plus Value à la clé
et problèmes à venir pour l’acquéreur

Donc pour répondre à votre question
si Loyer correct, logement propre, il trouvera surement preneur

ensuite, le Bailleur est responsable du logement
si ce logement est nickel , respecte le reglement de copro, tout problème d’humidité STOPPER définitivement et conforme aux normes OK

sinon vous prenez les risques !

à vous de voir …..
calculez les risques / avantages (analyse SWOFT)

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#4 19/03/2019 09h23

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Sur l’habitabilité, Cannyonneur a bien répondu.
Deux points principaux à retenir :
- a-t-il des ouvrants donnant sur l’extérieur, permettant à la fois l’éclairement naturel et la ventilation par ouverture de ces menuiseries ?
- le classement du local dans le règlement de copro. Si c’est une cave ou un local de service, ce n’est pas bon.

Sur l’humidité :

il est très propre et l’éventuel problème d’humidité semble avoir été traité par une aération/ventilation extrême (il y a plus d’une dizaine de grilles d’aération/VMC sur les murs du salon…)

Premièrement, ce n’est pas normal de devoir "traiter" l’humidité par une ventilation extrême. La bonne solution dans un tel cas doit consister à empêcher l’humidité de rentrer, pas à l’extraire une fois qu’elle est rentrée. S’il y a un défaut sur l’étanchéité des murs ou du sol, c’est un gros problème, car ça ne pourra qu’empirer dans le temps. De plus, c’est très difficile à résoudre, à la fois techniquement, et administrativement vis à vis de la copro (les murs étant des parties communes).

Deuxièmement, vous ne comprenez manifestement pas ce qui a été fait comme solution technique : grilles d’aération simples,ou VMC ? Parfois, dans un tel cas, on pose des grilles hautes et basses, c’est à dire qu’on ventile l’arrière du parement intérieur du mur, vers l’air intérieur, pour déshumidifier cet espace derrière le parement. C’est une bombe à retardement : si ça moisit derrière le parement, ce système va diffuser dans l’air du logement d’énormes quantités de spores de moisissures, avec une mauvaise odeur et des risques importants pour la santé.

En résumé : à fuir. Ou alors, à acheter au prix de ce que c’est, et de ce que ça peut redevenir si les circonstances vous y contraignent : un garage ou local de stockage. Mais le vendeur va évidemment vouloir le vendre beaucoup plus cher, donc à fuir.

Pour l’anecdote : j’ai vu un tel local, qui avait commencé à être aménagé comme logement. Manifestement, le propriétaire avait considéré que malgré la situation en RDC et la destination prévue (un grand garage), il pouvait très bien faire un logement. Il avait donc presque fini de poser isolant, placo, plomberie, électricité… Et puis, je ne sais pas exactement par quel moyen, l’humidité s’est mise de la partie. Les placos étaient entièrement moisis jusqu’à 1,2 mètres de haut. C’est assez difficile à revendre… wink

Dernière modification par Bernard2K (19/03/2019 09h27)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 19/03/2019 10h44

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Merci à tous pour vos réponses éclairées.

Je pense que Canyonneur a tout résumé sur le sujet et c’est clair : c’est un investissement très risqué pour un investisseur non aguerri. Et vu le prix, il doit certainement y avoir soit un problème d’humidité, soit une description du lot douteuse dans le règlement de copropriété.

Effectivement, en menant mes recherches je suis tombé sur de nombreux sites traitant de ce sujet… au Quebec. Il semblerait que là-bas, ce type de logement soit monnaie-courante et moins réglementé qu’en France, d’où mes incertitudes.

Bernard2K a écrit :

Parfois, dans un tel cas, on pose des grilles hautes et basses, c’est à dire qu’on ventile l’arrière du parement intérieur du mur, vers l’air intérieur, pour déshumidifier cet espace derrière le parement. C’est une bombe à retardement : si ça moisit derrière le parement, ce système va diffuser dans l’air du logement d’énormes quantités de spores de moisissures, avec une mauvaise odeur et des risques importants pour la santé.

C’est très bien vu, car d’après les photos, c’est exactement ce qui semble avoir été fait. Les grilles d’aération sont disposées sur deux lignes, une à 50cm du sol et la seconde à 50cm du plafond.

Le fait que l’appartement ait l’air très (trop?) propre me laisse entendre qu’il a été rénové pour la vente et c’était certainement aussi l’occasion pour le vendeur de cacher toutes traces d’humidité.

Evidemment, le prix est extrêmement élevé pour un local de stockage de 32m², qui plus est non accessible aux véhicules.

Je laisse tomber, merci encore pour vos conseils avisés.

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[+1]    #6 16/10/2020 15h12

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Bonjour,

quelques erreurs de fond et de forme sur les échanges m’incitent à partager avec vous la jurisprudence "toute neuve" qui vient de tomber sur le sujet :

CAA de VERSAILLES, 7ème chambre, 27/05/2020, 18VE01203, Inédit au recueil Lebon - Légifrance

Je vous laisse lire et en déduire…Non, c’est un peu fastidieux !

Donc, on ne peut pas louer une cave cf 1331-22 du code de la santé publique (et non pas urbanisme cf supra wink). La commune est seule habilitée à faire cesser la situation en saisissant le Préfet qui est l’autorité compétente pour agir. Subtil…Pour moi maire ou préfet c’est pareil…Au passage le jugement note que l’appartement-cave est enfoui sur une hauteur d’au moins 1.25 mètre par rapport au sol. Aucun des travaux d’aménagement (en habitation), ni les ouvertures n’ayant pour effet de faire perdre à ce local son caractère de cave.

Edit : je vois que B2K a saisi, cela fait plaisir wink

Dernière modification par Iqce (17/10/2020 20h21)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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